Понятие недвижимости. Особенности рынка недвижимости.

Законодательное определение понятия “недвижимость” раскрыто в ст. 130 ГК РФ, согласно которой к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению не возможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также подлежащие регистрации воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

Виды недвижимости:

- Объекты природопользования (земельные участки, участки недр, водные объекты, леса)

- Улучшение земельного участка (здания, сооружения, многолетние насаждения)

- Делимое (земельные участки)

- Неделимое (квартира)

Законодатель предусматривает также и пределы осуществления правомочия права собственности. Недопустимы действия с намерением причинить вред другому лицу, злоупотребление правом в иных формах (незаконное использование доминирующего положения на рынке, нанесение ущерба окружающей среде). При этом:

= ограничения права собственности могут вводиться только федеральным законом и лишь в той мере, в какой это необходимо для защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны и безопасности государства;

= иногда ограничение права собственности имеет специальный характер, обусловленный особым правовым режимом имущества, находящегося в собственности (оружие, земля, недра и др.).

Важно отличать ограничение права собственности от ограничения круга действий, которые может совершать собственник.

Рынок недвижимости - это определенный набор механизмов по средствам которых устанавливаются цели и распределяется пространство между различными вариантами использования объекта.

Классификация рынков:

1.По функциональному назначению (рынок земли, рынок жилой недвижимости, промышленной недвижимости, коммерч.недвижимости, рынок с/х недвижимости и специальной недвижимости – объекты здравоохранения)

2.По способу совершения сделок (первичный рынок- объект продается первый раз; вторичный рынок - перепродажа)

3.В зависимости от инвестиций (рынок недвижимости приносящий доход –аренда; рынок недвижимости с потенциальным приростом - перепродажа)

4.По типу прав собственности (неограниченное право собственности, сервитут-огранич.право, право потенциального наследуемого владения, право хоз.ведения, право оперативного управления.)

Особенности рынка недвижимости:

1.Локальность – ограниченность

2.Обязательная гос.регистрация

3.Сезонность

4.Неточность и ограниченность информации

5.низкая эластичность предложения

Основными факторами, которые действуют на любом рынке, являются: спрос, предложение и цена.

Спрос – это количество земельных участков, зданий, сооружений и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный период времени.

Спрос на недвижимые объекты формируется под влиянием многочисленных факторов

1. экономические факторы: темпы экономического роста и научно-технического прогресса; уровень конкуренции на рынке; уровень, динамика и дифференциация доходов потенциальных покупателей; и т.д

2. социальные факторы: структура населения; плотность населения; число семей; миграция населения и др.

3. природно-климатическая среда: климат; продолжительность времен года; водный и тепловой режим; тип почв; запас питательных веществ в почве; экология.

4. административные факторы: постоянные и временные ограничения; условия получения прав на строительство недвижимости; правовые условия совершения сделок (регистрация, сроки и др.).

5. окружающая среда: состояние социальной инфраструктуры; транспортные условия; местонахождение недвижимости.

6. национальные и культурные условия, традиции населения.

7. политические факторы: степень совершенства законодательства, уровень

Спрос на недвижимость может быть очень изменчивым по регионам, районам и микрорайонам.

Спрос на землю как фактор производства, по своей сути является производным от спроса на конечный продукт, производимый с использованием земли. Поэтому величина спроса на землю будет определяться:

· ценой земли относительно цены на другие факторы производства;

· продуктивностью земли;

· ценой конечного продукта.

Предложение – это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый период времени.

В любой текущий момент времени общее предложение складывается из двух элементов – предложение уже существующей и новой недвижимости. Соотношение двух элементов предложения изменяется во времени и от места к месту. В то же время, основной тенденцией является преобладание предложения существующей недвижимости, что связано с ее долговечностью.

Изменение предложения объектов недвижимости на рынке может быть реализовано:

· за счет строительства новой или реконструкции существующей недвижимости;

· за счет изменения типа использования;

· за счет изменения существующих прав на недвижимость без физического изменения недвижимости.

Цена – это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятный денежный эквивалент собственности. Это наивысшая цена, которую принесет продажа участка на конкурентном и открытом рынке, когда покупатель и продавец действуют разумно и на сделку не влияют посторонние стимулы.