ОТВЕТЫ
Прежде чем отвечать на вопросы считаю необходимым дополнительно отметить, что после признание права собственности на незавершенный строительством объект действие ДДУ не прекращается. Соответственно это позволяет оставаться в реестре требований кредиторов о передаче жилых помещений и обращаться в иные органы за защитой нарушенного права, в том числе в Министерство строительство с заявлениями о включении в реестр пострадавших соинвесторов.
Исключением являются ДДУ на нежилые помещения. Закон о банкротстве не содержит реестра о передаче нежилых помещений. Соответственно, при включении в реестр требований кредиторов действие ДДУ прекращается. Участник строительства сам для себя должен определить способ защиты нарушенного права: включение в реестр требований кредиторов либо признание права собственности.
Также, отмечу отдельно, так как этот вопрос встречается довольно часто: обязанность достраивать дома есть только у застройщика в силу ДДУ либо у нового застройщика, в случае приобретения объекта в порядке ст. 201.15-2 Закона о банкротстве. Все остальное представляет собой не более договоренностей в конкретной ситуации. Посмотрите дело А41-5313/2009. Производство окончено мировым соглашением и четко распределенными правами и обязанностями сторон.
1. Есть ли отрицательные последствия получения определения суда о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства? Если ДА, то какие? Может ли застройщик принудить дольщика-собственника доли к оплате содержания объекта, аренды земельного участка и т.д.
Основным отрицательным последствием признания права собственности для нежилых помещений является исключение из реестра требований кредиторов. Как стало понятно после судебного заседания 02.03.2017 г. суд, при удовлетворении соответствующих требований будет принимать во внимание включения заявителя в реестр требований кредиторов. Однако, можно пробовать отстоять нахождение в реестре при признании права собственности.
Правовые последствия после признания права собственности на долю в НЗСО наступают лишь в случае вступления дольщика-собственника в те или иные правовые отношения. Если вы не являетесь стороной договора аренды либо иных сделок, то расходы не несете. Налоговое бремя вы можете понести лишь после регистрации прав в Росреестре. Однако возникает вопрос: как налоговая служба будет определять размер такого налога? Доля в НЗСО не имеет стоимости в кадастре. На кадастровый учет ставится НЗСО с определенным процентом готовности, а не доля в НЗСО. Случаи взыскания налога с доли в НЗСО нам неизвестны, но, возможно, такие прецеденты есть.
2. Что будет, если много дольщиков в доме признают право на долю в незавершенном строительстве, и все пойдет наихудшим образом: введут конкурсное, но не найдется нового застройщика, жск дольщики не создадут, на торгах дом не выкупят, что тогда? застройщик передаст такой обьект дольщикам? Будет ли кто-то обязан достраивать такой объект или надежда только на то, что у дольщиков дду будут выкупать за сумму, большую, чем эти дольщики получили бы после торгов? В академе есть убыточные и неубыточные дома, особенно переживают убыточные дома, потому что среди них такие, где признать право на долю хотят все дольщики
Обязанности достраивать такой объект ни у кого нет, кроме застройщика.
Признание ПС на НЗСО не прекращает действие ДДУ и обязательства по достраиванию объекта за застройщиком сохраняются. Полагаем, что это может возникнуть только, если дольщики сами согласятся создать ЖСК и вывести объект из конкурсной массы должника(если другие дольщики проголосуют ¾ от всех участников); или в случае, если дом будет продан в конкурсном производстве на торгах, его оставшуюся часть приобретёт новый застройщик/иное лицо и дольщики, если согласятся, вместе с ним будут достраивать объект. Однако в таких случаях обычно долю дольщиков выкупает такой покупатель, чтобы беспрепятственно достроить дом самостоятельно. Это связано с тем, что при наличии множества сособственников в НЗСО необходимо получать согласие всех на все действия, связанные со строительством, начиная с организации юридического лица.
3. Признание ПС дает основание требовать у минстроя найти нового застройщика? по какой норме закона (или другого нормативного акта)?
Нет, это не предусмотрено действующими законодательством.
4. Признание права собственности на долю позволит дольщику остаться в квартирном реестре? На основании какой нормы закона (или другого нормативного акта)? Есть ли примеры в практике? Хотим ознакомиться с ними?
Да. Это следует из многочисленной судебной практики. В том числе из разъяснений Верховного суда РФ в Определении от 19.09.2014 г. #305-ЭС14-1186.
Судебные акты о включении в РТК при признанном праве собственности на долю в НЗСО
Определение Верховного Суда РФ от 23.01.2017 по делу N 305-ЭС16-10886, А40-38734/2015
Определение Верховного Суда РФ от 19.09.2014 N 305-ЭС14-1186 по делу N А40-80775/2013
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 27.07.2016 N Ф05-14541/2014 по делу N А40-80775/2013
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 16.09.2016 N Ф09-8223/16 по делу N А50-9390/2015
Постановление ФАС Уральского округа от 27.02.2014 N Ф09-2018/12 по делу N А07-16823/2009
Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 19.09.2016 N Ф07-7661/2016 по делу N А21-1091/2013
Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 14.06.2012 по делу N А82-730/2010-30-Б/11-37т
5. Признание права собственности на долю позволит дольщику остаться в реестре обманутых дольщиков? На основании какой нормы закона (или другого нормативного акта)? Есть ли примеры в практике? Хотим ознакомиться с ними
Основания отказа включения в реестр пострадавших соинвесторов прямо прописаны в Приказе Минэкономразвития #403 в п.14 1) несоответствие заявителя критериям отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших; 2) непредставление или представление не в полном объеме документов, предусмотренных пунктом 10 настоящих Правил; 3) введение в эксплуатацию в установленном порядке многоквартирного дома, участником строительства которого является заявитель и выполнение застройщиком в полном объеме обязательства перед заявителем по передаче жилого помещения; 4) привлечение денежных средств заявителя в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" после вступления в силу Федерального закона от 17 июня 2010 г. N 119-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; 5) привлечение денежных средств заявителя для строительства многоквартирных домов на землях, не предназначенных для этих целей. Этот перечень исчерпывающий. Оснований для исключения или отказа при ППС нет.
6. Какова процедура взимания дополнительных денег с признавших право собственности на долю? Сначала новый застройщик выставляет счет признавшим, признавшие переводят деньги на его счет, и начинается стройка, или сначала достроит, потом выставит счет пропорционально размеру доли, или всегда по-разному? Можно примеры практики, желательно несколько разных застройщиков. В разных случаев с признавших могут как взимать дополнительную плату, так и не взимать, и это зависит только от лояльность застройщика к дольщикам?
Четко урегулированного законом механизма нет. На нового застройщика и собственников распространяется режим общей долевой собственности. Далее все зависит от механизма достройки. Достройка происходит вне процедуры банкротства. Действие ДДУ при этом прекращается.
7. Возможность попасть в залоговые кредиторы не зависит от признания пс?
Заявить свои требования как залоговые возможно только при расторжении ДДУ и включения в денежный реестр.
Пример практики признания права собственности на долю, если даже нет фундамента
Это невозможно. Право собственности вещное право. Объект права должен существовать в натуре.
9. Можно ли как-то помочь ипотечникам/другим категориям дольщиков через государство или, например, снизить% по ипотеке? Есть ли какие-нибудь способы поддержки? Есть, например, мать-одиночка с ребенком инвалидом, можно ли получить послабления в ипотеке для нее?
К сожалению, нет. Попытки изменить условия кредитного договора, даже в судебном порядке, не увенчались успехом. Единственный вариант: перестать платить кредит и ждать, пока банк обратит взыскание на предмет залога. В этом случае кредит гасится полностью, но вы теряете первоначальный взнос и оплаченные денежные средства, т.н. ипотечная амнистия.
10. Просим изучить Вас иски и другие документы, которые мы подписывали в ГСУ при допросе как потерпевшие и однозначно сказать, может ли это навредить дольщикам? Нужно ли отзывать иски или еще что-то делать?
Если гражданские иски в рамках уголовного дела будут удовлетворены раньше завершения процедуры банкротства, то требования будут исключены из реестра. Отказаться от гражданского иска можно на любой стадии уголовного процесса до удаления судьи в совещательную комнату для постановки приговора. особый порядок
11. Должен ли временный управляющий ходатайствовать о продлении процедуры наблюдения? В какое время? На каких основаниях?
Закон о банкротстве не предусматривает продление процедуры наблюдения. Можно только откладывать рассмотрения отчета временного управляющего и тем самым тянуть процедуру наблюдения. На практике при лояльности суда процедуру наблюдения можно затягивать несколько лет.
12. Есть ли возможность у дольщиков узнавать размеры текущих требований кредиторов? Гендиректор «Гринфлайт» устно информирует о затратах своей компании «Трест Магнитострой» на строительство домов нашего микрорайона, эти цифры растут очень быстро: 200млн, 1млрд, 1,5млрд! Как проверить это?
У кредиторов, требования которых включены в реестр, есть возможность направлять арбитражному управляющему соответствующие запросы о предоставлении информации. Более того, размер текущих платежей будет отражен в отчете арбитражного управляющего по итогам процедуры наблюдения.
13. Сомневаемся, что имеются на сегодняшний день достаточное количество договоров подряда, заключенных для продолжения строительных работ. Гендиректор предоставляет лишь устную информацию. Каким образом убедиться в ее правдивости?
Процедура наблюдения не прекращает обычной хозяйственной деятельности застройщика. Органы управления сохраняют свои полномочия и у них нет обязанности отчитываться перед вами о заключенных сделках.
14. Просят прокомментировать: в стремлении затянуть наблюдение, нет опасности в том, что у Лакницкого будет больше возможностей вывести активы? Можно будет это как-то предотвратить либо исправить?
Процедура наблюдения для вас представляет не меньший интерес. Единственный актив, который есть у вашего застройщика это право на земельный участок. Его реализовать невозможно. В основном что может делать Лакницкий это увеличивать размеры текущих платежей. Однако в процедуре внешнего управления эта возможность также сохраняется. Сделки по выводу активов в наблюдении могут быть оспорены в конкурсном производстве либо во внешнем управлении по инициативе кредиторов.
15. Вопросы от Юлии: 1. При введении внешнего наблюдения и смене застройщика наши ДДУ остаются за нами или нет, имеем ли мы право в такой ситуации требовать наши квартиры? 2. Если все таки введут конкурсное производство, что будет с нами? 3. В какой момент возможно оформить право собственности на долю?
1.При введении внешнего управления и смены застройщика в соответствие с положениями ст. 201.15-2 Закона о банкротстве ДДУ сохраняют свое действие. 2.В случае продажи домов с торгов ДДУ прекращают свое действие. 3.Если речь идет о регистрации прав собственности в Росреестре, то после постановки на кадастровый учет.
16. Заключен предварительный договор КП с дочерних предприятием Гринфлайта агентством недвижимости ключевые люди на нежилое помещение. Оплата внесена на счет агентства в полном объеме. Дду на это нежилое зарегистрировано в Росреестре, он заключен между Гринфлайтом и ключевыми людьми. Можем ли мы по данному договору встать в реестр кредиторов Гринфлайта?
Да, можете. Согласно ч. 6 ст. 201.1 Закона о банкротстве перечень сделок не является исчерпывающим. Примеры включения в реестр при таких обстоятельствах существуют в многочисленной судебной практике, в том числе в делах А41-1022/2016, А41-5313/2009.
17. Нежилое, оплатили половину, расторгли (уже есть решение суда), что теперь лучше делать?
Включиться в реестр требований кредиторов с денежными требованиями обеспеченными залогом. Заявлять требования как обеспеченные залогом настоятельно рекомендую всем у кого нежилые помещения.
