Обращение взыскания на недвижимое имущество

I. При обращении взыскания на недвижимое имущество судебный пристав назначает должнику в повестке об исполнении двухмесячный срок на добровольное исполнение решения (ст. 1095). Столь продолжительный срок определен в законе с той целью, чтобы должник имел возможность приискать покупателя на свое имение или успеть заложить его в кредитном учреждении или частному лицу (объясн к 1095 ст.). Посылая повестку об исполнении должнику, пристав вместе с тем сообщает суду сведения, необходимые для наложения запрещения на имение, являющееся объектом взыскания (ст. 1096). Общие последствия запрещения наступают с момента его наложения. Но уже со времени получения повестки об исполнении должник ограничивается в праве распоряжения и пользования своим имением, на которое обращено взыскание. Именно он не в праве отчуждать ни самого имения, ни его принадлежностей, и может рубить находящийся в нем лес только в том количестве, какое необходимо для поддержания хозяйства (ст. 1097). Сделки, совершенные должником вопреки этому правилу, должны были бы подлежать оспариванию, как противозаконные (ст.1406 т.Х ч.1), но сенат разъяснил, что они остаются действительными, и что за нарушение запрета, установленного в 1097 ст., должник подвергается уголовной ответственности (по 1700(1) ст. улож. о наказ.) и гражданской ответственности за убытки, причиненные взыскателю (79 № 142).

Договоры по имуществу ^арендный и друг.) должник сохраняет право заключать, лишь бы они не имели целью причинить ущерб взыскателю; в противном случае взыскатель может потребовать уничтожения их путем иска (ст. 1100).

II. По истечении двухмесячного срока, данного должнику для добровольного исполнения решения, судебный пристав, по просьбе взыскателя, приступает к описи и оценке имущества, на которое обращено взыскание (ст.1101), уведомляя должника о начале этих действий (ст. 1102).

В опись вносятся подробные сведения о местонахождении, границах, пространстве, составе, строениях, заведениях и принадлежностях имущества, а также о заключенных по имуществу договорах и о процессах, если они о нем ведутся (ст. 1103 и ел.). Должник может представить приставу документы и планы, относящиеся к имуществу (ст. 1111), лишаясь, в случае непредставления их, права жаловаться на неправильность описи (ст 1112). Если стоимость имущества явно превышает сумму взыскания, то пристав описывает только часть его, достаточную для погашения долга; но имущества неразделенные (например, дома, фабрики) должны быть описаны в полном составе (ст.1115).

Если описываемое имущество находится во владении самого должника, то пристав производит опись, не взирая на возражения третьих лиц, которые имеют только право предъявить для ограждения своих интересов иск к взыскателю и должнику и просить об обеспечении его посредством приостановления продажи имущества (ст. 1197, 1198). О таком иске извещается то судебное место, где должна производиться продажа (ст.1198), чтобы покупатели знали о существующем процессе по поводу имущества.

Но если описываемое имущество не находится во владении должника, то третьи лица могут требовать прекращения описи как в исковом порядке, так и в частном (08 № 101) и ссылаться при этом не только на свое право собственности, но и на фактическое владение описываемым имуществом (86 № 64).

III. До продажи и укрепления за покупателем имущество оставляется согласно описи во владении должника, который обязан сдать его после продажи в таком же виде, как получил, сохраняя доходы, которые впоследствии присоединяются к сумме, вырученной от продажи имущества и идущей на погашение взысканий (ст.1128, 1130, 1131).

IV. Опись вместе с оценкой представляется судебным приставом в суд, при котором предстоит публичная продажа имущества (ст. 1127). Непременный член мирового съезда или председатель, либо уездный член окружного суда, смотря по тому, куда представлена опись, проверяет, соблюдены ли судебным приставом установленные в законе правила, и если найдет, что она составлена согласно с ним, назначает одного из судебных приставов, по избранию обеих сторон (ст.1140), или по своему усмотрению (ст. 1139), для производства торга. Время, судебное место, при котором должна производиться продажа (ст. 1135), и последовательность продажи описанного имущества определяются по взаимному соглашению между должником и взыскателем или взыскателями, а если согласия не последует, то судебным приставом сообразно со следующими правилами (ст.1132). Место производства торга зависит от ценности и от местонахождения имущества. Именно при окружном суде продаются имущества, оцененные в сумму свыше пятисот руб (по закону о реформе местной юстиции - свыше одной тысячи), или же находящиеся в уезде того города, где существует окружной суд (ст. 1133). Когда продажа производится при съезде, то заведывание ею возлагается на непременного члена или председателя (ст. 1134 и 1134), а если при окружном суде, то на одного из членов суда по назначению председателя (ст. 1157).

V. Для производства публичных продаж недвижимых имуществ назначаются министерством внутренних дел по соглашению с министрами юстиции и финансов на каждое трехлетие четыре срока (ст. 1142).

VI. Договоры по имению, совершенные должником до получения повестки об исполнении, сохраняют свою обязательную силу и для приобретателя имущества с публичного торга при том условии, если они не были скрыты от него, т.е. были внесены в опись имущества приставом (ст. 1104, п.4, 1165, 15 № 12). Покупатель имущества может требовать уничтожения договоров этой категории, во-первых, если они были скрыты от него, и, во-вторых, если, притом, они "лишают его на продолжительное время доходов с имения" (78 № 11).

VII. Договоры, заключенные должником по получении повестки об исполнении, могут быть оспариваемы и подлежат уничтожению, если обесценивают имущество, по иску взыскателя или приобретателя имущества, смотря по тому, кому из них причинен вред (ст. 1100). Были ли они внесены в опись или нет, не имеет значения (83 № 89).

VIII. Торг не всегда приводит к окончательному результату - продаже имущества. Он может, во-первых, быть отложен, во-вторых, признан несостоявшимся, в-третьих, не утвержден и, в-четвертых, признан недействительным.

Отсрочка назначенного публичного торга допускается не иначе, как по взаимному соглашению между должником и взыскателями (ст. 1029, 1194).

IX. В двух случаях закон допускает замену продажи имущества с торга обращением взыскания на доходы, получаемые с этого имущества: 1) по взаимному соглашению взыскателя и должника, которым предоставляется условиться относительно способа определения доходности имущества и порядка управления им (ст. 1208) и 2) по просьбе должника, если описанное имущество - золотой прииск (ст. 1192(1)).