Глава 2. Способы управления многоквартирным домом

1. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме. В настоящее время данный способ управления применим, если количество жилых помещений в доме составляет не более чем тридцать квартир.

В соответствии со ст. 164 ЖК РФ при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений договоры оказания услуг по содержанию и/или выполнению работ по ремонту общего имущества собственники помещений заключают на основании решений общего собрания, при этом они выступают в качестве одной стороны. Договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления заключаются каждым собственником жилого или нежилого помещения от своего имени самостоятельно.

В данном случае органом управления многоквартирным домом является исключительно общее собрание собственников, которое имеет следующую компетенцию по принятию решений о:

1) реконструкции многоквартирного дома; строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений; капитальном ремонте общего имущества; использовании фонда капитального ремонта;

2) выборе способа формирования фонда капитального ремонта; размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса; минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером; выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете;

3) получении лицом, уполномоченным решением общего собрания, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме; определении существенных условий и способа обеспечения такого договора;

4) пределах использования земельного участка, на котором расположен дом; введение ограничений пользования этим земельным участком;

5) пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами; определении лиц, которые уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества;

7) использовании системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников в форме заочного голосования; определении лиц, которые уполномочены на их использование;

8) выборе способа управления многоквартирным домом;

9) текущем ремонте общего имущества; наделении совета многоквартирного дома или его председателя полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества и на принятие других решений.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится посредством очного, заочного и очно-заочного голосования ежегодно в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом. Оно правомочно, если в нем приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие более чем 50% голосов от их общего числа.

Лицо, по инициативе которого созывается общее собрание, обязано сообщить об его проведении не позднее, чем за десять дней. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания не предусмотрен иной способ направления этого сообщения, в котором должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается собрание;

2) форма проведения собрания;

3) дата, место, время проведения собрания или в случае проведения собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование; место или адрес, куда должны передаваться решения;

4) повестка дня;

5) порядок ознакомления с информацией и/или материалами, которые будут представлены на данном собрании; место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принимаются большинством голосов, за исключением предусмотренных п. 1 – 5 решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от их общего числа.

Интересы всех собственников перед третьими лицами может представлять один из них или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Преимуществами такой формы управления может считаться отсутствие дополнительных расходов на управление домом и возможность защищать свои права и законные интересы лично или через представителя.

2. Управление управляющей организацией. В настоящее время в связи с изменениями действующего законодательства деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется управляющими организациями на основании лицензии, выданной органом государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта Российской Федерации. Она предоставляется без ограничения срока и распространяет свое действие только на территорию конкретного субъекта Российской Федерации, в котором она выдана.

Отсюда следует, что совершенствование механизма управления многоквартирными домами направлено на усиление контроля государства над деятельностью управляющих компаний, к которым, как правило, предъявляется наибольшее количество претензий со стороны граждан-собственников жилых помещений. С этой целью была введена процедура лицензирования управляющих компаний, которая не применяется к товариществам собственников жилья, жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам.

Для повышения качества управления закон установил следующие лицензионные требования (ст. 193 ЖК РФ):

1) регистрация соискателя лицензии в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя на территории Российской Федерации;

2) наличие у должностного лица соискателя лицензии квалификационного аттестата;

3) отсутствие у должностного лица соискателя лицензии неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления;

4) отсутствие в реестре лиц, осуществлявших функции единоличного исполнительного органа лицензиата, лицензия которого аннулирована; лиц, на которых уставом или иными документами возложена ответственность за соблюдение требований к обеспечению надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме и в отношении которых применено административное наказание в виде дисквалификации; индивидуальных предпринимателей, лицензия которых аннулирована и/или в отношении которых применено административное наказание в виде дисквалификации; информации о должностном лице лицензиата, должностном лице соискателя лицензии;

5) отсутствие в сводном федеральном реестре лицензий на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами информации об аннулировании лицензии, ранее выданной лицензиату, соискателю лицензии;

6) соблюдение лицензиатом требований к раскрытию информации и др.

Заявление соискателя лицензии и прилагаемые к нему документы рассматриваются органом государственного жилищного надзора в порядке, установленном Федеральным законом от 4 мая 2011 года № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности», в срок до тридцати рабочих дней со дня приема заявления. По результатам работы орган государственного жилищного надзора осуществляет подготовку мотивированного предложения о предоставлении лицензии или об отказе в ее предоставлении. Основанием для отказа является несоответствие лицензионным требованиям и наличие в представленных соискателем лицензии заявлении и/или документах недостоверной или искаженной информации. Лицензия аннулируется по решению суда на основании рассмотрения заявления органа государственного жилищного надзора, которое подается в суд на основании решения лицензионной комиссии.

Управляющая организация имеет право осуществлять свою деятельность на основании договора управления многоквартирным домом, который заключается со всеми собственниками помещений в письменной форме или в электронной форме с использованием системы.

По договору одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и/или оказывать услуги по управлению многоквартирным домом; оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме; предоставлять коммунальные услуги; осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

В договоре управления должны быть обязательно упомянуты:

1) состав общего имущества, в отношении которого будет осуществляться управление; адрес многоквартирного дома;

2) перечень работ и/или услуг по управлению многоквартирным домом; услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества; порядок изменения такого перечня; перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, размера платы за коммунальные услуги; порядок внесения платы;

4) порядок осуществления контроля над выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору.

По общему правилу договор заключается на срок не менее чем один год, но не более чем на пять лет. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия он считается пролонгированным на тот же срок и на тех же условиях. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления, если управляющая организация не выполняет условий договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления домом.

Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления обязана предоставить всю техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением документы другой управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений одному из собственников, указанному в решении общего собрания, или, если такой собственник не указан, любому из собственников.

3. Управление товариществом собственников жилья. В ч. 1 ст. 135 ЖК РФ содержится наиболее полное юридическое определение товарищества собственников жилья, им признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества; обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

В соответствии с ч. 2 ст. 136 ЖК РФ имеется возможность создания товарищества собственников жилья (далее – ТСЖ):

1) собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры совместного использования;

2) собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если они расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома.

ТСЖ, как и другие некоммерческие организации, обладает не общей, а специальной (уставной, целевой) правоспособностью. Такое юридическое лицо вправе осуществлять лишь те виды деятельности, которые прямо указаны в его учредительных документах и четко соответствуют его целям.

Устав ТСЖ принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном ст.ст. 45 – 48 ЖК РФ, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Устав является единственным учредительным документом и его значение состоит в том, что это локальный нормативный акт, обязательный для всех членов данного товарищества и самого товарищества как юридического лица.

Число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать 50% голосов от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме. По смыслу ч. 3 ст. 135 ЖК РФ членами ТСЖ могут быть не все собственники помещений в многоквартирном доме, а только изъявившие волю войти в его состав. В соответствии с ч. 1 ст. 136 ЖК РФ собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья.

ТСЖ является юридическим лицом с момента его государственной регистрации и отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Его доходами является плата за управление общим имуществом собственников, которая в соответствии с законом не подлежит разделу между членами товарищества.

Список членов товарищества при его создании составляется на основании протокола учредительного собрания, который подписывают все члены товарищества. Члены ТСЖ, которые голосовали за его создание и утверждение устава, являются учредителями такого товарищества. После того, как оно создано, новые члены принимаются в товарищество на основании личных заявлений по решению общего собрания. Если в многоквартирном доме создано ТСЖ, то лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на жилые и нежилые помещения. Членство в ТСЖ прекращается с момента подачи заявления о выходе из его членов или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.

ТСЖ, как и все прочие виды юридических лиц, приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы управления, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами (п. 1 ст. 53 ГК РФ).

Среди органов управления ТСЖ ст. 144 ЖК РФ называет только общее собрание членов товарищества и правление. При этом законодатель не упомянул здесь о председателе правления, статус которого определен в ст. 149 ЖК РФ. Председатель правления является единоличным исполнительным органом ТСЖ, обладающим собственной управленческой компетенцией и действующим одновременно с коллегиальным исполнительным органом – правлением товарищества.

К компетенции общего собрания членов ТСЖ отнесено:

– внесение изменений в устав товарищества;

– принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества;

– избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора);

– установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;

– образование специальных фондов товарищества, в том числе, резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;

– принятие решения о получении заемных средств, в том числе, банковских кредитов;

– определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;

– утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана;

– рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора);

– принятие и изменение по представлению председателя правления правил внутреннего распорядка в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома; положения об оплате их труда;

– определение размера вознаграждения членов правления и др.

Некоторые вопросы общее собрание должно решать только совместно со всеми собственниками помещений, не являющимися членами товарищества. К ним относятся, в частности, вопросы, касающиеся ремонта, перестройки общих помещений дома, надстройки и реконструкции дома, приобретения в собственность собственниками дома прилежащих земельных участков, ведение на них различных видов строительства и др. Все действия, затрагивающие общее имущество в доме, его инженерные коммуникации и оборудование, прилежащие земельные участки, должны быть согласованы со всеми собственниками помещений, не являющимися членами товарищества, так как все они несут бремя содержания общего имущества и имеют право собственности на долю в нем. В соответствии со ст. 247 ГК РФ долевые собственники пользуются и распоряжаются совместным имуществом по согласию всех сособственников.

Общее собрание членов товарищества как высший представительный орган управления имеет право изъять из компетенции правления (на срок или бессрочно) и самостоятельно решать те или иные вопросы (либо отдельный вопрос), отнесенные к компетенции правления.

Правление – это коллегиальный исполнительный орган управления, подотчетный общему собранию членов товарищества, который осуществляет руководство текущей деятельностью. Поскольку указанная деятельность весьма многогранна, правление вправе принимать решения по всем вопросам, за исключением тех из них, которые относятся к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 44 ЖК РФ) и компетенции общего собрания членов товарищества (ч. 2 ст. 145 ЖК РФ).

Правление избирается из числа членов ТСЖ общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года. Решение общего собрания об избрании состава правления принимается простым большинством голосов от общего числа присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей.

К числу обязанностей правления ст. 148 ЖК РФ относит следующие функции:

– соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества;

– контроль над своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;

– составление смет доходов и расходов на соответствующий год и отчетов о финансовой деятельности; предоставление их общему собранию для утверждения;

– управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;

– наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;

– заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества;

– ведение списка членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;

– созыв и проведение общего собрания членов товарищества;

– выполнение иных вытекающих из устава товарищества собственников жилья обязанностей.

В соответствии с ч. 1 ст. 149 ЖК РФ председатель правления ТСЖ избирается на срок, установленный уставом. Председатель обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.

Председатель правления является единоличным исполнительным органом товарищества, избираемым правлением из числа своих членов на срок, который определяется уставом товарищества (ч. 3 ст. 147, ч. 1 ст. 149 ЖК РФ). Он действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством и уставом не требуют обязательного одобрения правлением или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания правила внутреннего распорядка в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда.

Контрольным органом является ревизионная комиссия (ревизор), которая относится к числу органов управления, реализующих специфическую функцию управления – контроль финансово-хозяйственной деятельности товарищества (внутренний аудит).

Ревизионная комиссия (ревизор) избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года. В ее состав не могут входить члены правления товарищества (ч. 1 ст. 150 ЖК РФ). Ревизионная комиссия избирает из своего состава председателя, который не является самостоятельным контрольным органом, его основная задача – организационно-техническое обеспечение деятельности ревизионной комиссии.

Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья:

– проводит не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества;

– представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;

– отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.

В соответствии с ч. 1 ст. 137 ЖК РФ ТСЖ вправе:

1) заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;

2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе, необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме; затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома; специальные взносы и отчисления в резервный фонд; расходы на другие установленные главой 13 ЖК РФ и уставом товарищества цели;

3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество;

4) выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;

5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;

6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;

7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

Статья 138 ЖК РФ определяет круг основных обязанностей товарищества собственников жилья:

1) обеспечивать выполнение требований главы 13 ЖК РФ, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;

2) заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества;

3) выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;

4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;

5) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;

6) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

7) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;

8) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе, в отношениях с третьими лицами.

В собственности ТСЖ может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома (ч. 1 ст. 151 ЖК РФ). Право собственности ТСЖ как юридического лица может возникнуть в отношении тех объектов движимого и недвижимого имущества, которые приобретены таким товариществом.

В соответствии с ч. 2 ст. 151 ЖК РФ средства товарищества собственников жилья состоят из:

– обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;

– доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;

– субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;

– прочих поступлений.

На основании решения общего собрания в товариществе могут быть образованы специальные фонды, расходуемые на предусмотренные уставом цели. Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием членов товарищества.

ТСЖ может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:

1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;

2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

Исходя из этого, товарищество собственников жилья – это институт управления многоквартирным домом, основанный на участии собственников жилых помещений в принятии управленческих решений.

[1] См., например: Грудцына Л.Ю. Жилищное право России: учебник / Л.Ю. Грудцына; под ред. Н.М. Коршунова. – М.: Норма, 2005. – С. 20-24.

[2] См., например: Суслова С.И. Жилищное право: курс лекций / C.И. Суслова. – Иркутск: Изд-во БГУЭП, 2008. – С. 11.

[3] См.: Пчелинцева Л. М. Проблемы исследования природы и содержания конституционного права граждан на жилище / Л. М. Пчелинцева // Конституционное и муниципальное право. – 2004. – № 2. – С. 12.

[4] См.: Крашенинников П. В. Жилищное право / П. В. Крашенинников. – 4-е изд. перераб. и доп. – М.: Статут, 2005. – С. 7 – 8.

[5] См.: Богданов Е. В. Природа и сущность права граждан на жилище / Е. В. Богданов // Журнал российского права. – 2003. – № 4. – С. 25, 26-27.

[6] См.: Толстой Ю. К. Жилищное право: учебник / Ю. К. Толстой. – М.: Проспект, 2015. – 176 с.

[7] См.: Вишневская И. С. Жилищное право: учебник / И. С. Вишневская, Е. С. Селиванова; под ред. В. Н. Литовкина. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Эксмо, 2011. – 281 с.

[8] См.: Вишневская И. С. Жилищное право: учебник / И. С. Вишневская, Е. С. Селиванова; под ред. В. Н. Литовкина. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Эксмо, 2011. – 281 с.

[9] Вишневская И. С. Жилищное право: учебник / И. С. Вишневская, Е. С. Селиванова; под ред. В. Н. Литовкина. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Эксмо, 2011. – 281 с.

[10] См.: Литовкин В. Н. Жилищное законодательство: смена вех (конституционные основы жилищного законодательства) / В. Н. Литовкин. – М.: Юриспруденция, 2008. – 272 с.

[11] Литовкин В. Н. Жилищное законодательство: смена вех (конституционные основы жилищного законодательства) / В. Н. Литовкин. – М.: Юриспруденция, 2008. – 272 с.

[12] Брагинский М. И. Договорное право: общие положения / М. И. Брагинский, В. В. Витрянский. – М., Юрист, 2009. – С. 278.

[13] Слыщенков В. А. Договор купли-продажи и переход права собственности: сравнительно-правовое исследование / В. А. Слыщенков. – М.: Статут, 2011. – С. 73-74.

[14] Груздев В. В. Возникновение договорного обязательства по российскому гражданскому праву / В. В. Груздев. – М.: Волтерс Клувер, 2010. – С. 232.

[15] См.: Ипотечное кредитование в цифрах. Статистика выдачи ипотечных кредитов (РУСИПОТЕКА: Аналитический центр по кредитованию и секьюритизации) // URL: http://rusipoteka.ru/ipoteka_v_rossii/ ipoteka_statitiska.

[16] См.: Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 19 апреля 2011 г. № 46-В10-27.