Используемая терминология и процесс оценки

Оценщик использовал в процессе оценки терминологию в соответствии с Федеральными стандартами оценки №1, №2, №3, утверждёнными приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 254-256, со стандартами РОО, Международными стандарты оценки (седьмое издание). Кроме того, Оценщик использовал общепринятую терминологию, в том числе применяемую в смежных с оценочной деятельностью вида деятельности.

 

Оцениваемые права

Целью оценки является определение рыночной стоимости жилого помещения (квартиры). По праву собственности согласно Гражданско­му кодексу РФ (часть 1, ст. 209, пп. 1 и 2): «Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собс­твенник вправе по своему усмотрению совершать в отношении прина­длежащего ему имущества любые действия, не противоречащие зако­ну и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам; передавать им, оставаясь собственником права владения, поль­зования и распоряжения имуществом; отдавать имущество в залог и об­ременять его другими способами распоряжаться им иным образом».

В Отчете определяется рыночная стоимость Объекта оценки, т.е. наиболее вероятная цена, по которой Объект оценки может быть от­чужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информаци­ей, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычай­ные обстоятельства.

В соответствии с п. 5 ст. 15. Жилищного кодекса РФ: «Общая пло­щадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей та­кого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом поме­щении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (летних помещений)». В настоящей оценке при сопоставлении Объекта с ана­логами в качестве элемента сравнения рекомендуется использовать общую площадь квартиры с учетом летних помещений, так как сло­жившаяся на рынке жилой недвижимости практика делового оборота предусматривает формирование цены продажи квартиры исходя из ее общей площади с учетом летних помещений.

 

Процесс оценки

Процесс определения стоимости Объекта оценки осуществляется поэтапно путем:

- подготовки технического задания на оценку и заключения с За­казчиком договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

- осмотра и описания Объекта оценки с установлением его коли­чественных и качественных характеристик;

- проведения бесед с Заказчиком оценки Объекта оценки;

- определения цели и базы оценки, а также способа использования ее результатов;

- назначения определяемого вида стоимости;

- выявления специальных допущений и ограничений;

- установления даты оценки, по состоянию на которую определя­ется стоимость Объекта оценки;

- сбора и анализа информации, необходимой для проведения оцен­ки Объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качествен­ные характеристики Объекта оценки, собирает информацию, сущест­венную для определения стоимости Объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения Оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

а) информацию о политических, экономических, социальных, эко­логических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость Объекта оценки;

б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому от­носится Объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характерис­тиках данных факторов;

в) информацию об Объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с Объектом оценки, информацию о физических свойствах Объекта оценки, его техничес­ких и эксплуатационных характеристиках, износе и устаревания, про­шлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к Объекту оценки, а также иную информа­цию, существенную для определения стоимости Объекта оценки;

- обработки и анализа собранной информации и данных, проведе­ния необходимых расчетов для вычисления определяемого вида сто­имости Объекта оценки с учетом результатов анализа рынка Объекта оценки; полученных количественных и качественных характеристик Объекта оценки, а также иной информации с учетом выбранного ме­тода (методов) в рамках каждого из трех общепринятых подходов к оценке;

- согласования (обобщения) результатов применения подходов к оценке и вычисления итоговой величины определяемой стоимости Объекта оценки;

- составления и передачи Заказчику Отчета об оценке, соответствующего законодательным и нормативным актам Российской Федера­ции по оценочной деятельности.