Доходный подход в оценке объектов недвижимости

В основе этого подхода лежит принцип ожидания будущих доходов владельца собственности, пересчитываемых в текущую стоимость, путем прямой капитализации или капитализации по норме отдачи.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

- качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

- риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении:

1.Инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;

2. Рыночной стоимости.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:

 - прямой капитализации доходов;

- дисконтированных денежных потоков.

Расчет дохода и анализ норм возврата:

1.Потенциальный валовой доход (ПВД) – доход, который можно получить от недвижимости, при 100%-ном ее использовании без учета всех потерь и расходов.

2.Действительный валовой доход (ДВД) – потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости.

3.Операционные расходы (ОР) – обеспечение и обслуживание сдаваемого в аренду объекта, т.е. это периодические расходы для нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода.

4.Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовой доход за минусом операционных расходов за год (за исключением амортизационных отчислений).

5.Денежный поток после обслуживания долга (ОД)

6.Денежный поток после уплаты налогов (НЛГ)

Доходный подход требует достоверного прогноза ожидаемых доходов.

Основной источник информации для расчета текущего арендного дохода – действующие договоры аренды недвижимости как оцениваемой, так и для объектов-аналогов.

Номер варианта задачи выбирается по последней цифре зачетной книжки.

Задача 1

Определите оптимальное количество коттеджей, которые можно построить, а также величину общей прибыли, если известно, что застройщик заплатил 20 млн.рублей за 10 гектаров земли. При плотности застройки один коттедж на 1 гектаре земли стоимость строительства каждого коттеджа составит (по вариантам табл.1), а цена продажи после уплаты всех расходов на реализацию будет составлять (по вариантам табл.1). При строительстве на 1 гектаре земли каждого дополнительного коттеджа стоимость строительства будет сокращаться на 500 тыс. рублей, но рыночная цена после уплаты расходов на продажу снизится на 1 млн. 500 тыс. рублей. Определите принцип стоимости и назовите группу принципов, к которой он относится.

Таблица 1. – Данные к задаче 1

	Вариант
	1	2	3	4	5	6	7	8	9	0
Стоимость строительства коттеджа, млн.руб.	9	8	7	6	5	6	7	8	9	10
Цена продажи коттеджа, млн. руб.	11	10	8	9	7	10	11	11	12	13

 

Задача 2

Разместите в необходимом порядке корректировки и определите рыночную стоимость участка земли, если имеется информация по сопоставимому участку, проданному за (по вариантам табл.2).

Местоположение -           -3%

Использование объекта - -1%

Условия финансирования - +2%

Рыночные условия -         -4%

Права собственности -    +1%

Условия продажи -           -3%

Физические характеристики - +6%

Экономические характеристики - +2%

Наличие дополнительных компонентов стоимости - +3%

Таблица 2. – Данные к задаче 2

	Вариант
	1	2	3	4	5	6	7	8	9	0
Стоимость сопоставимого участка земли, млн. руб.	2	2,2	2,4	2,6	2,8	2,1	2,3	2,5	2,7	2,9

 

Задача 3.

Определите стоимость собственности затратным методом на основе имеющейся информации, а также величину каждого вида износа.

Стоимость земельного участка – 6 000 000 рублей

Восстановительная стоимость – 3 500 000 рублей

Прибыль застройщика – 20 %

Физический износ здания – 30 %, в т.ч.:

устранимый физический износ короткоживущих элементов – 40 %

неустранимый физический износ долгоживущих элементов – 60 %

функциональный износ – 40 %, в т.ч.:

устранимый функциональный износ – 75 %

неустранимый функциональный износ – 25 %

внешний (экономический) износ – 30 %

общий накопленный износ – по вариантам табл.3

Таблица 3. – Данные к задаче 3

	Вариант
	1	2	3	4	5	6	7	8	9	0
Общий накопленный износ, тыс. руб.	800	750	850	900	950	700	725	775	825	875

 

Задача 4.

Здание общей площадью (по вариантам табл.4) подлежащих аренде, из них 300 м² свободны, а остальные сданы в аренду по 10 000 руб за м². Операционные расходы составляют 30 % потенциально валового дохода. Определите: потенциальный валовой доход, действительный валовой доход, чистый операционный доход.

Таблица 4. – Данные к задаче 4

	Вариант
	1	2	3	4	5	6	7	8	9	0
Общая площадь здания, тыс. м²	15	17	19	21	16	18	20	22	23	24

 

          Основная и дополнительная литература

 

1. Асаул, А.Н. Экономика недвижимости: Учебник для вузов. 4-е изд., испр / А.Н. Асаул. — М.: АНО ИПЭВ, 2014. — 432 c.
2. Бердникова, В.Н. Экономика недвижимости 2-е изд., испр. и доп. учебник и практикум для академического бакалавриата / В.Н. Бердникова. — Люберцы: Юрайт, 2016. — 190 c.
3. Боровкова, В.А. Экономика недвижимости: Учебник и практикум для академического бакалавриата / В.А. Боровкова, В.А. Боровкова, О.Е. Пирогова. — Люберцы: Юрайт, 2016. — 417 c.
4. Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости. В 2 т. Т.1. Общая модель рынка недвижимости и рынок прав аренды: Учебник. 8-е изд., пер. и доп. / В.А. Горемыкин. — Люберцы: Юрайт, 2016. — 472 c.
5. Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости. В 2 т. т.2. Рынок земельных участков и управление недвижимостью: Учебник. 8-е изд., пер. и доп. / В.А. Горемыкин. — Люберцы: Юрайт, 2015. — 537 c.
6. Максимов, С.Н. Экономика недвижимости: Учебник и практикум для академического бакалавриата / С.Н. Максимов. — Люберцы: Юрайт, 2016. — 402 c.

7. Коваленко Н. Я., Петранева Г. А., Романов А. Н. Экономика недвижимости; КолосС - Москва, 2014. - 240 c.
8. Максимов С.Н.Экономика недвижимости; Академия - Москва, 2014. - 320c.

9. Горина О. Налог с недвижимости по новым правилам. Кому и как считать налог // Финансовая газета. 2014. N 22. С. 10

10. Симионова Н.Е. Методы анализа рынка недвижимости для целей оценки // Вестник УГАЭС. Наука, образование, экономика. Серия: Экономика. 2015. № 2 (12). С. 84-87.