Охарактеризуйте основные виды износа.

Назовите основные принципы затратного подхода к оценке стоимости объектов недвижимости.

При применении этого подхода учитываются затраты инвестора, а не подрядчика. В основе этого подхода лежит принцип замещения. Информация, необходимая для применения затратного подхода:

- уровень заработной платы;
- величина накладных расходов;
- затраты на оборудование;
- нормы прибыли строителей в данном регионе;
- рыночные цены на строительные материалы.

2. В каком случае целесообразно использовать затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости?

Существует ряд случаев, когда может быть применен затратный подход:

• когда оцениваются новые или недавно построенные объекты;

• когда необходимо определить вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земли;

• когда необходимо техникоэкономическое обоснование нового строительства;

• для оценки объектов незавершенного строительства;

• для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок);

• для оценки в целях страхования;

• для итогового согласования стоимости.

 

3. Какая последовательность оценочных процедур в случае использования затратного подхода к оценке стоимости объектов недвижимости?

Основные этапы расчета стоимости с применением затратного подхода:

1) оценка рыночной стоимости земельного участка;

2) оценка полной стоимости воспроизводства (замещения) оцениваемого здания;

3) расчет величины износа;

4) определение стоимости воспроизводства (замещения) объекта оценки;

5) расчет итоговой стоимости объекта оценки путем суммирования стоимости воспроизводства (замещения) строения со стоимостью земельного участка.

 

Охарактеризуйте основные виды износа.

Существует три типа износа:

· Физический износ — износ имущества, связанный со снижением его стоимости в результате утраты своих физических свойств (прочность, внешний вид и т. п.) путём естественного физического старения в процессе использования данного объекта имущества;

· Моральный (функциональный) износ — частичная утрата основными фондами потребительной стоимости в связи с удешевлением их воспроизводства или в связи с более низкой производительностью по сравнению с новыми;

· Экономический износ — уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешних факторов (политических, экономических, экологических и т. д.).

 

5. В чем отличие восстановительной стоимости и стоимости замещения? В каком случае они используются?

Стоимость воспроизводства (стоимость замещения) оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается в текущих ценах как нового (без учета накопленного) износа и соотнесенная к дате проведения оценки.

Стоимость замещения – затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату проведения оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений.

Более предпочтительным является расчет стоимости воспроизводства, поскольку в противном случае определяются затраты на строительство здания, отличающегося от оцениваемого по многим характеристикам. При этом оценка разницы в полезности сравниваемых зданий носит весьма субъективный характер. Выбор расчета стоимости замещения является обоснованным, если у оцениваемого здания имеются признаки функционального износа, что снижает коммерческую привлекательность для потенциального покупателя.

 

6. В чем заключается экономическое содержание метода определения расходов на освоение?

Метод определения затрат на освоение применяется при оценке незастроенных массивов земли и позволяет определить общую стоимость земли при условии ее разделения на отдельные земельные участки, которые затем будут проданы.

Из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение, предпринимательская прибыль, и таким образом определяется стоимость неосвоенной земли.