Договір найму жилого приміщення

Користування жилим приміщенням у будинках державного і громадського житлового фонду здійснюється відповідно до договору найму жилого приміщення, який укладається між наймо-
давцем — державною житлово-експлуатаційною організацією
(а в разі її відсутності — відповідним підприємством, установою, організацією) і наймачем — громадянином, на ім’я якого видано ордер. Підстави, умови та порядок укладення та припинення договору найму житла, що є об’єктом права державної або комунальної власності, встановлюються спеціальним законом.

Договір найму жилого приміщення в будинках, що належать громадянам на праві особистої власності, укладається наймачем з власником будинку.

За договором найму житла одна сторона — власник житла (наймодавець) передає або зобов’язується передати іншій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому за плату на певний строк.

Законом можуть бути встановлені особливості найму житла. Як вказувалось вище, сторонами у договорі найму житла можуть бути фізичні та юридичні особи. Якщо наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання у ньому фізичних осіб.

Предметом договору найму житла може бути помешкання: окрема квартира або її частина, жилий будинок або його частина. Помешкання має бути придатним для постійного проживання у ньому.

Неізольоване помешкання (кімната, з’єднана з іншою кімнатою спільним входом, а також частина кімнати) може передаватись у найм за короткостроковим договором (тобто на строк, що не перевищує одного року) в одноквартирному жилому будинку або у квартирі багатоквартирного жилого будинку, власниками яких є фізичні особи.

Договір найму житла укладається у письмовій формі.

При зміні власника житла, переданого у найм, до нового власника переходять права та обов’язки наймодавця.

Наймач зобов’язаний використовувати житло тільки для проживання, забезпечувати збереження житла та підтримувати його в належному стані. Наймач немає права провадити перевлаштування та реконструкцію житла без згоди наймодавця.

Наймач зобов’язаний своєчасно вносити плату за житло. Якщо договором не встановлено інше, наймач зобов’язаний самостійно вносити комунальні платежі.

У договорі найму житла мають бути вказані особи, які проживатимуть разом із наймачем. Ці особи набувають рівних із наймачем прав та обов’язків щодо користування житлом. При цьому наймач несе відповідальність перед наймодавцем за порушення умов договору особами, які проживають разом з ним.

Договір найму житла укладається на строк, що не перевищує п’яти років. Якщо у договорі строк не встановлений, договір є укладеним на п’ять років. Договір найму житла, укладений на строк до одного року, вважається короткостроковим і має деякі особливості, наприклад його наймач не має переважного права на укладення договору найму житла на новий строк.

Законом передбачені умови розірвання договору житлового найму. Так, наймач житла має право за згодою інших осіб, що постійно проживають з ним, у будь-який час відмовитись від договору найму, письмово попередивши про це наймодавця за три місяці.

Якщо наймач звільнив помешкання негайно, наймодавець має право вимагати від нього сплатити плату за користування житлом за три місяці, якщо він доведе, що не міг укласти договір найму на тих же умовах з іншою особою.

Договір найму житла може бути розірваний за рішенням суду на вимогу наймодавця у разі: невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений триваліший строк, а при короткостроковому наймі — понад два рази; руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він несе відповідальність.

За рішенням суду наймачеві може бути наданий строк не більше одного року для усунення порушень, що стали підставою для розірвання договору найму житла. Якщо протягом визначеного судом строку наймач не усуне допущених порушень, суд за повторним позовом наймодавця ухвалює рішення про розірвання договору найму житла. На прохання наймача суд у рішенні про розірвання договору може відстрочити виконання рішення не більше ніж на один рік.

Короткостроковий договір найму кімнати або частини кімнати, конкретний строк якого не встановлено, може бути розірваний на вимогу наймодавця до спливу встановленого законом строку в один рік у разі необхідності використання житла для проживання самого наймодавця та осіб, що постійно проживають з ним.

Наймодавець повинен попередити наймача про розірвання договору не пізніше ніж за два місяці, якщо строк договору, що залишився, перевищує два місяці.

Договір найму житла може бути розірваний за рішенням суду на вимогу будь-якої із сторін: 1) якщо житло стає непридатним для постійного проживання; 2) в інших випадках, установлених законом.

Якщо наймач житла або інші особи, за дії яких він несе відповідальність, використовують житло не за призначенням або ж систематично порушують права та інтереси сусідів, наймодавець може попередити наймача про необхідність усунення порушення.

Якщо наймач або інші особи, за дії яких він несе відповідальність, після попередження продовжують використовувати житло не за призначенням або порушувати права та інтереси сусідів, наймодавець має право вимагати розірвання договору найму житла.

У разі розірвання договору найму житла наймач та інші особи, що проживали у помешканні, підлягають виселенню з житла на підставі рішення суду, без надання їм іншого житла.

Договір позички

За договором позички одна сторона (позикодавець) передає іншій стороні (позичальникові) у власність (в оперативне управління) гроші або речі, визначені родовими ознаками, а позичальник зобов’язується повернути позикодавцеві таку ж суму грошей або рівну кількість речей того ж роду і якості.

Договір позички вважається укладеним у момент передачі грошей або речей.

Договір позички має бути укладений у письмовій формі, якщо його сума не менш ніж у 10 разів перевищує встановлений законом розмір неоподатковуваного мінімуму доходу громадян, а у випадках, коли позикодавцем є юридична особа, — незалежно від суми.

На підтвердження договору позички та його умов може бути представлена розписка позичальника або інший документ, який посвідчує передачу йому позикодавцем визначеної грошової суми або визначеної кількості речей.

Якщо інше не встановлено договором або законом, позикодавець має право на одержання від позичальника процентів на суму позики у розмірах і в порядку, що встановлені договором. Якщо у договорі немає умови про розмір процентів, їх розмір визначається обліковою ставкою банківського процента (ставкою рефінансування), встановленою Національним банком України.

У разі відсутності іншої угоди проценти виплачуються щомісяця до дня повернення суми позички.

Договір позички передбачається безпроцентним, якщо: 1) він укладений між фізичними особами на суму, яка не перевищує
50-кратного розміру неоподатковуваного мінімуму доходу громадян і не пов’язаний із здійсненням підприємницької діяльності хоча б однією із сторін; 2) позичальникові передані речі, визначені родовими ознаками.

Позичальник зобов’язаний повернути позикодавцеві одержаний предмет позички у строк та в порядку, встановленому договором.

Якщо строк повернення договором не встановлений або
визначений моментом вимоги, сума позички має бути повернена позичальником протягом 30 днів від дня пред’явлення
позикодавцем вимоги про це, якщо інше не передбачено договором. Предмет безпроцентної позички може бути повернений позичальником достроково, якщо інше не встановлено дого-
вором.

Сума позички, наданої під проценти, може бути повернена достроково за згодою позикодавця або якщо це встановлено договором.

Предмет позички вважається повернутим у момент її передачі позикодавцеві або зарахування суми грошей, що позичалася, на його банківський рахунок.

Якщо позичальник не повернув своєчасно суму позички, він зобов’язаний сплатити додатково проценти від дня, коли вона мала бути повернута, до дня її повернення позикодавцеві, незалежно від сплати вищевказаних процентів. Якщо договором встановлено обов’язок повернути позичку частинами (з розстроченням), то в разі прострочення повернення чергової частини позики, позикодавець має право зажадати дострокового повернення всієї суми позички, що залишилася, разом з належними процентами.

Позичальник має право оскаржити договір позички на тій підставі, що гроші або речі насправді не були одержані ним від позикодавця або були одержані у меншій кількості, ніж зазначено у договорі.

У тих випадках, коли договір позички має бути укладений письмово, свідчення свідків для підтвердження того, що гроші або речі насправді не були одержані ним від позикодавця або були одержані у меншій кількості, ніж зазначено у договорі, не допускаються. Це правило не застосовується до випадків, коли договір був укладений під впливом обману, насильства, зловмисної домовленості представника позичальника з позикодавцем або через збіг тяжких обставин.

Договір дарування

За договором дарування одна сторона передає або зобов’язується передати у майбутньому іншій стороні безоплатно майно у власність. Цей договір направлений на безповоротне припинення права власності у дарувальника і виникнення права власності в обдарованої особи.

Предметом договору дарування може бути будь-яке майно, не вилучене з товарообігу і яке може перебувати у власності особи, якій воно дарується: рухомі речі, в тому числі гроші та цінні папери; нерухомі речі, а також майнові права, якими дарівник володіє на момент укладення договору або які можуть виникнути у нього в майбутньому.

Договір дарування є безоплатним та двостороннім. Він не може встановлювати обов’язок обдарованого вчинити на користь дарувальника будь-яку дію майнового або немайнового характеру. Однак договором може бути встановлений обов’я­зок обдарованого вчинити певну дію майнового змісту на користь третьої особи або утриматися від її вчинення (передати грошову суму чи інше майно у власність, сплачувати грошову ренту, надати право довічного користування дарунком чи його частиною, не пред’являти вимог до третьої особи про виселення тощо).

Він вважається укладеним з моменту прийняття майна обдарованим, тобто вчинення останнім дій, які свідчать про волевиявлення обдарованого отримати дарунок у власність. Прикладом прийняття дарунку може бути прийняття обдарованим документів, які посвідчують право власності на річ, інших документів, які посвідчують належність дарувальникові предмета договору, або символів речі (ключів, макетів тощо).

Договір дарування предметів особистого користування та побутового призначення може бути укладено усно, нерухомих речей та валютних цінностей на суму, яка перевищує 50-кратний розмір неоподатковуваного мінімуму доходів громадян — в письмовій формі з нотаріальним посвідченням, а майнових прав і речей, що мають особливу цінність — у письмовій формі. Письмова форма договору вимагається також у випадку укладення договору дарування з обов’язком передати дарунок у майбутньому. Недодержання форми договору робить його нікчемним.

Сторонами в договорі дарування можуть бути як фізичні, так і юридичні особи, держава Україна, Автономна Республіка Крим, територіальні громади.

Дарування громадянами майна державним та іншим організаціям може бути обумовлено використанням цього майна для певної суспільно корисної мети.

Законодавством України передбачені умови розірвання договору дарування. Так, вказаний договір може бути розірваним з ініціативи дарувальника у таких випадках: у разі порушення обдарованим обов’язку на користь третьої особи; якщо обдарований умисно вчинив злочин проти життя, здоров’я, власності дарівника по договору дарування нерухомих речей чи іншого особливо цінного майна або відносно його батьків, дружини (чоловіка) чи дітей; якщо обдарований створює загрозу безповоротної втрати дарунку, що має для дарувальника велику немайнову цінність; якщо внаслідок недбалого ставлення обдарованого до речі, що становить історичну, наукову, культурну цінність, ця річ може бути знищена або істотно пошкоджена.

Якщо обдарований вчинив умисне вбивство дарувальника, вимагати розірвання договору дарування мають право його спадкоємці.

У разі розірвання договору дарування обдарований зобов’язаний повернути дарунок у натурі, а якщо таке повернення неможливе — відшкодувати його вартість.

До вимог про розірвання договору дарування застосовується позовна давність в один рік.