Отдельные виды договоров аренды.

Договор аренды имущества является родовым понятием по отношению к некоторым

другим договорам (отдельные виды аренды и аренда отдельных видов имущества),

суть которых заключается в том, что одно лицо (арендодатель) обязуется

предоставлять другому лицу (арендатору) имущество за плату во временное

владение и пользование или во временное владение и пользование. К числу таких

договоров, признаваемых отдельными видами аренды или арендой отдельных видов

имущества, относятся договоры: проката, аренды транспортных средств, аренды

зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовой аренды (лизинга).

Выделение названых видов договора аренды служит прежде всего целям наиболее

простого и оптимального правового регулирования сходных правоотношений.

Сходство соответствующих правоотношений позволило законодателю установит

правило, согласно которому к указанным договором подлежат субсидиарному

применению общих правил ГК, регулирующих договор аренды (ст. 625). Такой

подход избавил законодателя от необходимости каждый раз воспроизводить в ГК

одни и те же нормы, регулирующие большую часть условий этих договоров, что

было бы неизбежно в случаи предание им наряду с договором аренды

самостоятельного характера. Рассматривая названные договоры в качестве

отдельных видов договора аренды, ГК мог ограничить лишь указанием на их

квалифицирующие признаки и установлением применительно к этим договором

некоторых подлежащих приоритетному применению специальных правил, учитывающих

специфику регулируемых правоотношений. Главное – четко выделить особенности

соответствующих договоров и обеспечить их адекватное регулирование с помощью

специальных правил, исключающих применение корреспондирующих им общих

положений о договоре аренды.

Так договор проката выделяют в отдельный вид договора аренды по следующим

квалифицирующим признакам: 1) в качестве арендодателя по договору проката

выступает коммерческая организация или индивидуальный предприниматель, 2)

сдача имущества – постоянная предпринимательская деятельность, 3) объект

договора – движимое имущество, 4) прокат – публичный договор, следовательно,

имущество предоставляется в аренду любому, кто к ним обратится. С другой

стороны, арендаторами выступают граждане, которые пользуются правами

арендатора, а также правами потребителя (ст.626 – 631 ГК РФ),

законодательством о защите прав потребителя. Арендная плата по договору

проката устанавливается только в виде платежей в твердой сумме. Другие формы

оплаты, в т.ч. и перечисленные в п.2 ст. 614 ГК, не могут быть предусмотрены

соглашением сторон. Платежи могут вноситься согласно условием договора как

единовременно, так и периодически. Оплата в полнм объеме предусматривается

при краткосрочном прокате (почасовом, суточном, месячном). При заключении

договора на длительный срок в нем устанавливаются сроки внесения и размер

периодических платежей, причем первый взнос, как правило, устанавливается в

момент подписания договора.

В отличии от общих положений об аренде (параграф 1 гл. 34 ГК) договор проката

не может быть заключен на неопределенный срок. Более того, в отношении

проката в законе установлен максимальный (предельный) срок – один год (п.1

ст. 627 ГК). Если срок превышает предельный, то договор будет считаться

заключенным на один год.

Для договора проката в п.2 ст.626 КГ предусматривается обязательная

письменная форма, последствия несоблюдения установлены в п.1 ст. 162 ГК. В

настоящее время сфера применения проката существенно сузились главным образом

из-за распада централизованной специализированной сети ателье. Тем не менее

договор проката получил особое закрепление в гл. 34 ГК РФ, что существенно

повысило уровень и значимость его правового регулирования. Правила

содержащиеся в параграфе 2 гл. 34 ГК, достаточно полно регулируют отношения

по прокату.

Договор аренды транспортных средств имеет следующие квалифицирующие признаки:

арендодатель – это собственник (владелец) транспортного средства (особенность

в субъектном составе); в аренду передается транспортное средство с экипажем (

командой) и без таковой, транспортное средство передается на условиях

оказание услуг по управлению и технической эксплуатации или без таковых (

особенности в предмете договора) ст.623 – 641 ГК.

Квалифицирующим признаками договора аренды здания и сооружения (ст. 650 –

655) является предмет и форма договора, как в случае с арендной предприятия.

Эти договора заключаются в письменной форме путем составления одного

договора, подписанного сторонами. Здание и сооружения – как объекты

недвижимости – характеризуются своей фундаментальностью, привязкой к земле,

конструктивно расчитаны на длительный срок использования, обладают всегда

значительной стоимостью. Подобные особенности объекта аренды неизбежно влекут

установление жестких законодательных требований к договору аренды.

В законе содержаться требования, согласно которым в договоре аренды должны

быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее

передаче арендатору в качестве объекта аренды. Для зданий и иных сооружений

это могут быть адрес, качественные характеристики, площадь сдаваемого в

аренду здания и иного сооружения, иные характеристики, позволяющие

индивидуализировать объект аренды. При отсутствии этих данных договор не

считается заключенным (п.3 ст. 607 ГК РФ). Указанные площади арендуемого

здания или иного сооружения необходимо не только с целью индивидуализации

объекта аренды, но и для определения арендной платы. Практически всегда

арендная плата устанавливается из расчета определенной денежной суммы за

квадратный метр арендуемой площади.

Следует отметить, что здания и иные сооружения могут быть объектом арендных

отношений после ввода их в эксплуатацию по завершению строительства,

государственной регистрации и технической инвентаризации в установленном

законом порядки.

В юридической литературе неоднократно дать юридическое определение здания,

сооружения и их различием. Однако не которые специалисты считают, что вряд ли

необходимо, поскольку данные понятие не относятся к числу правовых. В

толковом словаре русского языка понятие «сооружение» является родовым по

отношению к понятию «здание». Сооружение определяется как всякая значительная

постройка (различного вида и назначения). Под зданием же понимается

архитектурное сооружение, постройка, дом.

Рассматривая здания и иные сооружения как объекты аренды, нельзя забывать,

что в месте со зданием в аренду и соответствующая часть земельного участка,

на которой самое здание расположено «договор аренды зданий и сооружений

можно назвать правоустанавливающим документом для возникновения одновременно

двух видов отношений:

- арендных отношений по поводу использования здания (сооружения);

- отношений по поводу использования части земельного участка.»11

Подтверждением этого положения служит ст. 652 ГК РФ. Причем в данном случае

речь идет о конкретной части земельного участка, на которой расположено

арендуемое здание. Отношения по поводу использования этой части земельного

участка также могут носить арендный характер. В случае когда арендодатель

является собственником земельного участка, на котором расположено здание,

арендатору передается право аренды или иное право на соответствующую часть

земельного участка (п.2 ст. 652 ГК РФ). При этом если в договоре не

установлены права арендатора в отношении земельного участка, то к нему

автоматически на весь срок аренды переходит право пользования земельного

участка.

Понятие лизинга происходит от английского глагола to lease - сдавать в

аренду. Однако сама лизинговая операция не является той привычной для нас

формой, которую мы определяем словосочетанием «сдача в аренду». Договор

финансовой аренды (лизинга) регламентируется ст. 665 ГК. По договору

финансовой аренды (лизингу) арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести

в собственность указанные арендатором (лизингодержателем) имущество у

определенного им же продавца и предоставить арендатору это имущество за плату

во временное владение и пользование для предпринимательских целей.

«Но чем же в таком случае отличается лизинг от обычной аренды?

Прежде всего тем, что конечной целью лизинговой сделки является выкуп

(приобретение в собственность) лизингополучателем имущества, которое он

получил от лизингодателя по договору лизинга. Лизинговые платежи,

выплачиваемые лизингополучателем на протяжении всего срока действия договора

(ч.6 гл. 34 ГК РФ не устанавливает минимального срока лизингового договора),

частично засчитываются в счет выкупа имущества, и, таким образом, по

окончании срока его действия имущество может быть выкуплено

лизингополучателем по его остаточной стоимости.

Следующее отличие заключается в том, что лизингодатель является специально

созданной финансовой организацией (лизинговой компанией или банком), обладающей

лицензией на данный род деятельности. Лицензией на данный род деятельности

введено Постановлением Правительства РФ от 26.02.96 № 197. Поэтому при

заключении договора с той или организацией обязательно следует проверить

наличие лицензии, выдаваемой Министерством экономики РФ или специально

уполномоченным органом исполнительной власти (проведение лизинговых операций

банками осуществляется на основании пункта, содержащегося в лицензии на

проведение банковских операций). В противном случае вы рискуете тем, что

сделка, которую вы заключили по договору лизинга, может быть признана

незаконной.»12

Поскольку договор лизинга тесно связан с договором купли – продажи,

арендатору Гражданский кодекс предоставляет определенные права в отношении

продавца (ст. 670 ГК), а в отношениях с продавцом арендатор и арендодатель

выступают как солидарные кредиторы (ст. 326 ГК). Существенной стадией при

заключении лизингового договора является определения момента, с которого

начинается исчисления срока лизинга (аренды), ведь между датой его подписания

и датой доставки имущества лизингополучателю может пройти несколько месяцев

и, таким образом, реальный срок пользование имуществом может не совпасть с

установленным сроком действия договора. И как следствие, может возникнуть

спор о моменте окончания срока договора,; количество лизинговых платежей и

возможности перехода права собственности на лизинговое имущества

лизингополучателю. Именно поэтому обязательно следует указать, с какого

момента (со дня подписания договора или со дня подписания акта приемки

имущества в эксплуатацию) начинается исчисления срока лизинга.