Методы определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Оценка недвижимости – это методически обоснованное мнение эксперта оценщика о рыночной или иной стоимости объектов недвижимости и порядке её расчета.

Оценка недвижимости обязательна в случаях:

- при проведении сделок с участием государства

- при получении кредита под залог

- при дарении и передаче по наследству

Виды стоимости:

- стоимость обмена – рыночная – наиболее вероятная цена по которой объект будет продан на рынке в условиях конкуренции; ликвидационная стоимость; арендная стоимость

- стоимость использования – стоимость для владельца (первоначальная, инвестиционная, кадастровая стоимости)

Рыночной подход к оценке недвижимости (сравнительный)

- это способ оценки объекта недвижемости путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов после внесения корректировок учитывающих отличия в объектах.

Последовательность расчета:

1.Отбираются недавние продажи сопоставимых объектов

2.Проверяется информация по сделке, сделка должна быть подтверждена1-м из участников. Сделки между взаимозависимыми лицами и связанные с банкротством в расчет не принимаются.

3.определяются элементы сравнения (факторы влияющие на стоимость)

- поправка на разницу в наборе прав

- поправка на финансовые условия

- поправка на условия продажи, учитывающая связь продавца и покупателя

- поправка на время

- на местоположение

- на физические условия

4.выбираются единицы сравнения

5.Производится корректировка объектов

6. определяется итоговая стоимость объекта с использование статистических методов:

- среднеарифметической

- медиана (средняя цифра)

- мода (часто повторяющаяся стоимость)

- по цене наиболее похожего объекта

Правила корректировки: е сли сопоставимый объект превосходит оцениваемый, то фактическая цена оцениваемого уменьшается на величину (может осуществляться в % или денежном выражении)

Определение стоимости недвижимости затратным методом

Основывается на расчете затрат на воспроизводство оцениваемых зданий и сооружений с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли. К полученной стоимости прибавляется рыночная стоимость земельного участка.

Последовательность расчета:

- определяется стоимость земельного участка

- рассчитывается полная стоимость воспроизводства или замещения.

Полная стоимость воспроизводства – это стоимость строительства в текущих ценах точной копии оцениваемого объекта построенного с использованием тех же материалов, строительных стандартов и с тем же качеством работ.

Полная стоимость замещения – это стоимость строительства в текущих ценах объекта имеющего аналогичную полезность, но построенного из современных материалов и современным стандартам.

Метод количественного анализа – смета затрат. Определяется накопленный износ

Метод срока жизни: Износ = Эффективный возраст (внешний вид объекта) /срок экономической жизни (время когда объект приносит доход) или Износ = хронологический возраст / нормативный срок использования.

Косвенный метод: Износ = Полная стоимость воспроиз-ва или замещения – (стоимость объекта по рыночному или доходному методу - стоимость земли)

- текущая стоимость объекта определяется = полная ст-ть воспроизводства - накопленный износ

- определяется стоимость оцениваемого объекта = полная ст-ть воспроизводства – износ + ст-ть земельного участка.

Определение стоимости недвижимости на основе анализа дохода

Метод валовой ренты

- отбирают продажи

- рассчитывают рентный мультипликатор = цена продажи / годовой доход от аренды

- итоговое значение рентного мультипликатора определяется методами мода и медиана

- стоимость оцениваемого объекта определяется умножением годовой аренды оцениваемого объекта на рентный мультипликатор.

2) Метод прямой капитализации дохода на основании коэф-та капитализации.

Используется при стабильных условиях функционирования объекта и постоянной величины арендной платы.

Последовательность расчета:

- определяется потенциальный валовой доход на 1год после даты оценки

- опред-ся действительный валовой доход = потенциальный доход – планируемые потери из-за незагруженности помещения, отсутствия арендаторов.

- орпед-ся ЧОД = действительный доход – операционные расходы

Стоимость оцениваемого объекта = чистый операционный доход / коэф-т капитализации. ЧОД – это величина чистого годового дохода от объекта за минусом расходов на эксплуатацию, но до учета амортизационных отчислений и выплатой долга по кредиту.

Коэ-т капитализации – это требуемая инвестором доходность вложений в объект недвижемости. Равен = доля ипотечного кредита*на ставку % по кредиту+ доля собственных средств*ставку дохода на собственный капитал.

3) Метод дисконтирования денежных потоков.

Используется при изменяющихся условиях функциональности объекта или при наличии первоначальных инвестиций.

Последовательность расчета:

- определяется период и интервал для расчета

- рассчитывается ЧОД за каждый интервал расчета

- определяется доход от продажи объекта в конце срока владения = Чод за последний год использования/ставку капитализации

- рассчитывается величина денежного потока = Чод + доход от продажи от продажи объекта – инвестиции на приобретение объекта

- определяется ставка дисконтирования

- прогнозируемые денежные доходы дисконтируются

- сумма дисконтированных денежных потоков является текущей стоимостью объекта

МЕНЕДЖМЕНТ

Сущность и содержание менеджмента. Функции менеджмента.

Управление присуще любой организационной системе. Управление – это процесс воздействия на систему, для поддержания ее в определенном состоянии и переводе в новое состояние в соответствии с объективными законами функционирования и деятельностью, направленную на достижение целей.

Сущность мен-та – управлять всем: производством, финансами, кадрами, ресурсами для упорядочения системы управления, от исходной ситуации – к улучшению результатов.

Менеджмент -совокупность принципов, методов и средств управления с целью повышения эффективности предпринимательской деятельности и увеличения прибыли.

Менеджмент нередко отождествляют с людьми (менеджерами), профессионально выполняющими управленческие функции.

Как субъекты управления, менеджеры играют в организации ряд ролей, среди них: *роль принимающего решения (выбор стратегии развития, распределения ресурсов и т. п); *информационная роль (сбор и анализ информации для принятия управленческих решений); *межличностные роли (формирует отношения внутри и вне организации).

Объектами, на которые направлено управление, могут быть как юридические и физические лица (точнее, их деятельность), так и процессы, системы и т. п. Это значит, что любая организация представляет собой единство двух подсистем управления: управляющей и управляемой.

Задачи менеджмента: - формирование производства товаров и услуг, ориентированных на спрос потребителей.

- привлечение к работам высококвалифицированных специалистов.

- мотивация сотрудников к эффективному исполнению своих обязанностей с помощью улучшения условий труда, повышения оплаты.

- определение стратегии развития предприятия;

- разработка целей и планов их достижения.- определение требуемых ресурсов и методов их обеспечения.

- осуществление функции контроля.

Функции менеджмента классифицируются по двум группам:

1) общие, те, которые выполняются всеми руководителями, не зависимо от сферы деятельности и масштабов организации;

2) специфические, которые выполняются руководителем в зависимости от конкретной ситуации и используемых методов управления.

Общие функции управления: 1) Планирование – разработка последовательности действий, направленных на выполнение цели: стратегическое и тактическое;

2) Организация – создание структуры подразделений, которые будут выполнять плановые задания;

3) Мотивация - связана с процессом побуждения себя и других людей к деятельности через формирование мотивов поведения для достижения личных целей организации;

4) Координация (руководство) – выполняется руководителем при выполнении исполнителями плановых, установленных заданий;

5) Контроль - это системное наблюдение за выполнением планов, заданий и результатами хозяйственной деятельности.