Единый налог на недвижимость — налог на бедность?

Экспертное мнение вице-президента национального фонда развития рынка недвижимости и оценочной деятельности Владимира Герасименко

05.05.2009

Правительство РФ рассматривает возможность введения единого налога на недвижимость уже в 2010 году. Это серьёзно изменит налогообложение и затронет практически каждого: из-за несовершенства методик расчётов рыночной стоимости недвижимости и земли, единовременная замена действующих налогов новым налогом на недвижимость повлечёт за собой резкое увеличение налогового бремени.

Основная идея авторов налоговой реформы — вместо отдельных налогов на землю и строения ввести единый налог на недвижимость. Сегодня мы платим, налог на имущество физических лиц (0,1-2% от стоимости имущества) на основании оценки жилья, определённой БТИ, которая, как правило, в несколько раз ниже реальной (рыночной) стоимости недвижимости.

Вероятно, поэтому правительству и кажется привлекательной идея взимания налога на основании рыночной стоимости объектов недвижимости. Так же мы платим, налог на землю, величина которого с 2006 года составляет 0,3% от кадастровой стоимости участка.

Уже с 2010 года предлагается ввести единый налог на недвижимость, рассчитанный по новой методике массовой оценки жилья. Оценку имущества станут производить не по рыночной стоимости и не по стоимости БТИ, а по некоей массовой оценке, приближённой к рыночной.

После корректировки стоимость объекта недвижимости по одним оценкам будет примерно на 20% ниже рыночной, по другим оценкам на 30%. И при расчётах рыночную оценку начнут просто умножать на коэффициент 0,8 или 0,7 соответственно. Думаю, такая поправка не сделает налогообложение по рыночной стоимости экономически эффективным и справедливым в глазах населения.

Согласно определению, рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, за которую объект может быть продан на открытом рынке при соблюдении определённых условий. Подразумевается, что есть некое множество сделок, по которому вычисляют эту среднюю цену.

Но давайте вспомним, как рынок недвижимости формировался в начале 90-х годов. Он развивался в условиях нестабильной правовой и налоговой системы, что противодействовало его прозрачности. Даже на сегодняшний день, чтобы избежать дополнительного налогообложения, в договорах купли-продажи жилья указывается цена сделки в пределах 1 млн. рублей, так как суммы свыше облагаются налогом на доходы физических лиц.

Тогда, о каком рынке может идти речь, и как можно рассчитать рыночную стоимость, если такой рынок ещё не сформирован?

Проблема в том, что у нас нет достоверной информации для определения рыночной стоимости, и зачастую средняя ошибка при определении этой стоимости, может составлять от 30% до 300%. Понятно, что при такой погрешности говорить о серьёзных оценках рыночной стоимости нельзя.

Можно привести массу примеров, когда из-за огромной погрешности в определении кадастровой стоимости земли ставки аренды земли для малого бизнеса в различных субъектах РФ возросли от 6 до 66 раз. Это приводит к массовому банкротству и закрытию предприятий малого и среднего бизнеса.

Неподъёмным станет налог и для граждан, состоящих в дачных, гаражных и земельных кооперативах. Ведь кооператив является юридическим лицом, и это значит, налог будут исчислять по ставке 2% от рыночной стоимости. Это приведёт к тому, что для всех членов кооператива налоги вырастут в десятки раз.

Совершенно очевидно, что единовременная замена действующих налогов новым налогом на недвижимость повлечёт за собой резкое увеличение налогового бремени граждан.

По данным правительства более высокие, рыночно обоснованные налоги будут взиматься с владельцев больших квартир, дорогостоящих особняков и крупных участков земли. Для малообеспеченных людей и собственников недорогого имущества предполагается ввести льготы.

Что считать «большой» квартирой, и как быть, если такая квартира получена в порядке приватизации и проживает в ней одинокий пенсионер?

Или, например, загородный дом большой площади, но без соответствующей инфраструктуры — как налог будет учитывать, комфортные или нет условия проживания?

Это может привести к отъёму жилья у одиноких малообеспеченных граждан, к увеличению сделок по продаже жилья так, как таким гражданам придётся расстаться со своей большой по площади квартирой и приобрести более экономичный вариант.

По версии правительства введение единого налога на недвижимость приведёт к снижению стоимости жилья. На мой взгляд, это утверждение верно для квартир большой площади, находящихся в центральных районах крупных городов, в которых проживают люди, совсем необеспеченные. Они-то и пострадают от введения налога, продавая свои квартиры по низким ценам.

А что люди состоятельные? Они как раз и найдут возможность снизить налоги на свои большие площади. Предполагается, что начисленную сумму налога можно будет оспорить в судебном порядке с привлечением независимого оценщика, заплатив которому владелец особняка может в несколько раз снизить рыночную стоимость и уйти от уплаты большой суммы налога.

Малообеспеченные люди не смогут заплатить оценщику 200 долларов (именно столько стоит независимая оценка), а значит, не будут иметь шанса на снижение начисленного налога.

Что же касается льгот для малообеспеченных граждан, то здесь для меня всё ясно. Практически все малообеспеченные граждане проживают в приватизированном жилье, и вводить налог на таких владельцев вообще нельзя.

По моему мнению, платить налог по рыночным ставкам будет лишь незначительное число обеспеченных граждан, а это значит, что расходы на администрирование налога значительно превысят его поступления в казну.

Если мы хотим действительно увеличить налоги на богатых, то почему не ввести налог на роскошь, который будет более справедливо учитывать налогообложение очень дорогой недвижимости?

Для меня непонятен и ещё один аспект, что считать элитной недвижимостью, ведь такого определения в законодательстве просто нет. Например, в Екатеринбурге элитными можно считать лишь несколько клубных домов и организованных поселков премиум-класса, где проживают исключительно чиновники.

Будут ли вводить чиновники повышенный налог на свои роскошные квартиры и особняки? Я сомневаюсь.

Владельцы же жилья, полученного в порядке приватизации — как правило, это малообеспеченные и средне обеспеченные граждане, — точно окажутся в положении пострадавших.

Проект закона устанавливает вилку налогообложения от 0,01 до 0,05% стоимости недвижимости, хотя в последнее время появляются и обсуждаются варианты доведения до 1%. Поскольку этот налог является местным, очевидно, что любой муниципалитет будет заинтересован в максимальной ставке, поскольку это позволит в условиях кризиса существенно пополнить местный бюджет.

И ещё, ввести единый налог на недвижимость уже с 1 января 2010 года технически не представляется возможным, поскольку не сформирован единый кадастр недвижимости, куда бы заносились все сведения о правах на строение и земельные участки.

У нас масса случаев, когда право собственности на земельный участок принадлежат одному человеку, право на жилую недвижимость другому, поэтому наведение порядка в учёте прав на объекты недвижимости может растянуться на годы.

«Советник» — путеводитель по хорошим книгам.

[1] Много информации об этом неконституционном налоге можно прочесть в статьях «Налог на недвижимость — рабство для народа» и «Жареный петух к нам уже прилетел». — Д.Б.

[2] Здесь идёт речь о проекте Федерального Закона № 51763-4 «О внесении изменений в часть вторую Налогового Кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации». — Д.Б.