Дайте определение недвижимости

1) Недвижимость представляет собой материальные объекты, обладающие стационарность, неперемещаемостью в пространстве, уникальностью. Или не обладающие этими свойствами, но признанные недвижимостью в силу закона.

 

Перечислите условно-однородные объекты недвижимости.

2) К условно-однородным объектам недвижимости можно отнести земельные участки; участки недр; обособленные водные объекты; все что прочно связано с землей: леса, многолетние насаждения, здания, сооружения; недвижимые объекты по закону, подлежащие государственной регистрации: суда морские, воздушные, космические объекты.

Перечислите неоднородные объекты недвижимости.

3) К неоднородным объектам имущества относят предприятия, как имущественный комплекс, включающий в свой состав все виды имущества, предназначенные для его деятельности: земельные участки, здания сооружения, обордование, инвентарь, сырье, продукцию, долги, права на обозначения индивидуализирующие предприятие.

 

Что понимают под улучшением недвижимости? Приведите примеры.

4) Под улучшением недвижимости понимают любые действия которые повлекли или могут повлечь качественные изменения объекта недвижимости. Например: лесомелиоративные работы, противопожарные полосы, удобрение почвы, осушение болот и т.д.

 

5) Под принадлежностью понимают движимые по природе вещи, прикрепленные к недвижимому имуществу или имеющие с ним единую органическую систему и являющиеся его неотъемлемой частью по закону, договору или технологически. Например лес.

 

6) Недвижимое имущество включает в себя землю, улучшения и различные принадлежности.

 

7) Признаки земельного участка: Плодородие, постоянство местонахождения, пространственная ограниченность, неразрушимость.

 

8) Объекты недвижимости обладают следующими признаками: полезность, материальность, неподвижность, износ, неперемещаемость, долговечность. Главные из них уникальность, долговечность, иммобильность.

 

9) Недвижимость определяется физическими свойствами (неперемещаемость, материальность) Недвижимая собственность включает еще и набор юридических прав на физические объекты недвижимости.

 

10) Право пользования- это обеспеченная законом возможность хозяйственного использования недвижимого имущества или извлечения из него полезных свойств или доходов.

 

11) Право владения- это основанное на законе положение, при котором владения (например, земельный участок) находятся в сфере фактической власти правомочного лица.

 

12) Право распоряжения – это юридическая возможность совершать распорядительные действия по отношению к объекту недвижимости.

 

13) Собственник земельного участка имеет право не на все недра, а только на общеаспространенные полезные ископаемые, находящиеся в границах поверхностного слоя. В состав недвижимого имущества входит не все воздушное пространство над его территорией.

 

14) Государоство имеет право на изъятие у собственника недвижимости в пользу государственных или муницыпальных нужд;вводить налогооблажение для поддержания государственных программи финансирования социальной сферы; право передавать недвижимость во временное ведение; право регулирования имущественных отношений для обеспечения обороноспособности, безопасности,здоровья,моральных устоев и благосостояния общества; право возращать в свою собственность недвижимость в случае смерти владельца; право контроля над созданием и использованием недвижимости; право ограниченного пользования чужим земельным участком в точно определенном размере для специальных целей; право на получение части прибыли, в случае когда собственник сдает его в аренду.

 

15) Типы: Общественная, индивидуальная. Формы: Государственная, муницыпальная, частная. Виды: РФ, Субъектов РФ, РФ и Субъектов; собственность городов, районов, префектур; индивидуальная собственность граждан, юридических лиц, общая долевая собственность.

 

16) Неравномерность поступления текущих платежей; наличие условно-постоянных затрат; индивидуальная цена; дифференциация ставок налогооблажения; исчисление и распределение доходов.

 

17) Природные производственные факторы; стоимость определяется в основном, по стоимости приносимого дохода или ожидаемой стоимости; производство возможно без участия человека; имеет прирост стоимости.

1) Экономическая структура рынка определяется следующими факторами: экономической ситуацией в стране; развитостью законодательства; наличием институтов недвижимости; плотностью населения и развитостью дорожной сети; формами собственности на недвижимость; степенью приватизации предприятий и организаций в стране.

 

2) Рынок недвижимости можно характеризовать как единство правовых и экономических отношений между субъектами рынка по поводу права собственности или других вещных прав на недвижимость, ограничения этих прав, возникновения, прекращения, передачи.

 

3) Преобладание императивных методов регулирования сделок с недвижимостью; низкая эластичность объектов недвижимости; спрос на объекты недвижимости практически не взаимозаменяем; рынок недвижимости имеет локалдьный характер, а величина спроса зависит от местоположения объекта недвижимости; конфиндециальный характер сделок с недвижимостью; Приобретение объекта недвижимости предполагает 4 вида затрат: единовременные, налоги и сборы на сделку, текущие затраты на поддержание объекта, ежегодный налог; доходность от владения предполагает поступления собственнику: прирост рыночной стоимости в течении времени, текущие платеж в виде арендной платы; олигополистический характер рынка; динамичность процесса ценообразования; неравновесное состояние.

 

4) С одной стороны запрещением оборота отдельных объектов недвижимости, с другой стороны законодательным разграничением правомочий собственности на землю, лес и другие объекты недвижимого имущества, что осложняет их хозяйственное использование.

 

5) Рынок недвижимости дифференцируется по следующим признакам: вид объекта недвижимости; функциональное назначение; степень готовности к эксплуатации; виды рынка; географический фактор; тип участников рынка недвижимости; вид операций; отраслевая принадлежность; форма собственности; форма собственности; способ совершения сделок.

 

6) Первичный рынок недвижимости- сделки совершаемые с вновь созданными объектами недвижимости.

Вторичный рынок недвижимости – сделки совершаемые с уже употребляемыми объектами.

 

7) В основе сегментации лежат:

Географический принцип – разбивка на регионы, округа, города, микрорайноы, сельские поселения, с учетом плотности населения и климата.

Психографический принцип – учитывает тип личности, образ жизни, род занятий, социальный слой, традиции.

Поведенческий принцип – учитывает выгоды, которые ищет покупатель, степень готовности покупателя к восприятию свойств недвижимости (осоведомленный, неосведомленный, информированный, заинтересованный, намеривающейся купить), отношение к товару (безразличное, восторженное, отрицательное), статус пользователя (бывший пользователь, регулярный, пользователь-новичок)

Демографический принцип – учитывает вораст, пол количество членов семьи, уровень доходов, род профессиональной деятельности, уровень образования, регилиозные убеждения, национальность.

 

8) Основные участники рынка недвижимости: продавцы, покупатели, посредники, государство.

 

9) Профессиональные участники рынка недвижимости содействуют созданию цивилизованного рынка недвижимости и защищают интересы их членов.

 

10) Риск - это опасность принятия неправильного решения по отношению к объекту недвижимости в связи с недостаточной информативностью о причинах, которые могут привести к незапланированным расходам.

 

11) Инвистиционные риски, связаны с возможным недополучением или полной потерей прибыли в процессе реализации инвестиционного проекта.

Политические риски – изменение социально политического курса страны, может быть вызвана потеря недвижимости собственником.

Экономические риски – можно разделить: на макроэкономические, связанные с ошибками при прогнозировании развития экономики страны, экономической политики государства, инфляции, ошибками прогнозирования спроса и предложения; микроэкономические- связанные с планированием и управлением издержками, прибылью, налогами. Эти группы можно разделить на частные группы:

кредитный риск, связанный с возможностью невозвращения в указанный срок суммы кредита

процентный риск, связан с кредитным риском, возникает в случае превышения кредитного процента над внутренней нормой прибыли.

валютный риск, возникает в случае изменения валютных курсов.

Юридические риски – противоричивость и разночтение законодательства, недостаточный уровень проработки контрактов по выявлению различных обременений, сервитутов.

Технические риски – могут быть вызвана ошибками при выборе конструкций и материалов, нарушением функционирования объекта вследствие ошибок при проектировании.

 

12) Экономические выгоды – периодические поступления в виде платежей за использование имущества или воможное удорожание объекта с течением времени.

 

13) Рынок недвижимости связан с финансовым рынком (рынки капиталов, кредитные рынки), рынком товаров и услуг (рынок жилья и зданий непроизводственного назначения)

 

14) Основные объекты недвижимости – земля и лес.

 

15) Низкая эластичность предложения объектов недвижимости вызвана тем, что для постройки, например жилово дома требуется 2 года, для выращивания леса 60 лет, таким образом предложение не успевает за меняющимся спросом.

 

16) Приобретение объекта недвижимости предполагает 4 вида затрат: Единовременные во время совершения сделки, налог на сделку с недвижимостью, затраты на содержание объекта, ежегодный налог.

 

17) ценообразование на рынке недвижимости динамическое, поскольку цены на отдельные объекты – результат переговоров и оценки.

 

18) Собственник недвижимого имущества получает поступления: прирост рыночной стоимости в течении времени, текущие платежи в виде арендной платы, и возможного дохода от реинвестирования текущих доходов в другие виды предпринимательства.

1) Экономический аспект управления недвижимостью означает управление доходами и расходами, связанными с созданием и эксплуатацие объекта недвижимости. Применительно у лесному сектору экономический аспект заключается в управлении многоцелевым лесопользованием, направленным на получение продуктов и услуг в заданных объемах и определенного качества с наименьшими затратами.

 

2) Экологический аспект управления недвижимостью предусматривает сохранение благоприятной экологической обстановки при эксплуатации объекта недвижимости.

 

3) Правовой аспект управления недвижимостью предполагает соблюдение требований законодательства.

 

4) Технический аспект управления недвижимостью состоит в поддержании объекта в надлежащем состояии, исходя из его функционального назначения.

 

5) К основным методам государственного регулирования на рынке недвижимости можно отнести административные методы, предполагающие создание законов, постановлений, инструкций, положений и экономические методы, осуществляемые с помощью налоговой политики

 

6) Управление недвижимостью подчиняется следующим принципам: принцип нучности управления, системный подход к управленю, принцип материального и морального стимулирования, принцип экономичности и эффективности, принцип ответственности и контроля.

 

7) Под управлением недвижимостью понимают особый вид непроизводственной деятельности по выполнению комплекса работ и мероприятий с целью эффективного использования имеющейся недвижимости в интересах собственника.

 

8) Результатом управления недвижимостью является услуга, оказываемая собственнику недвижимого имущества.

 

9) Цель государственного контроля – дать оценку результатам решений по управлению государственным лесным фондом. Задачей государственного контроля является обеспечение соблюдения всеми гражданами и юридическими лицами установленного порядка пользования недвижимым имуществом – лесным фондом, его охраны и защиты.

 

10) При управлении недвижимостью применяются нормы права гражданского, административного, земельно, лесного, финансового, хозяйственного.

1) Под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, напрвленная на установление в отношении объекта недвижимости рыночной или иной стоимости.

 

2) Рыночная стоимость объекта недвижимости – это наиболее вероятная цена, по которой данный объект недвижимости может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

 

3) Основные компоненты при оценке леса: Правовые и социально-экономические условия, Цели оценки, Объекты оценки, Методы оценки, Субъекты оценки.

 

4) Оценщик имеет право: применять самостоятельно методы проведения оценки недвижимости; требовать от заказчика доступ к информации касающейся объекта недвижимости; получать разяснения и дополнительные сведения при осуществлении оценки; запрашивать в письменной или устной форме информацию необходимую для оценки; привлекать на договорной основе иных оценщиков либо других специалистов; отказаться от проведения оценки, если заказчик нарушил условия договора

Оценщик обязан: соблюдать требования законодательства об оценочной деятельности; сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки; обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц; предоставлять заказчику информаци о требованиях законодательства РФ об оценочной деятельности, об уставе и о кодексе этики соответствующей саморегулируемой организации, на членство которой ссылается оценщик в своем отчете; предоставлять по требованию заказчика документ об образовании в области оценочной деятельности; не разглашать конфиндециальную информацию; хранить копии составленных отчетов в течение трех лет.

 

5) Органы, уполномоченные правительством РФ или субъектами РФ в рамках своей компетенции.

 

6) Обобщающим принципом оценки недвижимости является принцип наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости, а по отношению к лесу – устойчивого управления лесами.

 

7) Принципы оценки недвижимости, основанные на представлении пользователя: принцип полезности, принцип замещения, принцип ожидания

 

8) Принципы оценки недвижимости, связанные с рыночной средой: принцип зависимости, принцип соответствия, принцип спроса и предложения, принцип конкуренции, принцип изменения.

 

9) Сущность принципа заключается в оптимальной комбинации правомочий собственности между различными субъектами для достижения максимальной ценности объекта недвижимости и поступления доходов от его использования.

 

10) Факторы, влияющие на на стоимость недвижимости можно разделить на 4 группы:

-1-ая группа интернациональные факторы – при оценки недвижимости во внимание принимаются различные аспекты экономики на международном уровне

2-ая группа – национальные факторы, ее можно разделить на 4 подгруппы: экономические- уровень развития экономики, состояние спроса и предложения, состояние смежных ранков, налоги на недвижимость и т.д. социальные – уровень образования населения, плотность населения, уровень социального развития страны,

административно-правовые – законодательство в области недвижимости, процедура получения права на застройку или реконструкцию

физические факторы – природные факторы (сесмологическая обстановка, климат), факторы созданные человеком – дороги, здания сооружения, формы участков.

3-я группа – региональные факторы в масштабе города или района, к ним относится местоположение объекта, условия продажи объекта, история объекта недвижимости.

4-ая группа – локальные факторы – физические характеристики – функциональная пригодность, состояние недвижимости; финансово-эксплуатационные факторы – доходы от эксплуатации, стоимость реконструкции, строительства, расходы на эксплуатацию.

 

11) Выделяют 3 метода оценки: доходный (рентный), затратный и сравнительный (аналоговый).

 

12) Определение стоимости восстановления либо замещения объекта – на этом этапе расчитывается стоимость постройки аналогичного объекта недвижимости, по ценам на момент оценки. выделяют 3 метода оценки: Метод сравнительной еденица – наименее точный метод, его суть заключается в определении стоимости 1м2 или 1м3 аналогичного объекта недвижимости; поэлементный метод – более трудоемкий метод, суть его заключается в разбиении расходов по созданию объекта недвижимости на компаненты (фундамент, стены); сметный метод – самый точный метод, заключается в детальном расчете всех прямых и накладных расходов и нормы прибыли подрядных организаций.

Оценка износа объекта недвижимости – выделяют три метода оценки: метод разделения на виды износа – предполагает расчет физического, функционального и внешнего износа; метод срока жизни – происходит при визуальном осмотре здания; рыночный метод определения величины износа основывается на сопоставлении продаж аналогичных объектов, для которых уже был рассчитан процент износа.

 

13) Сбор информации по совершившимся сделкам купли-продажи аналогичных объектов за последнее время; анализ полученной информации, проверка ее достоверности; сопоставление цен проданных объектов с оцениваемым объектом, с учетом факторов. корректировка цен продаж сопостовимых объектов, с учетом выевленных различий; согласование корректировок цен по каждому сопостовимому объекту и определение стоимости объекта.

 

14) Сущность доходного метода заключается в определении стоимости недвижимости через финансовые поступления, которые он может приносить в будущем, плюс доход от продажи этой недвижимости.

 

15) Доходный метод применяется на развитом рынке земельных и лесных участков, на рынке доходной недвижимости.

 

16) Сущность метода валовой рены заключается в определении отношения цены объекта недвижимости к возможным доходам которые он принисет за определенный период, например, год.

 

17) Метод анализа дисконтированных денежных доходов применяется в случае произвольно меняющихся, неравномерно поступающих денежных доходов от использования недвижимого имущества. Примером может служить участок леса, доходы от которого имеют неравномерное распределение вол времени и зависят от степени риска. Можно выделить доходы от различных видов рубок, доходность от второстепенных лесных ресурсов, доходность от использования лесного участка в культурно-оздоровительных целях…

18) Метод раночной выборки- необходимо подбирать, по возможности, аналогичные объекты недвижимости со схожими показателями экономической деятельности. На практике этого сделать практически невозможно по многим причинам: отсутствие достоверной экономической информации по хлзяйствующим субъектам, невозможность найти схожие объекты недвижимости.

Метод комулятивного определения – за основу берут обычный принятый в стране процент или безрисковую ставку и корректируют ее в сторону увеличения или уменьшения в зависимости от различных факторов.

Ипотечно-инвестиционный метод – обеспечение равной доходности для обеих частей инвестиций, с учетом возможного риска.

 

19) Метод прямой капитализации денежных потоков применяется при оценки недвижимости, когда она приносит в течении длительного времени относительно стабильные доходы. Смысл метода заключается в нахождении текущей стоимости объекта недвижимости, исходя из получаемого дохода от этой недвижимости за еденицу времени с учетом ставки капитализации.

 

20) Отчет не должен допускать неоднозначного толкования; указана дата проведения оценки; используемые стандарты оценки; цели и задачи проведения оценки; иные сведения необходимые для полного и недвусмысленного толкования.

 

21) Дата составления и порядковый номер; основания для проведения оценщиком оценки объекта недвижимости; юридический адрес оценщика и сведения о лицензии; точное описание объекта оценки, а в случае оценки объекта принадлежащего юр. лицу- реквизиты лица; стандарты оценки, обоснования их использования, перечень использованных данных с указанием источников их получения; последовательность проведения оценки недвижимости и ее итоговая величина; дата определения стоимости объекта недвижимости; перечень докуентов, используемых оценщиком и устанавливающих количественных и качественные характеристики объекта недвижимости.