Оценка сельскохозяйственных угодий методом сравнительных продаж

Л 7 Метод сравнения продаж

Данный метод применяется для оценки незастроенных земельных участков или земельных участков, рассматриваемых, как незастроенные.

Расчет стоимости ЗУ данным методом осу­ществляется:

1-посредством подбора объектов-аналогов,

2-выявления эле­ментов сравнения, позволяющих учесть отличия объекта оценки от объ­екта-аналога,

3-расчета поправок на данные различия и внесения их в цены продаж объектов-аналогов.

Стоимость земельного участка рассчитыва­ется как среднее или средневзвешенное значение из скорректированных цен объектов-аналогов.

Основными элементами сравнения и корректировки цен объектов-аналогов являются:

· имущественные права- право собственности, право аренды и др.;

· условия финансирования - использование при покупке кредит­ных ресурсов, рассрочка платежей и т.п.;

· условия оплаты - безналичный расчет, наличные деньги, вексе­ля, взаимозачеты и т.п.;

· условия совершения сделки - нетипичные условия сделки (на­пример, родственные отношения покупателя и продавца, продажа в ус­ловиях банкротства и т.п.);

· время заключения сделки с объектом-аналогом;

· расходы, сделанные сразу же после покупки;

· местоположение и окружение;

· правовые и градостроительные ограничения по виду

использования и застройке земельного участка;

· физические характеристики - рельеф, размеры и форма

земельного участка;

· доступные коммунальные услуги - наличие или близость

инже­нерных сетей, условия подключения к ним и т.п.;

· иные элементы.

В качестве единицы сравнения служат стоимость гектара, стоимость сотки, стоимость квадратного метра площади ЗУ. Поправки (в процентах или де­нежной сумме) вносят в цену всего объекта и в цену соответствующих единиц сравнения. Обычно внесение поправок осуществляется в определенной по­следовательности:

-делают корректировку цены объекта в целом на имущественные права, на условия финансирования, на условия оплаты, на условия совершения сделки и на срок продажи;

- скорректированную цену объекта - аналога приводят к удельной
цене (например, за единицу площади) и в нее вносят поправки по другим
элементам сравнения (например, местоположению, физическим

харак­теристикам и др.).

Пример 1 Последовательность внесения поправок, тыс. руб.

Элемент сравнения	Сделка 1	Сделка 2	Сделка 3
Цена продажи	100 000	150 000	120 000
Поправка на имущественные права	+5 000	-10 000	+5 000
Скорректированная цена	105 000	140 000	125 000
Поправка на условия финансирования	+ 10 000	-10 000	-5 000
Скорректированная цена	115 000	130 000	120 000
Поправка на условия продажи	+5 000	10 000	-5 000
Скорректированная цена	120 000	120 000	115 000
Поправки: на расходы после покупки на рыночные условия (время)	+0 +0	+0 +0	+0 +0
Скорректированная цена	120 000	120 000	115 000
Поправки: на местоположение- физические характеристики - вид использования-	+5 000   -5 000   -2 000	+0   -8 000   +4 000	+0   +0   +5 000
Скорректированная стоимость аналога	118 000	116 000	120 000

Определяем стоимость оцениваемого объекта:

(118 000 + 116 000 + 120 000) /3 = 118 000.

Значительные различия в скорректированных ценах аналогов сви­детельствуют о неверном проведении корректировки, неправильном подборе аналогов или недоучете каких-то элементов сравнения. В этом случае итоговый результат может быть получен как среднее или средне­взвешенное значение из скорректированных стоимостей не всех объек­тов-аналогов, а только наиболее схожих с оцениваемым участком. Сте­пень схожести может определяться по количеству корректировок. Чем меньше корректировок, тем более схож объект-аналог с оцениваемым участком.

Поправки могут определяться с использованием количественных и качественных методов. Качественные методы применяют после вы­полнения количественного анализа. Также возможно применение ком­бинированных методов.

 

Оценка сельскохозяйственных угодий методом сравнительных продаж

Данный метод рекомендуется применять только при наличии дос­таточного количества достоверной рыночной информации о сделках по продаже аналогичных (сопоставимых) объекту оценки земель­ных участков с-х угодий (не менее 3-5 объектов).

Расчет стоимости ЗУ ведётся в следующей последовательности:

1)выбор объектов, проданных в недалёком прошлом (до 1 года
назад), аналогичных или похожих (сопоставимых) с объектом оценки;

2)подбор элементов и единиц сравнения для проведения анализа. Здесь, наряду с элементами сравнения, (имущественные права, условия продажи и физические характеристики -форма участка, рельеф, уклон), для с-х земель добавляются экономические элементы (вид и структура с-х угодий, качество почвы – балл бонитета, энергоемкость обработки почвы, близость к рынкам сбыта, транспортная доступность, удаленность от хозяйственного центра, баз реализации сельхоз про­дукции и др.);

3)сравнение оцениваемого и сопоставимых объектов по
избранным элементам сравнения (1 га, 1 сотка);

4)внесение корректировок в цены сопоставимых объектов в зависимости от различий между ними и объектом оценки. Поправки вносятся последовательно, каждая последующая применяется к предыдущей;

5)установление стоимости оцениваемого участка путем расчета
среднего значения откорректированных цен. Рассмотрим пример.

Пример 2. Расчет стоимости земельного участка (пашни) методом сравнительных продаж

 

	Показатель	Ед. измер.	Объект оценки	Сопоставимые объекты
1.	Местоположение		р-н Х	р-н№1	р-н№2	р-н№3
2.	Площадь	га		357,2	198,1	180,1
3.	Кадастровая стоимость 1 га	тыс. руб.	13,6	12,1	12,1	14,97
4.	Удаленность до ближайшего эле­ватора)	км
5.	Рельеф (уклон)	-	горизон­тальный	с уклоном в 5%	горизон­тальный	горизон­тальный
6.	Дата продажи		01.03.07	01.11.06	01.10.06	01.02.07
7.	Цена продажи	тыс. руб	-	1359,9	794,0	765,4
8.

Внесение поправок в цены сопоставимых объектов представлено в табл.

Пояснения внесенных поправок:

1) поправки на дату продажи - умножение цены продажи на индекс инфляции,для первого объекта-3807х1,04; для второго - 4008 х 1,05 и для третьего - 4250 х 1,01.

2) поправка на местоположение, исходя из соотношений кадастровой стоимости 1 м² сопоставимого объекта и объекта оценки. Первый
и второй объекты имеют стоимость меньшую на 11 %, чем объект оценки, и, соответственно, цена с поправкой выше на 1,11, третий объект-
наоборот, имеет кадастровую стоимость на 10% выше, и цена с по­
правкой снижена на эту величину. (13.6- 12.1)/13.6 = 11%; (14.97-13.6)/14.96=10%.

3) поправка на рельеф установлена только для первого объекта
экспертно в размере +3%, т.к. участок имеет уклон (значит, он хуже
объекта оценки). Аналогично (экспертным путем) установлены поправки
в (-5%) для первого и третьего объектов, т.к. они находятся ближе объекта оценки к элеваторам и, следовательно, их цены выше на экономию
по транспортным расходам по сравнению с объектом оценки.

Таблица - решение примера 2

Определение стоимости земельного участка методом сравнительных продаж

 

	Наименование показателя	Сопоставимые объекты
I	Цена продажи 1 га	3807=1359.9/357.2	4008=794/198.1	4250=765.4/180.1
•?	Поправка на дату продажи (исходя из ежемесячного уровня инфляции в 1 %) Цена с поправкой	+4%	+5%	+1%
	Поправка на местоположение и плодородие почвы (исходя из соотношений кадастровой стоимости)	+11% (100 ---12..1 х 100 / 13,6)	+11% (100---12. 1 х 100 / 13,6)	-- 10% (100---14.. 97 х 100 / 13,6)
4.	Поправка на конфигурацию \задано\ Цена с поправкой		-- 12%	+18%
5.	Поправка на рельеф (эксперт) Цена с поправкой	+3%	--	----
	Поправка на удаленность от ближайшего элеватора Цена с поправкой	-5%		--5%
7.	Поправка на различия в пло­щадях Цена с поправкой		+3,3%	--3,3%
8.	Итоговая стоимость 1 га	(4300 + 4240 + 4189): 3 = 4243
9.	Стоимость объекта оценки, руб.	4243x300 га = 1272900