Лекция № 21. Застроенный сбор и дифференцированный налог

Существуют много организационно-правовых способов, при помощи которых можно регулировать присутствие определенных объектов на территории. Например, контрольными показателями может быть количество автомашин, которое связано с эксплуатацией объекта. Наконец, можно просто запретить (объявить мораторий) на определенные виды деятельности или назначить их в составе ордерного зонирования.

Законом о планировании Сингапура определяется, что строительство объектов, не соответствующее предписаниям генерального плана, может все же быть разрешено при условии выплаты застроечного сбора который является платой за удорожание земельного участка. В настоящее время застроечный сбор взимается в размере 50% прироста рыночной стоимости участка, возникшей в результате разрешенного превышения плотности и других отступлений от генерального плана. Застроечный сбор взимается при наличии хотя бы одного из приводимых ниже условий:

превышение установленного в генеральном плане предела плотности заселения (для жилой застройки);

превышение предела нормы использования участка (для нежилой застройки);

пересмотр карты зонирования, при котором данный участок переходит в более «дорогую» зону.

Еще одним контрольным механизмом можно считать Дифференци­рованный налог и Плату за последствия. Плату за последствия объявляют в качестве условия размещения строительства в тех случаях, когда такого рода развитие окажет неблагоприятное воздействие на окружающую среду и требуется привлечь альтернативных пользователей.

Льготы и привилегии застройщикам. С появлением независимых инвесторов-застройщиков обострилась проблема координации строительных инициатив. Необходимо, как и раньше, иметь план градостроительного развития жилой застройки, но реализовывать его приходится с опорой на частные инвестиции.

Наиболее распространенным стимулом для застройщиков является установление льготного финансового режима для определенных объектов строительства или участков территории. Например, назначение районов с привилегированными условиями развития бизнеса (ВГО), снижение налога на имущество.

Другим способом привлечения инвестиций к общественно необходимым сооружениям является их увязка с высокорентабельными объектами. В отечественной практике это может быть обязательство построить объекты социально-культурной сферы при получении прав на комплексное освоение территории. В зарубежной практике это разрешение увеличить этажность и плотность застройки при условии выделения первых этажей под общественно важные объекты, например, театр или выставочный зал. В Нью-Йорке такого рода стимулы были использованы в 60—70 гг. прошлого века для создания открытых общественных площадок перед высокими административными зданиями. Результат, однако, нельзя оценить как однозначно положительный, поскольку, как выяснилось, не всякое свободное пространство хорошо для публики.

Финансовые льготы могут принимать различные формы: прямые субсидии проекта, налоговые льготы, строительство опорной инфраструктуры (которая должна послужить катализатором дальнейшей застройки).

Наиболее распространенным стимулом для застройщиков является установление льготных организационно-правовых и финансовых условий для определенных объектов строительства.

Строительство школ, дорог, пешеходных пространств, парков все чаще производится с участием частного капитала застройщиков, что достигается за счет долевого участия или включается как часть обязательств при комплексном освоении территории. Условия долевого участия определяются уже на стадии правового зонирования.

Пример: Закон г. Москвы (от 9 декабря 1998 г. N 28)

«О градостроительном зонировании территории города Москвы»

(с изменениями от 1 декабря 1999 г.). Статья 21. Меры стимулирования требуемых изменений использования территорий.

«В случаях, когда утвержденная документация по градостроительному зонированию требует изменения существующего использования территорий, Московская городская администрация может, в соответствии с законодательством, применять следующие меры стимулирования землепользователей, обладателей иных вещных прав к осуществлению указанных выше изменений:

устанавливать понижающие поправочные коэффициенты к ставкам арендной платы за землю и иное недвижимое имущество;

предоставлять налоговые кредиты;

предоставлять гарантии под поручительство города Москвы для исполнения обязательств перед третьими лицами;

оказывать иные виды поддержки со стороны города Москвы»