Л 10 Определение стоимости земельного участка доходным методом

Доходный подход применим только к земельным участкам, способным приносить доход в будущем на протяжении определенного срока его эксплуатации. Стоимость земельного участка рассчитывается путем капитализации годового дохода, приносимого участком земли, или путем дисконтирования ожидаемых будущих доходов и выручки от последующей перепродажи земельного участка.

В основе доходного подхода лежат четыре принципа:

1)принцип наиболее эффективного использования;

2)принцип ожидания;

3)принцип спроса и предложения;
4)принцип замещения.

Доходный подход включает три метода:

1) метод капитализации дохода (земельной ренты);

2) метод остатка (техника остатка для земельного участка);

3) метод предполагаемого использования.

При анализе доходов и расходов можно использовать данные, как за прошлые периоды, так и прогнозные. При этом данные можно брать как до, так и после налогообложения.

Оценка земли методами доходного подхода может проводиться посредством капитализации земельной ренты, рассчитываемой в виде арендных платежей за землю или чистого операционного дохода, обра­зующегося при использовании земельного участка.

 

В практике оценки выделяют два метода доходного подхода:

1. Ме­тод прямой капитализации дохода (земельной ренты). Метод основан на определении годового дохода от владения земельным участком и делением его на коэффи­циент капитализации или умножением на срок капитализации, т. е. период, не­обходимый для окупаемости или воспроизводства земледельческого капитала.

 

V_{L =} ЧОД / Rк

V_{L =} cтоимость земельного участка,

ЧОД (NOI) - чистый операционный доход, приносимый земельным участком

Rк= коэффициент капитализации для земли

 

Прямая капитализация заключается в использовании коэффи­циентов капитализации, рассчитанных по данным сделок с земельными участками (на рынке). Такой расчет является наиболее надежным и дает приемлемые результаты.

Пример. Доходность земельного участка 150 000 руб. / год, ры­ночная цена 1 000 000 руб. По данным определяем коэффициент капитализации и стоимость участка

Rк = 150 000/1000 000 = 0,15

V_L = 150000 / 0.15 =1000 000

Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка методом капитализации дохода включает следующие этапы:

1- определение величины капитализируемого дохода;

2- определение коэффициента капитализации;

3- определение рыночной стоимости земельного участка.

 

2 Метод дисконтирования денежных потоков. Методзаключается в суммировании всех будущих доходов, дисконтированных на дату опре­деления стоимости.

Методы дисконтирования денежных потоков (ДДП) признаются недос­таточно надежными способами оценки рыночной стоимости, т.к. они представляют собой только прогнозные характеристики, которые всегда сопряжены с ошибками.

Кроме прогнозов методы ДДП применяются для проведения ана­лиза наиболее эффективного использования, расчета инвестиционной стоимости и расчета рыночной стоимости недвижимости, ориентирован­ной на инвестиции.

Методы ДДП также целесообразно применять для оценки единых объектов недвижимости, разделение стоимости которых по элементам не имеет экономического смысла или невозможно, например, многолетних насаждений, сельскохозяйственных угодий, обустроенных мелиоратив­ными сооружениями, прудовых хозяйств.

Одним из основных недостатков доходного подхода является большая неопределенность результатов из-за высокой субъективности определения коэффициента капитализации и ставок дисконтирования расчетными методами. Причина этого - результаты очень сильно меняются даже при незначительном изменении ставки дисконтирования, а также из-за ис­пользования в расчетах прогнозов. Прогнозы достоверно не могут предсказать ни будущие процентные ставки, ни арендную плату, ни рас­ходы (т.е. никто не может точно составить прогноз на промежуток вре­мени больше 10 лет).

Таким образом, основными способами определения коэффициента капитализации для земли являются:

· деление величины земельной ренты по аналогичным земель­ным участкам на цену их продажи;

· использование ставки дисконтирования.

Первый способ определения коэффициента является самым на­дежным и предпочтительным. Он заключается в расчете коэффициентов капитализации по нескольким сделкам с объектами-аналогами и получе­нии среднего значения.

П р и м е р. Было заключено 5 сделок:

Сделка	Доход, тыс. руб.	Цена сделки, тыс. руб.	Коэффициент капитализации, % (доли)   единиц)
	150,0 190,0 155,0 215,0 200.0	2 800,0 5 500,0 3 100,0 4 750,0 3 780,0	150/2 800*100 = 5,3(0,053) 190/5 500*100 = 3,4 (0,034) 155/3 1001*00 = 5,0 (0,05) 215/4 750*100 = 4,5 (0,045) 200 / 3 780 *100 = 5,3 (0,053)

Определяем коэффициент капитализации:

(5,3 + 3,4 + 5,0 + 4,5 + 5,3) / 5 = 4,7 % или 0,047.

Второй способ. Ставки дисконтирования определяются в номиналь­ном и реальном выражении. Номинальная ставка включает инфляционную состав­ляющую. Реальная ставка инфляционную составляющую не включает. Реальную ставку дисконтирования используют при оценке стоимости в ценах, очищенных от инфляции; номинальную - при оценке стоимости в текущих и прогнозных ценах, включающих инфляцию.

Для расчета реальной ставки дисконтирования применяют форму­лу:

Rp = (R_n - 1_П) / (100% +In)

где Rp - реальная ставка; R_n - номинальная ставка; In - годовая инфля­ция.

Допустим, реальная инфляция составляет 8 %, а номинальная ставка определе­на в 12 %, тогда

R_p = (12 - 8) / (100 + 8) = 0,04 или 4 %.

В качестве ставки дисконтирования ис­пользуют:

· ставку, полученную методом кумулятивного построения (к без­рисковой ставке прибавляются надбавки за различные риски);

· учетную ставку ЦБ РФ (ставка рефинансирования ЦБ РФ);

· процентные ставки по кредитам, сложившиеся на рынке финан­совых ресурсов (процентные ставки по кредитам ведущих коммерческих банков).

Ставка рефинансирования ЦБ Российской Федерации отражает среднюю тенденцию стоимости кредитных ресурсов на каком-либо от­резке времени и может быть использована в качестве нормы доходности по альтернативным инвестициям, т.е. для определения ставки дисконти­рования.

Основным недостатком данного способа является преимущест­венное его использование для расчета номинальных ставок дисконти­рования.

Определение ставки дисконтирования по среднему значению из расчетных ставок по кредитам, предоставляемым ведущими банками Российской Федерации в рублях и в валюте, более объективно отражает ситуацию на рынке кредитных ресурсов. Данные о процентных ставках по кредитам ведущих банков можно найти в Интернете или в специали­зированных изданиях. Можно также использовать информацию о став­ках Сбербанка РФ как банка наивысшей категории надежности, рабо­тающего во всех регионах России.

Если нет уверенности в преимуществе результатов, полученных разными методами, то можно рекомендовать вывести из них среднее или средневзвешенное значение, которое и следует принять за ставку дис­контирования.

Таблица 3 Расчет стоимости земельного участка доходным подходом

 

№ п/п 1.	Наименование, показатель	Прогнозный период (один севооборот)	Год перепро­дажи
	Прогнозный уровень ин­фляции, % в год
2.	Ставка дисконта, %
	Ежегодный валовой доход задано
4.	Чистый доход с инфл 10% (стр.Зх 0,1)
	Индекс инфляции см строку 1	1,1 1.1х1.0	1,21 1.1х1.1	1,32 1.21х1.09	1,44 1.32х1.09	1,55 1.44х1.08	1,68 1.55х1.08	1,79 1.68х1.07
	Чистый доход, с учетом роста цен в меру инфля­ции (стр.4 х стр.5)	840х1.1	353х1.21	и т д
	Коэффициент текущей стоимости при ставке дисконта (16%)	0,86   1/ (1+0.16)t t=1	0,74   1/ (1+0.16)t t=2	0,64   и т.д.	0,55	0,48	0,41	0,35
8.	Текущая стоимость чис­того дохода (стр.6 х стр 7)
9..	Средняя величина чисто­го дохода в постпрогноз­ный период	(924+427+448+477+412+316)/6=500,7 это средний доход за 6 лет. Если рассчитывать стоимость за последний год, то она будет низкой (инфляция и дисконт). Поэтому берутся длительные периоды получения дохода от зем. участка
	Стоимость перепродажи	500,7/0,16=3129
11.	Текущая стоимость пере­продажи	3129х(0,41+0,35)/2=1189. Взят год перепродажи и предыдущий год
12.	Итоговая стоимость объ­екта оценки	795+316+287+262+198+130+1189=3177 Первые 6 – текущий доход относительно базового года (первого). Последний –год продажи. В стоимость недвижимости всегда включаются доходы приносимые ею.

 

Предполагается, что вы знакомы с началами финансовой математики