Основания возникновения прав на землю.

Содержание земельных правоотношений

Составляют права и обязанности, в соответствии с которыми субъекты земельных правоотношений используют, обеспечивают охрану находящихся в их собственности, аренде и на иных титулах земельные участки.

Основные права собственников и лиц, не являющихся собственниками земельных участков:

1. Право возводить жилые, производственные и иного назначения здания, строения, сооружения в соответствии с его целевым назначением, разрешенным использованием, санитарными, гигиеническими нормативами, противопожарными правилами, градостроительными правилами.

Правовой режим земельных участков устанавливается исходя из категории земель (их 7) и разрешенного использования в соответствии с территориальным зонированием.

Правовой режим земель = категории (7) + разрешенное использование = целевое использование

2. Использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, пруды, обводненные карьеры.

3. Право проводить оросительные, осушительные и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные работы, получать посевы, посадки сельскохозяйственных культур и другие права.

Права лиц, использующих земельные участки на основании сервитута, определяются договором, если это публичный сервитут, то определяются нормативным актом.

Обязанности:

1. Использовать земельный участок в соответствии с целевым использованием

2. Сохранять межевые и геодезические знаки

3. Приступать к освоению земельного участка и использованию своевременно, как предусмотрено решением.

4. Производить платежи за землю

5. Соблюдать требования градостроительных регламентов, санитарных, экологических правил

6. Не допускать загрязнения, ухудшения плодородия

ЗК РФ ввел специальную главу 5. Возникновению прав на землю посвящена ст. 25 ЗК, которая носит по существу отсылочный характер, отсылает к гражданскому законодательству. В гражданском законодательстве основания возникновения – ст. 8 ГК. В связи с этим конкретно не называя основания возникновения прав на землю, ЗК ставит в затруднительное положение правоприменительные органы и порождает поле для научных споров.

Анализ ст. 8 ГК РФ свидетельствует о том, что не все перечисленные основания возникновения прав на землю относятся к земельному праву. Среди перечисленных в ст. 8 указано, что гражданские права возникают из договора, из сделок, предусмотренных законом и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. Права на земельные участки могут возникнуть только лишь из сделок, предусмотренных законом.

Гражданские права возникают из действий граждан и юридических лиц, хотя не предусмотренных законом, но в силу общих начал порождающих гражданские права.

Гражданское право дополняет аналогию права и аналогию закона. Земельные правоотношения регулируются преимущественно публично-правовыми нормами, тем самым в земельном праве не допускается ни аналогия права, ни аналогия закона, следовательно, в качестве основания возникновения прав на землю можно назвать следующие:

1. В соответствии со ст. 29 ЗК предоставление земельных участков гражданам и юридическим лицам из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основе решения органов местного самоуправления или решения органов исполнительной государственной власти.

2. Договоры и другие сделки, предусмотренные законом.

В соответствии со ст. 27 ЗК оборот земельных участков регулируются нормами гражданского законодательства. Ст. 129 п. 2 ГК устанавливает, что оборот земельных участков осуществляется в той мере, в какой их оборот дополняется законами о земле и природных ресурсах.

П.3 ст. 3 ЗК устанавливает, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками регулируются нормами гражданского законодательства, если иное не установлено земельным, лесным, водным и иным законодательством.

Таким образом, совершая сделку с земельными участками необходимо соблюдать ограничения, установленные вышеуказанными нормами.

3. Приобретение земельного участка по основаниям, установленным законом.

Ст. 35 ЗК, ст. 552 ГК устанавливает правило, в соответствии с которым при переходе права собственности на здания, строения и сооружения к покупателю переходит право собственности на земельный участок. П. 4 ст. 35 ЗК устанавливает, что отчуждение земельного участка и здания, принадлежащего одному лицу на праве собственности, происходит одновременно. Недопустимо отчуждение земельного участка отдельно здания, такое условие договора признается ничтожным.

4. Приобретение прав на земельные участки под многоквартирными домами.

П. 2 ст. 36 ЗК устанавливает, что земельный участок переходит в общую долевую собственность домовладельцев многоквартирного жилого дома, причем земельный участок переходит бесплатно.

5. Судебное решение

6. Право на земельный участок возникает на основе правопреемства (ст. 21 ЗК, устанавливающая возможность перехода права пожизненного наследуемого владения наследнику).

7. Приобретательская давность. Данное основание является спорным. Ее позиция: может возникнуть.

П. 2 ст. 214 ГК и п. 1 ст. 16 ЗК имеет четкое положение о том, что земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц, муниципального образования являются государственной собственностью. Таким образом, если нет доказательств о нахождении земельного участка в частной, муниципальной собственности независимо от каких-либо давностных сроков он признается государственной собственностью.

Основания прекращения прав на земельные участки

Классифицируют на:

1) Общие и специальные

А) Общие:

- добровольный отказ

- истечение срока, на который был предоставлен земельный участок

- реорганизация, ликвидация, прекращение деятельности юридического лица

- изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд

Ст. 49 ЗК указывает перечень целей для изъятия земельных участков, это такие как:

- строительство автомобильных дорог

- строительство объектов атомной энергии

- объектов обороны и безопасности

- объектов федеральных энергетических систем

Данный перечень не является исчерпывающим, в соответствии с п. 1 подп. 3 ст. 49 ЗК субъекты РФ вправе установить иные обстоятельства.

- нецелевое использование земельного участка

- неиспользование земельного участка. ЗК устанавливает трехгодичный срок на неиспользования земельного участка.

- отчуждение

- гибель

- уничтожение участка

- обращение на него взыскания, реквизиция, банкротство, национализация, конфискация

Б) Специальные:

1. Прекращение трудовых отношений

2. Нерациональное использование

3. Выморочность

4. Использование методами, ведущими к ухудшению экологической обстановки

5. Систематическая неуплата земельного налога

6. Выделение из земель сельскохозяйственного назначения земельных участков для ведения крестьянского хозяйства

2) Правомерные (сделки) и неправомерные (конфискация) действия

3) Добровольное и принудительное

Добровольное прекращение может последовать в случае совершения сделки с земельным участком либо направленных на правовую судьбу субъекта земельного права.

Принудительное прекращение в случае изъятия для государственных и муниципальных нужд, реквизиции, конфискации, совершения специального земельного правонарушения.

Принудительное прекращение субъекта права.

4) В юридической литературе основания прекращения классифицируют также в связи с совершением действий, наступлением событий, истечением срока.

1. В зависимости от совершения действий в зависимости от того, имеется ли состава земельного правонарушения. Однако прекращение земельных прав возможно и с действиями, не связанными с земельными правонарушениями. К ним относятся: решение субъекта права (на совершение сделки, например); постановление уполномоченного органа; решение суда.

2. От юридического события – фактическое обстоятельство, не зависящее от воли субъектов. В свою очередь, подразделяется на абсолютные события (смерть субъекта, гибель участка в результате, например, землетрясения), относительные события (гибель участка, вызванные техногенной деятельностью людей, например).

Прекращение земельных прав из-за наступления юридического события происходит в силу закона. Особенностью прекращения земельных прав в результате гибели земельного участка является констатация того, что указанное уничтожение носит неустранимый и необратимый характер, в результате чего земельный участок не может быть восстановлен. Гибель участка устанавливается судом по заявлению заинтересованных лиц при условии, что регистрационный орган не может принять решение о прекращении права. Федеральная служба регистрации, кадастра и картографии при принятии решения о прекращении права в результате гибели участка, исходит из общеизвестных фактов. Например, таких как затопление территории, землетрясение и т.д.

Право на землю может быть прекращено также в связи с фиксацией прекращения существования носителя земельных прав (смерть, подтверждение смерти в регистрационных органах).

Особым юридическим фактом является истечение срока действия права (договор права аренды и право безвозмездного срочного пользования).

В настоящее время отсутствуют предельные сроки аренды и безвозмездного срочного пользования земельным участком. Между тем в ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» указано, что договор аренды может быть заключен на 49 лет. Однако в силу ст. 125 и 608 ГК право определять условия передачи имущества в аренду третьим лицам (в том числе на срок, на который имущество предоставляется в аренду) принадлежит собственнику. Таким образом, определение срока аренды земельного участка в рамках предельного срока, установленного законодательством в каждом конкретном случае, является правом собственника земельного участка, что соответствует ст. 209 ГК.