За управление многоквартирным домом отвечают собственники.

Если собственники выбрали способ управления через управляющую организацию, то по договору управления ответственность за управление несет она.

В услугу по управлению домом в обязательном порядке включаются:

— Организация работ по технической эксплуатации дома в соответствии с действующими требованиями (см.вопрос 28);
— Организация работ по санитарному содержанию дома в соответствии с действующими требованиями (см.вопрос 29)
— Организация поставки коммунальных ресурсов (см.вопрос 46);
— Диспетчерское обслуживание (см.вопрос 37);
— Расчетно-кассовое обслуживание, сбор и взыскание платежей (см.вопрос 62);
— Отбор поставщиков и подрядчиков, контроль качества выполняемых ими работ и поставляемых ресурсов;
— Контроль соблюдения собственниками и нанимателями нормативных требований (см.вопрос 15);
— Регистрационный учет граждан.

4.Что значит «Техническая эксплуатация зданий»?

Техническая эксплуатация зданий — использование здания по функциональному назначению с проведением необходимых мероприятий по сохранению состояния конструкций здания и его оборудования, при котором они способны выполнять заданные функции с параметрами, установленными требованиями технической документации.

Техническая эксплуатация многоквартирного дома включает:

— Техническое обслуживание дома (см.вопрос 31);
— Ремонт строительных конструкций и инженерных систем зданий (см.вопрос 34).

5. Что значит «Санитарное содержание многоквартирного дома»?

Это комплекс работ по созданию и поддержанию здоровых условий жизни, обеспечению санитарно-гигиенических требований, профилактике заболеваний и эпидемий. В работы по санитарному содержанию входят:

— уборка мест общего пользования;
— уборка придомовой территории;
— дезинфекция, дезинсекция и дератизация мест общего пользования (см.вопрос 30).
Дератизация, дезинфекция и дезинсекция проводятся в соответствии с требованиями санитарных норм и правил.

6. Что такое дератизация? Зачем ее нужно проводить?

Дератизация проводится для обеспечения санитарно — эпидемиологического благополучия населения. Это система организационных, санитарно — технических, санитарно-гигиенических и истребительных мероприятий для регулирования численности грызунов.

В соответствии с санитарными нормами и правилами организация по обслуживанию жилищного фонда должна регулярно проводить дератизацию и дезинфекцию (уничтожение микробов, вирусов, грибков) в местах общего пользования, подвалах, технических подпольях.

7. Что такое «Техническое обслуживание многоквартирных домов», зачем оно нужно?

Техническое обслуживание многоквартирных домов – комплекс работ по поддержанию исправного состояния элементов и внутридомовых сетей здания, поддержанию заданных параметров режимов работы его конструктивных элементов и технических устройств.

Техническое обслуживание включает:

— текущий контроль технического состояния дома и готовности его к работе в зависимости от сезона (технические осмотры);
— техническое содержание дома (текущую и периодическую наладку и регулирование инженерных систем дома, текущие мелкие работы по поддержанию дома в состоянии работоспособности, подготовка дома к сезонной эксплуатации, мелкие работы по благоустройству);
— аварийно-ремонтное обслуживание (см.вопрос 37).

Грамотное техническое обслуживание предупреждает дорогостоящие ремонтные работы. Дом, который не обслуживается, постепенно требует все больше и больше затрат — сначала на текущий ремонт, потом на капитальный, а потом дом становится «ветхим» или «аварийным», не пригодным к жилью.

Техническое обслуживание – регулярный процесс, поэтому включается в тариф на услуги управляющей компании. Экономия на техобслуживании достаточно быстро приведет к нарушению функционирования инженерных систем, и, в свою очередь, к более серьезным затратам.

8. Технический осмотр и Техническое обслуживание – это одно и то же?

Нет. Технический осмотр – это важнейшая часть технического обслуживания. Носит контрольно-предупредительный характер. В ходе технического осмотра выявляют дефекты технического состояния дома или угрозу их возникновения. Технические осмотры проводятся как планово, так и по факту некоторых событий (например, ураган, землетрясение и т.д.).

Результаты технических осмотров документально фиксируются и являются основанием для определения перечня работ и сметы на текущий ремонт. УК обязана довести до жильцов необходимость текущего ремонта и смету планируемых расходов. Стоимость текущего ремонта устанавливается отдельным тарифом и утверждается собственниками на общем собрании.

9. В чем разница между техническим обслуживанием и ремонтом дома?

Техническое обслуживание – это поддержание работоспособности конструктивных элементов здания и его внутридомовых сетей и инженерного оборудования. Ремонт многоквартирного дома – это восстановление работоспособности всего перечисленного. Существуют текущий и капитальный ремонт.

10. В чем разница между текущим и капитальным ремонтом?

В ходе текущего ремонта выполняются строительные и инженерно-технические работы по устранению неисправностей для того, чтобы поддерживать установленные эксплуатационные показатели (см.вопрос 39).

При капитальном ремонте производится комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смена, восстановление или замена их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей дома, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации здания с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии (см.вопрос 40).

11. Что такое «Подготовка домов к сезонной эксплуатации»?

Какие сроки подготовки? Входит ли подготовка домов к сезонной эксплуатации в тариф?

Сроки начала и окончания подготовки к зиме каждого дома утверждаются администрацией района (города). При этом все работы должны быть закончены до 15 сентября, включая проведение пробных топок центрального отопления.

Для подготовки дома к зиме могут быть (по необходимости) выполнены следующие работы:

-устраняются неисправности конструктивных элементов дома (крыши, стены, перекрытия);
-внутридомовых сетей тепло-, водо- и электроснабжения и установок с газовыми нагревателями, а также отопительных печей, дымо- и газооходов.
-консервируется поливочная система, приводится в порядок придомовая территория так, чтобы обеспечить отвод дождевых и талых вод от отмостки и входов в подвалы;
-обеспечивается гидроизоляции элементов дома и смежных сними конструкций (фундаменты, стены подвала и цоколя, лестничные клетки, подвалы, чердаки, машинные отделения лифтов и т.д.). Перед весенне-летним сезоном также проводятся работы – укрепляются водостоки, флагодержатели, просевшие отмостки; консервируется система центрального отопления и расконсервируется поливочная система.

Подготовка домов к сезонной эксплуатации входит в тариф, как часть работ в рамках технического обслуживания дома. Однако, если в ходе подготовки выявлена необходимость в более крупном ремонте, это оплачивается дополнительно из средств на текущий ремонт.

12. Что такое диспетчерское обслуживание? Для чего оно нужно?

Диспетчерское обслуживание – необходимо для того, чтобы в текущем режиме:

-собирать и обрабатывать информацию (заявки) о потребности в текущем и аварийном обслуживании домов;
-оперативно направлять исполнителей для аварийных работ и фиксировать время ликвидации аварии;
-постоянно отслеживать ситуацию в обслуживаемом районе.

13. Что такое аварийное обслуживание? Для чего оно нужно?

Аварийное обслуживание – это оперативная ликвидация аварий, то есть ситуаций, которые могут причинить значительный вред имуществу, здоровью или жизни граждан.

В частности, на системах водоснабжения и канализации, тепло- и газоснабжения, лифтовом оборудовании. Выполнение аварийных работ необходимо как для ликвидации самой аварии, так и для предупреждения угрозы негативного развития ситуации.

14. Что значит «Благоустройство многоквартирного дома»?

Эта услуга включается в тариф или ее нужно заказывать и оплачивать дополнительно?

Благоустройство многоквартирного дома – комплекс работ по созданию и поддержанию благоприятных, культурных и комфортных условий жизни.

Благоустройство включает в себя:

-мелкие работы в составе текущего технического и санитарного обслуживания;
-работы, требующие дополнительного утверждения собственниками, относящиеся к текущему или капитальному ремонту.

К первым относятся, например, укрепление флагодержателей, табличек с указанием улиц, домов, подъездов, телефонов аварийных служб; укрепление и мелкий ремонт дворовых скамеек и т.п.

Ко вторым – обустройство хозяйственных площадок приспособлениями для сушки белья, чистки ковров; установка скамеек в зонах отдыха, ремонт оснащения детских площадок и т.п.

По желанию собственников за дополнительную плату могут быть выполнены и другие работы по благоустройству, например:

-инженерная подготовка территорий;
-строительство и ремонт объектов благоустройства, малых архитектурных форм, объектов монументально-декоративного искусства;
-освещение, озеленение, ландшафтный дизайн.

15. Какие работы могут входить в текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома?

Согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда (Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170) в перечень работ, относящихся к текущему ремонту жилых домов, входят:

Фундаменты: устранение мелких деформаций, усиление, восстановление поврежденных участков фундаментов, вентиляционных продухов, отмостки и входы в подвалы.

Стены и фасады: герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов; ремонт и окраска фасадов.

Перекрытия: частичная смена отдельных элементов; заделка швов и трещин; укрепление и окраска.

Крыши: устранение неисправностей стальных и других кровель, замена водосточных труб; ремонт гидроизоляции, утепления и вентиляции. Лестницы, балконы, крыльца (зонты-козырьки) над входами в подъезды, подвалы, над балконами верхних этажей: восстановление или замена отдельных участков и элементов.

Центральное отопление: установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов внутренних систем центрального отопления, включая домовые котельные.

Водопровод и канализация, горячее водоснабжение: установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов внутренних систем водопроводов и канализации, горячего водоснабжения, включая насосные установки в жилых зданиях.

Электроснабжение и электротехнические устройства: установка, замена и восстановление работоспособности электроснабжения здания за исключением внутриквартирных устройств и приборов, кроме электроплит.

Внешнее благоустройство: ремонт и восстановление разрушенных участков тротуаров, проездов, дорожек, отмосток ограждений и оборудования спортивных, хозяйственных площадок и площадок для отдыха.

Для каждого конкретного дома в зависимости от его состояния перечень работ по текущему ремонту будет разным. Поэтому стоимость текущего ремонта не включается в тариф, а рассчитывается отдельно.

Перечень работ определяется по результатам технических осмотров. УК обязана довести до жильцов перечень необходимых работ по текущему ремонту, смету на эти работы и плановое время их выполнения.

Текущий ремонт, период выполнения работ, размер и график платежей на текущий ремонт и источник финансирования утверждаются собственниками на общем собрании.

16. Какие работы могут входить в капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома?

Согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда (Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170) в перечень работ, относящихся к капитальному ремонту жилых домов входят:Обследование здания и изготовление проектно-сметной документации (независимо от периода проведения ремонтных работ).

Ремонтно-строительные работы по смене, восстановлению или замене элементов жилых зданий (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов).

Модернизация жилых зданий при их капитальном ремонте (систем отопления, водоснабжения, замена плит, устройство лифтов, мусоропроводов, перевод сети электроснабжения на повышенное напряжение, устройство противопожарных систем, а также ремонт крыш, фасадов, стыков полносборных зданий до 50%.

Благоустройство придомовых территорий (замощение, асфальтирование, озеленение, устройство ограждений, дровяных сараев, оборудование детских и хозяйственно-бытовых площадок).

Утепление жилых зданий (работы по улучшению теплозащитных свойств ограждающих конструкций, устройство оконных заполнений с тройным остеклением, устройство наружных тамбуров).

Установка приборов учета расхода тепловой энергии на отопление и горячее водоснабжение, расхода холодной и горячей воды на здание, а также установка поквартирных счетчиков горячей и холодной воды (при замене сетей).

Переустройство невинтилируемых, совмещенных крыш.

Авторский надзор проектных организаций за проведением капитального ремонта.

Технический надзор. Перечень работ определяется по результатам технических осмотров. УК обязана довести до жильцов перечень необходимых работ по капитальному ремонту, смету на эти работы и плановое время их выполнения.

Текущий ремонт, период выполнения работ, размер и график платежей на капитальный ремонт и источник финансирования утверждаются собственниками на общем собрании.

17. Возможно ли многоквартирные дома, где собственники помещений выбрали непосредственный способ управления, включать в муниципальные и региональную адресные программы капитального ремонта многоквартирных домов соответственно до внесения соответствующих изменений в Федеральный закон N№ 185-ФЗ?

В соответствии с частями 4 и 6 статьи 20 Федерального закона от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» средства Фонда могут быть израсходованы на проведение капитального ремонта многоквартирных домов включенных в региональную адресную программу по проведению капитального ремонта и управление которыми осуществляется товариществами собственников жилья, жилищными, жилищно-строительными кооперативами или иными специализированными потребительскими кооперативами, управляющими организациями, выбранными собственниками помещений в многоквартирных домах.

Таким образом, средства финансовой поддержки на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, предоставляемые в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ не могут расходоваться на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, управление которыми осуществляется непосредственно собственниками помещений.