Зонирование территории города

Слайд 1

Тема 3

ПЛАНИРОВАНИЕ ТЕРРИТОРИАЛЬНОГО РАЗМЕЩЕНИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

 

Основные характеристики, структура и функции городского пространства.

Зонирование территории города.

Зональное расположение и локальное местоположение объектов недвижимости.

Процесс пространственного планирования определенного района застройки.

Слайд 2

Основные характеристики, структура и функции городского пространства

Основные понятия

Типология форм города

Размер города

Градостроительная ценностьтерритории

Фактор редкости

Градостроительная эволюция

Типология форм города определяет наиболее обобщенные ха­рактеристики местоположения объектов недвижимости, влияя тем самым и на их стоимость. Она многообразна. Основные типы структур (на примере городов РФ) представлены на рис. 3.1 – 3.3

Слайды 3 – 6

Взаимосвязанным с формой является и размер города чем он больше, тем значительнее расхождения в местоположении конкретных объектов недвижимости и, следовательно, изменения диапазона значений стоимости Наличие у каждого города формы и размеров позволяет говорить о срав­нительных преимуществах тех или иных фрагментов городской террито­рии Естественно, что для проведения такого сравнения необходим крите­рий, который считается наиболее существенным для местоположения объекта недвижимости.

Самостоятельным результатом градостроительной эволюции является градостроительная ценность территории города. Проанализируем эту ка­тегорию с позиции целей и задач экономики недвижимости.

Прежде всего, данная категория включает ранее рассмотренное понятие «ценность», которое отражает две главные характеристики — овеществ­ленный труд и редкость. Овеществленным трудом в городе являются все имеющиеся улучшения его территории: наземные и подземные здания и сооружения, транспортная и инженерная инфраструктура, объекты благо­устройства и озеленения. Таким образом, с экономической точки зрения та часть ценности улучшений, которая отражает ее «трудовую» компонен­ту, равна величине присоединенного к земле капитала, т.е. стоимости всех существующих улучшений. Эта составляющая зависит, главным образом, от длительности освоения территории: чем дольше срок освоения, тем значительнее затраты по ее улучшению. Таким образом,

Слайд 7

Однако величиной С сумма градостроительная ценность территории не ис­черпывается. Существенную роль играет фактор редкости. Разумеется, в буквальном смысле объекты недвижимо­сти редкостью не обладают — их в городе многие тысячи. Однако суще­ствует свойство, которое можно определить как относительную редкость: принадлежность объекта давней исторической эпохе, архитектурному сти­лю, своеобразие декоративного решения (отделка фасада, интерьеры и т.п.),—то есть все то, что формирует индивидуальный образ объекта, делает его «штучным», не рядовым. Это относится не только к памятни­кам исторического и культурного наследия, а ко всем композиционно, стилистически и образно выразительным зданиям, становящимся локаль­ными или общегородскими архитектурными и градостроительными дос­топримечательностями. Ценность подобных объектов будет превышать сум­марные затраты по возведению на некоторую величину (денежный экви­валент редкости), а общая ценность улучшения территории Ц_улучш на которой эти объекты расположены, составит:

Различие в градостроительной ценности различных участков (фрагмен­тов) территории города вызваны тем, что эти участки осваивались в тече­ние неодинакового времени. Наибольший период освоения соответствует тому территориальному фрагменту, который является центром города. Можно сказать, что он потому и является центром, что здесь освоение территории продолжается в течение всего существования (жизни) города, т.е. для центра t_0CB = t_ж.г. Как правило, центр города четко выражен в планировочной структуре, является «ядром» этой структуры и отличается наивысшей концентрацией объектов недвижимости. Наличие центра наи­более зримо прослеживается в городах с так называемой радиально-кольцевой структурой. Примером такого города служит Москва. Можно ска­зать, что в Москве различные периоды градостроительной эволюции четко закреплены в территориальных фрагментах кольцевидной формы, каждый из которых соответствует определенному периоду развития города: Бульварное кольцо — Садовое кольцо — окружная железная дорога — московская кольцевая автомобильная дорога (МКАД). Каждое из пред­шествующих «колец» обладает более высоким уровнем градостроительной ценности, т. к. занимаемая ими территория представляет собой результат более длительной и интенсивной градостроительной эволюции.

Центр города характеризуется не только насыщенностью объектами недвижимости, их многообразием, но также и максимальной ценностью. В данном случае главенствует тот аспект ценности, который связан с ред­костью. Именно в центре сосредоточено максимальное число объектов, являющихся культурным и историческим наследием. Центр города — единственный фрагмент его территории, который обладает «исторической многослойностыо»: здесь можно обнаружить по соседству здания, принад­лежащие к историческим эпохам, самым различным архитектурным сти­лям и школам; отличительной особенностью центра следует считать 100%-но авторскую архитектуру. Все это многократно увеличивает его градо­строительную ценность и служит объективной основой максимизации сто­имости объектов недвижимости. По существу именно центр делает город узнаваемым, создает неповторимость его зримого облика. Особенно это характерно для практики отечественного градостроительства прошлых лет. Засилье образно монотонных объектов недвижимости, построенных по рас­тиражированным типовым проектным решениям, привело к тому, что лишь наличие центра со «знаковыми» объектами недвижимости (архитектурны­ми доминантами) позволяло отличить один город от другого,— перифе­рийные районы массовой застройки почти идентичны.

Приемлемым уровнем градостроительной ценности должны обладать все участки города, центр в этом отношении особо не должен доминиро­вать. Неправомерен резкий спад градостроительной ценности в районах массовой застройки.

Необходимо, однако, учитывать, что градостроительная эволюция — процесс сложный и достаточно противоречивый. Ни в коем случае нельзя утверждать, что развитие города представляет собой непрерывный переход от хорошего к лучшему, что все без исключения факторы развития имеют только положительную динамику. Само пространственное расширение города, рост размеров его территории зачастую носит экстенсивный харак­тер. Отсутствие оптимальных решений по плотности и высотности за­стройки приводило к тому, что разрастание города приобретало неконтро­лируемый характер, создавая серьезные проблемы в обеспечении доступ­ности различных частей города. Развитие многих городов оказывает негативные воздействия на экологи­ческую обстановку. Причем в наихудшей экологической ситуации оказываются во многих случаях центральные районы городов, что связано, глав­ным образом, с интенсивностью проходящих через центр транспортных потоков.

Поэтому действие различных факторов пространственной среды на сто­имость объектов недвижимости весьма противоречиво, и эти противоре­чия должны быть правильно учтены в процессе планирования территориального размещения объектов недвижимости.

 

Зонирование территории города

Основные понятия

Город как система

Функциональные зоны

Система – закономерно обусловленная совокупность элементов, принципов и отношений, функционирующая для достижения определенной цели. При этом свойства системы не сводятся к свойствам составляющих ее элементов, — всегда имеет место «системный эффект», порождаемый именно характером связей между элементами. Любая созна­тельно организованная система обладает целеполаганием, то есть ориенти­рована на достижение определенных результатов в процессе своего функ­ционирования («бесцельной» является только природа и составляющие ее подсистемы).

В самом общем виде город может рассматриваться как пространствен­но организованная (территориально закрепленная) система жизнедея­тельности.

Конкретные типы жизнедеятельности весьма многообразны, но опреде­ляющей для города служит функция расселения. Если рассматривать систему, как функционирующую структуру, то город — это пространствен­ная структура процесса жизнедеятельности человека. Интенсивность ви­дов жизнедеятельности во времени и в пространстве различна, поэтому в ходе градостроительной эволюции в границах пространственной структу­ры города (т.е. в пределах его территории) сформировалась функцио­нальная структура, элементами которой стали фрагменты городской терри­тории с преобладающим типом жизнедеятельности. Иначе говоря, на тер­ритории города сформировались более или менее четко выраженные функциональные зоны: селитебные (места проживания населения); про­мышленные, в которых концентрируется основное число промышленных предприятий; рекреационные — места сосредоточения ценных природных объектов (реки, внутригородские естественные водоемы, лесопарки и т.п.). Как правило, в центре любого города сосредоточены органы власти и управления, учреждения культуры, крупнейшие предприятия торговли, что позволяет выделить его в особую функциональную зону. Наличие пре­имущественных видов жизнедеятельности равнозначно преобладающему характеру использования того или иного фрагмента и позволяет осуще­ствить зонирование городской территории. Сами зоны в этом случае представляют собой оконтуренные замкнутыми кривыми линиями фраг­менты территории города и составляют в совокупности (вместе с транс­портными магистралями они являются связями системы) планировочную структуру города.

Городам (или частям городов) присуще наличие четко выраженных функциональных зон, эволюция которых преимущественно носит плано­вый характер – в соответствии с централизованно утвержденными градопланировочными и градостроительными решениями. Особенно нагляд­но эти зоны проявляются в городах, образовавшихся на базе так называ­емых градообразующих предприятий. Потребности экономики диктуют необходимость хозяйственного освоения новых территорий. На практике это означает опережающее строительство основного предприятия, вокруг которого формируется город. Именно предприятие становилось градост­роительной и градопланировочной доминантой, не обладая ни одной из необходимых для этого характеристик (следует отметить, что архитектур­ная ценность промышленных объектов свойственна, к сожалению, лишь зарубежной практике). Однако для городов с длительным периодом раз­вития выделение зон по функциональному признаку затруднено,— все виды жизнедеятельности в той или иной степени совмещены на территории города, т. е. как бы «перемешаны». Свое влияние оказывают и особенно­сти планировочной структуры городов. Фактический или номинальный центр существует в каждом из них. В ходе развития могут сформировать­ся альтернативные «центры», места тяготения населения, что «размывает» границы соответствующей функциональной зоны. Однако, поскольку го­род с длительной эволюцией всегда имеет большой размер, объективная необходимость дифференциации его территории, то есть зонирования, сохраняется, но по другим, не функциональным критериям. Поскольку зонирование представляет собой разбиение городского пространства на фрагменты, критерии выделения зон в любом случае должны быть пространственными, «привязанными» к его пространственным характеристикам. Как уже отмечалось, базовыми при анализе территории города являются ландшафтные характеристики (особенности рельефа местнос­ти). Можно ли принять их в качестве необходимого и достаточного ус­ловия для зонирования, т.е. считать, что самостоятельной зоной является фрагмент городской территории с четко выраженными отличиями своих ланд-шафтных характеристик? На этот вопрос следует ответить отрица­тельно по следующим причинам:

а) резкое различие характера ландшафта для российских городов не
является типичным. Единственным устойчивым признаком городского
ландшафта можно считать наличие реки (реже — озера), что определяло
характер первоначальной застройки (по одному или обоим берегам) и, в
известной степени, направление градостроительной эволюции. Распростра­
ненным фактом является и то, что первоначальная застройка, «протоядро»
города часто формировалось на возвышенном месте (холме);

б) одним из непреложных следствий жизнедеятельности человека яв­
ляется то, что первоначальные ландшафтные характеристики никогда не
сохраняются в неизменном виде, а зачастую просто перестают существо­
вать как значащие признаки городского пространства. Все знают, что Рим
расположен на семи холмах; многие знают, что на семи холмах располо­
жена Москва; некоторые знают, что на семи холмах расположена также
Калуга и Киев. Однако в реальности, в «натуре», эти семь холмов в
названных городах обнаружить очень трудно: они практически полностью
выровнялись с остальной территорией под многовековым воздействием
человеческой деятельности. Следует отдавать себе отчет в том, что реаль­
ный город — искусственная среда обитания, в которой первоначальные
природные характеристики могут сохраняться лишь в виде крайне незна­
чительных фрагментов, локальных «вкраплений». Таким образом, вырав­
нивание, нивелирование первоначальных ландшафтных характеристик на
территории города является объективным следствием и закономерным
результатом градостроительной эволюции.

Проведенный анализ позволяет сделать вывод, что ландшафтные ха­рактеристики не должны приниматься в качестве критериев зонирования, а могут служить только дополняющими характеристиками выделяемых зон.

Если ландшафтные характеристики сохраняются, то обладающие ими участки городской территории становятся уже не фрагментами однообраз­ного урбанистического пейзажа, а пространственными доминантами. Чис­ло таких участков ограничено, т.е. им характерно свойство редкости, и, следовательно, повышенная по сравнению с другими участками ценность. Денежное выражение этой дополнительной ценности представляет собой некоторый излишек . Отличие от (см. формулу 2.2) заклю­чается в том, что не подчиняется каким-либо зависимостям. Участки с ценными ландшафтными характеристиками располагаются на террито­рии города произвольно. Этот произвольный характер размещения слу­жит дополнительным аргументом правильности вывода о том, что ланд­шафтные характеристики не могут быть самостоятельным критерием зо­нирования. Другой вывод состоит в том, что наличие таких характеристик влияет на стоимость объектов недвижимости только в сторону повышения (как и любой другой аспект редкости).