Три технологических алгоритма реконструкции МКД.

ИНФОРМАЦИОННАЯ СПРАВКА

Программа реконструкции и модернизации жилого фонда

Основанием для осуществления реконструкции должно являться решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома (Федеральный закон от 02.04.2014 N 65-ФЗ"О внесении изменений в статьи 48 и 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации"). Для получения разрешения на реконструкцию многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников такого дома, принятое большинством не менее двух третей голосов от их общего числа.Согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме требуется, если в результате такой реконструкции произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме.Кроме того, в целях сокращения сроков строительства объектов транспортной инфраструктуры федерального значения, установлена возможность осуществления архитектурно-строительного проектирования таких МКД и их частей до предоставления застройщику соответствующего земельного участка в том случае, если размещение таких МКД предусмотрено документацией по планировке территории.Закон опубликован на Интернет-портале правовой информации 02.04.2014, вступил в силу со дня официального опубликования.

Так как государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности осуществляется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации (ст. 20 ЖКРФ), решение о проведении реконструкции МКД должно быть с ними (собственниками) согласовано.

Надстройки и пристройки являются наиболее эффективным приемом реконструкции многоквартирных домов, поскольку они не требует увеличения земельного участка и позволяет реализовать все запасы несущей способности конструкций домов. Особенно это имеет значение в современных условиях, когда земля выступает в качестве товара и стоимость ее постоянно растет. Кроме того, растут и затраты по землеотводу, развитию инженерной и социальной инфраструктур. Таким образом, по мере формирования рынка городских земель эффективность надстройки МКД будет неуклонно возрастать. Использование различных конструктивных схем надстроек позволяет получать разнообразные архитектурно-планировочные решения, а в сочетании с утеплением и облицовкой наружных стен достигается обновления МКД и продление их жизненного цикла. Основными техническими решениями при надстройке МКД являются: - возведение несущих стен; - устройство междуэтажных перекрытий; - перепланировка помещений; - устройство лифтов при общей высоте МКД 6 и более этажей; - замена инженерного оборудования; - устройство кровельного покрытия; - утепление стенового ограждения и замена светопрозрачных заполнений существующего дома. Особое место при выполнении работ по надстройке этажей отводится архитектурному облику МКД путем применения карнизов сложной формы, лепных деталей и др. элементов, изготовленных из дисперсно-армированных и полимерных материалов. Существует два типа архитектурно-конструктивных схем надстроек:

- с передачей нагрузки от надстраиваемых этажей на старыйдом (а);

- с передачей части или всей нагрузки от надстраиваемого дома на дополнительно устраиваемый каркас (б-г).

 

 

Конструктивные схемы надстроек домов в плане и разрезе

а – с передачей нагрузки на существующие несущие конструкции без изменения конструктивной схемы;

б – то же, с изменением;

в – с поперечными балками-стенками без передачи нагрузки на несущие конструкции существующего дома;

г – то же, с горизонтальными дисками-платформами (ростверками)

  В первом случае надстройка осуществляется без изменения конструктивно-планировочной схемы дома и существенного усиления его несущих элементов. По данному типу разрешается осуществлять надстройку не более двух этажей, используя резервы прочности, имеющиеся в стенах и фундаментах реконструируемого дома (а). Для равномерной передачи нагрузки от надстраиваемых этажей в верхней части существующего дома устраивают железобетонный пояс. Перепланировка надстраиваемых этажей решается с учетом несущих элементов существующего дома.

  В том случае, когда необходимо осуществить повысить этажность МКД на 4 этажа, прибегают ко второму типу надстройки, когда есть возможность перенести нагрузку от надстройки на менее нагруженные элементы дома - продольные стены. Этот тип надстройки рекомендуется применять в домах перекрестно-стеновой конструктивной системы с малым шагом, что позволяет перейти в надстраиваемой части к продольно-стеновой системе. При этом варианте вместо массивных несущих внутренних стен используют легкие перегородки, что значительно снижает нагрузку на фундаменты надстраиваемого дома (б).

  При надстройке существующего дома от 5 до 10 этажей используют схему, которая предусматривает установку по периметру существующего дома на самостоятельные фундаменты несущие колонны каркаса, называемые колоннами «фламинго». Колонны устанавливают на самостоятельные фундаменты на расстоянии 1200-1500 мм от наружных стен существующего дома. Между колоннами и существующими наружными стенами укладывают горизонтальные плиты балконов или лоджий, что способствует увеличению ширины дома. В надстраиваемых этажах образуются однопролетные конструктивно-планировочные системы с поперечными балками-стенками, установленными через этаж, которые совмещают функции перегородок и несущих конструктивных элементов. Данная конструктивно-планировочная система позволяет в надстраиваемых этажах осуществлять свободную планировку помещений, независимо от планировки существующего дома (в).

  Прирост дополнительной общей площади жилья в 1,5 раза дешевле, чем строительство на новой территории, на 25-40 % снижаются расходы материальных ресурсов и на создание инженерной инфраструктуры. Сокращаются расходы на отопление и горячее водоснабжение на 40-50%. В условиях реконструкции жилищный фонд и рынок насыщаются дефицитными типами квартир.

Три технологических алгоритма реконструкции МКД.

 

ПЕРВЫЙ алгоритм – традиционный, широко применяемый.

В центре города стоит старое жилое здание – «Хрущевка» с аварийной и изношенной коммунальной инфраструктурой… «Хрущевка» расселяется, затем еще пригодное здание разрушается и превращается в мусор, все это нужно утилизировать или вывезти, а затем строится на этом месте что-то новое и многоэтажное. В народе это называется уплотнительная застройка….