И особенности их правового режима

Среди правовых норм, регулирующих земельные отношения, нормы, относящиеся к землям населенны пунктов, занимают особое место. В отличие от земель используемых для сельского и лесного хозяйства, земли населенных пунктов служат своеобразным операционным базисом, местом жительства большинства населения Республики Беларусь, размещения жилых, промышленны транспортных предприятий, учреждений культурно-бытового и другого назначения.

Предоставление и использование земель населенных пунктов осуществляется комплексно. В составе этихземель есть и земли промышленности, другого хозяйстве кого назначения. Однако основной целью их правового режима является не промышленное производство, а создание надлежащих условий размещения жилых зданий школ, больниц и других обслуживающих население объектов, создание промышленного комплекса для занятия трудоспособного населения.

Немаловажное значение приобретает в населенных пунктах и использование водных, лесных ресурсов, других природных объектов и комплексов.

Одной из важнейших задач, решаемых с помощь земельно-правовых норм, является рациональное использование земель населенных пунктов, грамотное размещение на территории городов и других населенных мест жилых и нежилых зданий, предприятий промышленности, транспорта, коммунального хозяйства.

Немаловажным фактором является требование учета экологических нормативов строительства населенных пунктов. По данным самих градостроителей, ни один из городов Республики Беларусь не построен с учетом всех экологических норм и поэтому не может претендовать на наилучшее место жительства.

В Кодексе о земле 1999 г. (ст. 101) к категории земель населенных пунктов отнесены земельные участки, предоставленные для развития сельских населенных пунктов, городов и поселков городского типа, других населенных пунктов. Земли населенных пунктов имеют свои границы, устанавливаемые в соответствии с законодательством.

В отношении земель населенных пунктов на протяжении всей истории развития их правового регулирования существовали специальные нормативные акты. Среди первых законодательных актов - Декрет ВЦИК от 20 ноября 1918 г. «Об отмене права частной собственности на недвижимость в городах». Согласно ему, отменено право частной собственности на все без исключения участки, как застроенные, так и подлежащие застройке, как принадлежащие частным лицам, промышленным предприятиям, так и ведомствам и учреждениям, находящимся в пределах всех городских поселений.

И в дореволюционной России, и в дореволюционной Белоруссии городские земли были объектом права частной собственности. Встречались не только мелкие местечки, но и крупные населенные пункты, где строительство велось целиком на частновладельческой земле. Вся застроенная земля продолжала принадлежать частному владельцу. Пользуясь защитой своего права частной собственности на землю и высокой земельной рентой, особенно возраставшей в связи с проектом какого-либо благоустройства в том или ином районе города, владельцы земельных участков практиковалиничем не сдерживаемую спекуляцию этими участками.

Принцип нерушимости, неприкосновенности частной собственности на городскую недвижимость, куда были отнесены и городские земли, тормозил все город кое хозяйство, благоустройство городов и преграждал путь их планомерной перестройке.

Декрет ВЦИК от 20 ноября 1918 г. все городов земли передавал в распоряжение органов местной власти.

И в дальнейшем правовое регулирование использования земель городов шло по пути установления особенностей их правового режима. В особый раздел статьи о городских землях выделены в «Общих началах землепользования и землеустройства» от 15 декабря 1928 г.

Что же касается земель, занятых сельскими поселениями, то они длительное время включались в состав земель сельскохозяйственных предприятий, главным образом колхозов и совхозов. И только в Земельном кодексе 1970 г. появляется специальный раздел, регулирующий режим как городских, так и сельских населенных пунктов, которые объединены в единую территорию - земли населенных пунктов.

Вместе с тем, по своему правовому режиму зев сельских населенных пунктов подразделялись на два вида:

• земли, находящиеся в ведении сельских Советов народных депутатов;

• земли, входящие в состав землепользования колхозов, совхозов, других сельскохозяйственных предприятий.

Все населенные пункты подразделяются на две категории:

• городские поселения;

• сельские населенные пункты.

К числу городских относятся города и поселки городского типа, к числу сельских - все другие населенные пункты.

Главное место в числе населенных пунктов занимают города. Учитывается численность населения, его участие в общественном производстве и характер такого участия (сельское хозяйство или промышленность), перспективы развития населенного пункта.

Города, поселки городского типа и сельские населенные пункты могут выступать административно-территориальными центрами соответствующей территории. Это, в первую очередь, относится к городским поселениям, которые выступают как самостоятельные административно-территориальные единицы, их правовое положение имеет более развитую законодательную регламентацию.

Будучи самостоятельными административно-территориальными единицами, города имеют свой бюджет, городское хозяйство, обладают как административной, так и экономической самостоятельностью. Их правовой статус постоянно расширяется.

Кроме разделения на городские и сельские, поселения, существует градостроительная классификация городов.

В соответствии с Законом Республики Беларусь «Об административно-территориальном делении и порядке решения вопросов административно-территориального устройства Республики Беларусь» населенный пункт - это компактно заселенная часть территории Республики Беларусь, место постоянного жительства граждан, имеющая необходимые для обеспечения жизнедеятельности граждан жилые и иные здания и сооружения, собственное наименование и установленные в соответствующе порядке территориальные пределы.

Населенные пункты относятся к определенным категориям в зависимости от численности проживающего населения; уровня развития и специализации производственной и социально-культурной инфраструктуры; государственных функций, осуществляемых на соответствующей территории.

В Республике Беларусь устанавливаются три категории городов: город Минск - столица Республики Беларусь; города областного подчинения; города районного подчинения.

Статус города Минска определяется законом.

Города областного подчинения - населенные пункты с численностью населения не менее 50 тысяч человек, являющиеся административными и крупными экономическими и культурными центрами с развитой производственной и социальной инфраструктурой. Ких числу могут быть отнесены населенные пункты с численностью населения менее 50 тысяч человек, являющиеся административными и крупными экономическими и культурными центрами, имеющими важное промышленное, историческое значение, перспективы дальнейшего развития и роста численности населения.

Города районного подчинения - населенные пункты с численностью населения свыше 6 тысяч человек, имеющие промышленные предприятия, сеть учреждений социально-культурного и бытового назначения, с перспективами дальнейшего развития и роста численности населения.

К категории поселков городского типа относятся:

— городские поселки - населенные пункты с численностью населения свыше 2 тысяч человек, имеющие промышленные и коммунальные предприятия» социально-культурные учреждения, предприятия торговли, общественного питания, бытового обслуживания.

— рабочие поселки - населенные пункты с численностью населения не менее 500 человек, расположенные при промышленных предприятиях, электростанциях, стройках, железнодорожных станциях и других объектах.

— курортные поселки - населенные пункты с численностью населения не менее 2 тысяч человек, на территории которых расположены санатории, дома отдыха, пансионаты, другие оздоровительные учреждения, предприятия торговли, общественного питания и бытового обслуживания, культурно-просветительные учреждения.

Все остальные населенные пункты (деревни, села и другие) относятся к категории сельских населенных пунктов. Большинство населения сельских населенных пунктов участвует в сельскохозяйственном производстве.

В состав земель населенных пунктов входят:

1) земли застройки;

2) земли общего пользования;

3) земли сельскохозяйственного назначения;

4) земли, занятые лесами;

5) земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного назначения.

Правовой режим земель городских и сельских поселений неодинаков. В рамках земель городов и поселков городского типа развиваются формы использования земель, связанные с предпринимательством, крупным промышленным производством, коллективной застройкой. Земли сельских населенных пунктов могут использоваться для производства сельскохозяйственной продукции.

Правовой режим земель населенных пунктов при всем их разнообразии имеет общие черты и особенности, отличающие их от других категорий земель. Основные из них:

1. Земли населенных пунктов определяются в законодательстве как все земли, расположенные в пределах городской черты, черты поселка городского типа и границ сельского населенного пункта.

2. Городская черта, черта поселка городского типа, граница сельского населенного пункта – внешняя граница земель этого населенного пункта, отделяющая данные земли от других категории земельного фонда и выступающая в роли административно-территориальной границы города поселка городского типа, сельского населенного пункта.

3. Земли населенных пунктов играют важную роль в жизни общества и государства. На небольшой по размеру территории сосредоточена производственная, жилая, социальная инфраструктуры.

4. Правовой режим земель населенных пунктовимеет общие черты. Единство их правового режиме заключается в порядке предоставления и использования, управлении этим землями, круге субъектов права пользования и землевладения и др.

5. Одна из особенностей правового режима земель населенных пунктов - организация управления этими землями. Управление землями сельских и городских поселений имеет различия.

6. Планировка населенных пунктов - одна из форм организации земельной территории. Она состоит в рациональном размещении объектов на земле. К числу других управленческих функций можно отнести предоставление и изъятие, учет земель, разрешение земельных споров.

7. Управление землями городских поселений распространяется не только на земли города, поселка городского типа, но и на пригородную зону.

8. Земли населенных пунктов должны отвечать ряду экологических требований.

9. На землях населенных пунктов множество субъектов права собственности, владения землей. Граждане как субъекты земельных правоотношений могут быть как индивидуальными их участниками, так и в составе разнообразных кооперативов (жилищных, дачных, гаражных и иных).

10. Режим земельных участков и размещаемых на них строений (как недвижимости) на землях населенных пунктов разнообразен; собственники жилых домов (граждане Республики Беларусь) могут быть собственниками земельных участков, обслуживающих данные строения; часть граждан, являясь собственниками зданий и другого недвижимого имущества, могут быть владельцами земель; собственник строения в городе, поселке городского типа, другом населенном пункте может быть пользователем, в том числе арендатором, а не собственником земли.

6. ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬ ГОРОДОВ И ОТДЕЛЬНЫХ КАТЕГОРИЙ ГОРОДСКИХ ЗЕМЕЛЬ

Городская черта - внешняя граница города, отделяющая земли города от других категорий земель.

Действующий Кодекс о земле (ст. 106) гласит, что городская (поселковая) черта устанавливается и изменяется в соответствии с законодательством Республики Беларусь.

Установление черты нового города, изменение городской черты связано с включением в городские земли новых территорий. Поскольку на них могут размещаться сельскохозяйственные предприятия, землевладения граждан, законодательно установлено, что включение земельных участков в черту города или поселка не влечет прекращения права пользования, права пожизненного наследуемого владения этими земельными участками и права частной собственности наних и не является основанием для измененияих размеров. Изъятие земельных участков, включенных в городскую и поселковую черту, у землепользователей, землевладельцев и собственников земельных участков производится в порядке, установленном статьями 39-41 Кодекса о земле. Как правило, режим таких земель существенно меняется. Это может касаться размеров землевладений и землепользовании, порядка застройки земель, видов пользованияимии порядкаих осуществления и др. Кроме того, на землепользователей» землевладельцев, собственников и арендаторов земельных участков в городах возложен ряд дополнительных обязанностей: проводить необходимыеработы по благоустройству и озеленению земельных участков, сохранению и содержаниюзеленых насаждений в соответствии с правилами, поддержание закрепленной за ними территории в должном санитарном и противопожарном состоянии.

В состав земель городов входят:

1) земли городской застройки;

2) земли общего пользования;

3) земли сельскохозяйственного назначения;

4) земли, занятые городскими лесами;

5) земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного назначения.

Земли городов находятся в ведении городских Советов и их исполнительных и распорядительных органов. Их использование осуществляется на основании генеральных планов городов и планов землеустройства территории этих городов.

Земли городско застройки состоят из земель, застроенных и подлежащих застройке жилыми, культурно-бытовыми, промышленными, административными и иными строениями и сооружениями.

Данные земли (раньшеих именовали селитебными) составляют важнейшую часть городских земель. Использование всех других земель (общего использования, земель, занятых городскими лесами, сельскохозяйственного использования и других угодий) определяется нуждами градостроительства и обслуживания потребностей города. Земли городской застройки подразделяются на:

1) застроенные участки, состоящие, из земель подсамими строениями и сооружениями;

2) незастроенные земли, включая земельные участки под разрушенными строениями.

Эти земли выделяются предприятиям, учреждениям и организациям для строительства и эксплуатации промышленных, жилых, культурно-бытовых и других строений и сооружений, а также гражданам для индивидуального жилищного строительства. Земельные участки в городах предоставляются в пользование, пожизненное наследуемое владение, аренду, а также передаются в частную собственность граждан, юридических лиц Республики Беларусь в порядке, установленном Кодексом о земле.

Поскольку капитальное строительство в городах осуществляется на условиях предоставления земли в постоянное пользование, пожизненное наследуемое владение или собственность, то временно незастроенные земельные участки могут быть переданы в аренду или временное пользование.

Обязательным для планирования архитектурной и градостроительной деятельности является градостроительный проект.

Градостроительный проект - это система взаимоувязанных документов, разработанных в соответствии с нормативной документацией и на основе данных Государственного кадастра территорий. Он служит обязательной основой для планирования архитектурной и градостроительной деятельности.

Основные типы градостроительных проектов:

• схемы комплексной территориальной организации Республики Беларусь и ее административно-территориальных образований;

• генеральные планы территорий сельских Советов;

• генеральные планы городов и других поселений;

• проекты детальной планировки.

Градостроительный проект является юридическим документом, определяющим качество среды обитания, характер застройки и уровень благоустройства территории, сохранность историко-культурного наследия и природного окружения. Внесение изменений в утвержденный градостроительный проект допускается только по согласованию с его разработчиком и утвердившим проект органом.

Состав, порядок разработки и согласования градостроительного проекта устанавливаются республиканским органом государственного управления архитектурной и градостроительной деятельностью. Порядок его утверждения и проведения государственной экспертизы определяется Советом Министров Республики Беларусь (ст. 13 Закона «Об основах архитектурной и градостроительной деятельности»).

Объектами земельных отношений в городах являются земельные участки (их части), в том числе и земельные сервитуты. Размеры земельных участков, предоставляемых для застройки, и условия пользования ими определяются в соответствии с утвержденными в установленном порядке государственными нормами и градостроительной документацией, если иное не установлено законодательством Республики Беларусь (ст. 110 Кодекса о земле). Приступать к использованию этих земель под застройку до получения разрешения органов архитектуры и градостроительства запрещается.

Субъектами права пользования земельными участками, предоставленными для промышленного строительства, могут быть юридические лица, в том числе и государственные промышленные предприятия, предприятия других форм собственности. Земельные участки под застройку в городах могут предоставляться совместным предприятиям, международным и другим организациям.

Особо следует выделить временное право пользования землями городской застройки арендаторов строений, сдаваемых по договорам долгосрочной и краткосрочной аренды. Такими землепользователями являются предприятия и фирмы, арендующие строения или их части как у промышленных предприятий, других организаций, так и у местных исполнительных и распорядительных органов.

При заключении договора аренды может быть оговорено право пользования частью участка, право на застройку такого участка и другие права.

Участки городской застройки могут сдаваться в аренду для временного использования под склады, стоянки автотранспорта, киоски, павильоны и другие торговые объекты. После окончания договора эти участки должны быть возвращены в первоначальном состоянии, а временно возведенные строения и сооружения снесены (перенесены),

Назначение земель городской застройки - строительство и дальнейшая эксплуатация построенных строений и сооружений. В юридической литературе неоднократно подчеркивалась служебная роль участка городской застройки по отношению к тому строению, которое на участке возведено. При переходе права собственности на строение или сооружение вместе с этими объектами переходит и право пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком (его частью).

Приобретение кем-либо права собственности (или иного права) на строение или сооружение от других лиц (гражданско-правовые сделки, решения органов государственного управления о приватизации) выступает в качестве основания возникновения соответствующих правомочий на земельный участок, поскольку с переходом права собственности (иных прав) на строения или сооружения к субъектам, приобретающим это право, как бы автоматически переходит и право пользования земельным участком, обслуживающим данное строение.

Указанное правило распространяется на застроенные земли городов, поселков городского типа и сельских населенных пунктов.

Земли общего пользования предназначены для размещения необходимых городу сооружений и устройств, мест массового отдыха населения и иных общедоступных сооружений (например, городского пляжа).

Эти земли состоят из земель, используемых в качестве путей сообщения (площади, улицы, проезды, дороги. набережные и т.д.), для удовлетворения культурно-бытовых потребностей населения города (парки, лесопарки, бульвары, скверы и т.д.), кладбищ и других земельных участков, предназначенных для коммунально-бытовых нужд (например, полигоны для захоронения неутилизированных промышленных отходов, полигоны бытовых отходов и иные земли).

Такие земли, как правило, не предоставлены во владение или пользование отдельных лиц, а находятся в общем свободном пользовании горожан. Часть их может предоставляться специализированным предприятиям, которые несут соответствующие права и обязанности пользователей земли.

На землях общего пользования разрешается возведение капитальных строений и сооружений в соответствии с целевым назначением этих земель, а также временных строений и сооружений облегченного типа (палатки, киоски и т.п.) без ущерба для целевого назначения таких земель.

К землям общего пользования в городах относятся и рынки. В настоящее время они самостоятельно решают вопросы содержания земельной территории, сдают в аренду торговые помещения, взимают плату и пр.

К землям сельскохозяйственного назначения в городах относятся земли, предоставленные колхозам, совхозам, другим юридическим лицам для ведения товарного сельского хозяйства, а также гражданам для огородничества, выпаса скота и сенокошения.

Размещение на землях, закрепленных за сельскохозяйственными предприятиями, жилых, культурно-бытовых, производственных построек и сооружений производится по согласованию с городскими исполнительными и распорядительными органами.

Помимо земель сельскохозяйственного назначения, к этой категории земельных угодий относят торфяные болота, месторождения общераспространенных полезных ископаемых (песка, гальки, булыжника, мела, гипса и др.), а также городские водоемы. Разработка полезных ископаемых, расположенных на городских землях регулируется Кодексом о недрах, другими законодательными актами, постановлениями органов местного управленияи самоуправления.

Городские водоемы (реки, озера, бассейны) могут использоваться как пути сообщения, источники водоснабжения, места массового отдыха, могут быть переданы в пользование отдельных организаций (для спортивных, рыбохозяйственных и иных целей).

В составе городских земель могут находиться лесные массивы, отнесенные к городским лесам. Земли, занятые городскими, лесами, улучшают состояние окружающей среды, способствуют организации отдыха, удовлетворяют культурно-эстетические потребности населения, защищают территорию от водной и ветровой эрозии (ст. 114 Кодекса о земле). Правовой режим городских лесов установлен лесным законодательством. Порядок пользования землями, занятыми лесами, как и другими зонами отдыха, устанавливается городскими Советами депутатови их исполнительными и распорядительными органами.

К землям промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного назначения в городах относятся земли, предоставленные юридическим и физическим лицам для осуществления возложенных на них задач.

Режим и структура городских земель распространяется на земли поселков городского типа. Земли поселков городского типа находятся в ведении поселковых исполнительных и распорядительных органов.

ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬ