Управление муниципальной собственностью

методические указания к практическим (семинарским) занятиям для студентов всех форм обучения и МИППС направления

38.03.04 – Государственное и муниципальное управление

 

Краснодар 2015 г.

Введение

Учебная дисциплина «Управление муниципальной собственностью» является дисциплиной вариативной части профессионального цикла и логически связана с другими частями основной образовательной программы.

Целью освоения дисциплины «Управление муниципальной собственностью» является подготовка муниципальных служащих, владеющих методологией современного управления муниципальных образований, способных обеспечить эффективное управление муниципальной собственностью на региональном и местном уровнях.

В результате изучения дисциплины студенты должны:

знать:

– федеральные законы в области управления муниципальной собственностью;

– региональное законодательство в области управления муниципальной

собственностью;

– постановления и распоряжения главы администрации МО в области управления муниципальной собственностью;

– основные понятия, термины, принципы управления муниципальной собственностью,

– основные категории, понятия, сущность муниципальной собственности, историю формирования и развития муниципальной собственности.

уметь:

– анализировать в общих чертах основные экономические события в муниципальном образовании и за его пределами;

– находить и использовать информацию, необходимую для анализа основных текущих проблем экономики муниципального образования;

- самостоятельно выбирать варианты наиболее эффективного использования муниципальной собственности, проводить анализ и прогноз поступлений в местный бюджет;

- обосновывать выбор наиболее эффективной формы управления собственностью;

- проводить анализ и оценку эффективности использования государственной и муниципальной собственности.

владеть:

− методами сбора и обобщения первичной информации;

− статистическими методами анализа показателей;

− методами самоорганизации;

− методами анализа влияния факторов на результаты исследований.

– навыками разработки и реализации программ управления государственной и муниципальной собственностью;

– владеть основами нормативно-правового регулирования имущественных отношений;

- современными методами оптимизации организационных структур муниципальных предприятий, составления бюджетной и финансовой отчётности.

Задачами курса состоит в изучении основных понятий, терминов, принципов, методов управления муниципальной собственностью, а также комплексного подхода к социально-экономическому развитию муниципального образования.

Практическое занятие № 1

Основные подходы и методы к оценке недвижимости

Цель занятия: освоить навыки, используемые при оценке имущества В результате изучения дисциплины студент должен:

Знать: особенности законодательства, правила и методы оценки недвижимости

Уметь: применять полученные знания при изучении отчётов об оценке муниципального имущества

Владеть: полученными навыками при изучении отчётов об оценке муниципального имущества

 

Основные параметры, определяющие стоимость недвижимости

Полезность – это способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение конкретного периода времени. Сама по себе полезность не создает стоимости, для этого необходима ограниченность предложения (дефицитность).

Спрос – количество товаров, которое покупатели готовы и в состоянии купить по данной цене в течение определенного периода времени.

Предложение – количество товаров, которое продавцы хотят и способны представить для продажи на рынке.

Дефицитность. Спрос создает стоимость только тогда, когда ограниченно предложение.

Передаваемость прав собственности – возможность передачи прав на недвижимость и их разделения между различными субъектами.

Стоимость не равнозначна затратам, поскольку учитывает значительно большее количество ценообразующих факторов.

Стоимость может быть разделена на две категории: стоимость в обмене и стоимость в использовании.

Стоимость в обмене – цена, которая возобладает на свободном, открытом и

конкурентном рынке при уравновешивании спроса и предложения. Иногда это называется объективной стоимостью, так как основывается на рассмотрении экономических факторов. Наиболее часто используемая форма стоимости в обмене – это рыночная.

Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, за которую объект может быть продан на открытом конкурентном рынке при соблюдении всех условий честной продажи. Вот эти условия:

- продавец и покупатель действуют в рамках закона, преследуют свои личные интересы, поступают продуманно и всесторонне информированы;

- объект выставлен на открытом рынке достаточное время;

- цена не является следствием специального кредитования или уступки какой-либо из сторон, участвующих в сделке;

- оплата производится в денежной форме (наличной или безналичной) и не сопровождается дополнительными условиям.

Оценщик определяет рыночную стоимость на конкретную дату.

Если клиент просит определить цену рыночной продажи – это запрос не о рыночной цене, а о цене ликвидации.

Стоимость в использовании – стоимость определенной собственности для специфического использования. Поскольку стоимость в использовании относится к потребностям определенного пользователя (а не потенциального покупателя, типичного для рынка), ее нередко называют субъективной стоимостью. Например, производственное оборудование, которое предназначено для определенного пользователя, может быть более ценно именно для пользователя, а не для обычного покупателя.

Одна из часто упоминаемых форм стоимости в использовании – инвестиционная стоимость (стоимость оцениваемого имущества для определенного инвестора). Стоимость приносящей доход недвижимости определяется количеством, качеством и продолжительностью периода получения тех выгод, которые данный объект будет приносить. Пересчитанная в единую сумму на сегодняшний день, она называется текущей стоимостью.

Стоимость денег во времени. Существует шесть функций сложного процента (ШФСП).

Очевидно, что деньги как капитал изменяют свою стоимость во времени: $1, положенный в банк под 10 % годовых и дающий $1,1 через год, не равен $1, полученному через год. ШФСП – один из разделов финансовой математики, позволяющий устанавливать количественную взаимосвязь стоимости денег в разные периоды времени и получать количественную оценку временной стоимости денег как капитала, способного приносить доход.

Принципы оценки недвижимости

Принципы оценки недвижимости можно сгруппировать по четырем категориям в соответствии с теми подходами, которые применяются при анализе недвижимости.

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя: полезность, замещение, ожидание.

2. Принципы, связанные с землей и ее освоением:

- остаточная продуктивность;

- вклад;

- возрастающая и уменьшающаяся отдача;

- сбалансированность (пропорциональность);

- экономический размер;

- экономическое разделение.

3. Принципы, связанные с рыночной средой:

зависимость, соответствие, предложение и спрос, конкуренция, изменение.

4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (НиНЭИ).

Наилучшее и наиболее эффективное использование – это использование, выбранное из достаточного числа альтернативных вариантов, также рационально оправданных и правомочных, которое:

- юридически допустимо;

- физически возможно;

- финансово оправдано;

- наиболее рентабельно (то есть дает оптимальные стоимостные результаты: обеспечивает или наивысшую текущую стоимость объекта или наивысшую стоимость земли на фактическую дату оценки).

Из всех факторов, влияющих на рыночную стоимость, важнейшим является суждение о наилучшем и наиболее эффективном использовании объекта недвижимости. Это суждение является основополагающей предпосылкой его стоимости.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов следующим критериям:

- физическая осуществимость: рассмотрение технологически реальных для данного участка способов использования;

- правомочность: рассмотрение законных способов использования, которые не противоречат распоряжениям о зонировании, положениям об исторических зонах и памятниках, экологическому законодательству;

- финансовая оправданность: рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход владельцу участка;

- максимальная эффективность (оптимальный вариант застройки): рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных вариантов использования объекта будет приносить максимально чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщиков в отношении наилучшего использования собственности, исходя из всеобъемлющего анализа рынка. Понятие

«наилучшее и наиболее эффективное использование» подразумевает такое использование, которое из всех рациональных, физически осуществимых, финансово приемлемых, юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость объекта.

Процесс оценки – логически обоснованная и систематизированная процедура последовательного решения поставленных задач с использова-нием известных подходов и методов оценки для вынесения окончательного суждения о стоимости. Рассмотрим основные этапы процесса оценки.

1. Заключение с Заказчиком договора об оценке: на этом этапе Оценщик идентифицирует реальный объект собственности, и определяет связанные с ним юридические права. Сторонами определяются все существенные условия проведения оценки, а также действительная дата оценки.

2. Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки: на этом этапе выявляются характеристики реальных активов, собирается детальная информация, относящаяся к оцениваемому объекту. Оценщик осуществляет сбор и обработку правоподтверждающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц; информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки; информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

3. Анализ рынка, к которому относится объект оценки: на данном этапе Оценщик исследует отраслевые, территориальные, экономические, политические и прочие аспекты сложившегося рынка. Оценщик анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также подбирает аналоги объектов оценки и обосновывает их выбор.

4. Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов: Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. Выбор методов и их обоснование подробно излагаются в соответствующих разделах отчета.

5. Итоговое согласование (обобщение) результатов: на данном этапе, анализируя полученные величины рыночной стоимости различными подходами, Оценщик приходил к

выводам о влиянии различных точек зрения на оцениваемую собственность, на ее итоговую оценку. Каждому из результатов присваивается соответствующий коэффициент весомости, после чего результаты оценки согласуются в итоговое заключение о стоимости.

6. Составление и передача заказчику отчета об оценке: на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сводятся воедино, и излагаются в виде развернутого повествовательного письменного доклада об оценке, представляемого, в соответствии с договором на оценку, Заказчику.

Согласно действующим стандартам существует три классических подхода к оценке недвижимости: затратный, сравнительный, доходный подходы.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратим на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

Подходы к оценке связаны между собой фундаментальным уравнением оценки:

ЗП = ДП = СП. (1)

Неравенство частей уравнения определяет погрешность оценки, связанную с достоверностью используемой информации.

Все три подхода используют рыночную информацию. Затратный подход использует рыночные цены на материалы, труд, комплектующие, энергию и другие ресурсы, необходимые для воссоздания или замены объектов оценки. Сравнительный подход определяет рыночные цены непосредственно на данную единицу оцениваемого имущества. Доходный подход определяет рыночные цены оцениваемых объектов исходя из текущей стоимости будущей прибыли, которую покупатель может получить от их использования или продажи.

Таким образом, подходы к оценке описывают жизненный цикл стоимости оцениваемой собственности:

- затратный подход – это возникновение стоимости с точки зрения создания объекта оценки;

- сравнительный подход – современная стоимость объекта оценки в соответствующем секторе рынка, определяемая через процедуры сравнения;

- доходный подход – стоимость объекта оценки с точки зрения будущих выгод, ожидаемых к получению его владельцем.

Пример

1. Количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Объект оценки – недвижимое имущество: нежилые административные помещения 3-го этажа площадью 371,1 м2 трех этажного административного здания, принадлежащие на праве собственности ОАО «Юг», расположенные по адресу: РФ, Краснодарский край, г. Новороссийск, ул. Видова, 1.

Объект оценки расположен в центральной деловой части города, в административном здании 1968 года постройки. Окружение объекта представляет собой многоэтажные жилые дома, первые этажи которых переоборудованы под торговые и офисные помещения.

Подъезд к объекту осуществляется по ул. Свободы и ул. Видова по асфальтированной дороге. На охраняемой дворовой территории имеется возможность парковки автотранспорта. Оцениваемые помещения находятся в удовлетворительном состоянии, требуется проведение

косметического ремонта, в подсобных помещениях отделка неудовлетворительная, не соответствует современным требованиям, предъявляемым к аналогичным помещениям. Основные технические характеристики и описание строительных конструкций объекта оценки, представлены в таблице 1.

Таблица 1 – Общие характеристики объекта оценки

Объект недвижимости	Нежилые помещения во встроенном трех этажном административном здании (Литера А)
Назначение объекта	Нежилые помещения
Фактическое использование	Нежилые помещения
Этажность	3 этаж
Общая площадь всего помещения, м2	371,1
Высота помещений по внутреннему обмеру, м	3,25
Объем м3
Год постройки
Группа капитальности	I
Конструктивный элемент	Основной материал конструкции и техническое состояние с признаками износа
Фундаменты	Железобетонный – состояние удовлетворительное
Стены	Крупноблочные – состояние удовлетворительное
Перегородки	Кирпичные – состояние удовлетворительное
Перекрытия	Железобетонные – состояние удовлетворительное
Полы	Дощатые, метлахская плитка, линолеум – состояние удовлетв.
Проемы дверные и оконные	Окна – двойные створные; двери – филенчатые, металлические
Отделка	Штукатурка, обои, обшивка пластиком, обшивка железом
Санитарно-технические и электротехнические устройства
Водопровод	От городской сети
Электричество	Скрытая проводка
Канализация	Общесплавная
Отопление	ТЭЦ – газ
Газоснабжение	Сетевое
Телефон	Да
Вентиляция	Да
Сигнализация	Пожарно-охранная сигнализация
Прочие работы	Крыльцо, лестница – состояние хорошее

 

Принцип замещения гласит о том, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект больше, чем сумма денег, которую нужно будет потратить на строительство аналогичного объекта.

Основные этапы при применении затратного подхода к определению стоимости:

- определение рыночной стоимости земельного участка;

- расчет затрат на замещение объекта оценки;

- определение величины физического износа и функционального и экономического устареваний объекта оценки;

- уменьшение величины затрат на замещение на величину износа и устареваний;

- к полученной величине стоимости добавляется рыночная стоимость земельного участка. Общая формула затратного подхода имеет вид*:

С = [Рст. (1– (Ифиз + Ифунк) /100 + Сз.у.]. [1 – Ивнеш / 100], (2)

где: Рст – стоимость замещения или воспроизводства объекта оценки, руб.; Ифиз – физический износ улучшений, %;

Ифунк – функциональное устаревание улучшений, %; Сз.у. - стоимость земельного участка, руб.;

Ивнеш – внешнее устаревание для всего земельно-имущественного комплекса, %.

 

Полная стоимость замещения – стоимость строительства объекта в текущих ценах, имеющего эквивалентную полезность с оцениваемым объектом, но построенного из новых материалов в соответствии с современными стандартами, дизайном и сейсмоустойчивостью.

Метод основан на сравнении стоимости единицы 1 м2 полезной площади или 1 м3 строительного объема со стоимостью аналогичной единицы измерения. Стоимость нового строительства определяется по формуле

Сс = Сin. N, (3)

где Cin– стоимость единицы потребительских средств по УПВС; N – количество единиц.

УПВС – укрупненные справочники полной восстановительной стоимости.

Для определения базовых цен в данном примере используются сборники УПВС с применением следующих коэффициентов:

К1 = 0,94 – поправочный коэффициент на климатический район;

К2 = 1,2 – коэффициент изменения сметной стоимости работ 1969 года по отношению к 1984 году;

К3 = 1,04 – территориальный коэффициент;

К4 = 22,63 – коэффициент пересчета базовых цен в цены III квартала 2009 года.

Расчет стоимости представим в таблице 2.

Таблица 2 – Расчет полной восстановительной стоимости объекта

Наимен. части здания	Ед. изм.	Кол- во м2	Стоимость ед. в ценах 1969 г.	К-т пере-вода в цены 1984 г.	Стоимость ед. в ценах 1984 г.	К-т перевода в цены III кв. 2011 г.	Стоимость ед. в ценах III кв. 2011 г.	Стоимость объекта в ценах III кв. 2011 г.
Нежилые помещения	м2	371,1	104.0,94 = 97,8	1,248	122,1	88,96	10 862	4 030 888

Определение накопленного износа

Каждое здание и сооружение характеризуется эксплуатационными характеристиками: прочностью; устойчивостью конструкций; теплозащитностью.

Построенное здание под действием различных факторов теряет свои эксплутационные качества и разрушается. Кроме того, на рыночную стоимость здания оказывает влияние внешнее экономиическое воздействие.

 

* Оценка недвижимости: учебник / Под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2012. – С.212

Различают несколько видов износа и устареваний:

- физический – потеря эксплутационных качеств;

- функциональное (моральное) устаревание – потеря техноло-гического соответствия стоимости в связи с НТП;

- внешнее устаревание – изменение привлекательности объекта с точки зрения изменения внешнего окружения.

Все эти виды износа и устареваний вместе являются накопленным износом.

В данном примере физический износ определен по данным технического паспорта и на основании визуального осмотра объекта с применением шкалы экспертных оценок и составил 25 %.

Второй вид износа (устаревания) – функциональный. Он обусловлен либо чрезмерно большими размерами здания, либо недостаточностью размеров. Экспертным путем, на основании исследования объекта, приходим к выводу, что функциональный износ равен 10 %. Внешний износ (устаревание) – износ в результате изменения внешних факторов. В данном примере он отсутствует.

Накопленный износ: 25 + 10 = 35 %.

Таблица 3 – Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости

 

Наименование здания	Восстановительная стоимость, руб.	Накопленный износ, %	Накопленный износ, руб.	Рыночная стоимость, руб.
Административное	4 030 888		1 410 811	2 620 077

Практика оценки недвижимости доходным подходом

Доходный подход – определение рыночной стоимости объекта методом капитализации дохода основывается на принципе ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ.

При применении данного метода анализируется возможность объекта давать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от продажи.

Для оценки стоимости объекта применяют технику прямой капитализации и дисконтирования. Метод прямой капитализации дохода дает точную оценку текущей стоимости будущих доходов.

Основные этапы метода капитализации

- определение потенциального валового дохода на основе текущих ставок и тарифов на рынке аренды для аналогичных объектов;

- оценка возможных потерь от неполной загрузки объекта (от простоя) или потерь при сборе арендной платы производится на основе анализа рынка подобных объектов;

- расчет эксплуатационных издержек оцениваемого объекта;

- - определение ставки возвратной капитализации;

- определение стоимости объекта в текущем состоянии.

1. Потенциальный доход (ПВД) – это доход, который можно получить от недвижимости при условии 100% -й сдачи объекта без учета потерь и расходов. Он формируется за счет:

- плановой аренды – это часть дохода, образующаяся по условиям арендного договора;

- сверхплановой аренды – это дополнительная оплата аренда-торами расходов, превышающих значения, установленные в договоре;

- рыночной аренды – это часть дохода, определяемая на основе рыночных ставок аренды.

На основании анализа рынка аналогичных помещений с простым качеством отделки установлено, что величина аренды находится в диапазоне 730–830 руб./м2 в месяц. В расчете принимаем среднее значение 780 руб.

Предполагаемая к сдаче в аренду площадь составляет 371,1 м2, тогда годовой валовый доход составит: 371,1м2. 780. 12 = 3 473 496 (руб.).

 

2. Потери от недоиспользования объекта (П) – могут возникнуть от неполной занятости объекта и неуплаты арендной платы. Потери арендной платы имеют место за счет неполной занятости объекта и неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами. Степень незанятости объекта доходной недвижимости арендаторами характеризуется коэффициентом незанятости, определяемым как отношение величины несданных в аренду площадей к величине общей площади, подлежащей сдаче в аренду. Отношение сданных в аренду

площадей к общей площади, подлежащей сдаче в аренду, называется коэффициентом загрузки.

Коэффициент потерь является важнейшей характеристикой как конкретной недвижимости, так и всего рынка недвижимости в целом, отражая общее состояние экономики и состояние конкретного сегмента рынка. Для различных сегментов рынка недвижимости отсутствуют типичные рыночные значения коэффициента загрузки. При этом отклонения от среднерыночного значения свидетельствуют о качестве управления конкретной недвижимостью.

Данный коэффициент принимается исходя из рыночных прогнозов с учетом анализа сдачи в аренду аналогичных объектов на местном рынке, либо рассчитывается для конкретной недвижимости по формуле2:

КНД = (Кn. nc)/na, (4)

где КНД – коэффициент недоиспользования;

Кn – доля площадей, подлежащих сдаче в аренду, на которые в течение года происходит

смена арендаторов (в данном случае смена происходит в отношении всего помещения, поэтому доля равна 1);

nc – средний период в течение года, который необходим для поиска новых арендаторов после ухода старых (на основе предложений к аренде нежилых помещений, представленных в газете «С Легкой Руки», можно сделать вывод о размере периода поиска – один месяц или 1/12 года);

na – общее число арендных периодов в году (в данном случае предполагается наличие только одного арендного периода в году, так как большинство нежилых помещений арендуется для длительного использования).

Таким образом, коэффициент недоиспользования равен:

КНД = (1. 0,08)/1 = 0,08, в расчетах принимается значение в процентах равное 8 %. Определение действительного валового дохода:

3 473 496. 0,08 = 277 880 (руб.),

3 473 496 – 277 880 = 3 195 616 (руб.).

3. Расчет эксплуатационных издержек. Операционные расходы по эксплуатации объекта (ОР) делятся на постоянные расходы – ежегодные расходы для обеспечения нормального функционирования объекта, они не зависят от степени занятости объекта арендаторами (это налоги, относящиеся к недвижимости, платежи по страховке, некоторые эксплуатационные расходы; переменные расходы - расходы по заработной плате обслуживающего персонала, расходы на управление, оплата коммунальных услуг, расходы на эксплуатацию и ремонт, расходы на содержание территорий, расходы на вывоз мусора и прочие расходы.

Таблица 4 – Операционные расходы

Статья расхода	Величина %	Обоснование статьи расхода
Налог на имущество	2,2 от остаточной стоимости (1 392 710) (30 640)	Закон Краснодарского края № 620-КЗ от 26.11.2003 г. «Налог на имущество организаций»
Страхование недвижимости	0,3 от страховой стоимости (здания, помещения) (38 812)	711.ru – независимая помощь в страховании
Прочие и непредвиденные расходы	10 от ДВД (319 451)	Экспертное мнение оценщика
Итого операционные расходы, руб.	388 903

На основании расчетов операционные расходы для данного объекта составляют 388 903 рублей.

Определение чистого операционного дохода:

3 195 616 – 388 903 = 2 806 713 (руб.).

4. Определение ставки возвратной капитализации (К). Ставка капитализации представляет собой коэффициент, устанавливающий зависимость стоимости объекта от ожидаемого дохода от его эксплуатации. Расчет ставки капитализации произведем по методу суммирования (кумулятивного построения), согласно которому ставка капитализации является суммой безрисковой ставки, поправки на риск и низкую ликвидность. В качестве безрисковой ставки оценщиком взята процентная ставка по вкладу «Депозит Сбербанка России» сроком на 1 год и 1 месяц при сумме вклада 1 000 000 и более – 10,25 %.

По результатам консультаций, изучения отечественной и зарубежной методической литературы принимаем поправки на риск для оцениваемого объекта в следующих процентных соотношениях.

Расчет ставки капитализации представлен в таблице 5. Таблица 5 – Расчет ставки капитализации

 

	Составляющие ставки дисконтирования	Величина ставки
	Безрисковая ставка	10,25
Пре мии	Премия за ликвидность	5,125
Премия за риск вложения в оцениваемый объект	1,6
	Премия за инвестиционный менеджмент
	Итого	19,175
	Округленно

Премия за ликвидность. Под ликвидностью понимается способность перевода актива в денежную форму без потерь либо с минимальными потерями стоимости. Расчет премии за низкую ликвидность основан на определении потери доходности инвестора в течение срока экспозиции объекта – это период времени от выставления объекта на продажу до поступления денежных средств за проданный объект или типичный период времени, который необходим для того, чтобы объект был продан на открытом и конкурентном рынке при соблюдении всех рыночных условий. Поправка на низкую ликвидность рассчитывается по формуле:

П = (iб.р.. q) / 12 (5)

где П – премия на низкую ликвидность; iб.р. – безрисковая ставка доходности;

q – типичный срок экспозиции оцениваемого объекта.

Для оцениваемого объекта премия составляет (при типичном сроке экспозиции недвижимости, аналогичной оцениваемой в шесть месяцев):

П = 10,25. 6/12 = 5,125 %.

Премия за риск вложения в оцениваемый объект. Премия за риск вложения в конкретную недвижимость учитывает возможные изменения стоимости объекта в будущем, обусловленные потерей потребительских свойств. Для определения применен метод взвешенной оценки рисков, который разделяет риски на систематические и несистематические.

Систематические риски – это риски, затрагивающие всех участников инвестиционного рынка и не связанные с конкретным объектом.

Несистематические риски – это риски, присущие конкретному оцениваемому объекту недвижимости и не зависящие от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты.

Расчет величины премии за риск инвестирования в конкретный вид недвижимости представлен в таблице 6.

 

Таблица 6 – Определение премии за риск вложения в оцениваемый объект

Вид и наименование риска	Премия за риск, %
Систематический риск
Ухудшение общей экономической ситуации
Увеличение числа конкурирующих объектов
Изменение федерального или местного законодательства
Несистематический риск
Природные и чрезвычайные антропогенные ситуации
Ускоренный износ здания
Неполучение арендных платежей
Неэффективный менеджмент
Криминогенные факторы
Финансовые проверки
Неправильное оформление договоров аренды
Количество наблюдений
Взвешенный итог
Сумма
Количество факторов
Средневзвешенное значение балла	1,6
Величина поправки за риск, %	1,6

Премия за инвестиционный менеджмент. Предусматривает поправку к безрисковой ставке, необходимость которой возникает в силу сложности управления объектом. Величина данной премии в подавляющем большинстве случаев рассчитывается экспертно или на

основании ранжирования риска по пятибалльной шкале:

- низкое значение – 1 %;

- значение ниже среднего – 2 %;

- среднее значение – 3 %;

- значение выше среднего – 4 %;

- высокое значение – 5 %.

Величина премии определяется сложностью управления объектом, наличием кадровых резервов профессиональных управленцев и реальной возможностью влияния инвестиционного менеджера на доходность объекта. При определении размера премии необходимо учитывать, что инвестиционный менеджер отвечает за своевременное перепрофили-рование объекта, выбранный способ финансирования сделки в момент приобретения недвижимости, изменение условий финансирования в целях обеспечения нормальной доходности собственного капитала, а также за принятие решений о продаже недвижимости.

В данном случае принимаем значение на уровне 2 % (ниже среднего), поскольку объект по своему назначению является доходоприносящей недвижимостью.

Формула для расчета стоимости имущества S имеет вид:

S = ЧОД / k, (6)

где S – стоимость объекта, руб.; ЧОД – чистый операционный доход; k – коэффициент капитализации.

Рыночная стоимость объекта, рассчитанная методом прямой капитализации, составляет

2 806 713 / 0,19 = 14 772 174 (руб.).

 

2 http://dpo.ru/activity/otchbiz7- 4.asp Консультационная группа «Департамент оценки».

 

Практика оценки недвижимости сравнительным подходом

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами- аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный c объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Согласно Федеральному стандарту ФСО № 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта- аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов3.

Основу сравнительного подхода составляет предположение, что рыночная стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценами на сопоставимые конкурирующие объекты. Следовательно, анализируя отличия ценообразующих характеристик, таких как передаваемые имущественные права, мотивация сторон сделки, условия финансирования, дата сделки, местоположение, физические и экономические характеристики, можно смоделировать стоимость оцениваемого объекта с учетом особенностей территориального рынка недвижимости4.

Единицы сравнения. Анализ сделок (предложений) по сопоставимым объектам обеспечивает оценщика информацией о цене аналога в целом. Эти данные могут быть использованы только в том случае, если размеры аналога идентичны размерам оцениваемого объекта. На практике они обычно не совпадают. В таком случае оценщик должен оперировать ценой единицы сравнения, которой может быть либо физическая единица (цена единицы площади), либо экономическая (цена приносящей доход единицы). Выбор единицы сравнения зависит от вида оцениваемой недвижимости. При оценке квартир обычно используются цены единиц сравнения: цена за 1 м2; цена за 1 м3. Использование в расчетах стоимости единицы сравнения повышает эффективность оценки, поскольку в данном случае упрощается процедура сравнения оцениваемого объекта с аналогами и отпадает необходимость корректировки на размер (при несущественном отличии в масштабе)5.

Элементы сравнения. Элемент сравнения – это параметры объектов и обстоятельства конкретных сделок (предложений), формирующих цену с учетом региональных особенностей и экономической составляющей функционирования рынка недвижимости6.

 

3 Федеральный стандарт оценки N 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)» от 20.07.2007 № 254.

4 Е.Н. Иванова «Оценка стоимости недвижимости: учеб. пособие – М.: Кнорус, 2007.- С.208.

5 Там же – С. 213

6 Там же – С. 214

 

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

- местоположение и окружение;

- функциональное назначение;

- техническое состояние;

- уровень отделки;

- инженерное обеспечение;

- транспортная доступность;

- наличие объектов социальной инфраструктуры.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого объекта устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с аналогичными объектами.

Наличие или отсутствие ценообразующих характеристик влияет на результат оценки недвижимости и обеспечивает стоимостное преимущество либо аналогу, либо оцениваемому объекту. Таким образом, в зависимости от того, кто получает преимущество, поправка может вноситься в цену аналога со знаками «+» и «–».

Сравнительный подход основывается на предпосылке о том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть, основываясь на информации об аналогичных сделках. Поэтому можно сделать вывод, что данный подход основывается на принципе замещения.

То есть, благоразумный показатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не больше суммы, чем та, за которую можно приобрести аналогичный объект.

Данный подход включает в себя сбор информации о рынке продаж и предложений по объектам, сходным с оцениваемым объектом. Затем цены на аналогичные объекты корректируются с учетом всех параметров, по которым имеются отличия от других объектов.

После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

– исследование рынка в целях сбора информации о совершенных сделках и предложениях к продаже объектов, аналогичных объекту оценки;

– отбор информации в целях повышения её достоверности и подтверждение того, что сделки прошли в свободных рыночных условиях;

– подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа;

– сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов-аналогов по

отдельным элементам, корректировка стоимости оцениваемого объекта;

– установление рыночной стоимости оцениваемого объекта.

В нашем примере в качестве аналогов были выбраны три объекта сравнения, близких по основным ценообразующим факторам оцениваемому, по информации, опубликованной в Газете

«С легкой руки» и на информационных порталах агентств недвижимости (таблица 1). Данные объекты по своему техническому назначению, состоянию и положению в городе близки к оцениваемому.

 

Таблица 7 – Расчет рыночной стоимости объекта оценки

Характеристика объектов сравнения	Объект оценки	Объект № 1	Объект № 2	Объект № 3
Площадь общая, м2	371,1		518,2
Цена предложения, руб.	-	9 000 000	28 501 000	7 000 000
Стоимость 1 м2, руб.	-	60 000	55 000	38 889
Источник информации	-	Газета "С легкой руки" № 51 (920) от 18.12.2014 г.	www.kfk-group.ru	Газета "С легкой руки" № 51 (920) от 18.12.2014 г.
Скидка на уторговывание, %	-	-13	-13	-13
Скорректированная стоимость, руб.	-	52 200	47 850	33 833
Цена предложения с учетом скидки на уторговывание, руб.		7 830 000	24 795 870	6 089 940
Земельный участок под зданием, м2
Права на земельный участок	Аренда	Собственность	Собствен-ность	Собствен-ность
Стоимость земельного участка, руб.	287 022	1 151 400
Стоимость здания без учета стоимости земельного участка, руб.		6 678 600	24 795 870	6 089 940
Стоимость, руб. 1 м2		44 524	47 850	33 833
Функциональное назначение	нежилые помеще-ния	нежилое помещение	нежилое помещение	нежилое помещение
Корректировка на функциональное назначение, %.	-	0	0	0
Скорректированная стоимость, руб.	-	52 200	47 850	33 833
Дата предложения	21 декабря 2014 г.	Декабрь 2014 г.	Декабрь 2014 г.	Декабрь 2014 г.
Корректировка на дату предложения, %	-	0	0	0
Скорректированная стоимость, руб.	-	52 200	47 850	33 833
Местоположение
Корректировка на местоположение, %	-	0	0	0
Скорректированная стоимость, руб.	-	52 200	47 850	33 833
Окружение	Общест- венно- деловая и жилая застрой-ка	Общественно- деловая и жилая застройка	Обществен-но- деловая и жилая застройка	Обществен-но- деловая и жилая застройка
1	2	3	4	5
Корректировка на окружение, %	-	0	0	0
Скорректированная стоимость, руб.	-	52 200	47 850	33 833
Техническое состояние	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее
Корректировка на техническое состояние, %	-	0	0	0
Скорректированная стоимость, руб.	-	52 200	47 850	33 833
Уровень отделки	Отделка, требую-щая ремонта	Улучшенная	Простая	Отделка, требующая ремонта
Удельный вес стоимости 1 м2, %
Корректировка на уровень отделки, %	-	-15	-10	0
Скорректированная стоимость, руб.		44 370	43 065	33 833
Инженерное обеспечение	Полное	Полное	Полное	Полное
Кор-ка на инж. обесп., %	-	0	0	0
Скорректированная стоимость, руб.	-	44 370	43 065	33 833
Этажность	3 этаж	3 этаж	4 этаж	1 этаж
Корректировка на этажность, %	-
Скорректированная величина, руб./м2	-	44 370	43 065	33 833
Транспортная доступность	Хорошая	Хорошая	Хорошая	Хорошая
Корректировка на транспортную доступность, %	-	0	0	0
Скорректированная стоимость, руб.	-	44 370	43 065	33 833
Сумма корректировок	-	28	23	13
Ранг	-	1	2	3
Коэффициент весомости	-	0,17	0,33	0,50
Стоимость аналога с учетом К весом., руб.	-	7 543	14 211	16 917
Согласованная стоимость единицы, руб.	-	38 671
Рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная сравнительным подходом, руб.		14 350 808

 

Обоснование корректировок:

1. Корректировка на фактор продажи/предложения – поскольку в качестве аналогов использованы цены предложений, а при продаже возможен торг, то применяем данную корректировку в размере 13 % (величина корректировки определена по информации, опубликованной в статье «Скидка на торг: реалии кризиса», авторы – А.А. Марчук, Е.А. Бутова

«Русская служба оценки» (www.appraiser.ru).

 

Таблица 8 – Рекомендуемые значения скидки на торг, %

Числен-ность населен-ного пункта, тыс. чел.	Жилые объекты	Торговая	Офисная	Промышленная и складская
арен- да	про- дажа	арен-да	про- дажа	аренда	про- дажа	арен-да	про-дажа
Свыше 500
Свыше 250 до 500
До 250

2. Корректировка на уровень отделки – корректировка вводится на отличие стоимости объектов недвижимости по уровню отделочных работ.

Таблица 9 – Классы качества

Класс качества	Описание	Удельный вес стоимости 1 м2, %
Отделка, требующая ремонта	Штукатурка и окраска стен, потолок окрашен, покрытие пола – линолеум, простой паркет, двери и окна – простые деревянные	5-10
Простая отделка	Оклейка обоями или обшивка пластиковыми панелями стен, потолок – подвесной, покрытие пола – плитка, паркет, двери и окна – деревянные, металлопластиковые	10-20
Улучшенная отделка	Оклейка обоями, обшивка пластиковыми панелями или декоративная штукатурка стен, покрытие пола – плитка, паркет, ламинат, потолок – подвесной или подшивной, двери и окна – деревянные, металлопластиковые	20-25
Отделка «Евростандарт»	Оклейка декоративными обоями или декоративная штукатурка стен, покрытие пола – крупноразмерная плитка, паркет, потолок – подшивной разноуровневый, натяжной, двери и окна – деревянные, металлопластиковые	25-30

 

Поправка принята на основе анализа удельных весов в стоимости отделочных работ согласно анализу данных строительных компаний, работающих на рынке Краснодарского края и сборников Ко-Инвест.

 

По остальным элементам сравнения корректировки не вносились, так как по ним различия между оцениваемым объектом и аналогами не существенны и не влияют на конечный результат.

Согласования скорректированных значений единиц сравнения проводилось путем присвоения ранга каждому объекту-аналогу. Ранги были присвоены в зависимости от общей суммы (по модулю) вводимых корректировок.

 

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, определенная сравнительным подходом, в ценах по состоянию на 21 декабря 2009 г., составляет с учетом НДС: 14 350 808 рублей.

Согласование результатов оценки

Целью согласования результатов расчетов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки.

Для определения весов различных подходов используем метод ранжированной оценки критериев стоимости. Данная методика предполагает определение удельного веса результатов оценки, полученных каждым методом, на основе их ранжирования по таким критериям, как способность учитывать цель оценки, конъюнктуру рынка, физические и экономические параметры объекта, качество информации.

Этапы расчета удельного веса:

1) каждому использованному подходу по рассматриваемым критериям обоснованно присваивается ранг и проставляются баллы: высокий – 2, средний – 1, низкий – 0;

2) по каждому методу рассчитывается суммарный набранный балл и проставляется в графе «Итог»;

3) определяется общая сумма баллов, полученных оцениваемым объектом, по совокупности всех задействованных подходов;

4) рассчитывается удельный вес каждого метода как отношение итоговой суммы баллов соответствующего подхода к общей сумме баллов.

Таблица 10 – Определение удельного веса

Наименование подхода	Ранг/б алл	Способ- ность учиты- вать цель оценки	Способ-ность учитывать конъюнк-туру рынка	Способность учитывать физические и экономи- ческие параметры объекта	Качест-во информац ии	Сум-ма бал-лов	Удель- ный вес, %
Затратный подход	Ранг	Средний	Средний	Высокий	Высокий
Балл
Доходный подход	Ранг	Высокий	Высокий	Средний	Высокий
Балл
Сравнитель-ный подход	Ранг	Высокий	Высокий	Средний	Высокий
Балл
Общая сумма баллов

 

Таблица 11 – Согласование результатов

Подходы	Полученный результат при использовании каждого подхода	Степень доверия каждому подходу, (%)	Стоимость каждого использованного подхода, (рублей)
Затратный	2 620 077		786 023
Доходный	14 772 174		5 170 261
Сравнительный	14 350 808		5 022 783
Итого:		10 979 067
Итого округленно	10 980 000

 

Задача № 1

Вы были наняты для оценки земельного участка небольшой фирмой. Зонирование разрешает, а физические характеристики участка идеальны для строительства большого супермаркета, гостиницы, театра или сети торговых магазинов. Ваши исследования позволили собрать следующую информацию:

 

Таблица 12 – Исходные данные

Данные по объектам	Суммы
1. Большой супермаркет:
Стоимость новых улучшений, $	650 000
Чистый операционный доход, $	105 000
Норма прибыли улучшений (коэффициент капитализации),%
Коэффициент капитализации для земли, %
2. Гостиница:
Стоимость новых улучшений, $	750 000
Чистый операционный доход, $	126 000
Норма прибыли улучшений, %
Коэффициент капитализации для земли, %
3. Театр:
Стоимость новых улучшений, $	950 000
Чистый операционный доход, $	130 000
Норма прибыли улучшений, %
Коэффициент капитализации для земли, %
4. Сеть торговых магазинов:
Стоимость новых улучшений, $	800 000
Чистый операционный доход, $	105 000
Норма прибыли улучшений, %	10,6
Коэффициент капитализации для земли, %