Предмет и форма договора аренды зданий или сооружений

Договором аренды здания или сооружения является договор, по которому арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Предметом договора служат здания или сооружения, т. е. разновидности недвижимого имущества. Здания и сооружения неразрывно связаны с землей (земельным участком), на которой они расположены. Именно это обстоятельство и служит главной причиной выделения договора аренды зданий (сооружений) в отдельный вид, Пользование зданием или сооружением практически невозможно без пользования земельным участком, последний же стороны далеко не всегда упоминают в договоре аренды наряду со зданием (сооружением), которое на нем расположено.

Правила об аренде зданий и сооружений применяются при аренде и частей зданий (сооружений), если под ними могут быть выделены обособленные земельные участки. Например, флигель здания имеет отдельный вход и расположен на участке, который граничите соседним.

Такой земельный участок в любой момент может быть функционально обособлен и передан в пользование арендатору части здания (сооружения).

Форма договора аренды зданий и сооружений - письменная, причем обязательно составление единого документа, подписываемого сторонами (п. 2 ст. 434 ГК). Заключение такого договора посредством обмена письмами (документами, исходящими только от одной стороны) невозможно. Несоблюдение формы договора аренды здания или: сооружения влечет его недействительность.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК). Эта норма является исключением из общего правила, закрепленного п. 2 ст. 609 ГК, согласно которому любой договор аренды недвижимого имущества независимо от срока, на который он заключен, подлежит государственной регистрации. А поскольку исключения не могут толковаться расширительно, п. 2 ст. 651 не должен применяться к аренде других видов недвижимого имущества, например земельных участков или предприятий. К числу существенных условий договора кроме предмета относится и цена. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор считается незаключенным.

Исполнение арендодателем обязанности по передаче здания или сооружения арендатору и принятие предмета договора последним осу­ществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (п. 1 ст. 655 ГК).

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатор ру считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами документа о пере­даче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора — от принятия иму­щества.

Обязанность арендатора по возврату арендованного здания (соору­жения) оформляется так же, как обязанность арендодателя по его передаче. По окончании срока договора аренды или при его досрочном прекращении арендованное имущество должно быть возвращено арен­додателю при непременном составлении документа о передаче здания или сооружения (п. 2 ст. 655 ГК). Порядок составления передаточного акта при возврате предмета договора и последствия уклонения от его составления аналогичны тем, которые установлены законом при пере­даче здания (сооружения) в аренду (п. 1 ст. 655 ГК).

Установленная в договоре арендная плата за пользова­ние зданием или сооружением включает и плату за пользование земель­ным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 654 ГК). Таким образом, если иное особо не оговорено, при аренде здания или сооружения дополнительная плата за земельный участок взиматься не должна.

В случае, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного пока­зателя размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера передаваемого арендатору здания или сооружения