Изменение границ помещений в многоквартирном доме

1. Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 настоящего Кодекса. Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.

2. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

1. Комментируемая статья касается изменения границ помещений (жилых и нежилых), которые находятся в собственности отдельных лиц (граждан и др.).

Из ст. 15 ЖК РФ следует, что этим объектом жилищных прав могут быть только жилые (причем — изолированные) помещения. Однако в ЖК РФ имеются статьи, и в частности комментируемая статья, в которых объектом жилищных прав (жилищных отношений) являются не только жилые, но и нежилые помещения, в том числе смежные (связанные общим входом).

Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на несколько помещений без согласия других собственников, если эти изменения (разделения) касаются данных помещений и не затрагивают другие помещения и общее имущество жилого дома (ч. 1). В указанной части делается ссылка на гл. 4 ЖК РФ, которая посвящена переустройству и перепланировке помещений и регламентирует порядок осуществления этих работ.

2. В ч. 2 комментируемой статьи установлено обязательное правило, касающееся присоединения к отдельным помещениям части общего имущества. Это возможно при проведении реконструкции, переустройства и (или) перепланировки только с согласия всех собственников помещения. О переустройстве и перепланировке помещений см. ст. 25 — 29 и коммент. к ним.

Содержание общего имущества в коммунальной квартире

1. Собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире.

2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества вкоммунальной квартире, бремя которых несет собственник комнаты в данной квартире, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире указанного собственника.

Коммент. к ст. 41—43

1. Комментируемые статьи устанавливают особенности для помещений (комнат) в квартире, где жилые помещения принадлежат нескольким собственникам. Речь идет о так называемых коммунальных квартирах. Эти особенности установлены в связи с тем, что общее имущество имеется как в жилом доме, так и в самой коммунальной квартире (к общему имуществу в такой квартире относится все имущество, находящееся за пределами жилых помещений — комнат, в т.ч. коридоры и кухни).

2. Частью 2 ст. 41 ЖК РФ установлено, что изменение размера общего имущества допускается только с согласия всех собственников (других собственников) комнат путем переустройства и (или) перепланировки. (О проведении этих работ см. коммент. к ст. 25—29. Об изменениях границ помещений в многоквартирном доме см. ст. 40 и коммент. к ней.)

3. В ст. 42 ЖК РФ закреплено, что доля каждого собственника комнаты в общем имуществе квартиры и жилого дома зависит от общей площади комнаты (пропорциональна площади комнаты). Здесь нужно обратить внимание на то, что в собственности одного лица может быть несколько комнат.

4. В ч. 3 —5 ст. 42 установлены правила, касающиеся режима общего имущества в коммунальной квартире. Они аналогичны правилам, установленным ст. 37 по отношению к общему имуществу жилого дома (см. коммент. к указанной статье).

5.Частью 6 ст. 42 предусмотрено правило, которое как бы основывается на ст. 250 ГК РФ: право преимущественной покупки жилого помещения предоставлено другим участникам (сособственникам) долевой собственности. Это может иметь место в случаях, когда жилое помещение (комната) находится в собственности нескольких лиц и одно из них продает свою долю. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности, а они в течение месяца должны принять решение относительно приобретения данной доли. В случае отказа от покупки доля может быть продана постороннему лицу.

Поэтому правило, установленное ч. 6 ст. 42, определено без учета того, что комнаты в коммунальной квартире не находятся в общей долевой собственности всех собственников этих комнат (соседей по квартире), а принадлежат каждому из них, т.е. выделены в натуре. Иначе говоря, в ЖК РФ, несмотря на ссылку на ГК РФ, предусмотрено право преимущественной покупки жилого помещения не участниками общей долевой собственности (ст. 244—246 ГК РФ), а соседями по коммунальной квартире.

6. В ст. 43 говорится об обязанности собственника комнаты участвовать в содержании общего имущества квартиры с учетом его доли в общем имуществе, которая зависит от площади комнаты (определяется пропорционально площади комнаты). По данному вопросу см. также коммент. к ст. 39.