Примерный перечень технико-экономических показателей для жилых и общественных зданий

Наименование показателей	Ед. измерения
1. Число квартир, вместительность, мощность	в соотв. единицах
2. Общая площадь земельного участка	га
3. Общая площадь зданий и сооружений	кв.м.
4. Строительный объем	куб.м.
5. Коэффициент отношения жилой площади к общей	коэффициент
6. Общая сметная стоимость строительства, в том числе сметная стоимость СМР	млн. руб. млн. руб.
7. Средняя стоимость 1 кв.м площади (общей, жилой, полезной).	руб.
8. Показатели эффективности проекта	см. главу 19
9. Продолжительность строительства	мес.

 

Задачей коммерческого анализа является оценка проекта с точки зрения конечных потребителей продукции или услуг. При всей архитектурной привлекательности проекта он может быть отклонен из-за ряда факторов, которым проект не удовлетворяет. К ним можно отнести: отсутствие рынка сбыта продукции или надежных транспортных коммуникаций, находящихся в районе строительства, дополнительные затраты на освоение и реализацию продукции и др.

Финансовый анализ проектных решений осуществляется с целью выявления непроизводительных затрат на реализацию проекта. Анализ может проводиться поэтапно. На первом этапе показатели проектного решения сравниваются с показателями удельных капитальных вложений на аналогичные проекты. При превышении последних анализируется причина превышения затрат по отдельным статьям расхода.

На втором этапе анализа выявляются резервы снижения себестоимости продукции за счет сокращения расходов на приобретение материальных ресурсов, организацию производства и труда, решение экологических задач и др.

До недавнего времени проблемам защиты окружающей среды уделялось недостаточное внимание. В результате многим регионам страны нанесен экологический ущерб: превышены предельно допустимые выбросы (ПДВ), загрязняющие различными веществами атмосферу, возрасла их концентрация. Поэтому в 90-х гг. прошлого столетия было принято решение о необходимости при разработке проектной документации на новое строительство, реконструкцию и расширение промышленных предприятий, отдельных производств предусматривать природоохранные мероприятия. Отсутствие их или неполное соответствие выдвигаемым требованиям приводит к ущербу окружающей среды. Основы для формирования природоохранных требований изложены во «Временной инструкции по экологическому обоснованию хозяйственной деятельности в предпроектных и проектных материалах».

Задачей экологического анализа является определение соответствия мероприятий, заложенных в проект, тем нормам, выполнение которых упреждают попадание в окружающую среду вредных веществ. Иначе говоря, речь идет о нахождении минимальных средств, которые не уменьшают «емкость» экосистемы.

При всех дополнительных расходах на защиту окружающей среды затраты, по данным Всемирного банка, составляют не более 3% от общих затрат на проект.

Между тем проведение экологического анализа весьма затруднено, поскольку затраты на сохранение окружающей среды и результаты, получаемые после реализации природоохранных мероприятий, трудно рассчитать. Поэтому разработчики проекта прибегают к качественному анализу (оценка влияния, к примеру, какого-то загрязняющего вещества на зрение, обоняние, вкус, коррозию, животных, растения). Тем не менее, качественный и количественный анализы должны показать разницу между ситуациями «с проектом» и «без проекта».

Основными задачами организационного анализа являются:

· определение задач участников проекта применительно к действующему законодательству и подзаконным актам (инструкциям, регламентам и пр.);

· оценка сильных и слабых сторон участников проекта с точки зрения материально-технической базы, квалификации, структур, финансового положения;

· оценка возможного влияния законов, политики и инструкций на судьбу проекта в части объемов производства, цен, заработной платы и окружающей среды;

· разработка мер по устранению слабых сторон участников проекта, выявленных в процессе анализа;

· разработка предложений по повышению надежности принятых решений.

Результаты организационного анализа проекта направлены на оценку организационной, правовой и административной обстановки, в рамках которой должен реализовываться проект. Анализу подвергаются следующие разделы проекта:

· менеджмент;

· организационная структура;

· планирование;

· комплектование и обучение персонала;

· финансовая деятельность;

· координация деятельности;

· общая политика.

Сравнение полученных в ходе анализа данных с нормативными, полученными в ходе обоснования задач проекта, указывает на необходимость введения изменений.

Целью социального анализа является оценка пригодности вариантов плана проектов для его пользователей. Результаты анализа должны способствовать выработке стратегии взаимодействия планов, формируемых органами местного самоуправления, и предусмотренных проектом в части решения расширения числа объектов социально-культурной сферы и жилищного строительства.

Притом что социальный анализ сам по себе сложен, он в основном поддается стоимостной оценке. Поскольку социальные результаты включаются в состав общих результатов проекта, необходимо при оценке эффективности особенно крупных проектов отразить:

· изменение количества рабочих мест в регионе;

· улучшение жилищных и культурно-бытовых условий работников;

· изменение условий труда работников;

· изменение структуры производственного персонала;

· изменение надежности снабжения населения отдельными видами товаров;

· изменение уровня здоровья населения;

· экономию свободного времени.

В условиях конкурентной среды, а также в целях повышения эффективности инвестиционных проектов особое значение должно уделяться экономическом анализу. На его основе должны анализироваться: структуры возможных доходов и затрат, капитальных вложений, потенциальных рынков сбыта предполагаемой продукции или услуг; сроки осуществления проектов и их жизнеспособность в сравнении с другими проектами. Для решения этих задач на стадии прединвестиционных исследований инвесторами могут создаваться специальные подразделения, включающие в себя:

· экспертов, оценивающих идею проекта и экономическую целесообразность вложения капитала;

· производственников, оценивающих возможности выпуска продукции или предоставления услуг с помощью имеющейся или приобретаемой техники, технологии;

· специалистов по маркетингу, определяющих возможные рынки и ценовую политику при реализации проекта;

· финансистов, оценивающих возможности осуществления проекта за счет собственных или заемных средств.

Работа сформированной таким образом группы строится на основе имеющейся и формируемой информации по заранее подготовленным вопросникам. В процессе сбора и обработки информации производится отсев неприемлемой информации, включая идею проекта, а также возможности ее реализации. Обычно на стадии прединвестиционных исследований оставляют 2-3 варианта проектов для дальнейшего детального анализа и принятия окончательного решения.

В течение всего периода анализа, целью которого является оценка экономической целесообразности осуществления инвестиционного проекта, инвестор проводит с группой специалистов обсуждения, направленные на выработку концепции проекта, привлекая при необходимости внешних экспертов-консультантов.

Для оценки жизнеспособности проекта сравнивают варианты проекта по таким показателям, как стоимость, сроки осуществления и сроки окупаемости. Полученная оценка должна обеспечить уверенность инвестора (заказчика) в том, что на предполагаемую к выпуску продукцию будет держаться стабильный спрос, достаточный для установления цены, необходимой не только для покрытия расходов на эксплуатацию и обслуживание объектов, но и получения определенной нормы прибыли на вложенный капитал с учетом покрытия возможных задолженностей по кредиту. При этом срок осуществления проекта не должен превышать жизненного цикла предполагаемой продукции или услуг.

Оценка жизнеспособности проекта служит также ответом на следующие вопросы:

· возможности обеспечения необходимой динамики доходов;

· способности проекта генерировать потоки доходов, достаточных для компенсации инвесторам вложенных ресурсов и взятого ими риска вложений капитала.

В качестве базы для сравнения как при наличии альтернативных вариантов, так и единственного варианта служит так называемая ситуация «без проекта». Это означает, что в случае, к примеру реконструкции предприятия, следует сравнивать показатели предполагаемого проекта с показателями действующего предприятия, а при намерении создавать новое предприятие с ситуацией «без строительства нового предприятия».

Исследования по оценке жизнеспособности проекта осуществляются в 2 этапа:

· из альтернативных вариантов проекта выбирается наиболее жизнеспособный. При этом оцениваются показатели от инвестиционной и операционной деятельности, а также рассчитываются ожидаемые коэффициенты рентабельности, оборачиваемости, финансовой устойчивости, ликвидности и др.;

· для выбранного варианта проекта подбираются методы финансирования и структура инвестиций, обеспечивающие ему максимальную жизнеспособность.

Особое место в анализе эффективности проекта принадлежит учету инфляции. Чаще всего учет этого фактора осуществляется либо путем ввода индекса инфляции, либо корректировкой ставки дисконтирования. Вместе с тем более предпочтительной является методика, основанная на корректировке всех элементов денежных потоков (объема выручки и переменных затрат). Поскольку зачастую приходиться иметь дело с неоднородной инфляцией, то единственно правильным решением будет учет ее влияния на отдельные элементы, входящие в себестоимость продукции. С помощью учета таким образом инфляции рассчитываются новые денежные потоки, которые в итоге сравниваются между собой с помощью критерия чистого дисконтированного дохода (ЧДД).

Аналогично осуществляется учет риска. Как известно, риск оказывает влияние на элементы денежного потока, формирующего доходность проекта. Как показано в главе 22, для учета фактора риска могут использоваться разные методы. Предположим, что из всех возможных методов выбран метод статистических испытаний (Метод Монте-Карло). С его помощью искусственным способом по каждому проекту генерируются три возможных варианта развития проекта: пессимистический, наиболее вероятностный, и оптимистический. Затем по каждому проекту рассчитаются соответственно три величины ЧДД_н, ЧДД_нв, ЧДД_оп и размах вариации. Из сравниваемых вариантов проектов тот считается более рискованным, у которого размах вариации ЧДД больше.

Существуют и другие методы анализа эффективности инвестиционных проектов, в основе которых лежит оценка будущей прибыли либо за счет внедрения (замены) принципиально нового оборудования на предприятии, либо за счет увеличения объемов производства. Все они базируются на элементарных аналитических расчетах, основанных на прямом счете. Глубина анализа определяется числом рассматриваемых параметров.

Таким образом, па стадии проектирования происходит отсев заведомо неприемлемых решений и уточняются результативные показатели проекта.

Экспертиза проектов

 

Под экспертизой понимается анализ, исследование, проводимое с целью предотвращения создания проектов, использование которых либо может привести к нарушению прав физических и юридических лиц, а также интересов государства, либо не отвечает требованиям утвержденных стандартов, строительных норм и правил.

Экспертизе подлежит, помимо чисто технических аспектов, убедиться:

· в правильности расчета эффективности проекта;

· в правильности оценки воздействия на окружающую среду;

· в рыночной привлекательности продукции или услуг;

· в добросовестности экономического анализа общих последствий проекта для национальной экономики;

· в надежности оценки социальных последствий проекта;

· в организационных возможностях реализации проекта.

Порядок проведения государственной экспертизы инвестиционных проектов определяется правительством РФ, одним из важнейших является Градостроительный кодекс РФ, в котором определен предмет экспертизы — градостроительной документации. В основном она направлена на оценку строительной части проекта, в то время как соответствие нормам технологической части проекта определяется на основе ведомственных актов.

Например, Минстрой РФ ввел единый порядок проведения экспертизы градостроительной документации и проектов строительства, суть которого сводится к следующему.

· Градостроительная документация, технико-экономические обоснования и проекты на строительство, реконструкцию, расширение и техническое перевооружение предприятий, зданий и сооружений (далее - документация и проекты), независимо от источников финансирования, форм собственности и принадлежности, до их утверждения подлежат экспертизе в Главгосэкспертизе России, местных (республиканских, краевых и др.) организациях вневедомственной экспертизы, отраслевых экспертных подразделениях министерств и ведомств и других специально уполномоченных на то государственных органах.

· Документация и проекты утверждаются только при наличии положительного заключения органов государственных экспертиз, а в некоторых случаях — согласований органов государственного надзора.

· Основной проектной стадией, подлежащей экспертизе, является ТЭО. Для технических и экологически сложных объектов, осуществляемых в особых природных условиях строительства, а также по требованию органов государственной экспертизы по рассмотренному ТЭО выполняется дополнительная детальная разработка отдельных проектных решений.

В состав экспертных комиссий входят государственная экспертная комиссия Минэкономики России, Главэкспертиза России, организации государственной вневедомственной экспертизы республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономных образований, городов Москвы и Санкт-Петербурга, экспертные подразделения министерств и ведомств.

Государственная экспертная комиссия Минэкономики России осуществляет экспертизу ТЭО строительства объектов, имеющих важное народнохозяйственное значение (в том числе с привлечением иностранных инвесторов), определяемых Минэкономики России совместно с Госстроем России. Государственная экспертная комиссия Минэкономики России организует рассмотрение указанных ТЭО с участием Главэкспертизы России и Главного управления государственной экологической экспертизы Минприроды России.

На федеральном уровне Главэкспертиза России осуществляет экспертизу документации:

· градостроительной: схем районной планировки административно-территориальных образований, если они затрагивают интересы федерального значения; генеральных планов городов с расчетной численностью населения 500 тыс. человек и более, исторических и курортных городов, городов-новостроек;

· объектов, строительство которых осуществляется за счет государственных капитальных вложений, финансируемых полностью или частично из республиканского бюджета и внебюджетных фондов Российской Федерации, а также государственного кредита, согласно перечню устанавливаемому Госстроем России совместно с соответствующими министерствами и ведомствами Российской Федерации;

· объектов, строительство которых осуществляется за границей при техническом содействии Российской Федерации;

· объектов совместных с другими государствами-пользователями, с привлечением инофирм при финансировании строительства этих объеков из республиканского бюджета и внебюджетных фондов Российской Федерации и государственного кредита;

· экспериментальных и базовых проектов и проектов массового применения, разрабатываемых по планам бюджетных работ Госстроя России;

· потенциально опасных и технически особо сложных объектов по перечню, устанавливаемому Госстроем России совместно ГКЧС России, Минприроды России и с соответствующими органами государственного надзора, а также объектов, признанных особо ценным культурным наследием городов Российской Федерации независимо от источников финансирования капитальных вложений, видов собственности и принадлежности этих объектов.

Главэкспертиза России производит комплексную экспертизу проектов строительства и подготавливает сводное экспертное заключение с учетом заключений государственной экологической экспертизы и государственной экспертизы условий труда или с их участием, заключений отраслевой экспертизы министерств и ведомств, а также результатов общественного обсуждения по объектам, имеющим важное народнохозяйственное значение, градостроительное и социальное значение.

На уровне субъектов Федерации Организации государственной вневедомственной экспертизы республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономных образований, городов Москвы и Санкт-Петербурга осуществляют экспертизу документации:

· градостроительной, нефедерального значения;

· проектов строительства:

· объектов, строительство которых осуществляется на соответствующей территории независимо от источников финансирования капитальных вложений, видов собственности и принадлежности этих объектов, в части вопросов, относящихся к компетенции республиканских и местных органов управления, контроля за соблюдением нормативных требований по надежности и эксплуатационной безопасности объектов с учетом долговременных последствий.

Организации государственной вневедомственной экспертизы осуществляют выборочный контроль утвержденных проектов строительства на соответствующей территории независимо от источников финансирования капитальных вложений, видов собственности и принадлежности объектов и принимают участие в рассмотрении проектов строительства государственными органами управления.

На уровне отраслей и ведомств Экспертные подразделения министерств и ведомств проводят экспертизу проектов строительства по вопросам, отнесенным к их компетенции, а также подготавливают сводные экспертные заключения с учетом заключений соответствующих территориальных организаций государственной ведомственной экспертизы и государственной экологической экспертизы или с их участием.

Работа по проведению экспертизы целесообразно поручать группе экспертов в следующем составе:

· специалист по промышленной экономике (желательно в качестве руководителя группы);

· специалист по анализу рынка;

· технолог;

· инженер-механик по оборудованию;

· инженер-строитель;

· эксперт по управлению промышленностью и анализу хозяйственной деятельности;

· юрист;

· эксперты по специальным вопросам и др.

По результатам экспертизы готовится сводное экспертное заключение с учетом заключений экспертиз по отдельным разделам проекта.

При выявлении в результате экспертизы грубых нарушений нормативных требований, которые могут повлечь за собой снижение или потерю прочности и устойчивости зданий и сооружений или создать иные аварийные ситуации, экспертным органом может быть предложено применение в установленном порядке к организациям-разработчикам проектной документации штрафных санкций или приостановления (аннулирования) действия выданных им лицензий.

Заключение утверждается руководителем экспертного органа и направляется заказчику или в утверждающую проект инстанцию.

Краткие выводы

 

1. Принятию решения о размещении промышленного предприятия и объектов социально-культурной сферы предшествует выявление факторов, влияющих не только на объем производства продукции или предоставления услуг, но и на окружающую среду.

2. Одним из наиболее значимых факторов, влияющих на принятие решения о месторасположении будущего производства, является земля. Стоимость приобретения земли или взятия ее участка в аренду зависит от цены, которую устанавливает продавец или арендодатель. Цена земли зависит от ее потребительских свойств и конкуренции на рынке.

3. При изъятии земельных участков для государственных или общественных нужд все убытки, причиненные землепользователям, подлежат возмещению.

4. Чтобы согласовать отвод земельного участка, местные органы самоуправления формируют специальную комиссию, которая рассматривает возможность предоставления (продажи) земельного участка с учетом сохранения существующих плодородных угодий и охраны окружающей среды.

5. При размещении промышленного предприятия необходимо анализировать объемы потребляемых материальных ресурсов и способы их доставки.

6. В ряде случаев важным фактором, определяющим возможность размещения промышленного предприятия, выступает отсутствие в намечаемом районе необходимых трудовых ресурсов, привлечение которых требует опережающего строительства объектов жилья и соцкультбыта.

7. Чтобы создать дополнительные рабочие места, местные органы самоуправления могут предоставлять инвесторам для реализации проекта земельные участки, здания и сооружения, а также кредиты на льготных условиях.

8. При принятии решения о месторасположении предприятия особое значение придается оценке факторов воздействия его на окружающую среду, вплоть до полного запрета деятельности.

9. Окончательный выбор месторасположения промышленного предприятия основывается на минимизации расходов, связанных с производством и реализацией продукции, включая затраты на охрану окружающей среды.

10. Размещение объектов социально-культурной среды осуществляется на основе требований строительных норм и правил (СНиП).

11. Конкретное размещение учреждений социально-культурной сферы выполняют с учетом их радиуса обслуживания населения.

12. Общую потребность в учреждениях социально-культурной сферы рассчитывают, исходя из численности населения территориального образования (города, поселка, села и др.).

13. При размещении социально-культурных учреждений используют принцип ступенчатости. Различают учреждения повседневного, периодического и эпизодического пользования.

14. Определенный интерес представляет трехуровневая система размещения объектов социально-культурного назначения, в соответствии с которой все учреждения не ограничиваются радиусом их доступности.

15. В условиях конкурентности инвестиционных проектов, реализующих один замысел или идею проекта, особое значение придается проектному анализу, целью которого является оценка экономической целесообразности осуществления инвестиционного проекта.

16. Различают следующие виды проектного анализа: технический; финансовый; экологический; организационный (институциональный); социальный; экономический.

17. Наряду с анализом проектных решений проводится экспертиза с целью предотвращения принятия проектов, использование которых может привести к нарушению прав физических и юридических лиц или интересов государства, а также не отвечающих требованиям утвержденных стандартов, строительных норм и правил.

18. По результатам экспертизы готовится сводное экспертное заключение с учетом заключений экспертиз по отдельным разделам проекта.

Использованная и рекомендуемая литература

 

1. Градостроительный кодекс Российской Федерации. №73 ФЗ от 07.05.1998.

2. Беренс В., Хавранек П. М. Руководство по оценке эффективности инвестиций: Пер. с англ. — 2-е изд., перераб. и доп. — М.: Интерэксперт, Инфра-М, 1995.

3. Временная инструкция по экологическому обоснованию хозяйственной деятельности в предпроектных и проектных материалах. — М.: Минприроды, 1993.

4. Инструкция о порядке разработки, согласования, утверждения и составления проектной документации на строительство объектов жилищно-гражданского и общественного назначения. - М.: Госстрой России, 1993.

5. Строительные нормы и правила (СНиП 2.07.01-89). Градостроительство и застройка городских и сельских поселений — М.: Госстрой СССР, 1989.

6. Управление проектами./И. И. Мазур, В. Д. Шапиро и др. Справочное пособие/ Под редакцией И. И. Мазур, В. Д. Шапиро. — М: Высшая школа, 2001.

7. Требования по составу и содержанию экспертного заключения по ТЭО (проекту) на строительство объектов жилищно-гражданского и общественного назначения. — М.: Госстрой РФ, 1993.

8. Требования по составу и содержанию экспертного заключения по ТЭО (проекту) на строительство объектов производственного назначения. — М.: Госстрой РФ, 1993.

9. Серов В. М., Ивановский В. С., Козловский А. В. Инвестиционный менеджмент. - М.: ЗАО «Финстатинформ», 2000.

10. Экономика градостроительства: Учеб. пособие для вузов. — Л.: Стройиздат, 1981.