Сущность и общая классификация объектов недвижимости

ТЕМА 1. ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ ЭКОНОМИКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Сущность и общая классификация объектов недвижимости

 

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (ст. 130 ГК РФ).

Понятие недвижимости может быть определено как земельные участки и стоящие на них капитальные здания, сооружения, другие объекты. Недвижимостью также называется имущественный комплекс, особенности которого характеризуются двумя критериями – землей и зданиями.

Недвижимость в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимость, имущество и сделок с ними» включает земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все другие объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без соразмерного ущерба невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы.

Каждый объект недвижимости и все они вместе взятые имеют существенные признаки, позволяющие отличить их от движимых вещей, и видовые, характеризующие особенности объектов по однородным группам.

Недвижимое имущество как товар – это объект сделок (купли-продажи, дарения, залога и др.), удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.

Для эффективного управления собственностью и совершения сделок с недвижимым имуществом по каждому объекту необходимо иметь качественную и количественную информацию 4-х видов:

1) физические характеристики;

2) имущественно-правовое описание: вещные права, ограничения, серветуты;

3) экономические показатели спроса, стоимости, цен, доходности и занятости населения и др.;

4) состояние внешней среды: транспорт, климат, экология, шум, сейсмичность, гидрография и др.

Каждому земельному участку присваивается уникальные кадастровый номер – числовой код, позволяющий однозначно определить его местоположение на местности по 6 позициям (рис. 1.1.).

Пример кадастрового номера земельного участка: 37:24:04 01 06:0023

37 – Ивановская область; 24 – г. Иваново; 04 – Фрунзенский район; 01 – массив; 06 – квартал; 0023 – номер земельного участка.

 

 

Уровень идентификации

Наименование территориально- административных образований и земельных площадей

 

Рис. 1.1. Структура кадастрового номера земельного участка в РФ

Как и любой товар, недвижимость имеет потребительную и рыночную стоимость:

Потребительная стоимость отражает стоимость вещей для конкретного пользователя.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена продажи их на открытом и конкурентном рынке.

К экономическим особенностям недвижимости как товара относятся:

1) неравномерность денежных потоков (на начальной стадии имеют место от-рицательные потоки денежных средств на строительство и покупку объекта, в период его использования (например, сдачи в аренду) отрицательные денежные потоки трансформируются в положительные, и собственник получает уже стабильные доходы, хотя одновременно возможны и затраты на ремонт и обслуживание здания);

2) дифференциация налогообложения (применяются различные ставки налога в зависимости от качества и местоположения земель, что позволяет изымать дифференциальную ренту);

3) многообразие комбинаций вещных прав (аренда, временное пользование, залог и др.);

4) ликвидность – это возможность быстро и без потерь превратить товар в де-нежные средства;

5) необходимость менеджмента (недвижимость, приносящая доход, требует профессионального управления активами, начиная с поиска и оценки альтернатив, выбора наилучшего и наиболее эффективного варианта использования и его практической реализации, вплоть до организации охраны, текущего ремонта и многих других повседневных забот);

6) жесткая регламентация оформления сделок (совершение сделок с недвижимым имуществом регламентируется законно, предусматривающим письменную форму и государственную регистрацию, проверку юридической чистоты объекта, прием-передачу, оценку и другие процедуры, которые должны обеспечить интересы общества, органов местной власти и иных субъектов права).