Згідно зі ст. 744 Цивільного кодексу України договір довічного утримання (догляду) є угодою, згідно з якою одна сторона (відчужувач) передає другій стороні (набувачеві) у власність житловий будинок, квартиру (їх частину), інше нерухоме майно або рухоме майно, яке має значну цінність, взамін чого набувач зобов’язується забезпечувати відчужувача утриманням та (або) доглядом довічно.
На такому тлі виділяються ознаки такого договору, що відрізняють його від інших договорів зазначеного типу.
а) правовідносини сторін за договором мають родові ознаки договору ренти, а також його різновиду – договору дожиттєвої ренти;
б) предмет договору повинен мати значну цінність, яка може зацікавити набувача і перекрити його витрати на утримання, задовольнити його майновий чи інший інтерес (вирішення житлової проблеми тощо);
в) специфіка еквівалентності майнових відносин – довічне для вказаної відчужувачем особи утримання та (або) догляд;
г) можливий суб’єкт утримання та догляду – фізична особа. При цьому потреба у сторонньому утриманні та догляді законом не визначається, хоч можна допустити, що такою фізичною особою є та, що потребує стороннього утримання та догляду. Очевидно, така особа потребує і опікування;
д) можливість обирати форму та вираження обов’язку набувача: лише утримання чи ще й догляд;
е) на ціні договору увага не акцентується. Законодавець не поставив вартість передаваного відчужувачем майна у залежність від вартості надаваного набувачем утримання та (або) догляду;
є) наявність середньовиваженого підходу до понять «утримання» та «догляд»;
ж) вказівка на підставу припинення зобов’язання набувача – смерть утримуваної та доглядуваної особи.
Юридична характеристика договору згідно з прийнятим нами підходом має дві класифікаційні групи:
– характеристична;
– функціональна.
За своїми характеристичними ознаками, що відображені у легальному визначенні, можна зробити висновок, що цей договір є одностороннім бо за ним набувач наділений обов’язками з утримання та (або) догляду, відчужувач – лише правами вимагати належного утримання та (або) догляду.
При аналізі його природи вказується, що в юридичній літературі цей договір визнають двостороннім, хоч О.А. Підопригора вважав, що йому притаманні певні ознаки двосторонності, оскільки набувач має право вимагати розірвання договору довічного утримання. Право на розірвання договору у разі неналежного виконання набувачем своїх обов’язків чи його неможливості відноситься не до змісту договору, а до гарантій його виконання. Це внутрішній (інституційний) спосіб забезпечення виконання зобов’язань.
Договір довічного утримання та (або) догляду є оплатним. У ньому визначені закріплені еквівалентні майнові відносини: набувач отримує у власність визначене договором майно, а відчужувач – необхідне утримання у вигляді відповідних матеріальних благ та послуг. Конструкція еквівалентності у ЦК України не передбачає ціни як обов’язку сплатити певну грошову суму і не встановлює, щоб вартість передаваного відчужувачем майна була еквівалентною вартості надаваного набувачем утримання. У вартості взаємного надання сторонами можуть бути досить істотні розбіжності, що залежить від домовленості сторін, а також від тривалості життя відчужувача та зміни протягом його оціночних категорій: «якість життя», обсяг споживацької корзини, ціна на основні продукти харчування, лікарські препарати послуги тощо.
Договір довічного утримання та (або) догляду не має чітко визначеного строку його дії, а обумовлений моментом настання смерті відчужувача чи особи, на користь якої проведено відчуження. Власне, від тривалості його життя залежить тривалість юридичного обов’язку та розмір надаваного набувачем утримання.
Неоднозначно вирішується питання про реальність чи консенсуальність договору довічного утримання (догляду). З одного боку, для виникнення зобов’язань у набувача йому необхідно передати майно а з другого боку, виконання його обов’язку щодо утримання мусить мати тривалий час. Тож сторони пов’язані цим договором на тривалий строк. За такого підходу він може бути віднесений до консенсуальних, тобто є укладеним з моменту досягнення домовленості щодо їх істотних умов у необхідній за законом нотаріальній формі. Відчужувачем він виконується у момент укладання договору, проте, зважаючи, що предметом такого договору здебільшого є нерухомість, на яку право власності виникає з моменту реєстрації учиненого правочину, то теза про реальність видається сумнівною.
До речі, О.С. Іоффе обгрунтовував консенсуальний характер договору довічного утримання, посилаючись на те, що, коли договір довічного утримання належно оформлений, набувач має надавати відчужувачу будинку утримання незалежно від передачі йому будинку
Проте у юридичній літературі договір довічного утримання (догляду) здебільшого визнається реальним договором на тій підставі, що:
– момент укладання договору довічного утримання пов’язаний передачею майна;
– договір набуває чинності з моменту його державної реєстрації водночас до набувача переходить право власності на будинок чи інше майно;
– передача майна не становить обов’язку відчужувача і не є виконанням обов’язку, а є моментом укладання договору.
Наведене обгрунтування реального характеру договору довічного утримання або було зроблене, коли він відносився до договорів надання послуг, або не повною мірою відображає зміст правових норм, що регулюють цей договір. Ми повинні виходити із більш загального правового інституту договору ренти. У ст. 731 ЦК України підкреслено його реальний характер. Як вказує М.П. Апанасюк, договір ренти є реальнимдоговором, оскільки для його укладання обов’язковою є передача майна.
Неоднозначність встановлення характеристики договору ренти виявилась у компромісності підходу. Він визнається реальним у разі відчуження рухомого майна і консенсуальним – у разі відчуження нерухомого майна. Це не досить добре відбувається також на формуванні судової практики. У зв’язку з цим наведемо запозичений уГ.О. Дзери приклад: рішенням Старокиївського районного суду м. Києва від 30 вересня 1999 р., який був залишений без змін ухвалою судової колегії в цивільних справах Київського міського суду, було задоволено позов С. про визнання недійсним договору довічного утримання, за яким К. відчужила на користь Ш. двокімнатну квартиру, її згодом вона ще заповіла позивачеві С.
В основу рішення були покладені висновки про те, що Ш. не набув права власності на квартиру: вона йому не була передана відчужувачем; у спірній квартирі він не проживав; не прописався; за життя К. квартиру в БТІ не зареєстрував; неналежно виконував свої обов’язки набувача майна.
Заступник голови Верховного Суду України подав протест зазначене рішення до президії Київського міського суду, в якому зокрема, зазначалося, що суд неправильно витлумачив норму ст. 425 ЦК УРСР і не врахував того, що виникнення права власності на квартиру у набувача за договором довічного утримання ні з якою іншою обставиною, як укладання договору, не пов’язано. Момент укладання договору є часом, з якого право власності переходить від відчужувача до набувача, і відчужувач набуває права на утримання. Обставини передачі квартири відчужувачем, прописки, проживання; реєстрації договору в БТІ набувачем не перебувають у правовому зв’язку з виникненням у набувача права власності. У протесті також звернено увагу на те, що невиконання набувачем зобов’язань за договором може бути за вимогою відчужувача підставою для розірвання договору, а не визнання його недійсним.
За таких обставин у протесті цілком обгрунтовано було зроблено висновок про необхідність скасування попередніх судових рішень. Водночас аналіз матеріалів наведеної справи свідчить про те, що в ст. 425 ЦК УРСР мається на увазі не фактична передача майна; а згода відчужувача на передачу майна набувачеві, у якого право власності на це майно виникає з моменту нотаріального оформлення договору довічного утримання, тобто незалежно від фактичної передачі майна. При вирішенні спорів за новим ЦК України необхідно враховувати, що в ньому безпосередньо визначено момент виникнення права власності щодо рухомого і нерухомого майна.
Важливо зазначити, що іноземна правотворча практика знає й інші підходи врегулювання цих питань. Відповідно до ЦК РФ право власності на відчужувану квартиру виникає з моменту державної реєстрації правочину в органах державної реєстрації, відсутність якого тягне недійсність договору довічного утримання. Тому за ЦК РФ договір довічного утримання набирає чинності з моменту його укладення та державної реєстрації і в цей само момент до набувача переходить право власності на будинок та інше
Такий підхід сприйнято і в ЦК України, в якому досить чітко та однозначно регулюються питання щодо моменту виникнення права власності у набувача. У ст. 748 ЦК України прямо зазначено, що набувач стає власником майна, переданого йому за договором довічного утримання, відповідно до ст. 334 ЦК України, згідно з якою правочини, що підлягають нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, вважаються укладеними з моменту нотаріального посвідчення та державної реєстрації, відповідно. Тому за ЦК України право власності на нерухоме майно у набувача за договором довічного утримання виникає з моменту державної реєстрації правочину в органах державної реєстрації або з моменту нотаріального посвідчення договору, за яким передається рухоме майно
При вирішенні питання про реальність чи консенсуальність договору довічного утримання (догляду) слід мати на увазі, що інколи законодавець абстрактно виходить з потреби чіткого визначення його природи з тим, щоб встановитись у моменті виникнення суб’єктивних прав та юридичних обов’язків, уточнення правових наслідків, визначення механізму забезпечення належного виконання зобов’язань.
Вважаємо, що реальна конструкція договору довічного утримання (догляду) є більш виграшною
Договір довічного утримання (догляду) є алеаторним. Елементи ризику виявляються у невизначеності його строку, оскільки період життя відчужувача чи вигодонабувача невідомий та в імовірності того що відчужувач набуде менше вигоди, ніж вартість переданого ним набувачу. Крім того, у період дії договору можуть настати різні обставини, які впливають на його зміст та можливість виконання набувачем своїх обов’язків.
Такий договір є тривалим і полягає у систематичному та постійному виконанні набувачем своїх обов’язків.
До того він відноситься до фідуціарних – заснований на особливих довірчих відносинах між його сторонами. У його виконанні сторони, особливо відчужувач, розраховує на порядність набувача, на пошану до нього та чутливе ставлення не тільки до задоволення його насущних потреб у житлі, харчуванні, побутовому обслуговуванні, проведенні дозвілля та лікуванні тощо, але й особистому спілкуванні чи забезпеченні можливості такого спілкування.
Хоча договір довічного утримання (догляду) є подібним договору ренти, проте він має ряд своїх особливостей: щодо відчуження переданого набувачеві майна за договором ренти може, а за цим договором до смерті відчужувача – ні укладення договору на користь третьої особи (при рентних відносинах така можливість не передбачена. До речі, в РФ цей договір розглядається як різновид договору ренти)
