Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю

(Відомості Верховної Ради (ВВР), 2003, N 52, ст.377) (Із змінами, внесеними згідно із Законами N 3201-IV від 15.12.2005, ВВР, 2006, N 13, ст.110 N 692-VI від 18.12.2008, ВВР, 2009, N 17, ст.236) (У тексті Закону слово "угода" в усіх відмінках і числах замінено словом "договір" у відповідному відмінку і числі згідно із Законом N 3201-IV від 15.12.2005) (У тексті Закону слова "інформація про випуск сертифікатів ФОН" та "інформація про умови випуску сертифікатів ФОН" у всіх відмінках замінено словами "проспект емісії сертифікатів ФОН" у відповідному відмінку згідно із Законом N 692-VI від 18.12.2008)

Розділ I

ЗАГАЛЬНІ ПОЛОЖЕННЯ

Стаття 1. Відносини, які регулюються цим Законом

Цей Закон встановлює загальні принципи, правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування будівництва житла та особливості управління цими коштами, а також правові засади та особливості випуску, розміщення та обліку сертифікатів фондів операцій з нерухомістю. (Стаття 1 із змінами, внесеними згідно із Законом N 3201-IV від 15.12.2005; в редакції Закону N 692-VIвід 18.12.2008)

 

Стаття 2. Визначення термінів

Для цілей цього Закону терміни вживаються в такому значенні:

вимірна одиниця об'єкта інвестування - встановлена правилами фонду фінансування будівництва одиниця виміру об'єкта інвестування, яка визначається в метричних одиницях або в частках (відсотках) цього об'єкта інвестування як єдиного цілого;

управитель - фінансова установа, яка від свого імені діє в інтересах установників управління майном і здійснює управління залученими коштами згідно із законодавством, Правилами фонду та отримала в установленому порядку дозвіл/ліцензію;

(Абзац третій статті 2 в редакції Закону N 3201-IV від 15.12.2005)

договір управління майном - договір, за яким установник управління передає управителю у довірчу власність майно з метою досягнення визначених ним цілей та встановлює обмеження щодо окремих дій управителя з управління цим майном. За цим Законом договором управління майном для фонду фінансування будівництва (далі - ФФБ) є договір про участь у ФФБ, а для фонду операцій з нерухомістю (далі - ФОН) та системи ФОН-ФФБ - договір про придбання сертифікатів ФОН;

(Абзац четвертий статті 2 в редакції Законів N 3201-IV від 15.12.2005, N 692-VI від 18.12.2008)

закріплення об'єкта інвестування за довірителем - встановлення правовідносин між довірителем та управителем на підставі договору про участь у ФФБ, за яких у довірителя виникає право вимоги на цей об'єкт інвестування в майбутньому;

об'єкт будівництва - будівля, споруда або комплекс споруд, будівництво яких організує забудовник та фінансування будівництва яких здійснює управитель за рахунок отриманих в управління коштів;

(Абзац шостий статті 2 в редакції Закону N 3201-IVвід 15.12.2005)

об'єкт інвестування - квартира або приміщення соціально-побутового призначення (вбудовані в житлові будинки або окремо розташовані нежитлові приміщення, гаражний бокс, машиномісце тощо) в об'єкті будівництва, яке після завершення будівництва стає окремим майном;

Правила фонду (Правила ФФБ, Правила ФОН) - система норм, затверджена та оприлюднена управителем цього фонду, якої мають дотримуватися всі суб'єкти системи фінансово-кредитних механізмів будівництва житла для досягнення мети управління майном, визначеної установником управління, що повинні відповідати вимогам цього Закону;

(Абзац восьмий статті 2 в редакції Закону N 692-VI від 18.12.2008)

позичальник - довіритель ФФБ, який отримав у банку кредит для участі в ФФБ;

поточна ціна вимірної одиниці об'єкта інвестування - встановлена на момент розрахунків ціна права вимоги на одну вимірну одиницю цього об'єкта інвестування;

сертифікат ФОН - цінний папір, що засвідчує право його власника на отримання доходу від інвестування в операції з нерухомістю;

договір управителя із забудовником (далі - договір) - договір, який регулює взаємовідносини управителя із забудовником щодо організації спорудження об'єктів будівництва з використанням отриманих в управління управителем коштів та подальшої передачі забудовником об'єктів інвестування установникам управління майном та укладається у випадках, передбачених цим Законом;

(Абзац дванадцятий статті 2 із змінами, внесеними згідно із Законом N 3201-IV від 15.12.2005; в редакції Закону N 692-VI від 18.12.2008)

установник управління майном (далі - установник) - особа, яка передає майно управителю в довірчу власність на підставі договору управління майном. У цьому Законі для ФФБ - це довіритель, при емісії сертифікатів ФОН - це власник сертифікатів ФОН;

фінансування будівництва - використання управителем отриманих в управління коштів на проведення проектно-вишукувальних робіт та спорудження об'єктів будівництва за умовами договору;

(Абзац чотирнадцятий статті 2 в редакції Закону N 692-VI від 18.12.2008)

фонд операцій з нерухомістю - кошти, отримані управителем ФОН в управління, а також нерухомість і інше майно, майнові права та доходи, набуті від управління цими коштами, в тому числі майнові права та права вимоги, набуті за договорами про участь у фонді фінансування будівництва;

(Абзац п'ятнадцятий статті 2 в редакції Закону N 692-VI від 18.12.2008)

фонд фінансування будівництва - кошти, передані управителю ФФБ в управління, які використані чи будуть використані управителем у майбутньому на умовах Правил фонду та договорів про участь у ФФБ;

відкріплення об'єкта інвестування від довірителя - припинення правовідносин, встановлених між управителем ФФБ та довірителем стосовно закріпленого за довірителем об'єкта інвестування, в результаті чого довіритель втрачає право вимоги на цей об'єкт інвестування з поверненням йому внесених коштів у порядку, встановленому цим Законом;

(Статтю 2 доповнено абзацом згідно із Законом N 692-VIвід 18.12.2008)

проектна декларація - документ, який має містити:

(Статтю 2 доповнено абзацом згідно із Законом N 692-VIвід 18.12.2008)

інформацію про забудовника: найменування, місцезнаходження та фактична адреса, реквізити ліцензії, інформація про керівників, досвід роботи, відомості про представників забудовника (у тому числі телефон), до яких, у разі необхідності, можуть звернутися довірителі ФФБ;

(Статтю 2 доповнено абзацом згідно із Законом N 692-VIвід 18.12.2008)

інформацію про підрядну організацію: найменування, місцезнаходження та фактична адреса, дані та реквізити ліцензій, необхідних для виконання всіх робіт, пов'язаних з будівництвом, інформація про керівників, досвід роботи;

(Статтю 2 доповнено абзацом згідно із Законом N 692-VIвід 18.12.2008)

інформацію про управителя ФФБ: найменування, місцезнаходження та фактична адреса, дані та реквізити ліцензії, необхідної для управління коштами та іншим майном, інформація про керівників, досвід роботи;

(Статтю 2 доповнено абзацом згідно із Законом N 692-VIвід 18.12.2008)

інформацію про об'єкт будівництва та об'єкти інвестування: стислий опис об'єкта будівництва (кількість під'їздів, кількість поверхів, для житлового будинку - наявність вбудовано-прибудованих нежитлових приміщень, наявність паркінгу тощо); стисла технічна характеристика об'єкта будівництва та об'єктів інвестування, стислий перелік обладнання, що буде встановлено на об'єктах інвестування; строки початку та закінчення будівництва;

(Статтю 2 доповнено абзацом згідно із Законом N 692-VIвід 18.12.2008)

проектна декларація підлягає обов'язковій реєстрації в органах державного архітектурно-будівельного контролю та опублікуванню у засобах масової інформації;

(Статтю 2 доповнено абзацом згідно із Законом N 692-VIвід 18.12.2008)

облік прав вимоги довірителів ФФБ - облік вимірних одиниць об'єктів інвестування, права вимоги на які (вимірні одиниці) належать довірителям;

(Статтю 2 доповнено абзацом згідно із Законом N 692-VIвід 18.12.2008)

система обліку прав вимоги довірителів ФФБ - складений управителем на відповідну дату перелік довірителів та належних їм прав вимоги на закріплені за ними вимірні одиниці об'єктів інвестування;

(Статтю 2 доповнено абзацом згідно із Законом N 692-VIвід 18.12.2008)

перелік об'єктів інвестування - документ за конкретним об'єктом будівництва, підписаний забудовником та управителем ФФБ, що підтверджує право управителя на здійснення операцій з вимірними одиницями об'єктів інвестування, що містяться в цьому документі;

(Статтю 2 доповнено абзацом згідно із Законом N 692-VIвід 18.12.2008)

система ФОН-ФФБ - врегульовані цим Законом та договорами дії довірителів та управителя системи ФОН-ФФБ при організації будівництва. Довірителями системи ФОН-ФФБ є власники сертифікатів ФОН (установники управління ФОН), від імені яких виступає управитель системи ФОН-ФФБ. Правовідносини ФОН-ФФБ виникають за умови, що ФОН та ФФБ мають одного управителя, і кошти ФОН мають спрямовуватися до ФФБ. На інших довірителів ФФБ правовідносини системи ФОН-ФФБ не поширюються;

(Статтю 2 доповнено абзацом згідно із Законом N 692-VIвід 18.12.2008)

спільний інвестор ФОН - цілісна спільність довірителів ФОН, від імені яких виступає управитель ФОН. Довірителі, які складають спільного інвестора ФОН, не мають права власності на наперед визначені частки активів ФОН і не можуть самостійно розпоряджатися цими активами;

(Статтю 2 доповнено абзацом згідно із Законом N 692-VIвід 18.12.2008)

винагорода управителя ФФБ - грошові кошти, які відповідно до цього Закону установники управління (довірителі ФФБ) сплачують управителю для відшкодування необхідних витрат, зроблених управителем у зв'язку з управлінням майном (коштами), переданим йому в управління за договорами про управління майном (договорами про участь у ФФБ), а також для забезпечення його діяльності з управління майном. Довірителі ФФБ сплачують управителю таку винагороду у строки, розмірі та в порядку, визначені договором про участь у ФФБ. Управитель може отримувати винагороду або утримувати її самостійно в інших випадках, передбачених цим Законом;

(Статтю 2 доповнено абзацом згідно із Законом N 692-VIвід 18.12.2008)

винагорода управителя ФОН - грошові кошти, які відповідно до цього Закону управитель самостійно утримує за рахунок ФОН за здійснення управління фондом операцій з нерухомістю: проведення операцій з нерухомістю та здійснення інших дій з управління ФОН з метою отримання доходу в інтересах власників сертифікатів ФОН та для забезпечення його діяльності з управління майном. Управитель самостійно утримує таку винагороду у строки, розмірі та в порядку, визначені Правилами ФОН.

(Статтю 2 доповнено абзацом згідно із Законом N 692-VIвід 18.12.2008)

 

Стаття 3. Система фінансово-кредитних механізмів і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю

Системою фінансово-кредитних механізмів при будівництві житла та операціях з нерухомістю (далі - система фінансово-кредитних механізмів) за цим Законом є врегульовані цим Законом та договорами дії суб'єктів системи при організації будівництва житла, фінансуванні цього будівництва та здійсненні операцій з нерухомістю.

Суб'єктами такої системи є довірителі, управителі, забудовники, страхові компанії, емітенти сертифікатів ФОН та власники сертифікатів ФОН.

Суб'єкти системи фінансово-кредитних механізмів не мають права втручатися в дії управителя щодо здійснення управління майном, окрім довірителів у разі виявлення ними фактів нецільового управління майном, переданим управителю за договором управління майном, шляхом подання йому відповідного письмового звернення.

(Частина третя статті 3 в редакції Закону N 692-VI від 18.12.2008)

Відносини між суб'єктами системи фінансово-кредитних механізмів припиняються після виконання усіх зобов'язань перед установниками управління майном.

 

Стаття 4. Вимоги до окремих суб'єктів системи фінансово-кредитних механізмів

Управителем може бути фінансова установа, статутний капітал якої становить не менше одного мільйона євро, який повинен бути повністю сплачений виключно грошовими коштами до початку залучення коштів від установників управління майном.

(Частина перша статті 4 із змінами, внесеними згідно із Законом N 3201-IV від 15.12.2005; в редакції Закону N 692-VI від 18.12.2008)

Забудовником може бути особа, яка згідно із законодавством має право на виконання функцій замовника будівництва для спорудження об'єктів будівництва та уклала договір з управителем.

(Частина друга статті 4 в редакції Закону N 3201-IVвід 15.12.2005)

 

Стаття 5. Фонди в управлінні, мета їх створення

Фінансові установи створюють фонди за власною ініціативою в порядку, визначеному цим Законом.

Залежно від мети створення фонд може бути:

фондом фінансування будівництва;

фондом операцій з нерухомістю.

Метою створення ФФБ є отримання довірителями ФФБ у власність житла.

Метою створення ФОН є отримання доходу власниками сертифікатів цього ФОН, в тому числі шляхом участі спільного інвестора ФОН у фонді фінансування будівництва.

(Частина четверта статті 5 в редакції Закону N 692-VIвід 18.12.2008)

 

Стаття 6. Об'єкти управління майном. Довірча власність

Об'єктами управління майном у системі фінансово-кредитних механізмів є ФФБ та ФОН.

Об'єкт управління майном знаходиться в довірчій власності управителя.

Управитель є довірчим власником отриманого ним в управління майна.

Управитель здійснює управління майном відповідно до Правил фонду та договору управління майном.

Майно, набуте управителем у результаті управління, включається до складу отриманого в управління майна.

Кошти учасників фондів, отримані управителем в управління, відокремлюються від іншого майна управителя, а також від коштів інших фондів.

(Статтю 6 доповнено частиною шостою згідно із Законом N 692-VI від 18.12.2008)

 

Стаття 7. Управитель фонду

Управитель фонду на праві довірчої власності здійснює управління фондом та для досягнення мети управління майном, визначеної установниками цього фонду, перераховує частину отриманих коштів у напрямах, зазначених у Правилах. Для ФФБ - це фінансування будівництва, для ФОН - це здійснення операцій з нерухомістю. Решта коштів залишається в управлінні управителя відповідно до Правил фонду. Вільні кошти на поточних рахунках фонду, які тимчасово не передані на фінансування будівництва, банк-управитель має право використовувати при здійсненні банківських операцій. При цьому банк-управитель несе відповідальність за їх збереження власними коштами.

(Частина перша статті 7 в редакції Закону N 692-VI від 18.12.2008)

Управитель при реалізації права довірчої власності:

має право одночасно здійснювати управління кількома різними фондами;

не може відповідати за своїми боргами активами фонду;

несе відповідальність за дотримання вимог цього Закону та Правил фонду;

несе відповідальність за забезпечення інтересів установника управління, повноту і своєчасність виконання своїх зобов'язань перед ним.

(Частину другу статті 7 доповнено абзацом п'ятим згідно із Законом N 692-VI від 18.12.2008)

 

Стаття 8. Обмеження права довірчої власності управителя

Правила фонду мають передбачати обмеження права довірчої власності управителя, встановлені установником управління майном у договорі управління майном:

управитель не може доручити здійснення управління майном іншим особам та зобов'язаний здійснювати управління майном особисто;

управитель не може використовувати отримане в управління майно не за цільовим призначенням, визначеним у договорі управління майном;

управитель не може на свій розсуд припиняти управління майном або в односторонньому порядку розривати договір управління майном, крім випадків невиконання установниками управління майна своїх зобов'язань, передбачених договором про участь у ФФБ;

(Частину першу статті 8 доповнено абзацом п'ятим згідно із Законом N 692-VI від 18.12.2008)

управитель не може вимагати від установника управління майна виконання всіх своїх зобов'язань у разі, якщо управитель не виконує свої зобов'язання за договором управління майном;

(Частину першу статті 8 доповнено абзацом п'ятим згідно із Законом N 692-VI від 18.12.2008)

управитель не може встановлювати обов'язкові для установника управління майна умови, з якими останній не мав можливості ознайомитися перед укладенням договору управління майном, за винятком норм, встановлених законодавством;

(Частину першу статті 8 доповнено абзацом п'ятим згідно із Законом N 692-VI від 18.12.2008)

інші обмеження, встановлені законом або договором управління майном.

 

Стаття 9. Укладання договору між управителем та забудовником

Управитель укладає із забудовником договір, за яким забудовник зобов'язується збудувати один або декілька об'єктів будівництва, ввести їх в експлуатацію в установленому законодавством порядку та передати об'єкти інвестування установникам цього фонду у строки та на умовах, визначених цим Законом, Правилами фонду та договором управління майном, а управитель зобов'язується здійснювати фінансування будівництва цих об'єктів будівництва на умовах договору.

Договір між забудовником та управителем ФФБ має обов'язково містити зобов'язання забудовника після закінчення будівництва передати об'єкти інвестування у власність довірителям ФФБ на умовах цього Закону та Правил ФФБ.

Технічні характеристики збудованого об'єкта будівництва та об'єктів інвестування мають відповідати проектній декларації.

Договір між забудовником та управителем ФОН може містити застереження про те, що фінансування спорудження цього об'єкта будівництва може здійснюватися з використанням коштів інших фондів, управителем яких може бути сам управитель ФОН або інші фінансові установи.

За одним об'єктом будівництва забудовник не має права укладати договори з різними управителями ФФБ.

За кожним об'єктом будівництва забудовник або його підрядник у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України, зобов'язаний укласти із страховиком, який визначається управителем та є членом Будівельного страхового пулу, договір обов'язкового страхування будівельно-монтажних робіт на весь час спорудження об'єкта будівництва - на користь управителя як довірчого власника, та на гарантійний термін від ризиків його пошкодження або знищення внаслідок техногенних аварій та природних явищ - на користь особи, якій відповідно до статті 19 цього Закону буде переданий об'єкт будівництва після введення його в експлуатацію - об'єднанню співвласників або власнику, або експлуатуючій організації.

Управитель визначає банк, в якому має бути відкритий поточний рахунок забудовника та поточні рахунки його підрядників, субпідрядників та інших суб'єктів підприємницької діяльності, які беруть участь у спорудженні об'єкта будівництва. Ця умова має бути внесена забудовником у договори підряду та інші договори, пов'язані із спорудженням об'єкта будівництва.

Відповідно до договору між забудовником та управителем ФФБ за кожним об'єктом будівництва забудовник передає управителю перелік об'єктів інвестування в об'єкті будівництва, який є попереднім обсягом замовлення на будівництво, та майнові права на ці об'єкти інвестування для подальшої передачі установникам фонду на умовах Правил цього фонду. Забудовник не має права відчужувати або обтяжувати будь-яким способом об'єкти інвестування, майнові права на які передані управителю фонду, без письмової згоди управителя фонду, а після переходу прав на об'єкти інвестування від управителя фонду до установників фонду - без письмової згоди установників фонду.

Забудовник зобов'язаний виконати свої зобов'язання за договором щодо організації спорудження об'єктів будівництва та своєчасного введення їх в експлуатацію незалежно від обсягу замовлення на будівництво, підтвердженого управителем.

Протягом періоду будівництва управитель ФФБ відповідно до умов договору підтверджує забудовнику обсяг замовлення на будівництво шляхом надання даних про об'єкти інвестування, майнові права на які передані установникам ФФБ на умовах Правил цього фонду та договорів про участь у ФФБ.

(Стаття 9 із змінами, внесеними згідно із Законом N 3201-IV від 15.12.2005; в редакції Закону N 692-VIвід 18.12.2008)

 

Стаття 10. Особливості забезпечення виконання зобов'язань забудовника за договором перед управителем фонду

Виконання зобов'язань забудовника за договором, укладеним між ним та управителем фонду, забезпечується встановленням іпотеки. Предметом іпотеки за іпотечним договором можуть бути майнові права на нерухомість, яка є об'єктом будівництва, або, за згодою управителя, об'єкт незавершеного будівництва, або інше нерухоме майно, яке належить забудовникові на праві власності. Іпотечний договір має бути укладений у письмовій формі та нотаріально посвідчений відповідно до закону.

(Частина перша статті 10 в редакції Законів N 3201-IVвід 15.12.2005, N 692-VI від 18.12.2008)

В договорі має бути передбачене зобов'язання забудовника уступити управителю майнові права на нерухомість, яка є об'єктом будівництва, у разі виникнення обумовленого цим договором ризику невиконання забудовником своїх зобов'язань перед управителем.

(Частина друга статті 10 із змінами, внесеними згідно із Законом N 3201-IV від 15.12.2005)

За кожним об'єктом будівництва забудовник та управитель укладають:

(Абзац перший частини третьої статті 10 із змінами, внесеними згідно із Законом N 3201-IV від 15.12.2005)

договір уступки майнових прав на нерухомість, яка є об'єктом будівництва, з відкладальними умовами;

договір доручення з відкладальними умовами, за яким управителю у разі порушення забудовником умов договору доручається виконувати функції забудовника, у тому числі шляхом передоручення цих функцій іншим особам. При цьому забудовник на час дії договору має право надавати безвідкличну довіреність управителю на право делегування третім особам функцій забудовника у разі порушення останнім умов договору з управителем.

У разі виявлення управителем визначеного договором ризику порушення забудовником умов договору договір уступки заставленого майнового права набирає чинності і забудовник повинен передати управителю фонду майно та майнові права на нерухомість, яка є об'єктом будівництва.

У разі невиконання забудовником умов договору управитель має право звернути стягнення на предмет іпотеки відповідно до законодавства.

 

Стаття 10-1. Страхування ризиків, що виникають у процесі функціонування ФФБ. Страхові ризики

Майнові ризики за договором про участь у фонді фінансування будівництва підлягають обов'язковому страхуванню відповідно до Закону України "Про страхування".

Майновими ризиками, пов'язаними з договором про участь у фонді фінансування будівництва, є:

несвоєчасне введення в експлуатацію об'єкта будівництва та/або об'єкта інвестування;

невідповідність технічних характеристик об'єкта будівництва та/або об'єкта інвестування, а також обладнання, яке встановлюється на об'єкті інвестування для подальшої передачі у власність довірителя, умовам договору або проектної декларації, вимогам державних стандартів, норм і правил;

невиконання, неналежне або несвоєчасне виконання робіт на об'єкті будівництва та/або об'єкті інвестування, передбачених договором про участь у фонді фінансування будівництва;

відсутність технічної документації (паспортів, сертифікатів, гарантійних документів) на обладнання, яке встановлюється на об'єкті інвестування для подальшої передачі у власність довірителя;

ненадання управителем довірителю інформації, передбаченої Правилами фонду чи договором про участь у фонді фінансування будівництва, що призвело до завдання шкоди довірителю або спричинило виникнення додаткових зобов'язань довірителя перед управителем.

Відповідачами за договорами обов'язкового страхування виступають управитель і забудовник, відповідно.

Обов'язкове страхування майнових ризиків, визначених частиною другою цієї статті, здійснюється довірителем у порядку, передбаченому Кабінетом Міністрів України.

Довірителі мають право за свій рахунок застрахувати у добровільному порядку й інші майнові чи немайнові ризики, пов'язані з договором про участь у фонді фінансування будівництва.

(Закон доповнено статтею 10-1 згідно із Законом N 692-VI від 18.12.2008 - зміна набирає чинності через шість місяців з дня опублікування Закону N 692-VI від 18.12.2008, але не раніше затвердження Кабінетом Міністрів України порядку обов'язкового страхування майнових ризиків, пов'язаних з договором про участь у фонді фінансування будівництва)

Розділ II