Обязательства по передаче имущества в пользование

В результате изучения данной темы обучающийся должен:

Знать:

– юридическую характеристику, содержание и виды отдельных видов обязательств;

Уметь:

– применять знания об отдельных видах обязательств в практической деятельности;

Владеть:

– навыком составления гражданско-правового договора применительно к конкретным видам обязательств.

Аннотация:

Обязательства из договоров аренды, лизинга и ссуды. Договор аренды, его основные элементы и содержание. Предмет договора аренды. Обязанности сторон договора по ремонту арендованного имущества. Арендная плата. Исполнение и прекращение договора аренды. Возможность выкупа арендованного имущества. Договор проката. Бытовой прокат. Прокат технических средств. Договор аренды транспортных средств. Договор аренды транспортного средства с экипажем. Договор аренды транспортного средства без экипажа. Договор аренды зданий и сооружений. Права на земельный участок при аренде строения. Договор аренды предприятия. Особенности заключения, оформления и исполнения договора аренды предприятия. Договор финансовой аренды (лизинга). Виды лизинга. Договор аренды земельного участка. Договор безвозмездного пользования имуществом (ссуды). Обязательства из договоров найма жилого помещения и другие жилищные обязательства. Понятие и виды договоров найма жилого помещения. Обязательства из договоров социального найма жилого помещения. Предпосылки заключения договора социального найма жилого помещения. Содержание договора найма жилого помещения. Правовое положение членов семьи нанимателя. Договор поднайма жилого помещения и договор о вселении временных жильцов. Договор обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма. Изменение и прекращение обязательств из договора социального найма жилья. Случаи выселения нанимателя и членов его семьи. Обязательства из договора найма специализированных жилых помещений. Предпосылки заключения договора найма специализированных жилых помещений. Содержание обязательств из договора найма специализированных жилых помещений; особенности и последствия их прекращения. Обязательства из договора коммерческого найма жилого помещения. Исполнение обязательств из договора коммерческого найма жилого помещения; особенности и последствия их прекращения. Пользование жилыми помещениями в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов. Право члена-пайщика кооператива на пай и на квартиру и жилищные права членов его семьи. Изменение и прекращение права на жилое помещение в доме жилищного кооператива.

Вопросы, рассматриваемые на лекции:

1. Обязательства из договоров аренды, лизинга и ссуды:

– договор аренды, его основные элементы и содержание;

– договор проката;

– договор аренды транспортных средств;

– договор аренды зданий и сооружений;

– договор аренды предприятия;

– договор финансовой аренды (лизинга). Виды лизинга;

– договор аренды земельного участка;

– договор безвозмездного пользования имуществом (ссуды).

2. Обязательства из договоров найма жилого помещения и другие жилищные обязательства:

– понятие и виды договоров найма жилого помещения;

– обязательства из договоров социального найма жилого помещения;

– обязательства из договора найма специализированных жилых помещений;

– обязательства из договора коммерческого найма жилого помещения;

– пользование жилыми помещениями в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов.

Вопросы, рассматриваемые на практическом занятии:

1. Понятие и элементы договора аренды.

2. Содержание договора аренды.

3. Прекращение договора аренды.

4. Возобновление договора аренды на новый срок.

5. Виды договоров аренды:

- прокат;

- аренда транспортных средств;

- аренда зданий и сооружений;

- аренда предприятий;

- финансовая аренда (лизинг);

- аренда государственного имущества;

- аренда земельных участков;

- аренда лесов и вод.

6. Договор безвозмездного пользования (ссуды).

7. Обязательства из договора найма жилого помещения:

- понятие и характеристика договора найма жилого помещения. Форма и условия договора;

- договор социального найма;

- права и обязанности сторон в договоре найма жилого помещения;

- изменение и расторжение договора найма жилого помещения;

- право на жилые помещения в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов.

Вопросы и задания для самостоятельной работы:

1. И. и П. состояли в приятельских отношениях с детства. Учитывая это, И., имея в собственности офис, по просьбе П. пустил его в своё помещение. П. собирался оказывать гражданам юридические услуги, поэтому офис ему был необходим для работы с посетителями, подготовки документов и проч. Согласно устной договорённости, договор аренды стороны намеревались заключить чуть позднее. Никаких сомнений у И. не возникало, поэтому, зная о том, что П. занимает его имущество без документов, он особо не беспокоился. Однако бизнес у П. не задался, поэтому спустя 2 месяца он покинул офис. Когда И. потребовал от него заплатить ему аренду за все время использования, тот указал, что поскольку никакого письменного документа между сторонами составлено не было, то ничего платить он не обязан.

Возможно ли взыскание с П. задолженности? Если да, то какие доводы в этом деле являются юридически значимыми?

2. Между двумя организациями был заключён договор аренды офисных помещений. Согласно его условиям, после окончания срока действия договора стоимость произведённых арендатором неотделимых улучшений засчитывается в счёт арендной платы. Договором было установлено, что по соглашению сторон арендодатель либо освобождает арендатора в таком случае от последнего платежа, либо выплачивает ему стоимость улучшений путем перечисления денежной суммы на его расчетный счет. К окончанию срока договора оказалось, что арендатором в одном из помещений были установлены бронированные стеклопакеты и дверь (помещения кассы), а также оборудован кабинет директора, для оформления которого была использована краска с использованием золота, подоконники из дерева ценных пород и натуральный паркет из ясеня редких сортов. Кроме того, в переговорной в капитальную стену был вмонтирован двусторонне прозрачный аквариум. Подсчитав свои затраты на данные объекты, составившие более 10000000 руб., арендатор обратился к собственнику помещений с предложением их компенсации, как это предусмотрено договором. Однако арендодатель отказался это сделать, сославшись на то, что эта сумма в десятки раз не только превышает стоимость ежемесячной арендной платы, но и не согласована сторонами. Кроме того, собственник указал, что такие траты являются личным делом арендатора, поскольку он согласен возместить только стоимость ремонта эконом-класса. Арендатор возражал, ссылаясь на то, что в договоре аренды, заключенном сторонами, стоимость вообще никак не оговорена, а установлена обязанность собственника возместить ему стоимость произведённых улучшений.

Кто прав в возникшем споре? Выскажите возможные аргументы обеих сторон.

3. Придя в продуктовый супермаркет в торговом центре, Д. оставила в специально оборудованной ячейке пакет с покупками, ранее сделанными в другом магазине того же самого торгового центра. Вернувшись спустя некоторое время к ячейке, она обнаружила, что её вещи исчезли. Обратившись с претензией к руководству супермаркета, Д. указала, что при входе в супермаркет висело объявление о том, что личные вещи покупателям следует помещать в специально оборудованные ячейки, а при невыполнении указанного требования посетители не допускаются в торговый зал. Поэтому Д. полагала, что ответственность за сохранность её имущества при данных обстоятельствах возлагается на магазин. Магазин же указывал, что в принципе не может и не должен отвечать за вещи покупателей, оставленные ими в ячейке, поскольку доступ к ней могут иметь и посторонние лица.

Подлежат ли требования Д. удовлетворению? Являются ли отношения между Д. и супермаркетом, возникшие вследствие помещения имущества потенциального покупателя в ячейку, отношениями, регулируемыми нормами об аренде?

4. Между Б. и организацией заключён договор аренды ангара сроком на 10 месяцев. В течение срока действия договора Б. неоднократно нарушал условия договора в части суммы сроков оплаты. После окончания срока договора арендодатель обратился в суд с требованием по уплате задолженности по арендной плате в сумме 240 000 руб. В процессе судебного разбирательства оказалось, что данный ангар был построен организацией самовольно, без каких-либо документов на строительство. В итоге на момент разрешения спора у истца не имелось документов, подтверждавших бы факт существования данного ангара (свидетельства о государственной регистрации права, кадастрового паспорта и проч.), а в обоснование наличия права собственности организация представила договор строительного подряда, по которому строительная фирма обязалась возвести за счет средств истца данный ангар, а также акт приёмки выполненных работ.

Подлежит ли требование истца удовлетворению в возникшей ситуации? Аргументируйте свой ответ.

5. К. арендовал у Г. коттедж в престижном пригороде на 3 года для своего проживания и для проживания членов его семьи. Размер арендной платы был определён сторонами в сумме, эквивалентной 10 000 долларов США ежемесячно, но при этом плата вносилась единовременно одним платежом за 1 год вперёд (т. е. сразу же сумма, эквивалентная 120 000 долларов США, в качестве аванса). Спустя полтора года арендатор обратился к собственнику с предложением расторгнуть договор в связи с тем, что если раньше он занимал должность вице-президента одной из крупнейших энергетических компаний, то на сегодняшний день он является безработным, т. к. состоявшийся совет директоров не продлил его полномочия. Арендатор указал, что раньше он мог себе позволить оплачивать дорогую недвижимость и, кроме того, часть затрат на аренду ему возмещал бывший работодатель. Если бы он знал о том, что его трудовая деятельность закончится таким образом, то он никогда бы не согласился внести плату за весь второй год пользования коттеджем сразу же. Сейчас же ему не до таких шикарных апартаментов, поэтому он хочет расторгнуть договор аренды и получить половину предоплаты за второй год пользования, которую он внес ранее (т. е. сумму, эквивалентную 60 000 долларов США). Арендодатель полагал, что оснований для досрочного расторжения договора не имеется, поскольку жизненные трудности являются личным делом арендатора и его не волнуют.

Решите спор.

Нормативные источники: