Прекращение обязательств из договора социального найма жилого помещения

Понятие «расторжение договора найма жилого помещения» нераз­рывно связано с понятием «прекращение правоотношения найма жи­лого помещения». Прекращение данного обязательственного отноше­ния означает окончание правовой связи, которая существовала между его участниками, вследствие:

· принудительного разрыва;

· в результате события, не зависящего от воли участников;

· по соглашению между ними;

· по воле одного из них.

Жилищный кодекс предусматривает для всех обязательств найма жилого помещения особые основания их прекращения. Общие основа­ния прекращения обязательств, предусмотренные ГК, к найму жилых помещений не применяются(См. п. 34, 35 постановления Пленума ВС РФ от 9 июля 2009 г. № 14).

К числу оснований прекращения пра­воотношения найма жилого помещения в первую очередь относится расторжение договора, которое можно определить как разрыв право­отношения найма жилого помещения:

· по одностороннему волеизъявлению нанимателя;

· в случаях, предусмотренных законом, — по иску наймодателя;

· по соглашению сторон (п. 1 ст. 83 ЖК, п. 1 ст. 450 ГК).

Последствием расторжения договора найма жилого помещения яв­ляется обязанность освобождения жилого помещения. Оно может про­исходить в добровольном порядке, без применения мер принуждения, либо в принудительном порядке. В последнем случае имеет место высе­ление — принудительное освобождение жилого помещения от занимающих его лиц и от их имущества, т.е. выдворение их из жилого помещения.

Выселение в первую очередь применяется в отношении лиц, кото­рые отказались освободить жилое помещение после вступления в за­конную силу решения суда по иску наймодателя о расторжении догово­ра найма. Подобные иски всегда содержат требование и о расторжении договора, и о выселении. Но выселение иногда не связано с прекра­щением правоотношения найма, например в случае применения этой меры к лицу, самоуправно занявшему жилое помещение, поскольку здесь правоотношение жилищного найма не возникало.

Прекращение правоотношения социального найма жилья может наступить по основаниям, не связанным с волеизъявлением его уча­стников или решением суда. Так, утрата (разрушение) жилого поме­щения — предмета найма может наступить вследствие события (пожар, наводнение и т.п.), вследствие противоправных действий посторонних лиц или по другим причинам, например при необходимости сноса вет­хого жилого дома. В данном случае по сути происходит прекращение обязательства в силу невозможности исполнения (ст. 416 ГК).

Прекращение обязательства найма жилого помещения происходит в связи со смертью нанимателя. По данному основанию обязательство прекращается, если наниматель жил один, без семьи (п. 5 ст. 83 ЖК). Это вытекает из самого существа данного обязательства, поскольку в нем исполнение предназначено лично для кредитора (п. 2 ст. 418 ГК).

В изъятие из правила о недопустимости одностороннего расторже­ния гражданско-правового договора наниматель по договору социаль­ного найма с письменного согласия проживающих с ним членов семьи вправе в любое время расторгнуть договор найма (п. 2 ст. 83 ЖК). Такое действие нанимателя является по юридической природе односторон­ней сделкой. Воля нанимателя может при этом выражаться и в форме фактических действий, без обращения к наймодателю с соответствую­щим заявлением, поскольку его согласия на это не требуется. Одностороннее расторжение договора нанимателем предполагает добровольное освобождение им жилого помещения, а также полное исполнение сво­их договорных обязанностей, в том числе по внесению платы за поль­зование жилым помещением, его текущему ремонту и т.п.

Расторжение договора социального найма по требованию наймода­теля, основанному на законе, может происходить путем добровольного выполнения нанимателем требований наймодателя. Например, в случае сноса старого дома многие наниматели соглашаются расторгнуть дого­вор и переехать в предоставляемое благоустроенное жилое помещение, поскольку оно их вполне устраивает. В ряде случаев речь идет о растор­жении данного договора в качестве последствия нарушения нанимате­лем и (или) членами его семьи его условий (п. 4 ст. 83 ЖК), в результа­те которого этим гражданам грозит выселение. При отказе нанимателя от выполнения основанного на законе требования наймодателя об ос­вобождении жилого помещения используются принудительные меры в виде расторжения договора и выселения в судебном порядке.

При этом установлен ряд юридических гарантий соблюдения жи­лищных прав и интересов нанимателя и членов его семьи, которые можно считать принципами, лежащими в основе регулирования рас­торжения договора социального найма. Закон отдает предпочтение на­нимателю как слабой стороне жилищного обязательства. Это прояв­ляется в предоставлении ему дополнительных прав и в установлении для его контрагента — наймодателя — четких границ осуществления его прав, а также мер контроля за законностью их осуществления (в частности, путем установления судебного порядка выселения).

Принципы правового регулирования расторжения договора социального найма по требованию наймодателя:

1. Принцип устойчивости права пользования жилым помещением. Он получил закрепление в ч. 1 ст. 40 Конституции РФ, согласно кото­рому никто не может быть произвольно лишен жилища. В соответствии с п. 4 ст. 3 ЖК никто не может быть выселен из жилища иначе как по ос­нованиям и в порядке, предусмотренными федеральным законом. При этом законодательство содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии которых допускается выселение из жилого помещения, ко­торый не может быть расширен никакими подзаконными актами.

2. Расторжение это­го договора при отсутствии согласия нанимателя и принудительное выселение граждан производится только судом (ст. 84 ЖК). Поэтому наймодатель даже в представляющихся ему очевидными и бесспор­ными случаях не вправе своим решением расторгнуть договор и вы­селить нанимателя с членами его семьи из занимаемого ими жилого помещения. Он и в этих ситуациях должен обратиться с иском в суд, который выясняет действительное наличие законных оснований для выселения и соблюдение всех предусмотренных законом условий для расторжения договора социального найма.

3. Выселение нанимателя и членов его семьи в данном случае допускается, как правило, при условии пре­доставления выселяемым другого жилого помещения по договору соци­ального найма. При этом закон определяет, каким требованиям должно отвечать это помещение. Поэтому выселение нанимателя и членов его семьи из жилых помещений фонда социального использования в боль­шинстве случаев означает их переселение в другое помещение.