Купля-продажа и обмен земельными участками

Договор купли-продажи представляет собой одну из правовых форм, опосредующих товарное обращение.

По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 520 ГК).

Предметом договора купли-продажи служит имущество, которое продавец обязуется передать покупателю. Предмет договора купли-продажи - земельный участок характеризуется рядом особенностей. Именно этим обстоятельством можно объяснить тот факт, что свободной купли-продажи земли пока не предусмотрено ни одной из бывших республик СССР.

Земельные участки, а также все то, что прочно связана, с землей: здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения, - отнесено законодательством к недвижимому имуществу. Впервые это предусмотрено ст. 4 Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик от 31 мая 1991 г.

Договоры об отчуждении земли подчиняются общим правилам осуществления договоров. Но при этом должны соблюдаться специальные нормы, касающиеся видов сделок, условий их осуществления именно с недвижимым имуществом. Так, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а договор не считается заключенным (ст. 525 ГК).

Право распоряжения землей в его гражданско-правовом понятии связано с отменой исключительной государственной собственности на землю и включением ее в гражданский оборот.

Земля может быть сама по себе объектом сделки по купле-продаже. Например, приобретается в собственность земельный участок для ведения подсобного хозяйства. В юридической литературе такую сделку именуют прямой. Но сделка с землей может быть и косвенной опосредованной. В этом случае объектом купли-продажи, мены и других договоров будет не столько земельный участок, сколько иные объекты недвижимости, расположенные на нем.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая зое та этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случаях, когда продавец является собственнике земельного участка, на котором находится продаваема недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к нему переходит право собственности в ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования участком, установленным законодательством или договором. При продаже такой недвижимости покупателе приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости (ст. 523 ГК).

Иначе складывается правовое регулирование перехода прав на недвижимость при продаже только земельного участка. В соответствии со ст. 524 ГК в случаях, когда земельный участок, на котором находятся принадлежащие продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, занятой недвижимостью и необходимой для ее использования, на условиях, определяемых договором купли-продажи.

Таким образом, важное значение имеет объем переходящих к покупателю прав на земельный участок. Если предметом договора служит земля, она может переходить к покупателю на праве собственности. При продаже расположенного на земельном участке объекта покупатель становится собственником земли только в случае, когда такими правами обладал продавец. Если же участок, который занят недвижимостью, принадлежит продавцу на ином праве, то к покупателю переходит только объем его правомочий. При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем собственнику, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Сделки по купле-продаже земли могут заключаться на определенный срок, но, по общему правилу, обычно без указания срока. Для пресечения торговли земельными участками, на наш взгляд, следует предусмотреть в законодательстве повышенное налогообложение или запрет на продажу участка в течение определенного срока.

Основным признаком договора купли-продажи земли является переход земельного участка в собственность покупателя.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этой недвижимости.

При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3. ст. 394 ГК, не применяются.

Если иное не предусмотрено законодательством или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

В случаях, когда цена недвижимости установлена договоре продажи недвижимости на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (ст. 526 ГК).

Цена земельных участков по сделкам между собственниками земельных участков устанавливается участниками сделки, если иное не предусмотрено законодательством Республики Беларусь (ст. 62 Кодекса о земле).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 527 ГК).

Закон запрещает отчуждение земли, сдачу ее в залог и аренду до полного внесения платы за землю.

Анализ земельного законодательства свидетельствует, что сделки по купле-продаже, обмену земельных участков могут быть различными с позиций цели использования земли. Это может быть продажа органом, уполномоченным государством, земельных участков, находящихся в государственной собственности, в частную собственность гражданам; приобретение участков собственниками для строительства и обслуживания жилого дома, ведения коллективного садоводства и дачного строительства, отчуждение земель соответствующим сельским (поселковым), городским (городов областного подчинения и города Минска), районным исполнительным и распорядительным органам, а также гражданам при условии сохранения целевого назначения этих земельных участков. Жилые дома, дачи и садовые домики могут отчуждаться субъектами права частной собственности на землю только вместе с земельными участками, кроме случаев продажи строений на снос.

Отчуждение земельных участков, приобретенных гражданами в частную собственность для ведения личного подсобного хозяйства, допускается при сохранении целевого назначения земель.

Совет Министров Республики Беларусь постановлением от 14 января 1994 г. № 11 утвердил Перечень населенных пунктов, расположенных на площадях залегания разведанных и в установленном порядке утвержденных месторождений полезных ископаемых, земли которых не подлежат передаче в частную собственность. Перечень земель, не подлежащих передаче в частную собственность, установлен в ст. 38 Кодекса о земле.

Такие земли не могут быть объектами купли-продажи.

Одним из видов договоров по купле-продаже земли является договор о продаже земельного участка одним физическим лицом другому. Советом Министров Республики Беларусь 28 октября 1993 г. утверждена форма такого договора.

При помощи сделок купли-продажи происходит формирование вторичного рынка земли. Создание же первичного рынка осуществляется путем передачи или продажи земельных участков в частную собственность гражданам соответствующими местными исполнительными и распорядительными органами.

Формирование земельного рынка путем разрешения продажи земельных участков призвано принципиально изменить порядок перераспределения земель между различными субъектами и между различными сферами экономики республики. Прежде эта проблема решалась в административном порядке путем предоставления и изъятия земель по решению соответствующих государственных органов.

В соответствии с действующим земельным законодательством могут быть проданы гражданами-собственниками другим гражданам земельные участки или их части для ведения личного подсобного хозяйства, для строительства и обслуживания жилого дома, для ведения коллективного садоводства и для дачного строительства.

Договор купли-продажи земельного участка или его части может быть заключен при отсутствии спора по данному участку и иных причин, препятствующих заключению сделки, например, наложения запрещения и ареста недвижимого имущества (наложение запрещения осуществляется в связи с залогом, предоставлением кредита и иными обстоятельствами).

Форма договора купли-продажи земли определяется тремя факторами:

• потребностями гражданского оборота,

• необходимостью контроля со стороны государства за законностью совершения таких сделок,

• особенностями объекта таких сделок.

Несоблюдение нотариальной формы сделок с землей влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Договор купли-продажи земельного участка, разрабатываемый на основе утвержденной Советом Министров Республики Беларусь типовой формы, должен содержать сведения, характеризующие:

а) стороны сделки (данные о продавце и покупателе земельного участка);

б) предмет сделки (местоположение, размер и иные сведения о земельном участке или его части, сведения о недвижимости, размещенной на этом участке; наличие зданий, сооружений, их точный перечень, по возможности - полное описание);

в) указание на правоустанавливающие документы,.подтверждающие право собственности продавца земли;

г) отсутствие или наличие обременении, лежащих на земельном участке и прочно связанном с ним ином недвижимом имуществе (залог, аренда, особый режим использования, сервитутные права);

д) цену сделки, причем отдельно указывается цена, за которую продается (покупается) сам участок, и отдельно - стоимость строений, размещаемых на земельном участке;

е) отсутствие иных договоров по отчуждению данного земельного участка (он никому не продан, не поменян, отсутствует спор по поводу данной земли, скажем, между наследниками);

ж) другие необходимые условия (например, указание, на кого и в каких размерах возлагаются расходы по составлению и оформлению данного договора).

К договору прилагается план земельного участка, без которого его нотариальное удостоверение не может быть произведено. С момента регистрации право собственности продавца прекращается и возникает право собственности покупателя.

Государственный акт, удостоверяющий право собственности на купленный участок, выдается исполнительным и распорядительным органом, а его регистрацию и учет осуществляет землеустроительная служба. Документ продавца утрачивает силу или в него вносятся необходимые изменения (например, при продаже части участка).

Сделки с землей в интересах несовершеннолетних осуществляют их родители, в интересах подопечных - опекуны, в интересах усыновленных - усыновители. Такой договор может быть удостоверен при участии представителя органа опеки и попечительства, если родители, усыновители, опекун или попечитель в силу таких причин, как командировка, проживание в другой местности и т.п., не могут дать согласие на заключение договора.

Порядок купли-продажи квартир (домов) между гражданами установлен Гражданским и Жилищным кодексами Республики Беларусь, Временным положением, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31 августа 1993 г. № 598. В них достаточно подробно определяются объекты купли-продажи, регламентируется порядок осуществления этого договора, его особенности и др. Договор об отчуждении домов, дач, садовых домиков подлежит нотариальному удостоверению по месту нахождения имущества. Для продажи требуется письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи. При оформлении данных договоров состав, количество, стоимость имущества, приобретаемого гражданами, не ограничиваются.

При осуществлении подобного рода сделок важно обратить внимание на следующие обстоятельства. В соответствии- с действующим законодательством субъектами права собственности на землю могут быть только граждане Республики Беларусь, постоянно проживающие на ее территории или приравненные к постоянно проживающим. Поэтому если жилой дом, дача, садовый домик приобретены в собственность лицом, не имеющим права получения в собственность земельного участка, имеющего отношение к такому строению, этот участок выкупается у собственника местным исполнительным и распорядительным органом за плату по ценам, действующим на момент выкупа.

Продажа земельного участка, находящегося в общей совместной или общей долевой собственности, либо его части может осуществляться при согласии всех участников общей собственности на землю без изменения целевого назначения земельного участка.

При наличии спора о границах земельных участков между собственниками соседних земельных участков и иными участниками земельных отношений совершение сделок по купле-продаже земли не допускается. Такой земельный участок может стать объектом купли-продажи при урегулировании всех конфликтных ситуаций. Наличие спора о границах земельного участка не способствует стабильности института частной собственности на землю. Участники конфликтных ситуаций во избежание судебных разбирательств должны их разрешить до осуществления сделок с землей.

Наиболее сложные вопросы, связанные с применением законодательства о праве частной собственности на жилой дом, разъяснены постановлением № 5 Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 4 июня 1993 г. «О практике разрешения судами споров, связанных с правом частной собственности на жилой дом».

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30 ГК), если это не противоречит правилам главы 31 ГК и существу мены- При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (ст. 538 ГК).

Предметом договора мены может быть как сам земельный участок, так и жилой дом (дача, садовый домик), расположенный на земельном участке, принадлежащем гражданину на праве частной собственности. В данном договоре вместо уплаты цены покупаемой земли покупатель взамен приобретенного предоставляет другой земельный участок. Субъектами данного договора в настоящее время могут быть не только граждане Республики Беларусь, но и граждане других государств СНГ. Совет Министров Республики Беларусь постановлением от 2 августа 1999 г..№ 1191 утвердил Правила обмена жилых помещений государственного жилищного фонда в Республике Беларусь.

Они регулируют порядок обмена жилых помещений государственного жилищного фонда на жилые помещения государственного или частного жилищного фонда.

Обмен (мена) жилых помещений допускается с согласия собственника или уполномоченного им органа. Обмен жилыми помещениями может быть совершен между гражданами, проживающими в одном или разных жилых домах, расположенных как в данном, так и в разных населенных пунктах.

Предметом обмена могут быть:

* отдельная квартира или другое изолированное жилое помещение, состоящее из одной или нескольких комнат, одноквартирный жилой дом;

* часть жилого помещения, приходящаяся на долю нанимателя жилого помещения или совершеннолетнего члена его семьи, в том числе неизолированная жилая комната или часть комнаты, при наличии оснований, предусмотренных Правилами.

Наниматель или совершеннолетний член семьи нанимателя вправе с соблюдением требований, установленных Правилами, обменять приходящуюся на его долю часть жилого помещения с другим гражданином при условии, что этот гражданин в порядке обмена вселяется в качестве члена семьи лиц, оставшихся проживать в помещении.

В случаях заключения договора мены стороны сделки представляют дополнительно следующие документы:

* государственный акт на право частной собственности на землю,

* план границ земельного участка, справку об отсутствии залога или запрета на отчуждение земельного участка.

В договоре должно быть указано, что одна сторона передает другой стороне в собственность не только жилой дом, но и земельный участок.

Собственники земельных участков имеют право производить обмен незаконченного строительством жилого дома только при условии сохранения целевого назначения этих.земельных участков.

Не любой жилой дом, дача, садовый домик могут быть предметом обмена. Исключен обмен в отношении недвижимости, на которую наложены запрещения или арест. Есть и ряд других случаев, ограничивающих обмен.

Так, обмен жилыми помещениями не допускается, если:

* к нанимателю предъявлен иск о расторжении или об изменении договора найма жилого помещения либо о признании его недействительным;

* в отношении члена организация граждан-застройщиков рассматривается вопрос об исключении его из этой организации;

* дом, в котором находится обмениваемое жилое помещение, является аварийным, подлежит сносу или переоборудованию в нежилой, грозит обвалом, передается для государственных нужд;

* дом, в котором находится обмениваемое жилое помещение, подлежит капитальному ремонту с перепланировкой обмениваемого жилого помещения;

* обмен носит корыстный или фиктивный характер;

* жилое помещение является служебным, находится в специальном доме или относится к жилым помещениям социального пользования;

* в связи с обменом в квартиру, в которой проживают два и более нанимателя (члена организации граждан-застройщиков), вселяется гражданин, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при котором совместное проживание с ним в одной квартире признается невозможным;

* на жилое помещение в соответствии с законодательством Республики Беларусь наложен арест или запрещение на отчуждение (ст. 33 ЖК Республики Беларусь).

В Типовом уставе садоводческого товарищества 1989 г. закреплено право на обмен садовых участков, где его связывают с определенными условиями, поэтому реализовать право на обмен мог не каждый садовод. Обмен садовыми участками рассматривался как один из способов улучшения условий пользования землей. В настоящее же время садоводы - собственники земли - вправе по своему усмотрению решать вопросы обмена земельных участков.

В соответствии со ст. 554-576 ГК земля может быть объектом рентных отношений, в том числе таких как пожизненное содержание с иждивением. Среди сделок, совершаемых с земельными участками, Кодекс о земле называет и дарение.

ЗАЛОГ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

В соответствии со ст. 89 Кодекса о земле земельные участки, находящиеся в частной собственности граждан Республики Беларусь, собственности юридических лиц Республики Беларусь, могут являться предметом залога только в качестве материального обеспечения своевременного возврата банковского кредита.

Часть земельного участка, находящегося в частной собственности граждан, юридических лиц Республики Беларусь, может являться предметом залога, если эта часть в установленном порядке предварительно выделена в самостоятельный земельный участок.

Согласно ст. 315 Гражданского кодекса Республики Беларусь, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодатель), за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами.

Наиболее широко залог применяется для обеспечения возврата кредитов. В законодательстве о залоге предусмотрены нормы, придавшие праву залога характер не только способа обеспечения обязательств, но и вещного права.

Залог возникает в силу договора, а также на основании акта законодательства при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законодательстве предусмотрено, какое имущество и для обеспечения какого обязательства признается находящимся в залоге. Залогом может быть обеспечено только действительное требование, вытекающее из договора займа, в том числе банковской ссуды, договора купли-продажи, имущественного займа и ряда других.

Порядок передачи земельных участков, находящихся в частной собственности, в залог для получения банковского кредита утвержден постановлением Совета Министров Республики Беларусь и Национального банка Республики Беларусь от 7 марта 2000 г. № 303/9.

Залогодателями земельных участков могут быть юридические лица Республики Беларусь и граждане Республики Беларусь, право частной собственности которых на эти участки удостоверено государственным актом на земельный участок. Залогодержателями земельных участков являются банки согласно перечню, определенному Президентом Республики Беларусь.

Залог земли и зданий (сооружений) признается ипотекой.

Достаточно сложен вопрос о соотношении залога земельного участка с залогом находящихся на нем зданий, строений, сооружений. В соответствии со ст. 321 ГК ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится здание или сооружение, либо части этого участка, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. При ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения, если в договоре не предусмотрено иное, а в случае обращения взыскания на заложенный земельный участок сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением сторон, а в случае спора - судом.

Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу, то при обращении взыскания на этот участок и его продаже с публичных торгов к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель.

Порядок осуществления действий по залогу недвижимости в Республике Беларусь представлен следующим образом:

1. Собственник обращается в банк с заявлением о предоставлении ссуды, выплату которой он согласен обеспечить определенным недвижимым имуществом.

2. Ипотечный банк проверяет документы, удостоверяющие право собственности на недвижимость в соответствующих органах, уточняет, не находится ли недвижимое имущество в другом залоге.

3. Оценивается стоимость закладываемого имущества. При этом стоимость принимаемого в залог земельного участка не может быть ниже его нормативной цены.

4. Банк согласовывает с собственником имущества условия ипотечного кредита, сумму кредита.

5. Залогодатель страхует за свой счет имущество, зачастую банк страхует недвижимость за свой счет.

6. Ипотечный банк может застраховаться от риска невозврата кредита.

7. Залогодатель и ипотечный банк оформляют кредитный договор, в том числе и договор о залоге земельного участка.

8. Договор о залоге регистрируется органами регистрации залогов по месту нахождения недвижимости, чтобы не допустить перезалог (или продаж;

этого имущества без согласия залогодержателя.

Предметом залога может выступать и земельный участок без строений и других объектов недвижимости. Таким объектом может стать и участок земли, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства строительства и обслуживания жилого дома, садоводства и дачного строительства.

Размер, порядок выдачи и погашения кредита, взыскания процентов, ответственность сторон, включая момент наступления права реализации банком от имени законодателя земельного участка, и решение других вопросов, связанных с выдачей ссуд под залог земельного участка, определяются кредитным договором и договором залога земельного участка, заключаемыми между; банком и залогодателем.

В течение всего срока действия залога земельный участок остается залогодателя и используется им в соответствии с целевым назначением и условиями предоставления.

Законодательством Республики Беларусь определены цели такого кредита: улучшение качества земельного участка и повышение плодородия почвы, строительство жилого дома, производственных построек, приобретение техники, семян, удобрений и другие нужды, приобретение дополнительного земельного участка в размерах, установленных действующим законодательством.

Договор залога земельного участка совершается в письменной форме, нотариально удостоверяется и регистрируется в десятидневный срок исполнительным и распорядительным органом по месту нахождения земельного участка.

Одновременно с удостоверением договора залога земельного участка нотариальная контора налагает запрет на его отчуждение в случае, если это указано в договоре.

Если залогодатель не исполнил обеспеченных залогом земельного участка обязательств, банк вправе от его имени реализовать участок, сохранив целевое назначение и режим использования и предоставив залогодателю возможность выкупить заложенный земельный участок по цене, равной сумме невозвращенной части кредита и процентов за пользование им до момента продажи. Если залогодатель не воспользовался предложением банка, то банк письменно предлагает выкупить земельный участок соответствующему исполнительному и распорядительному органу, гражданину или юридическому лицу, которые могут быть собственниками такого участка.

При получении банком за проданный земельный участок суммы, превышающей задолженность залогодателя банку и расходы по реализации участка, банк в течение двух недель перечисляет сумму превышения залогодателю, а в случаях, предусмотренных законодательством Республики Беларусь, - соответствующему исполнительному и распорядительному органу.

В случае смерти гражданина-залогодателя земельного участка право пользования полученным кредитом и обязательства по погашению этого кредита переходят к его наследникам после оформления права собственности на заложенный земельный участок в порядке, установленном законодательными актами Республики Беларусь.

В случае перехода в порядке, установленном законодательством Республики Беларусь, права частной собственности на заложенный земельный участок к другому юридическому лицу - правопреемнику право залога сохраняет силу. Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет его обязанности, если договором не установлено иное.

При ликвидации юридического лица Республики Беларусь - залогодателя земельного участка залог в отношении этого земельного участка прекращается. В этих случаях банк вправе требовать у этого юридического лица досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства из суммы, выплаченной юридическому лицу за выкупленный у него соответствующим исполнительным и распорядительным органом земельный участок.

Если у залогодателя земельный участок изымается для государственных или общественных нужд, а ему предоставляется в частную собственность другой земель-вый участок, право залога переходит на предоставленный земельный участок, если договором о залоге не предусмотрено иное.