Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди

Поняття та характеристика договору найму будівлі або іншої капітальної споруди. Різні будівлі, капітальні споруди посідають важливе місце серед об'єктів цивільних правовідносин. З огляду на це, з метою єдиного упорядкування відносин найму зазначених об'єктів, у ЦК України передбачено п'ять самостійних норм (ст. 793—797), які закріплюють особливості договору найму будівель, інших капітальних споруд: вимоги щодо його форми, реєстрації, порядку передання та повернення будівлі тощо, тобто передбачають спеціальні правила найму (оренди) таких об'єктів.

У ЦК України (§ 4 гл. 58) встановлено вимоги щодо договорів, де об'єктом є саме будівля або інша капітальна споруда. Водночас вони поширюються й на ті правовідносини, які виникають стосовно користування за плату окремими частинами будівель (інших спо-

руд). У разі відсутності положень і правил у зазначеному інституті, правове регулювання договору найму будівлі або іншої капітальної споруди може здійснюватися із застосуванням загальних положень про найм (оренду).

За договором найму будівлі або іншої капітальної споруди одна особа (наймодавець) передає або зобов'язується передати іншій особі (наймачеві) за плату в тимчасове володіння та користування будівлю чи іншу капітальну споруду.

Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди є двосто­роннім, відплатним, консенсуальним або реальним.

Сторонами даного договору є наймодавець і наймач. Ними мо­жуть виступати фізичні та юридичні особи, держава, органи місце­вого самоврядування.

Наймодавець — особа, яка є власником або володіє будівлею, капітальною спорудою чи їх окремою частиною на іншому праві й передає цей об'єкт у тимчасове, оплатне володіння та користу­вання.

Наймач отримує об'єкт у встановленому законом порядку і зобов'я­заний сплачувати за його використання обумовлену договором плату.

Об'єктом даного виду договору найму є будівлі або інші капі­тальні споруди (їх окремі частини).

ЦК України не дає нормативного визначення будівлі та капіталь­ної споруди. Розробники ж коментарю до ЦК України вважають, що будівля (капітальна споруда) - будь-який штучно збудований на земельній ділянці чи під нею (під землею) самостійний об'єкт, який фундаментально пов'язаний із земельною ділянкою, викори­стовується (або може використовуватися) за цільовим призначен­ням та переміщення якого є неможливим без його знецінення та зміни його призначення¹. Інші науковці вважають, що в цивіль­ному обігу будівля слугує для постійного перебування в ній людей з метою роботи або проживання, а споруда призначається для тех­нічних цілей і люди там перебувають лише тимчасово². На наш

¹ Див.: Цивільний кодекс України: Коментар / За заг. ред. Є.О. Харитонова, О.М. Калітенко. - 2-ге вид. - X.: Одіссей, 2004. - С 545.

² Див.: Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Тол­стого. - М., 2000. - Т. 2. - С. 183.

погляд, позиція авторів коментарю ЦК України є більш вдалою, оскільки дозволяє, по-перше, згрупувати ознаки об'єкта нерухомості (будівлі чи споруди), по-друге, виділити особливості договору найму (оренди) таких об'єктів. Розмежування ж об'єктів нерухомості на будівлі або капітальні споруди не має юридичного значення в аспекті особливостей їх правового регулювання. Правові норми поширюються як на будівлі, так і на споруди.

Виходячи зі змісту чинного законодавства, об'єктом даного дого­вору не можуть бути різні незначні будови (ларьки, кіоски, павіль­йони), а також об'єкти незакінченого будівництва, об'єкти житло­вого фонду. Правила найму (оренди) житла, у тому числі житлових будинків, передбачені нормами гл. 59 ЦК України.

Важливо звернути увагу на те, що будівлі або капітальні спору­ди нерозривно пов'язані із земельною ділянкою, на якій вони розмі­щуються. Це породжує виникнення спеціальних прав щодо неї в наймача, які будуть розглянуті в подальшому.

У ст. 797 ЦК України встановлюються особливості плати, яка стягується з наймача будівлі або іншої капітальної споруди (їх окре­мої частини). Вона складається з плати за користування будівлею або іншою капітальною спорудою (їх окремою частиною) і плати за користування земельною ділянкою, яка передається разом з будів­лею (спорудою).

Оскільки спеціальними нормами ЦК України не передбачені правила щодо форми плати за користування будівлями (іншими спорудами), порядку та строків її внесення, при вирішенні цих пи­тань слід ґрунтуватися на положеннях ст. 762 ЦК України.

Строк договору визначається за домовленістю сторін, а у разі, коли він не встановлений сторонами, вважається, що договір укла­дений на невизначений строк.

ЦК України (ст. 793) встановлює обов'язкову письмову форму договору найму будівлі, іншої капітальної споруди або їх окремої частини. Якщо даний договір укладається строком на один рік і більше, він підлягає нотаріальному посвідченню.

Відповідно до ст. 794 ЦК України, договір найму будівлі або ін­шої капітальної споруди (їх окремої частини), укладений на строк не менше одного року, підлягає також державній реєстрації.

Крім того, передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформляється відповідним докумен-

том (актом), який підписується сторонами договору. Це важливо, оскільки обчислення строку договору найму починається з моменту підписання такого документа сторонами. Хоча дане положення що­до обчислення строку є диспозитивним і може бути змінено сторо­нами в договорі.

З оформленням відповідного документа (акта), який підпису­ється сторонами, пов'язується також припинення договору найму будівлі або іншої капітальної споруди.

Права та обов'язки сторін за договором найму будівлі або іншої капітальної споруди. Наймодавець і наймач за даним договором мають такі ж права та обов'язки, як і в інших договорах найму (оренди). Однак встановлені законодавством окремі положення саме щодо цього виду договору найму (оренди) встановлюють спеціальні обов'язки (наприклад, при передаванні наймачеві предмета догово­ру чи його поверненні укласти відповідний документ) та права сто­рін договору.

Так, одночасно з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) наймачеві надається право користу­вання земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, а також пра­во користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму (ч. 1 ст. 796 ЦК України).

Сторони при цьому можуть визначити, а можуть і не визначити у договорі розмір земельної ділянки. В останньому випадку найма­чеві буде належати право користування всією земельною ділянкою, якою володіє наймодавець.

Якщо наймодавець не є власником земельної ділянки, вважа­ється, що власник земельної ділянки погоджується на надання най­мачеві права користування земельною ділянкою, якщо інше не вста­новлено договором наймодавця з власником земельної ділянки.

Список рекомендованої літератури

1. Булеков М. Договор аренды зданий и сооружений // Финан­совая Россия. - 1997. - № 18.

2. Дорогавцева Е.Е. Здание, сооружение и нежилое помещение как объекты аренды недвижимости (Проблематика соотношения и

разграничения понятий) // Государство и: драно. ЙООЯ..N'¹ 7. С. 105-107.

3. Ерш А.В. Аренда зданий и иных сооружений: Лнтореф, дне.... канд. юрид. наук: 12.00.03. - М., 2003. - 34 с.

4. Садретдинов АА. Правовое регулирование аренды: зданий и сооружений: Автореф. дис.... канд. юрид. наук: 12.00.03. 1С» зань, 2002. - 23 с.