Тема 1. Особливості формування та тенденції становлення ринку нерухомості.
Лекція 2. Тенденції становлення ринку нерухомості
План
Особливості розвитку вітчизняного ринку нерухомості.
Ринкові перетворення в житловому секторі.
Вплив програм економічного і соціального розвитку на ринок нерухомості.
Особливості розвитку вітчизняного ринку нерухомості
Ринок нерухомості України поділяють на:
• ринок землі та інші природні ресурси;
• ринок комерційної нерухомості (будівель і споруд невиробничого призначення);
• ринок промислової нерухомості (виробничих будівель і споруд);
• ринок житла.
Основними елементами повноцінного функціонування земельного ринку є:
• наявність землі як об’єкта купівлі-продажу;
• соціально-економічна мотивація виходу на земельний ринок продавців земельних ділянок;
• наявність платоспроможних покупців земельних ділянок;
• створення необхідної інфраструктури земельного ринку;
• встановлення параметрів рівноважного ціноутворення на різні категорії земель, їх диференціація;
• організаційно - правовий механізм оформлення угод і цивільного функціонування земельного ринку;
• державне регулювання земельного ринку на національному, регіональному та місцевому рівнях.
Як показує досвід країн з розвинутою ринковою економікою, раціональним варіантом комплексного вирішення завдання розширений земельного ринку буде створення регіональних бірж нерухомості.
Проведення операцій з нерухомістю через спеціалізовані біржі, крім покращення інформаційного обслуговування споживачів, забезпечить більш безпечні умови для грошових розрахунків покупців з продавцями, спростить
процедуру оформлення угод, дозволить сформувати реальні бази даних про стан і тенденції розвитку регіонального земельного ринку.
Земельний кодекс створив правове поле для функціонування біржового ринку земельних ресурсів. Зокрема, статтею 135 Кодексу передбачено створення земельних аукціонів, завданням яких є посередництво у торгівлі земельними ділянками державної та комунальної власності між державою та суб’єктами підприємницької діяльності. Водночас, операції, пов’язані з купівлею – продажем земель, які перебувають у приватній власності, фактично, опинилися поза межами організованого земельного ринку, а отже – і державного регулювання. Це, звичайно, мало сприяє захисту прав селян-продавців землі та збільшенню обсягів операцій із земельними ресурсами сільськогосподарського призначення. З огляду на це, виникає необхідність у законодавчому розширенні переліку об’єктів, що можуть бути предметом торгів на земельних аукціонах.
Побоювання щодо можливого массового скуповування земельних ділянок із метою дальшого спекулятивного перепродажу не мають достатніх підстав, оскільки земля – не ліквідний товар. Встановлення в Україні режиму купівлі- пролажу земельних ділянок і земельних паїв на відкритих аукціонах сприятиме формуванню прозорого ринку землі. Щодо іншого аспекту ринку нерухомості, то відзначимо, що ринок нежитлової нерухомості, на відміну від житлової, набагато менший і знаходиться на стадії активного становлення та почав формуватися у зв’язку з приватизацією підприємств державної власності.
Критеріями виділення етапів формування цього ринку виступають міра розвитку умов для його функціонування і реальність ринкових процесів в цілому. Перший етап формування ринку комерційної нерухомості в Україні (1992- 1995 рр.) характеризується створенням реальних умов для становлення первинного ринку нежитлової нерухомості. Головними шляхами появи комерційної нерухомості на ринку стаютьнеконкурентні способи приватизації державного майна за допомогою викупу трудовими колективами і організаціями орендарів. Найбільш активно проходив викуп орендованого майна за договорами оренди. При цьому нерухомість викуповувалася у складі іншого майна.
На становлення ринку комерційної нерухомості глибоко вплинуло те, що він почав формуватися на основі ринку житла, ціни якого стали визначати ціни всіх інших видів нерухомості. Тут зовсім не враховувався той факт, що механізми ціноутворення на різних сегментах ринку нерухомості зовсім різні. Це примушувало органи приватизації постійно змінювати механізм визначення вартості майна, що підлягало приватизації (методика оцінки змінювалася 5 разів). На цьому етапі формування ринку нерухомості створено нормативно-законодавчі умови для його функціонування, з’являються перші ознаки ринкового ціноутворення.
Другий етап формування ринку комерційної нерухомості України розпочався з 1995 р. І характеризується активним функціонуванням первинного ринку та початок становлення вторинного ринку нерухомості, тобто ринку з своїми власними законами функціонування. На первинному ринку у визначенні вартості переважають державно-нормативні розцінки – залишкова вартість за даними бухгалтерського обліку. З введенням практики експертної оцінки комерційної нерухомості стали використовуватися ринкові підходи, але відсутність основних ринкових операцій не дозволяло робити це в повному обсязі.
Початкову вартість об’єктів комерційної нерухомості почала виражати так звана “приватизаційна ціна”, що склалася на первинному ринку в процесі неконкурентного викупу – масового способу приватизації, а на аукціонах були присутні такі чинники, що заважали появі ринкової ціни, як нечисленність продажів, змова тощо. У свою чергу це починає впливати на вартість майна на вторинному ринку. Тому в основі механізму ціноутворення на вторинному ринку ще довго утримувалася “приватизаційна ціна”.
Третій етап розвитку українського ринку комерційної нерухомості, триває і нині, починаючи із 1996 року, характеризується роздержавленням власності у формі безплатної передачі майна у комунальну власність, що
спричинює розвиток міського ринку і поповнення муніципального бюджету. У цей же період відбувається завершення безкоштовної приватизації нежитлового державного фонду, перевага грошових форм привласнення майна на первинному ринку, активний процес становлення вторинного ринку, формування власної інфраструктури, поява нових суб’єктів ринку комерційної нерухомості.
При цьому становлення та розвиток повноцінних ринкових відносин з комерційними і виробничими об’єктами нерухомості повністю залежать від якості, активності здійснення приватизаційних процесів. Ринок об’єктів комерційної та виробничої нерухомості є індикатором стану економіки. Ступінь його розвитку віддзеркалює рівень розвитку держави. Це зумовлено тим, що нежитлові приміщення служать матеріальною основою, на якій розбудовується економіка будь-якої держави.
Для розуміння сутності ринку потрібно відзначити, що нині створюються всі передумови послідовного введення всіх земель у ринковий обіг, хоча при цьому потрібно виконати ще немало процедурних вимог, щоб відвернути загострення політичної ситуації і інших негативних результатів в економіці.
Головним при цьому повинно бути: не як швидко все включається в ринок нерухомості, а як будуть збережені принципи переходу до нього. До речі, запровадження ринку нерухомості потрібно починати не “згори”, а, по мірі підготовки і створення можливості задоволення попиту і пропозиції на нерухомість – “знизу ”.
Серед обов’язкових умов розвитку національного ринку нерухомості повинні бути виконанні такі вимоги:
− вдосконалення грошової оцінки земель;
− потрібно створити нормативно-правовубазу, яка б відповідала вимогам розвитку ефективного ринку землі і нерухомості.
