Государственная регистрация прав на недвижимое имущество

 

 

Впервые понятие государственной регистрации возникновения, перехода и прекращения права собственности на недвижимость и сделок с ним было введено Гражданским кодексом Республики Беларусь. Вследствие этого были законодательно закреплены положения, определяющие моменты возникновения вещных прав, их ограничения, а также вступления в силу сделок с недвижимостью. В ст. 131 ГК были установлены основные положения о примерном перечне вещных прав, подлежащих регистрации, обязательности государственной регистрации и органе, ее осуществляющем.

Гражданский кодекс содержит и нормы, которые обязывают стороны регистрировать не только сделки, но и права на недвижимость.

Так, в соответствии со статьей 522 Гражданского кодекса государственной регистрации по договору продажи недвижимости подлежит переход права собственности на недвижимость к покупателю. Государственная регистрация перехода права собственности представляет собой элемент исполнения сторонами уже возникшего обязательства, а государственная регистрация сделок в соответствующих случаях определяет момент, начиная с которого сделка порождает юридические последствия.

Статья 131 Гражданского кодекса определяет, что регистрации в специально уполномоченных на то органах подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, а именно: право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, сервитуты, ипотека, а также ограничение, возникновение, переход и прекращение названных прав.

Сопоставление указанных норм права при буквальном их толковании дает основание заключить, что сделки с недвижимостью во всех случаях подлежат регистрации, поскольку любая подобная сделка, так или иначе связана с возникновением (прекращением, переходом, ограничением) прав на недвижимое имущество, то есть с обстоятельствами, на которые указывает статья 165 Гражданского кодекса как на случаи, при которых необходима регистрация сделки.

Однако Гражданский кодекс содержит и нормы, которые обязывают стороны регистрировать не только сделки, но и права на недвижимость.

Так, в соответствии со статьей 522 ГК государственной регистрации по договору продажи недвижимости подлежит переход права собственности на недвижимость к покупателю. Государственная регистрация перехода права собственности представляет собой элемент исполнения сторонами уже возникшего обязательства, а государственная регистрация сделок в соответствующих случаях определяет момент, начиная с которого сделка порождает юридические последствия.

Гражданский кодекс предусматривает государственную регистрацию и сделок, и перехода права собственности в отношении договоров продажи предприятий в соответствии со статьей 531, 535, а жилых помещений – со статьей 529) и законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Роль же государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю заключается в том, что только после такой регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц. Это относится и к тем случаям, когда стороны (продавец и покупатель) исполнили свои обязанности по договору задолго до государственной регистрации. Государственная регистрация перехода правового титула на недвижимость может производиться как после фактической передачи недвижимого имущества покупателю, так и до такой передачи.

До государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости субъект не вправе совершать сделки по его отчуждению в соответствии с п. 2 статьи 522 ГК до государственной регистрации права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Государственной регистрации подлежат возникновение, переход, прекращение права собственности, а также следующие права и ограничения (обременений) прав на недвижимое имущество:

1. пожизненного наследуемого владения земельным участком;

2. постоянного пользования земельным участком;

3.временного пользования земельным участком, если иное не предусмотрено законодательными актами Республики Беларусь;

4. оперативного управления;

5. хозяйственного ведения;

6. доверительного управления;

7. аренды, субаренды, безвозмездного пользования недвижимым имуществом, за исключением случаев, установленных законодательными актами Республики Беларусь;

8. сервитута;

9. ипотеки;

10 ренты;

11 залога зарегистрированного права аренды недвижимого имущества;

12 залога зарегистрированной доли в праве собственности на недвижимое имущество;

13. ареста;

14 ограничения (обременения), устанавливаемого в отношении недвижимого имущества в связи с присвоением ему статуса историко-культурной ценности;

15 ограничения (обременения), устанавливаемого в отношении недвижимого имущества при приватизации государственного имущества;

16. ограничения (обременения) прав в использовании земельных участков;

17. иных ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, возникающих в силу законодательных актов Республики Беларусь или установленных уполномоченными государственными органами в соответствии с законодательными актами Республики Беларусь.

Право, ограничение (обременение) права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, переходят, прекращаются с момента государственной регистрации соответственно их возникновения, перехода, прекращения.

Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения права или ограничения (обременения) права на недвижимое имущество может быть признана недействительной только в судебном порядке.

Основаниями для государственной регистрации возникновения, перехода, прекращения прав и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество являются:

различные договоры, сделки, акты государственных органов и органов местного управления самоуправления, которые предусмотрены законодательством Республики Беларусь и не противоречат ему.

Для государственной регистрации возникновения права собственности Республики Беларусь предоставляются следующие документы:

- заявление о государственной регистрации возникновения права;

- документы, содержащие идентификационные сведения;

- решение уполномоченного государственного органа об отчуждении находившегося в государственной собственности эксплуатируемого капитального строения, изолированного помещения на торгах либо об отчуждении его иным способом;

- справки (то есть в зависимости какие права регистрируются, требуется определенные справки)

- документы, подтверждающие внесение платы за совершение регистрационных действий

- так же в зависимости от вида регистрируемых прав может быть требование как предоставить передаточный акт или разделительный баланс, если реорганизация юридического лица произошла после 1 июля 1999 года; либо договор или иной документ, выражающий содержание последней сделки

- и иное в соответствии с законодательством Республики Беларусь и не противоречащие ему.

Нормы государственной регистрации возникновения сервитута содержатся в 17 главе Гражданского кодекса.

Согласно п. 1 статьи 268 Гражданского кодекса Республики Беларусь собственник недвижимого имущества вправе требовать от собственника соседнего недвижимого имущества, а в необходимых случаях – и от собственника другого недвижимого имущества предоставления права ограниченного пользования недвижимым имуществом (сервитута). Еще регулируются сервитуты в Кодексе Республики Беларусь о земле. Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Сервитуты (от лат. servitus – повинность, подчиненность) возникли в римском праве, прошли через всю историю феодальной Беларуси, исчезли в советский период и вновь были введены в Гражданском кодексе.

Традиционно сервитуты делили на:

- земельные, которые устанавливались в отношении земельного участника и включали, в свою очередь, городские сервитуты и сельские, создававшие особое объективное отношение между соседскими участками – и служащим и господствующим (дорожные, водные, домовые, касающиеся воздуха и света);

- личные, которые устанавливались в отношении конкретного лица и включали различные права пользования чужой вещью.

В соответствии с п. 2 ст. 268 Гражданским кодексом обременение недвижимого имущества сервитутом не лишает собственника недвижимого имущества прав владения, пользования и распоряжения этим недвижимым имуществом.

Закон Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» относит сервитут к числу ограничений (обременений) прав [44, с.260].

Согласно п. 2.10 статьи 8 Закона «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним» возникновение, переход, прекращение сервитута подлежит регистрации в порядке, установленном для недвижимого имущества. Документами, являющимися основанием для государственной регистрации возникновения сервитута, являются:

- договор, предусматривающий установление сервитута на недвижимое имущество;

- судебное постановление.

При этом документ, являющийся основанием для государственной регистрации возникновения сервитута, должен содержать описание его сущности, границ, а также срок действия и размер платы, если они установлены.

Рассмотрим вопрос государственной регистрации права общей совместной собственности на недвижимое имущество.

До принятия Закона Республики Беларусь «О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Республики Беларусь» от 20.07.2006 № 160-З гражданское законодательство РБ (пп. 2 и 3 статьи 256 Гражданский кодекс Республики Беларусь) исходило из безусловного правила, согласно которому распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех сособственников, которое предполагается независимо от того, кем из сособственников была совершена сделка по распоряжению имуществом. При этом каждый из сособственников общей совместной собственности вправе лично совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекало из соглашения между сособственниками. Причем совершенная одним из сособственников сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию второго сособственника по мотивам отсутствия у сособственника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом [15, с.192].

Общая совместная собственность – это режим владения имуществом, который может быть установлен исключительно в отношении имущества, нажитого супругами во время брака. Договорной же режим имущества супругов может исходить из отсутствия у супругов общего имущества и наличия у них исключительно личного имущества, либо, по нашему мнению, возможно в рамках договорного режима заменить режим общей совместной собственности на режим общей долевой собственности. В отличии от общей долевой собственности в общей совместной собственности подчеркивается близость сособственников.

В ч.3 п.20 Постановления Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 22.06.2000 № 5 «О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака» предусматривается, что если при рассмотрении требования о разделе имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, будет установлено, что один из них произвел отчуждение такого имущества или израсходовал его по своему усмотрению вопреки воле другого супруга и не в интересах семьи либо скрыл имущество, то при разделе учитывается это имущество или его стоимость.

Законом Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» в п.2 статьи 58 предусмотрено, что государственная регистрация перехода и прекращения права общей совместной собственности осуществляется на основании заявления всех сособственников, если законодательством Республики Беларусь или соглашением между правообладателями не предусмотрено иное [26, с.283].

Таким образом, государственная регистрация перехода и прекращения права общей совместной собственности осуществляется на основании заявлений всех собственников.

О государственной регистрации связанных между собой прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество говорится в статье 59 Закона.

В соответствии с законодательством Республики Беларусь прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество являются связанными между собой, поэтому их государственная регистрация осуществляется одновременно: (переход права собственности на капитальное строение (здание, сооружение) и возникновение, переход, прекращение права, ограничения (обременения) права на земельный участок; право собственности и право хозяйственного ведения или оперативного управления; прекращение права аренды и неразрывно связанного с ним права субаренды земельного участка или предприятия как имущественного комплекса; переход права собственности по договору продажи недвижимости в рассрочку и ипотека; иные связанные права, ограничения (обременения) прав).

В законодательстве Республики Беларусь предусмотрена процедура государственной регистрации ипотеки.

Ипотека – залог недвижимого имущества (земельных участков, капитальных строений (зданий, сооружений) и др.) и иного имущества, приравненного законодательными актами к недвижимым вещам. (ст.1 Закон Республики Беларусь «Об ипотеке»). В силу ипотеки кредитор по обязательству, обеспеченному ипотекой (залогодержатель), имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости переданного в ипотеку имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами [Закон Республики Беларусь от 20 июня 2008 года «Об ипотеке»].

Существо обязательства, обеспечиваемого ипотекой, должно быть указано в договоре об ипотеке с указанием основания возникновения обязательства. В случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны данного договора, дата и место его заключения (до вступления в силу Закона Республики Беларусь «Об ипотеке» указание места заключения договора, являющегося основанием возникновения основного обязательства, не является обязательным).

Согласно статье 13 Закона «Об ипотеке» в силу договора возникает с момента государственной регистрации ипотеки. Имущество, являющееся предметом ипотеки, считается обремененным ипотекой с момента возникновения ипотеки.

В связи с этим, при залоге недвижимого имущества, которое поступит в будущем и которое на момент заключения договора об ипотеке не считается созданным в соответствии с законодательством, необходимо обратить внимание на то, что сам договор не требует государственной регистрации, но возникновение самого права залога нужно зарегистрировать. Это же, в свою очередь, возможно только после регистрации права собственности на недвижимое имущество.

Статьей 15 Закона РБ «Об ипотеке» установлен срок, по истечении которого ипотека прекращается в случае утраты (гибели) или повреждения имущества, являющегося предметом ипотеки, если залогодатель не воспользуется правом восстановить, либо заменить утраченное (погибшее) или поврежденное имущество. Данный срок равен двум месяцам с момента утраты (гибели) или повреждения этого имущества, если больший срок не установлен соглашением между залогодателем и залогодержателем.

Согласно статье 23 Закона РБ «Об ипотеке» залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату (гибель) или повреждение имущества, являющегося предметом ипотеки, независимо от того, в чью пользу оно застраховано. Это требование подлежит удовлетворению преимущественно перед требованиями других кредиторов залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами.

Залогодержатель лишается права на удовлетворение своего требования из страхового возмещения, если утрата (гибель) или повреждение имущества, являющегося предметом ипотеки, произошли по его вине.

Помимо Закона Республики Беларусь «Об ипотеке», Гражданского кодекса, отношения связанные с ипотекой так же регулируются Законом «О залоге», где говорится, что ипотекой признается залог земли либо иного имущества, которое связано с землей.

Так же в Законе «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» говорится о государственной регистрации ренты.

Под рентой понимается регулярно получаемый доход с капитала, имущества или земли, не требующий от получателя предпринимательской деятельности.

Законодательство Республики Беларусь предусматривает:

постоянную ренту;

пожизненную ренту;

пожизненное содержание с иждивением.

По вопросу о соотношении договора пожизненного содержания с иждивением с договором пожизненной ренты высказана точка зрения о целесообразности рассмотрения пожизненного содержания с иждивением как подвида пожизненной ренты.

По договору ренты в соответствии со статьей 554 ГК одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Согласно статье 555 ГК договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

Удостоверение договора ренты, по которому под выплату ренты передается недвижимое имущество, производится по месту нахождения недвижимого имущества.

Удостоверение договора ренты недвижимого имущества является основанием для возникновения у получателя ренты права залога на это недвижимое имущество в обеспечение обязательства плательщика ренты, такое право залога подлежит государственной регистрации, о чем нотариус разъясняет сторонам договора.

При удостоверении договора постоянной ренты, договора пожизненной ренты, договора пожизненного содержания с иждивением нотариус руководствуется нормами главы 33 ГК Республики Беларусь (ст. 554–576 ГК).

При оформлении договора пожизненного содержания с иждивением нотариусу необходимо разъяснить сторонам содержание ст. 571 ГК, согласно которой случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату ренты, не освобождает плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором [35, с. 32].

Форма договора ренты требует обязательного нотариального удостоверения, а если договор предусматривает отчуждение под выплату ренты недвижимого имущества, то подлежит и государственной регистрации (ст. 555 ГК).

Правовому регулированию доверительного управления имуществом отведена глава 52 Гражданского кодекса Республики Беларусь. Исходя из норм главы 52 Гражданского кодекса Республики Беларусь, вверителем имущества, передаваемого в доверительное управление, является собственник, а доверительным управляющим может являться индивидуальный предприниматель.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 895 гражданский кодекс по договору доверительного управления имуществом одна сторона (вверитель) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а доверительный управляющий обязуется за вознаграждение осуществлять управление этим имуществом в интересах вверителя или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах вверителя или выгодоприобретателя, например, сдавать его в аренду.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 577 ГК).

Заключая договор доверительного управления недвижимого имущества, собственник имущества и доверительный управляющий должны учитывать следующие нормы и правила.

Договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества (статья 521 ГК). Кроме того, согласно требованиям пункта 2 статьи 900 гражданского кодекса договор доверительного управления недвижимым имуществом подлежит государственной регистрации в соответствии со статьей 522 гражданского кодекса и статьей 9 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (с изменениями и дополнениями).

В договоре доверительного управления имуществом должны быть указаны:

- предмет договора, в том числе характеристика имущества, передаваемого в доверительное управление, и его стоимость;

- пределы использования имущества доверительным управляющим;

- наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которого осуществляется управление имуществом (вверителя или выгодоприобретателя);

- размер и форма вознаграждения доверительному управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором;

- срок действия договора.

Статьей 901 ГК предусмотрено обособление имущества, находящегося в доверительном управлении.

Так, имущество, переданное в доверительное управление, обособляется от другого имущества вверителя, а также от имущества доверительного управляющего. Это имущество отражается у доверительного управляющего – индивидуального предпринимателя отдельно в книге учета доходов и расходов индивидуальных предпринимателей, и по нему ведется самостоятельный учет. Не могут быть самостоятельным предметом доверительного управления деньги, за исключением случаев, предусмотренных законодательством. Имущество, находящееся в хозяйственном ведении или в оперативном управлении, не может быть передано в доверительное управление. Передача в доверительное управление имущества, находившегося в хозяйственном ведении или в оперативном управлении, возможна только после ликвидации юридического лица, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которого имущество находилось, либо прекращения права хозяйственного ведения или оперативного управления имуществом и поступления его во владение собственника по иным предусмотренным законодательством основаниям (ст.896 ГК).

Для расчетов по деятельности, связанной с доверительным управлением, открывается отдельный банковский счет.

Глава 23 Банковского кодекса Республики Беларусь регулирует вопросы деятельности по договорам доверительного управления денежными средствами.

В соответствии с пунктом 4-1 статьи 22 Налогового кодекса Республики Беларусь доверительный управляющий обязан в течение десяти рабочих дней со дня заключения договора доверительного управления имуществом проинформировать в письменной форме налоговый орган по месту постановки на учет о заключении такого договора с указанием его номера, даты заключения, срока действия, а также наименования юридического лица или фамилии, имени, отчества физического лица, в интересах которых осуществляется управление имуществом (вверителя или выгодоприобретателя).

Рассмотрим государственную регистрацию ареста, налагаемого на недвижимое имущество.

Арест, налагаемый на недвижимое имущество судом, другими уполномоченными органами в соответствии с законодательными актами Республики Беларусь, и его отмена подлежат государственной регистрации незамедлительно при поступлении соответствующих заявлений.

Отмена ареста осуществляется по представлению органа, наложившего арест, а также в случае признания ареста незаконным в соответствии с законодательством Республики Беларусь.

В статье 8 Закона «О государственной регистрации недвижимого имущества» говорится: государственная регистрация права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, перехода, прекращения права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество.

Можно сделать вывод, о том что законодательство о государственной регистрации прав представляет собой законодательные и иные нормативные акты, регулирующие отношения по поводу возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимость.