Оценка стоимости недвижимости

 

1. Виды стоимости объектов недвижимости

 

Оценка недвижимости предполагает выбор вида стоимости, который зависит от целей и функций оценки.

Оценка недвижимости – методически обоснованное мнение эксперта о стоимости недвижимости, а также процесс её определения.

Стоимость в общем виде – денежный эквивалент собственности, сумма денежных средств, которую покупатель готов обменять на какой-либо товар.

 

Виды стоимости недвижимости

1. Потребительная стоимость – отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который не собирается его продавать.

2. Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ФЗ от 06.08.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»). Она объективна, не зависит от желания отдельных участников рынка и отражает реальную конъюнктуру рынка.

3. Инвестиционная стоимость – стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора, который собирается купить объект или вложить в него финансовые средства. Рассчитывается на основе ожидаемых инвестором доходов и ставки их капитализации.

4. Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства объекта) – определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта в его новом состоянии без учета износа.

5. Стоимость замещения – определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных проектных нормативов, прогрессивных материалов, конструкций, современного инженерного оборудования.

6. Страховая стоимость – рассчитывается на основе восстановительной стоимости или стоимости замещения объекта, который подвержен риску уничтожения (разрушения). На базе страховой стоимости определяются страховые суммы, выплаты и проценты.

7. Залоговая стоимость (для кредитования) – оценка объекта недвижимости в сфере ипотечного кредитования, осуществляемая на основе рыночной стоимости с учетом кредитных рисков.

8. Стоимость для целей налогообложения имущества физических и юридических лиц – определяется экспертами-оценщиками на основе рыночной или восстановительной стоимости имущества (в зависимости от его вида). В РФ имущество физических лиц оценивается на основе восстановительной стоимости объекта, земельная недвижимость – на основе кадастровой стоимости (ст. 65 Земельного кодекса РФ).

9. Кадастровая стоимость – установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки или индивидуально для конкретного объекта недвижимости.

10. Ликвидационная стоимость – денежная сумма, которую собственник объекта может получить при его принудительной продаже в органиченный период времени, что не позволяет значительному числу потенциальных покупателей ознакомиться с объектом и условиями продажи.

 

2. Факторы стоимости недвижимости

 

Изменение стоимости зависит от целого ряда факторов, которые можно разделить на уровни влияния:

1. Региональный уровень – уровень влияния факторов, носящих общий характер, не связанных с конкретным объектом недвижимости, влияющих косвенно.

1.1 Социальные

- потребности в приобретении объектов недвижимости, в общении с окружающими, в отношениях с соседями, чувство собственности;

- тенденции изменения численности населения, его структуры и др.;

- тенденции изменения уровня образования, культуры, преступности;

стиль и уровень жизни.

 

1.2 Экономические:

- состояние и тенденции мировой экономики, экономическая ситуация в стране, регионе, нас местном уровне, финансовое состояние предприятий;

- факторы спроса: уровень и тенденции занятости, доходов, доступности кредитов, ставок процента, арендной платы;

- факторы предложения: наличие и условия финансирования строительства, количество объектов, выставленных на продажу, налоги и др;

1.3 Физические:

- климатические условия, природные ресурсы, источники сырья, рельеф, почва и др.

- состояние экологических параметров, сейсмичность и др.

1.4 Политические (административные):

- политическая стабильность, безопасность;

- налоговая политика, финансовая политика, предоставление льгот;

строительные нормы и правила;

- муниципальная инфраструктура (дороги, благоустройство, инженерные сети, транспорт, школы);

- совершенство законодательства.

 

2. Местный уровень – уровень влияния локальных факторов в основном масштабе города или городского района. Они связаны с объектом и анализом аналогичных объектов и сделок по ним.

2.1 Местоположение:

- близость к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, транспортным магистралям, побережью, зеленым массивам, коммунальным учреждениям (свалкам);

- наличие и состояние коммуникаций;

- наличие объектов социально-культурного назначения;

- наличие объектов в плане города, примыкающее окружение;

2.2 Условия продаж:

- условия сделок, мотивы продавцов и покупателей;

-условия финансирования: сроки кредитования, процентные ставки, условия выделения кредитов.

 

3. Инвайроментальный – уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и обусловленных его характеристиками.

3.1 Физические характеристики:

- физические параметры (площадь, размеры, форма, материал постройки, год постройки или реконструкции, этажность и др);

-качество строительства и эксплуатации;

-наличие коммунальных услуг;

- функциональная пригодность;

- привлекательность, комфорт.

3.2 Архитектурно-строительные параметры:

- стиль, планировка, конструкции;

3.3 Финансово-эксплуатационные:

- эксплуатационные расходы;

- стоимость строительства;

- доходы, генерируемые объектом недвижимости.

Влияние факторов может происходить одновременно на различных уровнях и учитываться оценщиком последовательно. Оценщик должен установить влияние каждого фактора, а затем сделать общее заключение о стоимости недвижимости.

 

 

3. Принципы оценки недвижимости

 

Теоретическую базу оценки недвижимости составляют принципы, которые характеризуют экономическое поведение субъектов рынка недвижимости. Все принципы взаимосвязаны между собой, для получения наиболее точной оценки недвижимости необходимо учитывать все или основные из них.