Показатели коммерческой эффективности проекта

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение

Высшего профессионального образования

УРАЛЬСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ

АРХИТЕКТУРНО-ХУДОЖЕСТВЕННАЯ АКАДЕМИЯ

Факультет Архитектуры

Кафедра экономики и организации проектирования и строительства

РАСЧЕТНАЯ РАБОТА

по дисциплине

«Экономика и организация архитектурного проектирования и строительства»

на тему:

«Технико-экономическая оценка инвестиционного проекта жилого здания»

 

Проверена Исполнитель: ст. гр. 444 Игнатьева Х.Е.

«___ «_______ 2013 г.

Оценка ________________ Руководитель: доц. Шатун. В.Н.

__________________

подпись

 

 

Екатеринбург

СОДЕРЖАНИЕ

 

		Стр.
	Введение …………………………………………………………..
1.	Характеристика здания …………………………………………..
1.1.	Объёмно-планировочные параметры ……………………………
1.2.	Конструктивная характеристика ………………………..………..
1.3.	Инженерно-техническое обеспечение ……………………………
2.	Объёмно-планировочные показатели …………………………….
3.	Сметная стоимость здания ………………………………………...
4.	Эксплуатационные расходы ………………………………………
5.	Суммарные (приведённые) затраты ……………………..……….
6. 7.	Показатели коммерческой эффективности проекта ……….…… Технико-экономическая оценка (ТЭО) …………………………..
	Приложение ………………………………………………………..
	Технико - экономическая оценка проекта общественного здания
1.	Введение………………………………………………………..……………...
2.	Характеристика здания……………………………………………………….
3.	Объемно - планировачные показатели………………………………………
4.	Сметная стоимость……………………………………………………..……..
5.	Эксплуатачионные расходы………………………………………………….
6.	Суммарные (приведенные) затраты…….…………………..…...…………...
	Приложение…………..………………………………………………………..

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Базовым проектом для выполнения РГР на тему: «Технико-экономическая оценка инвестиционного проекта жилого здания» служит проект шестиэтажного многосекционного жилого дома, выполненный в 6-м семестре по кафедре АЖОЗ. Для расчетов взята одна секция. Необходимые графические материалы которого приведены в приложении.

При проектировании жилого здания учтены следующие условия строительства:

 

· район строительства - город Екатеринбург · расчетная температура наружного воздуха - -35 °С (tн), °С · сейсмичность, баллов - 6 · инженерно-геологические условия - благоприятные

; ; ; ;

 

 

При выполнении РГР была использована следующая литература:

1. Шатун В.Н., Титаренко Н.В. Технико-экономическая оценка инвестиционных проектов жилых зданий: Метод. указания. - Екатеринбург: Издательство УралГАХА, 2011.

2. Электронный макет РР. г. Екатеринбург, 2011.

3. Мальгинов С.И., Жукова Н.К., Шатун В.Н. Технико-экономическая оценка объектов архитектурного проектирования: Учебно-метод. пособие. – Екатеринбург, Архитектон, 1999.

 

 

Характеристика здания

1.1. Объёмно-планировочные параметры:

· площадь застройки, м² - 477,11

· этажность, эт. – 6

· высота этажей, м – 3

· ширина здания, м –19,8

· длина здания, м – 25,3

· площадь наружных стен жилой части (F_нс), м² - 777, в том числе:

- стен за вычетом проёмов дверных и оконных заполнений (F_с), м² – 451,2

- проёмов оконных заполнений (F_пр), м² – 325,8

- проёмов входных дверей в здание (F_дв), м² – 0

· площадь наружных стен нежилой части (F_нс), м² - 201,14, в том числе:

- стен за вычетом проёмов дверных и оконных

заполнений (F_с), м² – 161,18

- проёмов оконных заполнений (F_пр), м² – 26,1

- проёмов входных дверей в здание (F_дв), м² – 13,86

· площадь, заключённая между внутренними гранями наружных стен, (F_вн),

м² – 477,11

· строительный объём здания (V), м³ - 8587,98,

в том числе:

- строительный объём неотапливаемых, встроенных нежилых и подвальных помещений, м³ - 2146,995

· общая площадь (F_об)^*, м² –1739,55

· жилая площадь (F_ж)^*, м² – 814,5

· подсобная площадь (F_п)^*, м² – 823,45

· площадь внеквартирных помещений (F_вн.п.), м² – 1013,78

· площадь летних помещений (F_л)^*, м² – 101,6

· число секций (N) – 1

· число квартир (n) – 15

в том числе:

1-комнатных – 5

3-комнатных – 10

· полезная площадь нежилых помещений (F_пол), м² – 656,8

в том числе:

магазины – 219,2 м²

подземный гараж в один уровень – 437,61 м²

* Определение общей, жилой, подсобной площадей, а также площади летних помещений жилой части здания приведено в таблице 1.

1.2. Конструктивная характеристика:

· конструктивный тип здания –кирпичное

· конструктивная схема здания –с поперечными и продольными несущими стенами

· материал основных несущих конструкций – кирпич

· материал ограждающих конструкций – кирпич

· вид отделки фасадов – кирпичная кладка

· конструкция крыши – плоская

· типы полов –

 

1.3. Инженерно-техническое обеспечение:

· источник водоснабжения –

· водоотведение (канализация) –

· источник отопления –

· вентиляция –

· источник электроснабжения –

· источник газоснабжения -

· слаботочные сети -

· наличие системы мусороудаления -

· наличие лифтов -

· наличие противопожарной защиты (для зданий высотой 12 и более эт.) -

 

Таблица 1

Определение площадей жилого дома

Тип квартир	Количество квартир n	Площадь, м2	Отношение жилой площади к общей К1
жилая Fж	подсоб-ная Fп	летних помещений	общая Fоб
всего	понижающий коэффициент	с понижающим коэффициентом Fл
1-комн.		20,78	33,1	4,6	0,3	1,38	55,26	0,38
3-комн.		77,52	60,5	38,74	0,3	11,62	149,64	0,52
64,6	71,09	24,4	0,3	7,32	143,01	0,45
Итого		162,9	164,69	67,74		20,32	347,91	0,47

F_об одного этажа = 347,91. Жилых этажей 5. Отсюда F_об = 1739,55

 

2. Объёмно-планировочные показатели:

 

· общая площадь, приходящаяся на одну квартиру в среднем–

F_об 347,91

¾¾ = ¾¾¾¾ = 115,97 м²/1 кв.;

N 3

· жилая площадь, приходящаяся на одну квартиру в среднем –

F_ж 162,9

¾¾ = ¾¾¾¾ = 54,3 м²/1 кв.;

N 3

· площадь летних помещений, приходящаяся на одну квартиру в среднем –

F_л 20,32

¾¾ = ¾¾¾¾ = 6,76 м²/1 кв.;

N 3

· площадь внеквартирных помещений, приходящаяся на одну квартиру в среднем

F_{вн. п.} 1013,78

¾¾¾¾ = ¾¾¾¾ = 67,59 м²/1 кв.;

N 15

· общая площадь, приходящаяся на одну лестничную клетку (лифтовый узел)

F_об 1739,55

¾¾ = ¾¾¾¾ = 1739,55 м²/1 л.к.(л.у.);

N 1

· отношение жилой площади дома к его общей площади (планировочный коэффициент К₁)

F_ж 814,5

К₁ = ¾¾ = ¾¾¾¾ = 0,46;

F_об 1739,55

· объёмный коэффициент К₂

V 8587,98

К₂ = ¾¾¾¾¾ = ¾¾¾¾ ¾¾ = 3,58

F_об + F_пол 1739,55 + 656,8

· отношение площади наружных стен к общей площади здания (коэффициент К₃)

F_нс 777

К₃ = ¾¾ = ¾¾¾¾ = 0,45.

F_об 1739,55

 

Рассчитанные выше показатели относятся к дополнительным (вспомогательным) показателям, характеризующим объёмно-планировочное решение жилого дома.

 

Сметная стоимость здания

3.1. Сметная стоимость жилой части здания определяется с использованием укрупнённых стоимостных показателей ранее построенных объектов-аналогов, приведённых в приложении 2, по формуле:

 

С^ж_см = F_об ·P^ж·К_ндс·К_и,

 

где С^ж_см – сметная стоимость жилой части здания в текущем уровне цен, руб.;

F_об – обшая площадь здания, м²;

Р^ж – укрупнённый показатель в базисном уровне цен, руб/м² об.пл.;

К_ндс – коэффициент, учитывающий налог на добавленную стоимость;

К_и – коэффициент пересчёта стоимости, определённой в базисном уровне цен, в текущий уровень.

 

При F_об =1739,55м², Р^ж = 4132 руб./м², К_ндс = 1,18 и К_и = 6,3

С^ж_см = 53434258 руб.

 

 

3.2. Сметная стоимость одного квадратного метра общей площади–

С^ж_см 53434258

С^ж_см^у = ¾¾¾ = ¾¾¾ = 30717,28 руб./м²об.пл.

F_об 1739,55

3.3. Сметная стоимость нежилой части здания (С^нж_см) в текущем уровне цен определяется по формуле:

 

С^нж_см = F_пол· Р^нж· К_ндс· К_и,

где F_пол – полезная площадь нежилой части здания, м²;

Р^нж – укрупнённый показатель в базисном уровне цен, руб./м² пол. пл.;

К_ндс, К_и – см. п.3.1.

 

При F_пол = 656,8; Р^нж = 2838

 

С^нж_см = 13856964 руб.

 

 

3.4. Сметная стоимость здания С_см = С^ж_см + С^нж_см = 53434258 + 13856964 =

=67291222 руб.

Эксплуатационные расходы

4.1. Общая величина годовых эксплуатационных расходов (С_э) по жилой части здания определяется по формуле:

С_э = С_р + С_кр + С_тр + С_от + С_с-т.с + С_в + С_л + С_м + С_пз + С_моп + С_пт+ С_ау,

где С_р – амортизационные отчисления на реновацию;

С_кр – отчисления на капитальный ремонт;

С_тр – отчисления на текущий ремонт;

С_от – расходы на отопление;

Затраты на:

С_в – водоснабжение (горячее и холодное);

С_с-т.с – содержаниевнутренних санитарно-технических систем;

С_л – содержание лифтов;

С_м – обслуживание мусоропроводов;

С_пз – эксплуатацию систем противопожарной защиты (для зданий повышенной этажности – 12 и более этажей);

С_моп – содержание мест общего пользования;

С_пт – содержание придомовых территорий;

С_ау – административно-управленческий аппарат.

 

4.2. Исходные данные для расчета отдельных статей С_э:

· по капитальности здание относится к группе II (см. прил. 3)

· сметная стоимость жилой части здания в базисном уровне цен

 

С^жб_см = F_об·P^ж = 1739,55 · 4132 =7187821 руб.;

 

· сметная стоимость внутренних санитарно-технических систем в базисном уровне цен

С_см^с-т.с = 0,05 С^жб_см = 359391 руб.;

· общая площадь квартиры в среднем, м² - 115,97.

 

 

4.3. Расчет теплопотерь здания (Q) осуществляется по формуле:

 

Q = m·Q₀,

 

где m – переводной коэффициент, учитывающий продолжительность отопительного периода, разность расчетных температур внутреннего и наружного воздуха за отопительный период (см. прил. 4);

Q₀ – расчетное количество тепла (в ккал), теряемое зданием за 1 час на 1° расчетной температурной разницы воздуха (внутри здания и наружного воздуха). Q₀ вычисляют по формуле:

 

Q₀ = АF_с +ВF_пр + СF_дв + DF_вн,

 

где А, В, С, D – коэффициенты, которые определяются исходя из типа здания, его этажности и расчетной температуры наружного воздуха (t_н) по прил. 5.

При t_н = - 35°С: А = 1,045; В = 2,4; С = 16,4; D = 0,995.

Величины площадей:

F_с = 612,38 м²; F_пр = 351,9 м²; F_дв = 13,86 м²; F_вн = 477,11 м² (см. подраздел 1.1.).

Определяем Q₀ = 1989,73 ккал/1час×1°С.

При m = 0,148 теплопотери здания составляют Q = m·Q₀ = ­1488,32 млн. ккал.

 

4.4. Используя данные (см. п.п.4.2, 4.3) и нормативы для определения величины отдельных статей С_э, приведённые в соответствующих приложениях 6-12, определяем С_э.

 

Расчет годовых эксплуатационных затрат С_э приведён в табл.2.

 

Таблица 2

Расчет годовых эксплуатационных затрат (С_э)

Статьи Сэ	Норматив для определения величины отдельных статей Сэ в соответствующих единицах измерения	База для определения величины отдельных статей Сэ	Величина отдельных статей Сэ, руб./год
Единица измерения	Количество
Отчисления на: реновацию (Ср)	0,7 %	Руб.		50314,75
капремонт (Скр)	2%	Руб.		143756,42
текущий ремонт (Стр)	0,5%	Руб.		35939,11
Расходы на: отопление (Сот)	190 руб/мил. ккал	Мил.ккал	1488,32
водоснабжение (Св): горячее холодное	28,38 руб/м2	м2	1739,55	49368,43
16,18 руб/м2	м2	1739,55	28145,92
содержание внутренних санитарно-технических систем ( Сс-т.с )	5%	Руб.		17969,55
содержание лифтов (Сл)	4,46 руб/ м2	м2	1739,55	7758,39
содержание систем противопожарной защиты (Спз)	19843 р/сек.	Чис. сек.
27,35 р/кв.	Чис. кв.		410,25
содержание мест общего пользования (Смоп)	5,95 руб/ м2	м2	1013,78
содержание придомовых территорий (Спт)	3,66 руб/ м2	м2	1739,55	6366,75
администратино-управленческий аппарат( Сау )	2,46 руб/ м2	м2	1739,55	4279,29
Итого Сэв базисном уровне цен	652964,89
Итого Сэв текущем уровне цен (Ки = 6,3)	4113678,8
Итого Сэв текущем уровне цен с НДС (Кндс = 1,18)

 

 

4.5. Удельные годовые эксплуатационные расходы (С_э^у) на один квадратный метр общей площади жилого дома:

С_э 4854141

С_э^у = ¾¾¾ = ¾¾¾ = 2790 руб./м²об. пл. в год.

F_об 1739,55

 

4.6. Расчет годовых эксплуатационных затрат по нежилой части здания осуществляется с использованием удельных показателей, приведённых в прил. 13.

Расчет приведён в таблице 3.

 

Таблица 3

№ п/п	Наименование помещений	Ед. изм.	Кол-во единиц	Удельные показатели годовых эксплуатационных затрат, руб./м2 пол. пл.	Годовые эксплуатационные затраты, руб.
	Предприятия торговли	м2	219,2
	Подземный гараж	м2	437,61		192548,4
Итого в базисном уровне цен	333932,4
Итого в текущем уровне цен (Ки =6,3)	2103774,12
Итого в текущем уровне цен с НДС (Кндс = 1,18)	2482453,46

 

 

5. Суммарные (приведённые) затраты

Суммарные затраты по жилой части здания (С) вычисляются по формуле

С_э^у

С = С_см^жу + ¾¾,

Е

где С_см^жу – сметная стоимость жилой части здания, руб./ м²об. пл.;

С_э^у - годовые эксплуатационные затраты, руб./м²об. пл. в год;

Е - коэффициент приведения.

Удельный показатель сметной стоимости (С_см^жу) составляет 30717руб./м²об.пл.; удельный показатель годовых эксплуатационных затрат (С_э^у) - 2790 руб./м²об. пл. в год; Е принят равным - 0,15.

 

Отсюда С = 30717 + ¾¾¾ = 49317 руб./ м²об. пл.

0,15

 

Показатели коммерческой эффективности проекта

6.1. Для расчета показателейкоммерческой эффективности проекта приняты следующие условия:

· продолжительность инвестиционного цикла – 3 года (1-й год – предпроектные изыскания, приобретение и государственная регистрация прав на замельный участок под строительство, 2-й год – строительное производство, 3-й год – ввод объекта в эксплуатацию и продажа объекта на рынке недвижимости);

· освоение инвестиций осуществляется равномерно в течение 2 лет (1 год – 50% от суммы инвестиций, 2-й год – 50% от суммы инвестиций);

· заказчик планирует продажу коммерческих площадей и квартир в течение одного года после сдачи объекта в эксплуатацию.

 

 

6.2. Расчет выручки от продажи объекта (P_t) на рынке недвижимости приведён в табл.4.

Таблица 4

Расчет выручки от продажи объекта

№ п/п	Наименование помещений	Единица измерения	Кол-во единиц	Цена ед., тыс. руб.	Выручка, тыс. руб.
	Жилые помещения	м2 об. пл.	1739,55	52,9	92022,2
	Торговые помещения	м2 пол.пл.	219,2
	Подземный гараж	м2 пол.пл.	437,61		18379,62
	ИТОГО

Примечание. Ценовые показатели среднерыночной стоимости жилых и коммерческих помещений по рассмаириваемому инвестиционно-строительному проекту приняты по данным офицального сайта Уральской палаты недвижимости (www.upn.ru, раздел «Аналитика») для ценового пояса 4 г. Екатеринбурга (см. прил. 14).

 

6.3. Инвестиции заказчика (сметная стоимость строительства жилого дома С_стр) определяется по формуле

С_стр = С_см· К_стр,

где С_см – сметная стоимость жилого здания (см. 3.4);

К_стр – коэффициент перехода от сметной стоимости здания к общей сметной стоимости строительства (по Сводному сметному расчету).

В работе К_стр принят равным 1,5 по согласованию с преподавателем.

С_стр = 67291,222 · 1,5=100936,83 тыс. руб.

6.4. Валовая прибыль равна разности между выручкой от реализации объекта и сметной стоимостью строительства - 21521,17 тыс.руб.

 

6.5. Налоги и платежи инвестора – всего 11758 тыс.руб.

в том числе:

· налог на прибыль (20 %) - 21521,17 · 0,2 = 4304,234 тыс.руб.

· оплата кредита (сумма кредита 25% от С_стр и процентная ставка по кредиту принята 15% годовых) - 100936,83 · 0,25 · 0,15 = 3785 тыс.руб.

· эксплуатационные затраты (50 % от итоговых данных табл. 2,3) - 2482,45 + 4854141 · 0,5 = 3668,5 тыс. руб.

 

6.6. Чистая прибыль инвестора: 21521,17 - 11758 = 9763,17 тыс.руб.

 

6.7. Коэффициент эффективности инвестиций: 9763,17/100936,83 = 0,1

 

6.8. Чистый дисконтированный доход (NPV) (превышение интегральных результатов по проекту над интегральными затратами) определяется с использованием следующей формулы:

T

NPV = å (P_t – З_t)·a_t;

t=0

где t - номер шага (года) расчета;

T – горизонт расчета;

a_t – коэффициент дисконтирования на t –ом году, a_t = 1/ (1+i)^t,

i – норма дисконта (в данных расчетах равна 0,0825);

P_t – результаты, достигнутые на t –ом году (выручка от реализации объекта);

З_t – затратына t –ом году с учётом капитальных вложений (сметной стоимости строительства здания С_стр).

a₀ = 1/ (1+0,0825)⁰ = 1

a₁ = 1/ (1+0,0825)¹ = 0,923

a₁ = 1/ (1+0,0825)² = 0,853

Для принятых в п. 4.6.1 условий:

NPV = (0–0,5· С_стр)· a ₀ + (0–0,5· С_стр )· a ₁ + (P_t –налоги и платежи инвестора)· a ₂

NPV = (0–0,5·100936,83)·1 + (0–0,5·100936,83)·0,923 + (122458– 11758)·0,853 =

= - 50468+ (-46582) + 94427,1 = -2623,66

 

Отсюда NPV = -2623,66 тыс.руб.

 

6.9. Индекс рентабельности инвестиций (PI) – отношение чистого дисконтированного дохода NPV и дисконтированных капитальных вложений к капитальным вложениям определяется по формуле:

 

NPV

PI = 1+ ¾¾¾,

ê К ê

где К = 0,5· С_стр · a ₀ + 0,5· С_стр · a ₁ = тыс.руб.

К = 0,5·100936,83·1 + 0,5·100936,83·0,923 = 97050,76 тыс.руб.

PI = 1 + (-2623,66) / 97050,76 = 0,03