Принцип остаточной продуктивности земельного участка.

Любой вид предпринимательской деятельности, как правило, требует наличия четырех факторов производства (см. табл. 2.1): труда, капитала, управления и земли. Каждый используемый фактор производства должен быть оплачен вновь произведенной стоимостью, создаваемой данной деятельностью.

Земля недвижима, а труд, капитал и управление «привязаны» к ней. Вначале оплачиваются три «привязанных» фактора производства, а затем собственник земли из остатка прибыли получает ренту (либо налог на землю, либо арендную плату). Таким образом, земля имеет остаточную стоимость (остаточную продуктивность), т.е. компенсируется тогда, когда есть остаток после оплаты воспроизводства всех других факторов производства.

Остаточная продуктивность определяется как чистый доход, отнесенный к земле, после оплаты расходов на труд, капитал и управление.

Таблица 2.1

Факторы производства и их компенсация

Принцип вкладапредполагает, что дополнительные вложения в объект целесообразны только в том случае, если они повышают (сохраняют) стоимость объекта; при отсутствии этого вложения являются убыточными (недостаточными). То есть, вклад- это сумма, на которую увеличивается (уменьшается) стоимость объекта в результате влияния отдельного фактора производства. Вклад каждого фактора производства пропорционален его вкладу в совокупный доход. Соответственно размер вклада определяется разницей между стоимостью объекта, полученной в результате вложения средств и затратами. Вклад, который не дает приращение стоимости является «излишним улучшением».

Принцип возрастающей или уменьшающейся отдачи гласит, что по мере добавления ресурсов к основным факторам производства доход имеет тенденцию увеличиваться нарастающими темпами до определенного момента, после которого общая отдача хотя и растет, однако уже замедленными темпами, или уменьшается.

Принцип пропорциональности (сбалансированности) подчеркивает, что все факторы производства должны быть сбалансированы как между собой, так и внутри себя между своими составными частями. Согласно принципу пропорциональности - любому виду использования объекта соответствует оптимальное сочетание, как факторов производства, так и внутренней структуры факторов, при которых достигается максимальный доход, а, следовательно, наибольшая стоимость оцениваемого объекта.

Принцип оптимального размера заключается в том, что наибольшим спросом пользуются объекты определенных (оптимальных) размеров. Оптимальный размер объекта наиболее полно удовлетворяет потребности типично мотивированного покупателя в доходах или иных выгодах.

Принцип разделения и соединения имущественных прав заключается в том, что имущественные права на объект являются системой прав, которая может быть разделена следующим образом:

• физическое разделение: разделение прав на пользование воздушным пространством, поверхностным участком земли и недрами;

• разделение по времени владения: различные виды аренды, пожизненное владение, будущие имущественные права;

• разделение по правам пользования: ограниченное право пользования имуществом, лицензии, ограничение на использование имущества;

• разделение по видам имущественных прав: совместная аренда, партнерство, траст, корпорация, опцион, контракт с оговоренными условиями продажи;

• разделение по правам кредитора вступить во владение: закладные, залоги, судебные залоги, участие в капитале.

Согласно принципу разделения и соединения имущественных прав имущественные права следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить стоимость объекта; иначе говоря, оптимальное разделение и соединение имущественных прав увеличивает стоимость объекта.