Расчет коэффициента капитализации.

Существует несколько методов определения коэффициента капитализа-

ции:

• с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изме-

нение стоимости актива);

• метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;

• метод прямой капитализации.

Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капи-

тальных затрат.

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:

1) ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсаци-

ей, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных

средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвести-

циями;

2) нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных

вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется

только к изнашиваемой части активов.

Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения:

+ Безрисковая ставка дохода +

+ Премии за риск +

+ Вложения в недвижимость +

+ Премии за низкую ликвидность недвижимости +

+ Премии за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка доходности – ставка процента в высоколиквидные

активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможно-

сти вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было

риска не возврата». В качестве безрисковой ставки чаще берется доходность по

ОФЗ, ВЭБ.

В процессе оценки необходимо учитывать, что номинальные и реальные

безрисковые ставки могут быть как рублевые, так и валютные. При пересчете

номинальной ставки в реальную и наоборот целесообразно использовать фор-

мулу американского экономиста и математика И. Фишера, выведенную им еще

в 30-е годы XX века:

Rн = Rр + Jиин + Rр * Jиин;

Jиин

Rр Rн Jиин

+

= −

; где

Rн – номинальная ставка;

Rр – реальная ставка;

Jинф – индекс инфляции (годовой темп инфляции).

При расчете валютной безрисковой ставки целесообразно проводить

корректировку с помощью формулы Фишера с учетом индекса долларовой

инфляции, при определении рублевой безрисковой ставки - индекса рублевой

инфляции.

Перевод рублевой ставки доходности в долларовую ставку или наоборот

можно произвести с помощью следующих формул:

Dr = (1+ Dv)*(1+ Kurs)−1;

Dv = (1+ Dr)*(1+ Kurs)−1; где

Dr, Dv - рублевая или валютная доходная ставка;

Kurs – темп валютного курса, %.

Расчет различных составляющих премии за риск:

• надбавка за низкую ликвидность. При расчете данной составляющей

учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект не-

движимости инвестиций, и она может быть принята на уровне долларовой

инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на

рынке;

• надбавка за риск вложения в недвижимость. В данном случае учитыва-

ется возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и

надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых

компаниях высшей категории надежности;

• надбавка за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и

сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Над-

бавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом

коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей.

Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы.

Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и за-

емного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требова-

ниям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определя-

ется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы.

Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотеч-

ной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:

К

Rm = ДО; где

Rm – ипотечная постоянная;

ДО – ежегодные выплаты;

К – сумма ипотечного кредита.

Ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций сложного

процента: она равна сумме ставки процента и фактора фонда возмещения или

же равна фактору взноса на единицу амортизации.

Коэффициент капитализации для собственного капитала называется ипо-

течной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:

c К

Rс = PTCF; где

Rc – коэффициент капитализации собственного капитала;

PTCF – годовой денежный поток до выплаты налогов;

Кс – величина собственного капитала.

Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное

значение:

R = M * Rm + (1− M)* Rc, где

М – коэффициент ипотечной задолженности.

Если прогнозируется изменение в стоимости актива, то возникает необ-

ходимость учета в коэффициенте капитализации, возврата основной суммы

капитала (процесса рекапитализации). Норма возврата капитала в некоторых

источниках называется коэффициентом рекапитализации. Для возврата перво-

начальных инвестиций часть чистого операционного дохода откладывается в

фонд возмещения с процентной ставкой Ур - ставкой процента для рекапита-

лизации.

 

Существуют три способа возмещения инвестированного капитала:

• прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

• возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции

(метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом;

• возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процен-

та (метод Хоскольда).

Метод Ринга.

Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмеще-

ние основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма

возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива

на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы

актива. Норма возврата - ежегодная доля первоначального капитала, поме-

щенная в беспроцентный фонд возмещения:

n

Rk = Ry + 1; где

n – оставшийся срок экономической жизни;

Ry – ставка доходности инвестиций.

Пример.

Условия инвестирования:

• срок - 5 лет;

• R - ставка доходности инвестиций 12%;

• сумма вложений капитала в недвижимость 10000 долл.

Решение. Метод Ринга. Ежегодная прямолинейная норма возврата капита-

ла составит 20%, так как за 5 лет будет списано 100% актива (100: 5 = 20). В этом

случае коэффициент капитализации составит 32% (12% + 20% = 32%).

Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестиру-

ется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как со-

ставная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения

при той же ставке процента, что и по инвестициям:

Rk = Ry + SFF (n, Y),

где SFF - фактор фонда возмещения;

Y = R (ставка дохода на инвестиции).

 

Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода пер-

воначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирова-

ние по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение

дохода по безрисковой ставке:

Rk = Ry + SFF (n, Yб),

где Уб - безрисковая ставка процента.

Пример. Инвестиционный проект предусматривает ежегодный 12%-ый

доход на инвестиции (капитал) в течение 5 лет. Суммы в счет возврата инве-

стиций могут быть без риска реинвестированы по ставке 6%.

Решение. Если норма возврата капитала равна 0,1773964, что представляет

собой фактор возмещения для 6% за 5 лет, то коэффициент капитализации равен

0,2973964 (0,12 + 0,1773964).

Если прогнозируется, что инвестиции потеряют стоимость лишь частич-

но, то коэффициент капитализации рассчитывается несколько иначе, посколь-

ку возмещение капитала производится за счет перепродажи недвижимости, а

частично - за счет текущих доходов.

Преимущества метода капитализации доходов заключаются в том, что

этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его

применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости,

как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расче-

те капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах,

основной принцип построения которого - предположение о рыночном уровне

эксплуатации недвижимости.

Недостатки метода капитализации доходов состоят в том, что:

• применение его затруднительно, когда отсутствует информация о ры-

ночных сделках;

• метод не рекомендуется использовать, если объект недостроен, не вышел

на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форс-

мажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.