Какие существуют методы вычислении коэффициента капитализации земли и зданий?

Метод капитализации доходов

В стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при исполь­зовании метода дисконтированных денежных потоков - доход от сё предполагаемого использо­вания за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Метод капитализации доходов используется, если:

· потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значитель­ную положительную величину;

· потоки доходов возрастают устойчивыми темпами.

Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости. Вазовая формула расчёта имеет следующий вид:

NOY ЧОД

C= Rk или С -= Kk

где С - стоимость объекта оценки,

КК - коэффициент капитализации.

Метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Основные этапы процедуры опенки методом капитализации:

1. Оценивается потенциальный валовый доход.

ПВД = S * Са.

где S — площадь в кв. м., сдаваемая в аренду;

Са -арендная ставка за 1 кв. м,

2.Оцениваются предполагаемые потери от недоиспользования объекта недвижимости и потери при сборе платежей. Уменьшение ПВД на величину потерь дает величину действитель­ного валового дохода (ДВД), который определяется по формуле

ДВД = ПВД - потери.

3.Рассчитываются предполагаемые издержки по эксплуатации оцениваемой недвижимо­сти. Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и вос­производства дохода называются операционными расходами.

Метод связанных инвест иций или техника инвестиционной группы

Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного или заёмного капта­ла, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина инвестиции определяется методом связанных инвестиций или техникой инвестиционной группы.

Коэффициент капитализации для заёмного капитала называется ипотечной постоянной:

Rm = До/К

где Rm ипотечная постоянная,

ДО - ежегодные выплаты,

К- сумма ипотечного кредита.

Ипотечная постоянная определяется но таблице шести функции сложного процента.

Коэффициент капитализации для собственного капитала называется ипотечной постоян­ной:

 

Rс= PTCF/Kc

где Rc - коэффициент капитализации собственного капитала,

PTCF - годовой денежный поток до выплаты налогов.

Кс - величина собственного капитала.

Общий коэффициент капитализации определяется, как средневзвешенное значение:

К = М * Rm + (1 - М) * Rc,

где М - коэффициент ипотечной задолженности.

Метод Ринга

Его целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещений основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путём де­ления 100%-ой стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, об­ратная сроку службы актива. Норма возврата ежегодная доля первоначального капитала, по­мещённая в беспроцентный фонд возмещения:

Rk = Ry+ 1/n

где n - оставшийся срок экономической жизни,

Ry - ставка доходности инвестиций.

Метод Инвуда

Используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инве­стиции. В этом случае норма возврата, как составная часть коэффициента, равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям:

Rk =Ry + SFF(n, Y),

где SFF - фактор фонда возмещения,

Y=R - ставка дохода на инвестиции.

Метод Хоскольда

Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько

высока, так что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:

Rk = Ry + SFF(n. Yб),

где Yб - безрисковая ставка процента.

Если прогнозируется, что инвестиции потеряют стоимость лишь частично, то коэффици­ент капитализации рассчитывается несколько иначе, поскольку возмещение капитала произво­дится за счёт перепродажи недвижимости, а частично за счёт текущих доходов.

Метод Дисконтированных денежных потоков

Позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. ДДП применяется, когда:

· предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от преды­дущих;

· имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств

от недвижимости;

· потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

· оцениваемая недвижимость крупный многофункциональный коммерческий объект;

· объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен) в эксплуатацию;

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Для расчета ДДП необходимы данные:

· длительность прогнозного периода;

· прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;

· ставка дисконтирования.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

 

 

Где PV – текущая стоимость,

Сi - денежный поток периода t;

i - ставка дисконтирования денежного потока периода t;

М - стоимость реверсии или остаточная стоимость;

N - число периодов.