Основания возникновения права на землю

Согласно ст. 25 ЗК РФ права на землю возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежит государственной регистрации в соответствии с ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Основаниями возникновения прав на землю являются юридически значимые факты, предусмотренные гк и иными фз.

Право частной собственности на землю может возникнуть:

− из договора и иных сделок

− из актов государственных органов, омсу, которые предусмотрены законом в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей. Таким актом, например, является акт о предоставлении земельного участка в собственность из земель, находящихся в гос или муниц собственности;

− из судебного решения;

− в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом (например, приобретательная давность;

− вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий (например, регистрация права собственности на земельный участок).

По общему правилу права и обязанности из сделок возникают с момента заключения соответствующего договора, договор же считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме,

достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В современной России одним из самых распространенных способов приобретения права собственности на земельный участок остается приватизация, которая в рамках "дачной амнистии" приобрела вид упрощенного способа переоформления прав на землю. Особенности приватизации земель сельскохозяйственного назначения устанавливаются законодательством субъектов РФ (п. 4 ст. 1 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").

 

 

12 ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ СДЕЛОК С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧА СТКАМИ

Законом РФ О праве граждан РФ на получение в частную собственность и продажу земельных участков... разрешалась купля-продажа земель для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства.

Указом Президента РФ О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России мораторий на сделки с земельными участками был отменен вообще и собственникам земли разрешалось совершение любых гражданско-правовых сделок.

В настоящее время полномочия собственников по распоряжению землями определяется ГК РФ. В кот.устанавливается, что владение, пользование и распоряжение земельными участками возможно в той мере, в какой их оборот допускается законом ≪О земле≫.

В ЗК РФ предлагаются ограничения, устанавливаемые в отношении земель, используемых в сельскохозяйственном производстве.

Порядок совершения сделок с земельными участками регулируется нормами ГК РФ, в котором предусматривается заключение договора в письменной форме. В нем должна быть дана характеристика земельного участка, позволяющая определить: площадь земельного участка; его местоположение; вид прав на земельные участки; целевое использование; кадастровый номер.

Если на земельном участке находятся объекты недвижимости и если установлены ограничения и обременения земельного участка, то они также должны быть описаны в договоре.

Земельно-правовыми нормативными актами устанавливается обязательное нотариальное удостоверение купли-продажи земельных участков, предостав-ленных для ведения садоводства, индивидуального жилищного, дачного хозяйств.

Порядок проведения государственной регистрации прав на земельные участки урегулирован ФЗ РФ ≪О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними≫. Он позволяет определить, какие права могут подлежать государственной регистрации: право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования землей, сервитуты, залог и т. д.

 

Купля-продажа зу.

Возникновение прав на земельный участок может осуществляться в порядке исполнения договора купли-продажи…

По договору купли-продажи продавец обязуется передать земельный участок в собственность покупателя, а покупатель – принять земельный участок и уплатить за него определённую денежную сумму.

Договор купли-продажи возмездный (платный), 2-сторонний, консенсуальный (возникновение прав и обязанностей с момента достижения соглашения).

Существенные условия договора купли-продажи земельного участка:

1. Предмет договора – конкретный земельный участок, который продавец обязуется передать покупателю.

2. Цена договора может быть определена по договорённости сторон, либо если по желанию собственника участок продаётся по конкурсу (не аукционе) – по его результатам.

3. Срок исполнения обязательства: в случае возникновения спора суду будет его легче разрешить, зная срок исполнения обязательства.

4. Форма договора установлена в Постановлении Правительства РФ – письменная форма.

5. Право собственности возникает с момента государственной регистрации, нотариальное удостоверение не является обязательным, но и не запрещено.

 

Особенности:

· Объектом купли-продажи могут быть только те земельные участки, которые прошли государственный кадастровый учет (статья 37 ЗК РФ).

· Купля-продажа земельных участков регулируется специальными правилами, установленными земельным законодательством: два основных способа продажи земельных участков: 1) предоставление их из государственной или муниципальной собственности на торгах (конкурсах, аукционах); 2) совершение сделок с земельными участками в соответствии с гражданским законодательством.

· Каждый земельный участок имеет правовой режим, складывающийся из целевого назначения (принадлежности к категории земель) и разрешенного использования.

· Особый порядок продажи земель с/х назначения - субъект РФ или орган МСУ имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов;

· Переход права собственности на земельный участок по договору купли- продажи подлежит государственной регистрации;