Элементы объекта недвижимого имущества и их взаимодействие

Первым и основным элементом любого объекта недвижимого имущества является земельный участок.

В соответствии со ст. 11 Земельного кодекса РФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. В случаях и в порядке, которые установлены Федеральным законом от 19 июля 2011 г. N 246-ФЗ "Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", могут создаваться искусственные земельные участки.

В Российской Федерации в соответствии со ст.19 Закона РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах» собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков имеют право, по своему усмотрению, в их границах осуществлять без применения взрывных работ добычу общераспространенных полезных ископаемых, не числящихся на государственном балансе, и строительство подземных сооружений для своих нужд на глубину до пяти метров, а также устройство и эксплуатацию бытовых колодцев и скважин на первый водоносный горизонт, не являющийся источником централизованного водоснабжения, в порядке, устанавливаемом соответствующими органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок регулируются гражданским законодательством, а отношение по использованию и охране земель регулирует Земельный кодекс РФ.

Правовые ограничения, накладываемые на использование земельных участков, определяют возможности по созданию на них зданий и сооружений. В качестве понятий, отражающих правовые ограничения, прежде всего следует называть такие, как «целевое назначение» и «разрешенное использование».

Понятие «целевое назначение» зафиксировано в Земельном кодексе Российской Федерации (ЗК РФ), принятом в 2001 г. В соответствии с ЗК РФ все земли Российской Федерации разделены на семь категорий по целевому назначению:

1. земли сельскохозяйственного назначения;

2. земли населенных пунктов;

3. земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4. земли особо охраняемых территорий и объектов;

5. земли лесного фонда;

6. земли водного фонда;

7. земли запаса.

При этом в ЗК РФ подчеркивается, что земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Еще одним понятием, определяющим возможности использования земель, является понятие «территориальные зоны».

Территориальные зоны - зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Правила землепользования и застройки - документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Согласно ст. 35 Градостроительного кодекса РФ в результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.

При этом в ст. 37 кодекса указывается, что применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые определяются градостроительным регламентом той или иной зоны.

Вторая составляющая объекта недвижимого имущества - улучшения (усовершенствования) земли под влиянием воздействия человека.

Улучшения земли — любые произведенные человеком изменения земли, в качестве которых могут выступать как усовершенствования самой земли в результате произведенных на ней работ (мелиорация, дренаж, комплексная инженерная подготовка к застройке), так и построенные на земле здания и сооружения.

В результате внесения улучшений объект недвижимого имущества — земельный участок, являющийся до приложения усилий человека результатом действия сил природы, становится земельным участком с улучшениями (условно его можно обозначить как развитый объект недвижимости).

Третья составляющая объекта недвижимого имущества — принадлежности (fixtures), составляющие одно целое с объектом (приписанные к объекту).

Принадлежности — это движимые по природе вещи, прикрепленные к недвижимому имуществу (земельному участку, зданию) и являющиеся его неотъемлемой (технологически или по закону, договору, описанию) частью.

Наличие или отсутствие принадлежностей может при определенных условиях оказать важное влияние на ценность объекта недвижимого имущества. Описание объекта недвижимости должно содержать указание на его принадлежности.