Особенности проектирования современных отелей

Архитектура современных отелей крайне многообразна: от одноэтажного мотеля до 88-этажного небоскреба и от хижин, построенных в стиле полинезийских жилищ, до стеклянно-бетонных монстров современной архитектуры.

Вместе с тем можно выделить несколько основных технических решений, в основе которых лежат экономические соображения. Простейшим решением является прямоугольное здание, в середине которого располагаются лифты. От лифтовых площадок на каждом этаже в оба конца здания расположен коридор, по обеим сторонам которого находятся номера. При высокой стоимости земли в центре города здание отеля вытягивается вверх в виде башни, при этом длина коридора уменьшается. Иногда он принимает форму кольца, внутри которого располагается лифтовая шахта.

Гостиницы старой постройки часто имели форму «колодца» со внутренним двором, который служил местом стоянки экипажей гостей. При такой форме здания окна части номеров выходили во внутренний двор. При последующих реконструкциях таких гостиниц внутренний двор часто перекрывался прозрачной крышей, образуя атриум.

Курортные отели имеют свою специфику, которая определяется стремлением получить максимальное число номеров, окна которых выходят на море. С этой целью, если позволяет рельеф местности, здание отеля строится в виде больших «ступеней», спускающихся по склону горы к морю. Тогда все номера «выходят» на море. На равнинных берегах популярны здания в виде трехлучевой звезды (в плане). По каждому лучу проходит коридор, по обе стороны которого располагаются номера. При таком решении две трети номеров выходят на море.

Можно также упомянуть так называемую дворцовую архитектуру - некоторые роскошные европейские гостиницы, которые первоначально действительно были дворцами аристократии, впоследствии перестроенными в отели.

Свои особенности имеют мотели - большинство из них двухэтажные. Это удобно, так как не нужно строить дорогостоящие лифты. Однако здание при этом занимает относительно большую площадь, что не имеет существенного значения, так как мотели обычно расположены за городом, где земля относительно дешевая.

Многолетняя практика строительства отелей выработала несколько полезных чисто эмпирических рекомендаций. Перечислим некоторые из них.

Для того чтобы гостиница окупила себя в приемлемые сроки, стоимость строительства, деленная на число номеров, должна быть не более чем в тысячу раз больше тарифа этого номера. При этом предполагается, что коэффициент загрузки составляет не менее 75%, а процент на банковский кредит - не более 12%.

Стоимость участка земли под гостиницей не должна превышать 20% стоимости строительства.

На номерной фонд должно приходиться не менее 50% всей площади отеля.

Минимальная площадь одноместного номера составляет 10 м2, двухместного- 15 м2. Площадь типичного номера гостиницы в настоящее время (для трех-четырехзвездных отелей) составляет 20—30 м2, в пятизвездных отелях - от 40 м2 и более. Предпочтительная геометрия номера — прямоугольник с соотношением сторон 2х 1 при минимальной ширине 3 м.

В настоящее время кровати в номерах умеренно жесткие, предпочтительно без ножек, что сокращает время уборки номера и экономит напольное покрытие.

Площадь ресторана определяется из расчета 1,5- 1,8 м2 на место, бара 1,3 м2 на место, банкетного зала до 1 м2 на место. Площадь кухни определяется из расчета 0,9 - 1 м2 на место в ресторане, причем примерно половина этой площади приходится на складские помещения.

Площадь, занимаемая администрацией, определяется из расчета 0,3 — 0,5 м2 на номер, складские помещения службы номерного фонда - 1 м2 на номер, площадь помещений для персонала (столовая, душевые, гардероб) — 4 м2 на номер.

В трехзвездном отеле на 100 номеров должно быть примерно 80 служащих (в отелях четыре и пять звезд число служащих может быть вдвое больше числа номеров).

Отношение доходов от номерного фонда к доходам от службы общественного питания колеблется в пределах от 70/20 (10% еще дают доп. услуги) до 40/60.

Если один номер дороже другого, то первый должен быть по крайней мере на 2—3 м2 больше второго, иначе клиент не заметит разницы.

Следует отметить, что в последнее время довольно широкое распространение получили отели так называемого экономного класса, в которых издержки (и, соответственно, тарифы за проживание) сокращены до минимума. Естественно, что в этих отелях все приведенные выше цифры уменьшены и часто весьма значительно.

При проектировании отеля, как правило, возникает несколько специфических проблем.

1. Оптимальный размер отеля. Вопрос до сих пор спорный. Некоторые исследователи называют оптимальным отель 100—150 номеров, другие - 200—230. Большинство авторов считают, что оптимальное число номеров не превышает 400.

2. Структура номерного фонда, т.е. сколько должно быть одноместных, двухместных, люксов. Разумеется, структура номерного фонда будет зависеть от типа отеля, его классности и сегмента рынка, на котором он работает. В настоящее время считается нерациональным иметь одноместные номера — предпочтительнее в номер небольшой площади ставить все же не односпальную, а двуспальную кровать. Это объясняется тем, что основную часть стоимости оборудования номера составляет санузел. Двуспальная кровать по сравнению с односпальной практически не увеличивает стоимость оборудования, но позволяет сдавать этот номер не только одиночкам, но и семейным парам, при этом тариф за проживание обычно увеличивается на 25%. Даже небольшим отелям невысокого разряда рекомендуется иметь несколько номеров повышенной комфортности (люкс, президентский). Хотя эш номера пользуются меньшим спросом, чем обычные двухместные однокомнатные (и доход от них, рассчитанный на единицу площади, меньше), но они способствуют созданию престижности отеля за счет знаменитостей, которые могут их снять.

3. Этажность и пропускная способность лифтов. Многоэтажные конструкции экономят площадь (и, соответственно, стоимость) земельного участка, но увеличивают стоимость строительства, прежде всего, за счет лифтов. Лифты - весьма дорогостоящее оборудование. Но экономия на них приводит к возникновению очередей (утром — все едут на завтрак, и во время массового заезда) и недовольству клиентов. Кроме этого, нужно отметить, что существуют много клиентов, которые боятся селиться выше шестого этажа, опасаясь того, что в случае пожара они не успеют спуститься вниз.

4. Проблема обеспечения безопасности. Если клиент не чувствует себя в безопасности в отеле, он больше в нем не будет останавливаться. А чтобы клиент чувствовал себя в безопасности в номере, этот номер должен иметь надежную дверь (по крайней мере она должна выглядеть надежной) с цепочкой и глазком и надежный замок. В настоящее время используются замки с ключами трех типов: механические, магнитные и электронные. Все они имеют и преимущества и недостатки. Механические замки относительно дешевы. Магнитные ключи позволяют легко перепрограммировать замок в случае утери ключа (механический замок при этом приходится заменять). Кроме того, система с магнитными и электронными ключами позволяет фиксировать всех, кто заходит в номер (горничные, сотрудники службы безопасности и другой персонал имеют свои ключи с соответствующим кодом). Недостатком магнитных ключей является возможность их случайного размагничивания, при этом клиент не может попасть в свой номер. Кроме того, чтобы замок сработал, нужно довольно энергично провести магнитной карточкой-ключом сквозь щель замка, что представляет определенную трудность для пожилых клиентов.

Магнитный и электронный замки состоят из стандартной механической части, выполненной с учетом особенностей интенсивной эксплуатации в гостинице, и электронной части, управляющей механизмом замка. Сам замок изготовлен из качественного материала и защищен от доступа к начинке винтами с нестандартной головкой. Вскрыть крышку замка невозможно без специального инструмента.

Существуют погодозащищенные варианты замков, предназначенные для эффективной защиты наружных дверей. Ключом обычно являются:

- «смарт»-карта;

- карта с перфорацией или штрих-кодом;

- пластиковая карточка с магнитной полосой (наиболее распространенный вариант).

Упрощенно процесс работы гостиницы, в которой установлены электронные или магнитные замки, можно описать так: при поселении гостю выдается карточка с кодом, который позволяет открывать дверь в отведенный номер только в определенный промежуток времени (время проживания гостя). Программирование кода происходит в момент регистрации гостя на стойке администратора. Важно отметить, что такая карта может быть многоразовой. Тогда она допускает многократную перезапись кода.

Очень важным отличием является то, что по сравнению с обычными электронные замки обладают более высоким уровнем секретности. Электронный замок невозможно вскрыть отмычкой, а переписать и затем скопировать код - занятие очень непростое. К тому же, на карточке обычно не пишутся название гостиницы и номер комнаты, так что даже при потере электронного ключа гость в большинстве случаев защищен от несанкционированного проникновения в его номер.

Кроме того, электронные (магнитные) замки обеспечивают:

- возможность открывания одной картой нескольких номеров, объединенных по определенному признаку (зона, этаж). Используется для горничных, техников, менеджеров;

- программирование нескольких карт для доступа в номер, например, при поселении семьи;

- использование этой же карты для открывания сейфа в номере;

- контроль доступа в номер. Замок запоминает до 300 последних открываний. Это очень важно, например, при определении нарушителя при краже из номера;

- контроль за несанкционированным поселением. Ключ невозможно запрограммировать без регистрации гостя в программе приема и размещения гостей,

- контроль за расходом электроэнергии в номере. Рядом с основным выключателем в номере устанавливается специальное устройство, в которое необходимо вставить ключ перед включением освещения в номере. Уходя из номера, гость забирает ключ, и свег отключается автоматически через некоторое время;

- блокирование доступа в номер для гостя, чей кредит исчерпан.

Эти возможности реализуются при установке самой распространенной на данный момент несетевой версии замков. В таком варианте каждый замок является индивидуальным устройством и не связан с другими замками или центральным компьютером. Связь между ними осуществляется посредством переносного программатора.

При установке сетевой версии системы, т.е. когда все замки объединены в единую сеть, появляются дополнительные функции:

- возможность обнаружения несанкционированного проникновения в помещение;

- возможность централизованного контроля за номерами (клиент в номере, клиента нет, уборка номера, причем фиксируются начало и конец уборки и т.п.).

Уважающий себя отель имеет следующие разновидности ключей:

- самый главный ключ (Grand master Key) - один или два экземпляра принадлежат генеральному директору и начальнику службы безопасности. Этот ключ может открыть и закрыть любую дверь в отеле, а некоторые замки может закрыть так, что никакой другой ключ в отеле ее не откроет;

- главный ключ (Master Key) - имеют начальник службы номерного фонда, главный инженер, начальник службы приема. Этот ключ открывает все замки, за исключением тех, которые специально заперты самым главным ключом;

- секционный ключ (Submaster Key) - имеют горничные, ключ открывает двери номеров, расположенных, например, на одном этаже.

 

5. К другим проблемам относятся проблемы: парковки автомобилей, особенно если рестораны отеля намерены предлагать свои услуги и клиентам «с улицы», снижения эксплуатационных расходов организации системы противопожарной безопасности (система пожарной сигнализации, средства пожаротушения, пути эвакуации идр).