Обязательства по передаче имущества в собственность

В результате изучения данной темы обучающийся должен:

Знать:

– юридическую характеристику, содержание и виды отдельных видов обязательств;

Уметь:

– применять знания об отдельных видах обязательств в практической деятельности;

Владеть:

– навыком составления гражданско-правового договора применительно к конкретным видам обязательств.

Аннотация:

Обязательства из договора купли-продажи. Понятие и основные элементы договорного обязательства по купле-продаже. Предмет договора купли-продажи. Количество, ассортимент, качество, комплектность товара. Права и обязанности сторон по договору купли-продажи. Исполнение договора купли-продажи. Передача права собственности на товар. Освобождение имущества от прав третьих лиц. Эвикция. Права покупателя и ответственность продавца при продаже вещи ненадлежащего качества. Договор розничной купли-продажи. Права и обязанности сторон договора розничной купли-продажи. Особенности защиты прав граждан-потребителей по договору розничной купли-продажи. Виды договора розничной купли-продажи. Понятие договора поставки товаров как разновидности договора купли-продажи. Субъекты договора поставки. Структура договорных связей при поставках. Заключение и исполнение договора поставки. Изменение и расторжение договора поставки. Договор поставки товаров для государственных нужд. Государственный контракт, порядок его заключения. Исполнение обязательств по государственному контракту. Понятие договора контрактации. Содержание и исполнение договора контрактации. Правовое регулирование закупок сельскохозяйственной продукции для государственных нужд. Понятие и содержание договора энергоснабжения. Заключение и исполнение договора энергоснабжения. Ответственность сторон договора энергоснабжения. Договоры, заключаемые на оптовом и розничных рынках электроэнергии. Договоры на снабжение газом и водой через присоединенную сеть. Договор продажи недвижимости. Форма договора продажи недвижимости. Содержание договора продажи недвижимости. Права на земельный участок при продаже находящейся на нем недвижимости. Исполнение и прекращение договора продажи недвижимости. Особенности продажи отдельных объектов недвижимости (земельных участков, жилых помещений, доли в праве собственности на недвижимость). Договор продажи предприятия. Особенности его заключения, оформления и исполнения.

Обязательства из договоров мены, дарения и ренты. Договор мены, его отличие от других договоров. Договор дарения. Ограничения и запрещение дарения. Пожертвования. Договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением. Разновидности договора ренты. Обременение рентой недвижимого имущества. Защита интересов получателя ренты. Договор постоянной ренты. Выкуп постоянной ренты. Договор пожизненной ренты. Договор пожизненного содержания с иждивением.

Вопросы, рассматриваемые на лекции:

1. Обязательства из договора купли-продажи. Понятие и основные элементы договорного обязательства по купле-продаже

2. Предмет договора купли-продажи

3. Права и обязанности сторон по договору купли-продажи.

4. Исполнение договора купли-продажи

5. Отдельные виды договора купли-продажи

6. Обязательства из договоров мены, дарения и ренты

Вопросы, рассматриваемые на практическом занятии:

1. Понятие, значение, предмет договора купли-продажи (стороны, предмет, цена, срок, форма). Права и обязанности сторон.

2. Исполнение договора купли-продажи.

3. Содержание договора купли-продажи.

- права и обязанности продавца;

- права и обязанности покупателя.

4. Особенности отдельных договоров купли-продажи

- договор розничной купли-продажи (права и обязанности сторон, особенности защиты прав потребителей, виды договора);

- договор купли-продажи недвижимости;

- договор купли-продажи предприятий;

- поставка как разновидность договора купли-продажи;

- договор поставки товаров для государственных нужд;

- договор энергоснабжения;

- договор контрактации.

5. Мена. Дарение. Рента

- договор мены;

- договор дарения;

- договор ренты и пожизненного содержания с иждивением.

Вопросы и задания для самостоятельной работы:

1. Гражданин А. приобрёл в автосалоне новый автомобиль. Через 4 месяца он обратился к продавцу в связи с тем, что на крышке багажника началось отслоение лакокрасочного покрытия. Своё требование о безвозмездном устранении недостатков он мотивировал тем, что гарантийный срок на окраску кузовных панелей установлен заводом-изготовителем 5 лет. Продавец отказал А. в выполнении гарантийного ремонта, сославшись на то, что покупателем вне автосалона были установлены на автомобиль брызговики, охранная сигнализация и автомагнитола. Согласно же условиям гарантийного обслуживания, разработанным заводом-изготовителем, покупатель утрачивает право на гарантийный ремонт в случае, если им были внесены изменения в конструкцию автомобиля, а также установлено дополнительное оборудование у лиц, не являющихся официальными дилерами завода-изготовителя.

Кто прав в возникшем споре?

2. Между продавцом и покупателем заключён договор купли-продажи жилого помещения (квартиры). Когда покупатель приехал в свою новую квартиру, то обнаружил, что продавец:

- снял ранее установленную вторую бронированную дверь;

- демонтировал газовый котел индивидуального отопления;

- снял все межкомнатные двери из итальянского шпона;

- вывез кондиционер (сплит-систему) из гостиной;

- забрал кухонный гарнитур со встроенной бытовой техникой (плита, посудомоечная машина).

Возмущённый покупатель указал продавцу, что при осмотре квартиры он полагал, что приобретает имущество «как есть», т. е. в том виде и состоянии, в котором она и была ему представлена. Продавец же, напротив, утверждал, что если бы все оставленные им за собой вещи были бы включены в стоимость квартиры, то продажная цена была бы, как минимум, на 300 000 руб. дороже. По его мнению, покупатель должен был это понимать. Когда стороны, не придя к согласию, стали изучать содержание договора купли-продажи, то оказалось, что в нём о спорном имуществе вообще ничего не было сказано. Тогда покупатель потребовал от продавца либо возврата всего того, что он вывез из квартиры перед передачей её ему либо снижения покупной цены.

Какие аргументы в пользу высказанных претензий вы можете высказать?

3. М. в декабре приобрела в магазине зимние сапоги. Продавец установил на них гарантийный срок в 30 дней. В течение указанного периода на товаре проявился дефект – нарушение целостности швов и окраски. Когда М. обратилась к продавцу, последний сообщил ей, что данные недостатки, конечно, им не оспариваются, но возникли, скорее всего, вследствие воздействия на обувь песко-соляной смеси и иных дорожных реагентов, используемых коммунальными службами в зимнее время. Поэтому оснований для обращения к продавцу в данном случае не имеется.

Как следует поступить М. в данном случае? Изменится ли решение, если будет установлено, что выявленные дефекты могли возникнуть от реагентов, которыми обрабатывают тротуары и проезжую часть?

Задача 4. Между Н. и А. был заключён договор куплипродажи квартиры, при этом продавец передал покупателю все денежные средства, а сам договор был подписан обеими сторонами. Однако регистрация перехода права собственности от продавца на покупателя не состоялась, поскольку Н., получив расчёт за квартиру, вначале уехал на отдых, а вернувшись, стал злоупотреблять алкогольными напитками. Неоднократные увещевания А. о необходимости вдвоём явиться в регистрирующий орган и сдать документы на государственную регистрацию права успехом не увенчались. Вскоре Н. и вовсе скончался в результате отравления алкоголем. Дочь Н., его единственная наследница, узнав о произошедшем, заявила покупателю, что не намерена отдавать ему квартиру, поскольку цена договора была меньше рыночной стоимости аналогичного жилья, как минимум, на 30 %. Что же касается денег, уже переданных Н., то их судьба ей неизвестна, но она полагает, что часть из них Н. передал своей сожительнице, проживавшей в той же самой квартире. К ней покупателю и следует обратиться в целях урегулирования своих финансовых претензий.

Возможно ли защитить права покупателя в данной ситуации? Если да, то каким образом? Какое значение для данной ситуации имеет тот факт, что квартира действительно была продана по цене, существенно ниже, чем цена предложений на аналогичные квартиры, и данное обстоятельство было установлено? Может ли наследница ввиду этого предъявить какие-либо требования к покупателю квартиры своего покойного отца?

5. И. продавал возле одного из рынков г. Ярославля свежую рыбу, выловленную им на Рыбинском водохранилище. З., приобретя щуку и изготовив из неё котлеты, через день оказалась в больнице с диагнозом «гельминтоз». Затратив значительную сумму на лечение, она разыскала продавца и обратилась к нему с требованием о возмещении причинённых расходов, мотивируя своё требование тем, что товар, проданный ей, имел недостатки, послужившие причиной её недуга. Продавец же утверждал, что о наличии паразитов в продаваемой рыбе он не имел ни малейшего представления. Кроме того, он указал З., что она должна была предусмотреть данную ситуацию и принять все меры для надлежащей обработки купленной у него продукции.

Кто прав в возникшем споре с позиции законодательства о договоре купли-продажи?

Нормативные источники: