Кит, на котором покоится всё
Понятие «черных дыр» связано с различными свойствами, и одно из самых существенных – высокая плотность вещества.
Идея «развития застроенных территорий», в просторечии реновации (в советское время этот термин обозначал «процесс замещения выбывающих в результате морального и физического износа производственных основных фондов новыми») к «высокой плотности» имеет самое прямое отношение. Потому что главная и подлинная цель реновации скрывается. В частности, она скрыта в преамбуле приложения к закону СПб от 16 апреля 2008 г. № 238 – 39 «Об адресной программе Санкт-Петербурга “Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге”».
Сначала там говорится про «улучшение социальных и экономических параметров жилищного фонда», а сразу вслед за этими – о «повышении эффективности использования застроенных территорий», а это и есть та самая плотность застройки. Кстати, тут же сделана оговорка, что речь идет о домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, реконструкции, или о домах, которые не отвечают современным условиям к качеству проживания. Причем вторая оговорка столь расплывчата, что под нее можно подвести практически любое здание.
Итак, мой первый тезис заключается в том, главной целью реновации является заметное увеличение плотности застройки. Плотность застройки – это суммарная поэтажная площадь застройки наземной части здания, которая приходится на единицу занимаемой территории (тыс. кв. м/га). В границах отдельных земельных участков эта плотность часто называется коэффициентом использования территории (КИТ). Если вместо пятиэтажных зданий поставить на той же площади фундамента 30-этажные, КИТ вырастет сразу в 6 раз. Соответственно, вырастет число квартир и т.д. Иными словами, развитие застроенных территорий – это программа радикальной уплотнительной застройки на основе сноса старых зданий. Идея, прямо скажем, не Бог весть какая гениальная. Но именно вследствие радикального уплотнения может появиться прибыль у инвестора. Воспроизводить кварталы один к одному с точки зрения экономической бессмысленно.
Напомню, что первым пунктом в списке целей реновации в преамбуле приложения к закону от 16 апреля 2008 г. № 238 – 39 шло «улучшение социальных и экономических параметров жилищного фонда». Однако совершенно очевидно, что улучшение социальных параметров и увеличение КИТ прямо противоречат друг другу. Поскольку увеличение числа квартир и жильцов ведет к увеличению плотности заселения, а это значит, что будет больше людей, шума, машин, собак, скученных в одном месте, и меньше площади зеленых насаждений, приходящихся на одного человека, соответственно, кислорода и т.д. Т.е. если говорить о комфорте, то после того, как «развитие застроенной территории» будет проведено, комфорта станет меньше. Поэтому сама программа, как она сформулирована в названном документе, основана на лицемерии и лжи: либо комфорт, либо КИТ.
Да, возможно при переселении в новый дом увеличение площади кухни или туалета, комнаты или прихожей, хотя это и неочевидно. Но внутреннее пространство квартиры – это еще не все условия комфорта, важно еще, каких размеров окажется само здание, какова будет плотность застройки всего квартала и плотность населения.
Кстати, эксперты не исключают, что процесс реновации квартала вообще может свестись к тому, что инвестор построит внутри квартала два-три новых здания, после чего исчезнет, никого не переселив, а просто продав квартиры жителям «ненашего района».
Не остаться бы в дураках
Я не случайно начал с этого теоретического момента. Летом 2011 г. в Петербурге прошли первые общественные слушания по кварталам, включенным в адресную программу. Мне предоставили информацию жители одного из таких кварталов (Калининский район, Тихорецкий пр., квартал 55 - территория, ограниченная Тихорецким пр., пр.Науки, ул.Обручевых, ул.Гидротехников). В их квартале сразу же возникла иницитативная группа из подготовленных, активных людей, они присутствовали на общественных слушаниях 10 июня 2011 г., потом, подали иск в районный суд, затем кассационную жалобу, так что у меня есть конкретные данные по тому, что и как предлагал инвесторООО «СПБ Реновация», как проходил суд, как вообще проходит процесс реновации.
То, что я подробно изложил в первом параграфе, было с самого начала очевидно инициативной группе, отдававшей себе отчет в том, что цель инвестора – резкое увеличение КИТ и основанная на этом прибыль. Именно это обстоятельство и заставило всех быть предельно внимательными. При этом, как я понял со слов одного из членов инициативной группы, он совсем не является принципиальным и безусловным противником реновации их 55-го квартала и переезда в новое жилье, он хотел бы его получить в обмен на старое. Однако с учетом того, что всем ясна погоня инвестора за прибылью, приходится быть, если так можно выразиться, юридически настороженным и думать обо всех нюансах, чтобы не остаться в дураках.
Да, как гласит ст. 4 закона «Об адресной программе Санкт-Петербурга “Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге”», «при развитии застроенных территорий переселение граждан из жилых помещений в многоквартирных домах, планируемых к сносу, реконструкции на основании адресной программы, осуществляется в установленном действующим законодательством порядке в благоустроенные жилые помещения в многоквартирных домах, расположенных на соответствующих застроенных территориях». Иными словами, гарантия того, что с Тихорецкого пр. люди не уедут против своего желания в Колпино, Янино или еще куда, такая гарантия есть.
К слушаниям были подготовлены проект планировки территории и проект межевания в соответствии с требованиями распоряжения КГА от 26 апреля 2011 г. № 1205. Однако на большое количество важнейших вопросов люди ответа не получили, причем, нормативная база не предусматривает ответа на эти вопросы на слушаниях, но от их решения жителями квартала – положительного или отрицательного – зависит судьба всего проекта.
1. К слушаниям не были подготовлены типовые договоры мены старого жилья на новое, необходимость которых вытекает из ст. 5 закона «Об адресной программе Санкт-Петербурга “Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге”». В таком договоре по идее должны быть даны гарантии, вытекающие из ст. 4, т.е. указано, что новый дом будет стоять в квартале 55 Тихорецкого пр., внутри квартала будет стоять в определенном месте, квартира будет иметь определенный метраж и т.д. Форму такого договора с перечислением гарантируемых параметров инвестор должен был бы приготовить, если он хотел увлечь жителей своим инвестпроектом. Но этого сделано не было.
2. Не был продуман вопрос о компенсации стоимости земли под зданием. Если в многоквартирном доме все квартиры являются собственностью жильцов, а земля под домом оформлена как коллективная недолевая собственность, то каждый владелец квартиры имеет в этой недолевой собственности свою условную, измеряемую в рублях, долю. Если в доме будет не 150 квартир, а 900, то доля уменьшается в 6 раз, и встает вопрос о компенсации за уменьшение земельной доли. К обсуждению такого вопроса инвестор также не был готов.
3. Исходя из представленных документов участники слушаний поняли, что плотность застройки увеличивается настолько, что поставить свой автомобиль под окнами уже негде – для автомобилей запланирован паркинг, место в котором стоит 20 тыс. долларов. Таким образом, появляется «вмененный расход», но ведь не все располагают такими средствами. И вообще на каком основании этот расход вменяют? Кстати, выяснилось, что переезд в новое жилье инвестор не оплачивает.
4. Очень лукаво инвестор поступил с вопросом озеленения территории. Внутри квартала 55 находится комплекс зданий Академии связи (он занимает более половины площади квартала и закрыт для посещения). Академию не сносят, но инвестор включил территорию, которую занимает комплекс, в состав озелененной территории, чтобы ее площадь стала соответствовать нормативу.
5. Осталась полностью неизвестной внутренняя планировка квартир. Будут ли комнаты больше, меньше, площадь кухни, подсобных помещений, сколько комнат будет в квартирах и т.п. Немаловажный вопрос о материале и толщине стен также был обойден.
6. Ни слова не было сказано о внутренней отделке помещений: паркет или линолеум, какие рамы, какая сантехника? Нормальная или такая, которую надо сразу менять?
Ни на один из конкретных вопросов инвестор ответа не дал, ничего не гарантировал. Чувствовалось, что инвестор уже ощущал себя владельцем всего квартала, который приобрел, как деревню с крепостными крестьянами. Хотя на самом деле с владельцем каждой квартиры на территории квартала должен будет заключить отдельный договор. Но, видимо, собирается каждого обрабатывать индивидуально.
Между прочим, в техническом задании, утвержденном распоряжением КГА от 26.04.2011 № 1205 в пункте 14.3 было указано, что «при проектировании следует учесть имущественно-правовые вопросы правообладания земельных участков и объектов недвижимости», а в пункте 14.5 предписано разработать квартирографию. Оба пункта инвестор не выполнил, про имущественно-правовые вопросы и инвестор, и администрация Калининского района, и сам КГА забыли. Что не помешало КГА согласовать подготовленные документы документы, что, прежде всего, говорит об уровне компетентности специалистов КГА.
Но помимо существенной неполноты информации были нарушения процедурного характера, а также деммонстративное игнорирование замечаний, которые подавали граждане в ходе изучения проекта. В итоге жители квартала подали иск в суд.
Исковое заявление
Объем искового заявления – 20 тыс. знаков, это большой документ, поэтому приведу резолютивную часть и попытаюсь кратко ее проиллюстрировать.
Жители просили суд:
1. Признать незаконными действия администрации Калининского района СПб при подготовке заключения о результатах публичных слушаний по проекту планировки и проекту межевания квартала 55 Тихорецкого пр., которые выразились в нарушении установленных правил оформления заключения, в нерассмотрении замечаний и предложений, поданных нами, в необоснованности отклонения замечаний и предложений граждан, включая замечания и предложения, поданные нами.
2. Признать публичные слушания незаконными и отменить их результаты.
В соответствии с законодательством, администрация района должна была опубликовать заключение по итогам слушаний, причем перечень отклоненных замечаний и предложений должен быть представлен в виде таблицы, содержащей порядковый номер каждого замечания и предложения, текст замечания и предложения, а также основание для отклонения соответствующего замечания и предложения. Установленная форма обеспечивает: а) строгий учет предложений и замечаний, б) точное их изложение, в) взаимосвязь каждого отклоненного замечания или предложения и соответствующего ему аргумента организаторов слушаний, явившегося основанием для отклонения данного замечания или предложения. Именно такая таблица нарисована в приложении 2 к постановлению правительства СПб от 15 мая 2007 г. № 491 «Об утверждении положения о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти СПб при организации и проведении публичных слушаний…».
Администрация же Калининского района, по мнению заявителей, опубликовав заключение, грубо нарушила нормы действующего законодательства. Цитирую:
«Заключение о результатах публичных слушаний, представленное администрацией Калининского района, содержит ссылку всего на нескольких авторов замечаний и предложений (физических лиц и организаций), отклоненных администрацией, в то время как общее число граждан, направивших свои письменные замечания и предложения составляет более 3 сотен, что, в частности, подтверждается перечнем регистрационных реквизитов письменных обращений граждан в районную администрацию (более 370). Это дает основания утверждать, что при подготовке заключения о результатах публичных слушаний администрация не учла значительную часть замечаний и предложений граждан, чем нарушила пункт 4 статьи 7 Закона Санкт-Петербурга от 20.07.2006 № 400-61 “О порядке организации и проведения публичных слушаний и информирования населения при осуществлении градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге”…»
Другой пример: как указано в исковом заявлении, «администрация Калининского района необоснованно отклонила замечание и предложение, высказанное большим числом граждан в устной (во время обсуждения проекта) и письменной форме, касающееся планов заказчика публичных слушаний снести большое количество строительных объектов, в том числе 10 жилых многоквартирных домов, снос которых в текущее время не предусмотрен никакими нормативными документами и, более того, до настоящего времени никем не обсуждался».
Если исходный адресный перечень, утвержденный правительством СПб, включал 17 зданий, подлежащих сносу, то «СПБ Реновация» «представило на публичные слушания проекты планировки и межевания территории квартала № 55, в которых предусмотрен снос 32 объектов капитального строительства, отсутствующих в адресном перечне постановления Правительства Санкт-Петербурга от 25.11.2009 г. № 1371, а также застройка территории под этими объектами. В числе указанных 32 строительных объектов под снос запланировано 10 жилых многоквартирных домов. Имущественно-правовые вопросы с собственниками этих квартир не обсуждались и, значит, не могут рассматриваться как учтенные при разработке проектов планировки и межевания территории. Таким образом, ООО «Реновация СПб» прямо и грубо нарушило вышеназванные требования, установленные распоряжением КГА от 26.04.2011 № 1205». Кстати, из этих 10 зданий, поначалу самовольно включенных в программу сноса инвестором, а после того, как результаты слушаний были утверждены правительством Петербурга, вставшие в очередь на снос как бы уже законно, являются элитными сталинскими домами постройки середины 1950-х гг. С потолками 4 м. Многие специально купили здесь квартиры, сделали евроремонт. Теперь их собираются выселять.
Наконец, как указано в исковом заявлении, «б ольшое число граждан указали в своих замечаниях факт недостоверности вынесенных на публичные слушания материалов о проекте развития территории квартала 55 Тихорецкого пр., а именно серьезные противоречия обнаружились между графическими материалами архитектурного бюро «ПРП Архитектс» («PRP Architects Ltd»), представленными во время публичного обсуждения, и документацией ООО «Институт Территориального Развития» («ИТР»), размещенной в районной администрации на этапе проведения экспозиции.
Районная администрация отклонила данное замечание с формулировкой: “На общественных слушаниях была представлена информация о разработанной архитектурной концепции, которая легла в основу разработки проекта планировки территории и была адаптирована проектировщиками в соответствии с требованиями действующего законодательства”. Данная формулировка не содержит аргументов по существу высказанного гражданами замечания».
Антанта против жителей квартала
В споре с жителями районная администрация почему-то всегда была на стороне инвестора, а не жителей квартала, хотя по логике вещей должно было быть как раз наоборот. Вообще возникла странная ситуация: администрация была на стороне инвестора, ООО «Реновация СПб», а суд был на стороне администрации, поэтому в мотивирующей части решения были фактически повторены все аргументы районной администрации, на основании чего суд отклонил все претензии истцов, отказал в удовлетворении жалобы на действия администрации Калининского района и признал слушания законными.
Возникло своего рода тройственное согласие, «Антанта» частно-государственное партнерство, а общим противником оказались жители района, против которых составился своего рода заговор, цель которого – протолкнуть реновацию, не предоставив информации и не дав гарантий.
Притом надо заметить, что жители выступают не против реновации как таковой, а против, с одной стороны, нарушений закона в части процедуры, с другой стороны, против отказа учитывать их мнение, их голос. Такой отказ парадоксален по той простой причине, что без согласия владельца каждой квартиры переезд из старых зданий осуществиться не может. Т.е. администрация как организатор слушаний и инвестор как раз должны быть заинтересованы в том, чтобы учесть каждое замечание. Но все произошло наоборот.
Решение суда составляет 44 тыс. знаков, и из этого громоздкого документа я рассмотрю только два примера. Первый касается утверждений заявителей, что в экспозиции, подготовленной к слушаниям районной администрацией, не было заключения КГА по всей представленной документации. Администрация Калининского района отклонила это замечание, заявив, что «сводное заключение КГА № 1-4-24448/2 от 26.05.2011 было представлено на экспозицию с 1-ого дня ее проведения». Истцы же заявили, что это является ложью, что и подтвердили актом, составленным представителями общественности 1 июня 2011 г. в здании районной администрации в месте проведения экспозиции проекта планировки и проекта межевания квартала.
В судебном решении по этому вопросу говорится, что свидетели «показали, что они в период с 26.05.2011 г. по 01.06.11 г. приходили в разное время в Администрацию Калининского района для ознакомления с документами, представленными на Экспозицию, читали документы, производили их фотосъемку, обращались за разъяснениями к консультантам со стороны Администрации и ООО “СПб Реновация”, однако Сводное заключение КГА от 26.05.2011 г. в материалах Экспозиции отсутствовало, о чем был составлен Акт от 01.06.2011 г. <…>
Однако суд полагает, что показания данных свидетелей, а также представленные Заявителями фотокопии Тома 5 Проекта планировки и межевания (л.д.104-109) не являются доказательством отсутствия в материалах Экспозиции Сводного заключения КГА от 26.05.2011г. № 1-4-29448/2 или заключения КЗРиЗ от 25.05.2011 г. № 52741/к. Как показали свидетели, документов было много, не всегда свидетели понимали, какие именно документы они искали».
Иными словами, свидетели говорят, что заключения КГА не было, но доказательством это все равно не является. А как еще доказать, если не свидетельскими показаниями?!
Более того, суд сделал вывод, что « единственной целью составления одностороннего Акта от 01.06.2011 г. являлось закрепление доказательств позиции Заявителей для последующего обращения в суд, а не ознакомление с Заключением КГА до начала публичных слушаний - то есть злоупотреблением правом».
Т.е. свидетельские показания об отсутствии в экспозиции в момент открытия важнейшего документа суд интерпретировал не по существу (как отсутствие на экспозиции важного документа), а как средство жителей потом обратиться в суд. А саму идею последующего обращения в суд по вопросу о законности слушаний суд косвенно признал изначально криминальной – «злоупотреблением правом»!
При этом показаниям свидетелей – жителей квартала – суд упорно не верил, считая их недостоверными, а показаниям представителей ООО “СПб Реновация” и администрации Калининского района верил сразу и охотно, считая их достоверными. Что касается замечания, что акт, составленный заявителями, был «односторонним», то это потому, что представители администрации Калининского района, включая зам. главы, категорически отказались его подписать, боясь ответственности и не желая признавать отсутствие важного документа.
Между прочим, по мнению истцов, администрация района и инвестор просто не знали, что в представленных на экспозицию документах должно быть еще и заключение КГА, поэтому его поначалу и не было. А уже когда жители квартала 55 подняли шум, тогда оно появилось – не исключено, что могло быть оформлено задним числом. Более того, как утверждает один из членов инициативной группы, КГА согласовало проект, который противоречит техническому заданию самого КГА. Однако судья отказалась включать это обстоятельство в исковое заявление, расширив число ответчиков, и заявила, что к КГА должен быть подан отдельный иск.
Второй пример связан с заявлением истцов о том, что при публикации результатов слушаний в газете «Кто строит в Петербурге» (2011. 23 июня) была нарушена табличная форма представления замечаний, а их количество существенно сокращено. Суд решил, что это нарушение « не имеет правового значения для данного дела, поскольку в рамках гражданского дела № 2-5366/11 рассматривается правомерность действий Администрации, а не газеты “Кто строит в Петербурге”».
Это уже очевидная нелепость. Во-первых, тут дело не столько в табличной форме, сколько в количестве: десяток замечаний вместо 370 – это демонстративное игнорирование результатов слушаний, фактическое их обессмысливание. К тому же каждому отклоненному замечанию должен быть аргументированный ответ, и совершенно очевидно, что именно этого не хотела делать администрация района, в чем ее суд активно и поддержал.
Во-вторых, по п. 3.8 постановления правительства СПб № 491, «администрация района Санкт-Петербурга не позднее чем через семь рабочих дней со дня подготовки заключения обеспечивает его опубликование в порядке, установленном для официального опубликования правовых актов, иной официальной информации». Это означает, что за ту форму и объем, в которых заключение по слушаниям, включая замечания граждан, публикуется, ответственность несет не технический исполнитель (редакция), а районная администрация. Тем более, что эту газету в администрации района потом под расписку (!) выдавали гражданам как официальное заключение по слушаниям. И потому администрация Калининского района, заказавшая публикацию и выдававшая ее как документ, не могла не заметить, что заключение опубликовано в радикально урезанном виде, в таком виде, что 360 из 370 замечаний просто пропало. Испарилось. Т.е. это неправомерные действия именно районной адмиинстрации, а не редакции газеты. Но суд препочел этого не заметить.
Это еще один милый нюанс из десятков тех, что и составили длинный спектакль под названием «общественные слушания», который еще не закончен, потому что подана кассационная жалоба на действия районного суда. «Так это делалось в Одессе».
Михаил Золотоносов
25 окт. 2011 г. Группа ЭРА. Обращение к губ. Полтавченко
АНАЛИТИЧЕСКАЯ ЗАПИСКА
