1.Договір купівлі-продажу житла.
2.Договір міни житла.
3. Договір довічного утримання.
4. Договір дарування житла.
Одним зі способів реалізації власником права на житло і водночас підставою виникнення права власності на житло у його набувача є укладення різних правочинів, серед яких переважне місце належить договорам. В період, коли приймався чинний ЖК, у наукових дослідженнях та навчальній літературі головна увага зосереджувалась на аналізі договорів житлового найму, обміну житловими приміщеннями, піднайму житла, які значною мірою набули публічного характеру. Оскільки окремі квартири в житлових будинках, як правило, не належали на праві приватної власності громадянам, а перебували у державній (комунальній) власності або у власності недержавних юридичних осіб, вони не були й об'єктом цивільно-правових угод. Право власності на житловий будинок або його частину можна було набути за заповітом, договорами купівлі-продажу, дарування, міни, довічного утримання тощо.
За останні роки відбулися значні зміни в економіці нашої держави, що не могло не позначитися й на житлових відносинах. Розвиток ринкової економіки призвів до масової приватизації житла в державних та комунальних житлових фондах, чим об'єктивно зумовив досить широке застосування цивільно-правових договорів у цій сфері.
Надійну правову основу для широкого застосування цивільно-правових договорів у реалізації права на житло створює ЦК, який містить чимало нових загальних положень щодо договорів про реалізацію майна на сплатній чи безоплатній основі, які значною мірою стосуються й договорів про відчуження житла (купівля-продаж, міна, довічне утримання, рента, дарування тощо). Про особливості договірного регулювання відносин щодо реалізації права на житло на основі положень ЦК йдеться далі Договір купівлі-продажу є одним з видів договорів, що регулюють зобов'язання по передачі майна, чим пояснюється їх широке застосування у цивільному обороті. Договір купівлі-продажу є однією з підстав виникнення у фізичних та юридичних осіб права власності на майно, що є предметом договору. Саме завдяки специфічності такої категорії майна, як житло, договір купівлі-продажу нерухомості (у тому числі квартири чи будинку) належить до окремого виду договорів.
У російському дореволюційному цивільному законодавстві власне договором купівлі-продажу (або, як передбачалося чинним законодавством, "купівлі і продажу") визнавалися лише угоди про продаж рухомого майна. Що стосується нерухомого майна, то купівля і продаж були віднесені законом не до договорів, а до способів набуття прав на майно1.
ЦК містить лише кілька статей, які регулюють купівлю-продаж нерухомого майна (у тому числі будинків, квартир). Виходячи із загальних положень, за договором купівлі-продажу продавець зобов'язується передати майно у власність покупцеві, а покупець — прийняти це майно і сплатити за нього певну грошову суму. Таке універсальне визначення договору купівлі-продажу, що бере початок з римського цивільного права, чітко й лаконічно відображає зміст договору.
Проаналізувавши визначення договору, можна дійти висновку, що купівля-продаж є консенсуальним договором, оскільки для його укладення необхідне досягнення згоди за всіма істотними умовами договору. Якщо сторони не досягнуть згоди хоча б стосовно однієї умови, на якій наполягає одна із сторін, договір буде вважатися таким, що не укладений.
Договору купівлі-продажу притаманна така ознака, як двосторонність, оскільки у кожної сторони за договором виникають як права, так і обов'язки (наприклад, у продавця — передати майно, у покупця — сплатити обумовлену договором суму); вони мають характер взаємності. Договір купівлі-продажу належить до сплатних договорів, оскільки в результаті кожна зі сторін отримує майнове задоволення (покупець стає власником купленої квартири, а продавець — отриманої грошової суми).
Істотною ознакою, яка відносить договір купівлі-продажу житла до окремого виду договору, є предмет договору. Під предметом договору купівлі-продажу житла розуміють окремо взятий об'єкт житлової нерухомості, завершений будівництвом та прийнятий в експлуатацію, з приводу якого сторони домовляються про виникнення цивільно-правових відносин2. Оскільки це має велике практичне значення, виділяють такі основні ознаки предмета купівлі-продажу: по-перше, це — істотна умова договору; по-друге, у договорі має бути відображений опис квартири (будинку).
Ознаки, що ідентифікують предмет договору (квартиру або будинок), мають зазначатися не тільки в самому договорі, а й у документах, які до нього додаються. Таким документом є довідка-характеристика, яка видається на об'єкти нерухомого майна, що знаходяться у власності юридичних або фізичних осіб, стосовно яких проведено технічну інвентаризацію й державну реєстрацію у відповідному БТІ, за рахунок власника квартири. Така довідка-характеристика містить всю основну інформацію щодо певного об'єкта нерухомості, зокрема:
• адресу об'єкта;
• реєстраційний номер об'єкта;
• назву юридичної особи, прізвище, ім'я та по-батькові фізичних осіб, зареєстрованих власниками квартири (будинку), та правовстановлюючі документи, що підтверджують право власності;
• часткову участь кожного співвласника у спільній власності на об'єкт нерухомого майна;
• відомості про земельну ділянку, на якій розташований об'єкт;
• найменування будівель, споруд;
• розмір житлової та нежитлової площі;
• вартість будівель та споруд за даними інвентаризації, у тому числі й самовільних, з урахуванням діючої індексації та проценту зносу.
Безпосередньо у договорі купівлі-продажу квартири чи будинку зазначаються основні відомості щодо предмета договору, які не можуть суперечити тим, що зазначені у довідці-характеристиці. Винятком з цього правила можна назвати таку умову договору, як ціна. Ціна встановлюється за згодою сторін і в кожному окремому випадку може бути більшою або меншою від вартості будівель і споруд за даними інвентаризації, що вказані у довідці-характеристиці. Крім цього, відповідно до п. 48 Інструкції про порядок обчислення та справляння державного мита, затвердженої наказом Головної державної податкової інспекції України від 22 квітня 1993 р. № 15, при обчисленні суми державного мита за посвідчення договорів відчуження житлових будинків, квартир, дач, садових будинків, гаражів, а також іншого нерухомого майна, що перебуває у власності фізичних або юридичних осіб, вартість таких договорів приймається виходячи із суми договору, але не нижче його інвентаризаційної або балансової вартості з урахуванням коефіцієнтів індексації вартості цих об'єктів та зносу на момент відчуження, що зазначається в довідках-характеристиках БТІ.
Оскільки ціна є істотною умовою договору купівлі-продажу, її відсутність у письмовій формі договору призведе до визнання договору неукладеним. Відповідно до ст. 691 ЦК покупець зобов'язаний оплатити майно за ціною, встановленою у договорі купівлі-продажу, а також вчинити за свій рахунок дії, які відповідно до договору, актів цивільного законодавства або вимог, що звичайно ставляться, необхідні для здійснення платежу. Форма договору купівлі-продажу житла визначена ст. 657 ЦК, яка передбачає, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовому вигляді та підлягає нотаріальному посвідченню і державній реєстрації. Крім того, сторони мають право укласти договір на товарній біржі. Такий договір відповідно до ст. 15 Закону України від 10 грудня 1991 р. "Про товарну біржу" не підлягає нотаріальному посвідченню. Біржова угода вважається укладеною з моменту її реєстрації на біржі.
Згідно з п. 28 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженої наказом Міністерства юстиції України від 18 червня 1994 р. № 18/5, при вчиненні нотаріальних дій нотаріуси зобов'язані роз'яснити сторонам зміст і значення поданих ними проектів угод і перевірити, чи відповідає зміст посвідчуваних угод вимогам закону і дійсним намірам сторін. Наприклад, при посвідченні договору купівлі-продажу будинку сторонам роз'яснюється зміст ст. 120 Земельного кодексу (ЗК) України. В разі коли набувачем будинку є іноземна юридична чи фізична особа або особа без громадянства, їм необхідно роз'яснити зміст ч. 4 ст. 22 ЗК.
При здійсненні нотаріального посвідчення на сторони покладаються додаткові витрати, зокрема оплата державного мита, яка становить 1% від суми договору відповідно до Декрету Кабінету Міністрів України від 21 січня 1993 р. № 7-93 "Про державне мито". На практиці досить поширеними є випадки, коли сторони в договорі вказують суму меншу за фактичну (щодо якої досягнуто згоди) з метою сплати меншої суми державного мита. Але з юридичної точки зору такі дії можуть викликати негативні наслідки, оскільки при виникненні у подальшому спору судом береться до уваги лише сума, вказана в договорі. Негативні наслідки настають насамперед для покупця, який при розірванні договору отримає суму меншу, ніж та, що він сплатив напередодні.
Крім цього, сторони зобов'язані внести обов'язковий платіж на рахунок Пенсійного фонду у сумі 1% від ціни договору, яка не може бути меншою за інвентаризаційну (балансову) вартість нерухомого майна, що вказується в довідках-характеристиках БТІ, відповідно до Закону України від 26 червня 1997 р. "Про збір на обов'язкове державне пенсійне страхування". Пунктом 9 ст. 1 зазначеного Закону встановлено, що платниками збору на обов'язкове державне пенсійне страхування є підприємства, установи та організації незалежно від форм власності та фізичні особи, які придбавають нерухоме майно, за винятком державних підприємств, установ та організацій, що придбавають нерухоме майно за рахунок бюджетних коштів, установ та організацій іноземних держав, що користуються імунітетами і привілеями згідно із законами та міжнародними договорами України, згода на обов'язковість яких надана Верховною Радою України.
Спільним Листом Міністерства юстиції України та Пенсійного фонду України від 13 грудня 1999 р. № 34-1712/1851 передбачені випадки, коли сторона при укладенні договору купівлі-продажу звільняється від сплати 1% до Пенсійного фонду. Наприклад, за наявності довідки органу Пенсійного фонду про те, що покупець вперше здійснює купівлю нерухомого майна, від сплати збору звільняються громадяни, які придбавають житло і перебувають в черзі на отримання житла або придбавають житло вперше.
Наступним етапом оформлення договору купівлі-продажу житла є державна реєстрація. Така реєстрація проводиться у виконавчому комітеті місцевої ради за місцем знаходження квартири чи будинку. Необхідність проведення державної реєстрації закріплюється статтями 331, 657 ЦК, відповідно до яких право власності у набувача за договором купівлі-продажу нерухомості виникає з моменту його державної реєстрації. Порядок проведення державної реєстрації встановлений у Тимчасовому положенні про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженому наказом Міністерства юстиції України від 7 лютого 2002 р. № 7/5. Відповідно до п. 1.4 вказаного Положення реєстрація прав власності на нерухоме майно — це внесення запису (у електронній та паперовій формах) до Реєстру прав власності на нерухоме майно у зв'язку з виникненням, існуванням або припиненням права власності на нерухоме майно, що здійснюється БТІ за місцезнаходженням об'єктів нерухомого майна на підставі правовстановлювальних документів, коштом особи, що звернулася до БТІ. Додатком № 1 до Тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно встановлений Перелік правовстановлювальних документів, на підставі яких проводиться реєстрація прав власності на об'єкти нерухомого майна. Це насамперед договори купівлі-продажу, міни, дарування, довічного утримання, посвідчені державними та приватними нотаріусами.
Сторонами договору купівлі-продажу (продавцем і покупцем) житла можуть бути як юридичні, так і фізичні особи, а також держава в особі уповноважених нею органів. На сторони поширюються загальні вимоги щодо правоздатності та дієздатності. Згідно зі ст. 658 ЦК право продажу квартири чи будинку належить власникові. Якщо продавець не є власником, покупець набуває право власності лише у випадку, якщо власник не має права вимагати його повернення. Це правило не стосується примусового продажу житла у певних випадках, встановлених законом.
До основних обов'язків сторін можна віднести, по-перше, обов'язок продавця передати майно покупцеві (разом із майном передати його належності та документи, що стосуються договору); по-друге, обов'язок покупця сплатити відповідну ціну, щодо якої досягнуто згоди між сторонами.
Стаття 660 ЦК передбачає ряд обов'язків покупця і продавця у разі пред'явлення третьою особою позову про витребування майна. Якщо третя особа на підставах, що виникли до моменту продажу, пред'явить до покупця позов про витребування майна, покупець повинен повідомити про це продавця та подати клопотання про залучення його до участі у справі. А продавець у свою чергу повинен вступити у справу на стороні покупця. Якщо ж покупець не вчинить зазначених вище дій, то продавець не відповідатиме перед покупцем, коли доведе, що, взявши участь у справі, він міг би відвернути відібрання проданого майна у покупця. У разі коли продавець був залучений до участі у справі, але ухилився від участі в її розгляді, він не має права доводити неправильність ведення справи покупцем.
Наступним обов'язком продавця є обов'язок попередити покупця про всі права третіх осіб на квартиру чи будинок, що продається. Такими правами можуть бути права наймача, право застави, право довічного користування тощо. У разі невиконання цього обов'язку продавцем покупець має право вимагати зниження ціни або розірвання договору купівлі-продажу, якщо він не знав і не міг знати про права третіх осіб на квартиру чи будинок (ст. 659 ЦК).
Серед обов'язків продавця можна виділити такі:
• зберігати майно, не допускаючи його погіршення, якщо право власності переходить до покупця раніше передачі майна (наприклад, коли продавець має право протягом певного часу проживати у проданій квартирі чи будинку);
• попередити про недоліки майна, що продається (наприклад, про аварійний стан даху у будинку).
Обов'язком покупця є обов'язок прийняти майно, крім випадків, коли він має право відмовитися від договору купівлі-продажу. Тобто покупець має вчинити дії, які відповідно до вимог, що зазвичай ставляться, необхідні з його боку для забезпечення передачі майна.
Закон передбачає, що сторони договору купівлі-продажу мають право встановлювати в договорі й інші права та обов'язки, які не суперечать законодавству і матимуть для сторін обов'язковий характер.
§ 2. Договір міни житла
Під договором міни розуміють договір, відповідно до якого кожна зі сторін зобов'язується передати у власність другій стороні одне майно в обмін на інше. ЦК у ч. 1 ст. 715 розкриває поняття "міна" і "бартер", ототожнюючи їх. Ці поняття, на наш погляд, слід розмежовувати, оскільки існує ряд ознак, які підкреслюють різницю між міною та бартером. На практиці у майновому обороті рідко застосовується така назва договору, як "бартер" (або "бартерна операція"). У Законі України від 23 грудня 1998 р. "Про регулювання товарообмінних (бартерних) операцій у галузі зовнішньоекономічної діяльності" (ч. 1 ст. 1) закріплено визначення товарообмінної (бартерної) операції як одного із видів експортно-імпортних операцій, оформлених бартерним договором або договором зі змішаною формою оплати, яким часткова оплата експортних (імпортних) поставок передбачена в натуральній формі, між суб'єктом зовнішньоекономічної діяльності в Україні та іноземним суб'єктом господарської діяльності, що передбачає збалансований за вартістю обмін товарами, роботами, послугами у будь-якому поєднанні, не опосередкований рухом коштів у готівковій та безготівковій формах. Сфера застосування бартерного договору обмежується колом суб'єктів господарювання (зокрема, зовнішньоекономічної діяльності), що відносить цей договір до категорії підприємницького договору. По-друге, з аналізу ст. 1 Закону України від 16 квітня 1991 р. "Про зовнішньоекономічну діяльність" та статей 1—3 Закону України "Про регулювання товарообмінних (бартерних) операцій у галузі зовнішньоекономічної діяльності" випливає, що поняттям "товар" охоплюється будь-яка продукція, послуги, роботи, права інтелектуальної власності та інші немайнові права, призначені для продажу (оплатної передачі). Таким чином, якщо міна означає обмін одного майна (речі) в натурі на інше майно, то бартер включає в себе, крім речового обміну, ще й обмін на безгрошовій основі результатами виконаних робіт, послугами1. Відповідно до ст. 716 ЦК до договору міни застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, договір поставки, договір контрактації або інші договори, елементи яких містяться в договорі міни, якщо це не суперечить суті зобов'язання. Найістотнішою ознакою для розмежування договорів міни і купівлі-продажу є те, що у договорі купівлі-продажу за продане майно продавцеві сплачується відповідно його вартість лише у грошовому виразі.
Частина 3 ст. 715 ЦК передбачає, що договором може бути встановлена доплата за товар більшої вартості, що обмінюється на товар меншої вартості. Така вартісна різниця може бути компенсована виконанням певних робіт та наданням відповідних послуг.
Зі змісту ст. 716 ЦК випливає, що спільними рисами договорів міни та купівлі-продажу є перехід права власності на майно (як і за договорами поставки та контрактації).
Сторонами у договорі міни є покупець і продавець (як і в договорі купівлі-продажу). Однак особливість його полягає в тому, що кожна зі сторін договору міни є одночасно і продавцем того майна, яке вона передає другій стороні, і покупцем того, яке набуває за договором. Сторонами в договорі міни житла можуть бути тільки власники квартири чи будинку (фізичні або юридичні особи).
Від міни житла слід відрізняти обмін житловими приміщеннями. І хоча ці два види діяння мають єдину договірну природу, оскільки для виникнення таких правовідносин необхідне взаємне узгодження волевиявлення сторін, договори міни житла та обміну житловими приміщеннями належать до різних видів, що пояснюється правовим регулюванням цих договорів нормами різних галузей права: перших — нормами цивільного законодавства, Других — житлового'. Під обміном житловими приміщеннями розуміють угоду наймачів про взаємну передачу прав та обов'язків за договорами майнового найму, тобто в цьому разі обмін — це взаємний перенайм житлових приміщень. На відміну від договору обміну житловими приміщеннями, який фіксує перехід права володіння та користування наймачів житлового приміщення, договір міни забезпечує перехід права власності. Саме тому суб'єктами договору міни житла є власники квартири (будинку), а сторонами договору обміну житловими приміщеннями — наймачі, тобто особи, що володіють та користуються квартирою на підставі договору найму.
Якщо сторонами у договорі міни житла є фізичні особи, на них поширюються вимоги щодо дієздатності та правоздатності. Відповідно до Закону України "Про підприємства в Україні" підприємства можуть відчужувати, в тому числі й обмінювати, належне їм майно іншим підприємствам, а за певних умов — громадянам. Звідси випливає, що договір міни житла може бути укладений як між фізичними особами або між фізичною та юридичною особою, так і між юридичними особами.
Основним обов'язком кожної зі сторін є передача контрагенту житла за договором. Якщо квартира чи будинок мають певні недоліки (явні або приховані), їх власник зобов'язаний попередити другу сторону про такі недоліки або такі особливості майна, які можуть завдати шкоди новим власникам. Крім цього, сторони зобов'язані попередити одна одну про права третіх осіб на майно, яке передається за договором (наприклад, про права наймачів, права заставодержателя, якщо квартира знаходиться під заставою). Якщо одна зі сторін не виконає цього обов'язку, інша матиме право вимагати розірвання договору міни та відшкодування відповідних збитків.
У разі коли в договорі міни відсутні умови про ціну майна, що обмінюється, а також про розподіл між сторонами видатків, пов'язаних з виконанням зобов'язань, слід вважати, що предметом договору є обмін рівноцінним майном. Видатки на передачу майна, його прийняття та інші дії, пов'язані з виконанням договору, мають в кожному конкретному випадку покладатися на ту сторону, яка несе відповідні зобов'язання за договором. Якщо ж вартість квартири (будинку), яка передається за договором міни, менша за вартість іншої квартири (будинку), на сторону покладається додатковий обов'язок з доплати різниці в цінах, причому така доплата може бути здійснена безпосередньо під час, до чи після передачі майна, що має меншу вартість. Договором може бути передбачений й інший порядок компенсації різниці в ціні товарів, зокрема виконання робіт, надання послуг.
Важливим моментом у договорі міни є спеціальне правило, встановлене ч. 4 ст. 715 ЦК, за яким право власності на майно, що обмінюється, переходить до сторін одночасно після виконання зобов'язань щодо передання майна обома сторонами, якщо інше не встановлено договором або законом.
До відносин, що випливають із договору міни, застосовуються й спеціальні правила, присвячені окремим видам договору купівлі-продажу, враховуючи специфіку об'єктів нерухомості. Ці правила стосуються, зокрема, форми договору міни, яка аналогічно формі договору купівлі-продажу житла є письмовою з нотаріальним посвідченням та державною реєстрацією (ст. 657 ЦК). Недотримання форми договору міни житла спричиняє його недійсність. Особливістю державної реєстрації переходу права власності на об'єкти нерухомості, набуті за договором міни, є те, що реєстрація може бути здійснена лише після виконання обома сторонами обов'язків за договором з передачі об'єктів нерухомості, що обмінюються.
На практиці можуть укладатися договори міни, згідно з якими одна сторона надає у власність майно, а інша — зобов'язується виконати певну роботу. Такі договори слід віднести, на нашу думку, до договорів змішаного типу, тобто це — договір з елементами різних договорів. До відносин сторін у змішаному договорі застосовуються у відповідних частинах положення актів цивільного законодавства про договори, елементи яких містяться у змішаному договорі, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті змішаного договору (ч. 2 ст. 628 ЦК). ЦК передбачає можливість укладення таких договорів міни, зокрема, у договорі може бути встановлений обмін майна на роботи або послуги. Законом можуть бути передбачені особливості укладення і виконання договору міни (частини 5, 6 ст. 715 ЦК).
§ 3. Договір довічного утримання
За договором довічного утримання одна сторона (відчужувач) передає другій стороні (набувачеві) у власність житловий будинок, квартиру або їх частину, інше нерухоме або рухоме майно, яке має значну цінність. Взамін цього набувач майна зобов'язується надати відчужувачеві або зазначеній ним третій особі довічне грошове або матеріальне забезпечення в натурі у вигляді житла, харчування, догляду, медичного обслуговування, санаторно-курортного лікування та іншої необхідної допомоги (ст. 744 ЦК).
Визначаючи правову характеристику договору довічного утримання, слід зазначити, по-перше, що цей договір є двостороннім, оскільки кожна зі сторін має права. Наприклад, набувач має право вимагати розірвання договору, якщо через не залежні від нього обставини його майновий стан змінився настільки, що він не в змозі надавати відчужувачеві або зазначеній ним третій особі обумовлене у договорі забезпечення. Правом відчужувача є право вимагати розірвання договору, коли набувач майна не виконує обов'язків, які він прийняв на себе відповідно до договору (ст. 755 ЦК).
По-друге, договір довічного утримання безумовно є сплатним, оскільки кожна зі сторін отримує за договором відповідне майнове задоволення (набувач — певне майно, а відчужувач — необхідне утримання у вигляді відповідних матеріальних благ та послуг). У договорі довічного утримання має бути зазначена оцінка відчужуваного майна, яка визначається за погодженням сторін, а також конкретні види грошового та матеріального забезпечення та строки його надання.
Частина 4 ст. 746 ЦК передбачає можливість укладення договору довічного утримання на користь третьої особи, яка в цьому разі отримує довічне матеріальне забезпечення відчужувача. Така особа може погодитися на умови або відмовитися від них. Але необхідною умовою укладення договору довічного утримання на користь третьої особи є її згода на отримання матеріального забезпечення в розмірі, обсязі та вигляді, передбачених договором. Таким чином, хоча за загальним правилом договір довічного утримання є сплатним, у разі якщо він укладається на користь третьої особи, такий договір містить елемент безоплатності. Допускається встановлення довічного утримання на користь кількох фізичних осіб, частки яких у праві одержання утримання вважаються рівними, якщо інше не передбачено договором.
При цьому цивільне законодавство не вимагає, щоб вартість майна, що передається відчужувачем, була еквівалентною вартості утримання, що надається набувачем. У вартості цих цінностей можуть бути досить істотні розбіжності, що залежить від домовленості сторін, а також від тривалості життя відчужувача. А оскільки не можна передбачити момент смерті відчужувача, не можна визначити й термін дії договору. Саме тому договір довічного утримання є безстроковим.
Форма договору довічного утримання передбачена ст. 745 ЦК. Договір довічного утримання має бути нотаріально посвідченим, а якщо він передбачає відчуження нерухомого майна (наприклад, будинку або його частини, квартири) — підлягає також державній реєстрації. Крім цього, обов'язок щодо реєстрації договору довічного утримання випливає із Тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно.
Важливим моментом у договорі довічного утримання є пере-
_2Нд_ттг>аІва_влі(Сності на майшшо шдчжлр.тт.ся який прямо залежить від вид майна. Якщо відчужується нерухоме майно,
право власності у набувача виникає з моменту державної реєстрації, а якщо інші цінності — з моменту нотаріального посвідчення. Зауважимо, що набувач, прийнявши майно, обумовлене у договорі, не має права під час дії договору обтяжувати одержане майно боргами та відчужувати його.
Щодо переліку об'єктів, які відчужуються за договором довічного утримання, то такими можуть бути: житловий будинок або його частина, квартира, інше нерухоме або таке, що має значну цінність, рухоме майно, яке перебуває у власності відчужувача і підтверджується відповідними правовстановлюючими документами.
Стаття 753 ЦК передбачає, що за погодженням сторін майно, передане відчужувачем набувачеві, може бути замінене рівноцінним за вартістю майном зі збереженням усіх обов'язків, які прийняв набувач за укладеним ним раніше договором. Така норма має бути досить ефективною щодо застосування на практиці, оскільки надає право сторонам за попереднім погодженням замінити предмет договору на інше рухоме або нерухоме майно рівноцінної вартості. У цьому разі обсяг обов'язків набувача може бути за домовленістю сторін змінений або залишений незмінним.
Основні права та обов'язки сторін договору довічного утримання виникають із поняття договору (ст. 744 ЦК). Основним обов'язком набувача за договором є надання відчужувачеві довічного грошового забезпечення (наприклад, щомісячні грошові витрати у розмірах, передбачених договором) або матеріального забезпечення у натурі (у вигляді житла, харчування, догляду, медичного обслуговування, санаторно-курортного лікування тощо). Може бути запропонована й інша форма забезпечення, наприклад одягом, взуттям, інвалідною коляскою тощо. В договорі довічного утримання мають бути чітко передбачені способи надання утримання, розміри грошових виплат, строки їх проведення. Крім цього, ч. З ст. 749 ЦК вказує на обов'язок набувача оплатити ритуальні послуги, навіть якщо це не передбачено договором довічного утримання. Але якщо частина майна відчужувача перейшла до його спадкоємців, витрати на його поховання мають бути справедливо розподілені між ними та набувачем.
Важливе значення в системі договору довічного утримання має також з'ясування прав набувача та відчужувача. Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 755 ЦК набувач має право вимагати розірвання договору, якщо з не залежних від нього причин його майновий стан змінився настільки, що він не в змозі надавати відчужувачеві або зазначеній ним третій особі обумовлене у договорі забезпечення. У разі розірвання договору у зв'язку з неможливістю його подальшого виконання набувачем з підстав, що мають істотне значення, суд може залишити за набувачем право власності на частину майна з урахуванням тривалості часу, протягом якого він належно виконував свої обов'язки за договором (ч. 2 ст. 756 ЦК).
Правами відчужувача є, по-перше, вимагати від набувача належного виконання обов'язків, передбачених договором; по-друге, замінити майно, що було предметом договору довічного утримання, у разі досягнення згоди з набувачем; по-третє, вимагати розірвання договору, якщо набувач майна не виконує або неналежним чином виконує свої обов'язки за договором.
Договір довічного утримання припиняється зі смертю осіб, які одержували утримання. Якщо право на одержання утримання мали кілька осіб, то в разі смерті однієї з них дія договору припиняється щодо померлої особи.
Інколи на практиці трапляються такі обставини, як, наприклад, смерть набувача (фізичної особи). У цьому разі майно, яке було відчужене за договором довічного утримання, переходить до спадкоємців набувача разом з його обов'язками стосовно набутого майна. Якщо ж у набувача немає спадкоємців або у разі їх відмови від договору довічного утримання, зазначене вище майно повертається відчужувачеві, який набуває право власності на нього.
У разі припинення діяльності юридичної особи, яка була набувачем за договором довічного утримання, права та обов'язки за договором переходять до її правонаступника. Якщо ж у юридичної особи немає правонаступників (наприклад, при ліквіднації), майно повертається до відчужувача. У разі виникнення спорів щодо договору довічного утримання суд має керуватися принципами добросовісності та розсудливості.
§ 4. Договір дарування житла
Такий вид розпоряджання своєю власністю, як дарування, є виключним правом власника та здійснюється шляхом безоплатного відчуження майна іншим юридичним, фізичним особам, державі, як правило, з певних особистих мотивів.
Договором дарування відповідно до ст. 717 ЦК визнається такий договір, за яким одна сторона (дарувальник) передає або зобов'язується передати у майбутньому другій стороні (обдаровуваному) безоплатно майно (дарунок) у власність. Належність договору дарування до категорії реальних чи консенсуальних договорів залежить від предмета договору та його форми. Реальний договір передбачає, крім досягнення згоди сторін за всіма істотними умовами, необхідність передачі речі в натурі. Обіцянка подарувати житло не може породжувати в реальному договорі дарування яких-небудь юридичних наслідків. О. С. Йоффе визначає договір дарування житла як консенсуальний, оскільки в цьому разі обов'язковою є державна реєстрація, право власності набувається обдаровуваним в момент такої реєстрації. Відповідно до ч. 2 ст. 719 ЦК договір дарування нерухомої речі укладається письмово і посвідчується нотаріусом. У Тимчасовому положенні про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно прямо зазначено, що договір дарування нерухомої речі підлягає державній реєстрації. Звідси випливає, що договір дарування нерухомого майна є консенсуальним. Предметом договору дарування житла може бути окремий будинок, його частина, квартира або її частина.
На відміну від інших договорів про передачу майна у власність (наприклад, договору купівлі-продажу, міни, довічного утримання тощо), договір дарування завжди є безоплатним, оскільки дарувальник не має права вимагати від обдаровуваного зустрічних дій майнового або іншого характеру (виконання певної роботи, надання послуг тощо). У ч. 2 ст. 717 ЦК зазначено, що договір не є договором дарування, якщо обдаровуваний зобов'язується при цьому вчинити на користь дарувальника будь-яку дію майнового чи немайнового характеру.
Договір дарування є одностороннім. Такого висновку можна дійти, проаналізувавши права та обов'язки сторін, що випливають з договору. Зокрема, до обов'язків дарувальника можна віднести, по-перше, обов'язок передати або передати у майбутньому іншій стороні предмет договору (наприклад, будинок, його частину або квартиру) у власність. По-друге, дарувальник зобов'язаний повідомити про недоліки речі або її особливі властивості, які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна як самого обдаровуваного, так і інших осіб (наприклад, коли квартира, яку дарувальник передає за договором обдаровуваному, знаходиться у такому стані, що проживання в ній без проведення поточного або навіть капітального ремонту може стати небезпечним як для обдаровуваного, так і для осіб, що проживатимуть з ним).
Щодо другої сторони — обдаровуваного, то у нього виникає право власності на дарунок. ЦК передбачає ряд спеціальних правил щодо обов'язкової державної реєстрації права, власності та інших речових прав на-нерухоме майно, а також виникнення, обмеження й перехід таких прав на загальних засадах.
Іншим правом - обдаровуваного є право на відмову від прийняття предмета договору дарування, зокрема у тих договорах, які потребують письмової форми, нотаріального посвідчення та державної реєстрації. При цьому ніхто не може примусити особу прийняти дарунок, якщо вона сама не дає на це згоди.
• > У ч. І ст. 725 ЦК передбачений такий вид договору дарування, коли на обдаровуваного може бути покладений обов'язок вчинити певну дію майнового характеру на користь третьої особи або утриматися від її вчинення (передати.грошову суму чи інше майно у власність, виплачувати грошову ренту, надати право довічного користування дарунком, наприклад-квартирою чи будинком або їх часткою), не пред'являти вимог до третьої особи про виселення тощо.
При невиконанні обдаровуваним зазначених у договорі обов'язків дарувальник має право вимагати від нього такого виконання у примусовому порядку» У разі смерті дарувальника, визнання - його безвісно відсутнім або недієздатним вимагати виконання обов'язку на користь третьої особи має право та особа, на користь якої встановлений цей обов'язок. Крім цього, у разі ухилення обдаровуваного від виконання обов'язку на користь третьої особи дарувальник має право вимагати розірвання договору і повернення дарунка, а якщо таке повернення неможливе (наприклад, у разі наступного продажу квартири обдаровуваним) — компенсації його вартості.
Ще одним видом договору дарування є пожертва нерухомого майна (ст. 729 ЦК) фізичним та юридичним особам, державі Україні, Автономній Республіці Крим, територіальним громадам. Особливістю договору про пожертву є те, що нерухоме майно передається обдаровуваному для досягнення певної завчасно обумовленої мети. Такий договір вважається укладеним з моменту прийняття пожертви, укладається він у письмовій формі з нотаріальним посвідченням та підлягає державній реєстрації. За договором про пожертву в обдаровуваного виникають не тільки права (зокрема, право власності на подароване майно), а й обов'язок — використовувати пожертву за призначенням, відповідно до цілей, обумовлених в договорі. Якщо використання пожертви за призначенням виявилося неможливим, використання її за іншим призначенням можливе лише за згодою пожертвувана, а в разі його смерті чи ліквідації юридичної особи — за рішенням суду. Пожертвувач за договором наділений такими правами: по-перше, контролювати використання пожертви відповідно до обумовленої мети; по-друге, вимагати скасування договору, якщо пожертва використовується не за призначенням. У разі коли пожертвувачем є фізична особа, вона або її спадкоємці мають право вимагати скасування договору про пожертву, якщо обдаровуваний засвідчив свою грубу невдячність, умисно вчинивши злочин проти життя, здоров'я, честі, гідності, власності дарувальника, його батьків, дружини (чоловіка) та дітей.
Дарувальником та обдаровуваним можуть бути як фізичні, так і юридичні особи, які відповідають вимогам цивільної право - та дієздатності, а також держава в особі уповноважених нею органів. Згідно з ч. 1 ст. 720 ЦК до цього переліку належать Автономна Республіка Крим, територіальні громади.
Дарувальником може бути лише та особа, яка має право власності на майно, що є предметом договору.
Не можуть бути дарувальниками батьки (усиновителі) та опікуни стосовно майна своїх дітей або підопічних. Неповнолітні, а також особи, визнані судом недієздатними, можуть приймати нерухоме майно в дар тільки за згодою батьків (опікунів), оскільки самостійно вони не завжди розуміють певні обмеження (зокрема, фінансові) щодо цього майна.
Щодо участі юридичних осіб у договорі дарування, то цивільне законодавство не містить будь-яких обмежень. Тому юридичні особи виступають сторонами у даруванні згідно зі своїми статутами та в межах своєї спеціальної правосуб'єктності. Так, відповідно до ст. 10 Закону України "Про підприємства в Україні" підприємству надається право, якщо інше не передбачено його статутом, вчиняти будь-які угоди щодо належного йому майна. При цьому безоплатна передача і надання підприємствами матеріальних цінностей громадянам здійснюється з дозволу власника або уповноваженого ним органу, крім випадків, передбачених законодавством України. Отже, юридичні особи також мають право дарувати житло іншим особам відповідно до установчих документів та закону1.
Розірвання договору дарування наступає лише за певних обставин. Згідно зі ст. 727 ЦК. дарувальник має право вимагати розірвання договіру дарування у разі якщо:
• обдаровуваний умисно вчинив злочин проти життя, здоров'я, власності дарувальника, його батьків, дружини (чоловіка), дітей;
• обдаровуваний створює загрозу безповоротної втрати дарунка, що має для дарувальника велику немайнову цінність, і їй загрожує знищення або істотне пошкодження.
До вимог про розірвання договору дарування встановлено позовну давність в один рік (ст. 728 ЦК).
