Суб'єкт права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб

Сервітути

Сервіту́т — обмежене право користування землею, яке забезпечує іншому землекористувачеві можливість користування нею з певними обмеженнями, встановленими законом або договором.

Суб'єктами сервітутних правовідносин є власник або законний володілець речі та суб'єкт сервітутного права на цю річ

Об'єктом сервітуту є нерухомість, яка належить на праві власності іншій (не тій, що претендує на сервітут) особі.

Згідно зі ст. 401 ЦК сервітут може бути встановлений щодо земельної ділянки, інших природних ресурсів (земельний сервітут) або іншого нерухомого майна для задоволення потреб інших осіб, які не можуть бути задоволені іншим способом.

Сервітут може також належати власникові (володільцеві) сусідньої земельної ділянки, а також іншій, конкретно визначеній особі (особистий сервітут).

Сервітут може бути встановлений договором, законом, заповітом або рішенням суду. Земельний сервітут може бути встановлений договором між особою, яка вимагає його встановлення, та власником (володарем) земельної ділянки. Сервітут може бути встановлений на певний строк або без визначення строку.

Договір про встановлення земельного сервітуту підлягає державній реєстрації в порядку, встановленому для державної реєстрації прав на нерухоме майно. У разі недосягнення домовленості про встановлення сервітуту та про його умови спір вирішується судом за позовом особи, яка вимагає встановлення сервітуту.

Сервітут визначає обсяг прав щодо користування особою чужим майном. Особа, яка користується сервітутом, зобов'язана вносити плату за користування майном, якщо інше не встановлено договором, законом, заповітом або рішенням суду.

Сервітут не підлягає відчуженню та не позбавляє власника майна, щодо якого він встановлений, права володіння, користування та розпоряджання цим майном.

Сервітут зберігає чинність у разі переходу до інших осіб права власності на майно, щодо якого він встановлений. Збитки, завдані власникові (володареві) земельної ділянки або іншого нерухомого майна, особою, яка користується сервітутом, підлягають відшкодуванню на загальних підставах.

Право користування чужою земельною ділянкою або іншим нерухомим майном полягає у можливості проходу, проїзду через чужу земельну ділянку, прокладання та експлуатації ліній електропередачі, зв'язку і трубопроводів, забезпечення водопостачання, меліорації тощо.

Особа має право вимагати від власника (володаря) сусідньої земельної ділянки, а в разі необхідності — від власника (володаря) іншої земельної ділянки надання земельного сервітуту. Право користування чужим майном може бути встановлено щодо іншого нерухомого майна (будівлі, споруди).

 

2. Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис)

Емфітевзис — це право користування чужою земельною ділянкою сільськогосподарського призначення або її частиною,яке є довготривалим, відчужуваним і таким, що переходить у спадщину.

Емфітевзис характеризується такими ознаками:

1) це — речове право користування чужою земельною ділянкою. Суб'єкт емфітевзису може розпоряджатися цим правом на свій розсуд — може відчужувати його будь-яким цивільно-правовим способом: продавати, дарувати, здавати в оренду.

Як речове право емфітевзис може бути припинено лише за волею самого суб'єкта емфітевзису;

2) об'єктом емфітевзису може бути лише земельна ділянка сільськогосподарського призначення;

3) за загальним правилом емфітевзис встановлюється на невизначений строк, але допускається визначення конкретного строку користування;

4) надання земельної ділянки в емфітевзис може бути платним і безплатним. У переважній більшості емфітевзис встановлюється за певну плату. Розмір, характер, порядок виплати передбачаються Угодою між сторонами;

5) право користування чужою ділянкою сільськогосподарського призначення (емфітевзис) є успадковуваним, тобто це право переходить у спадщину як за законом, так і за заповітом;

6) право користування чужою земельною ділянкою сільськогосподарського призначення (емфітевзис) встановлюється договором між власником ділянки й особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб(землекористувач). Але цим договором встановлюється речове право на чужу ділянку;

7) емфітевзис, так само як і сервітут, обмежує право власності —він позбавляє власника земельної ділянки права користуватися нею;

8) істотною відмінністю між сервітутом й емфітевзисом є те,що сервітут — це право обмеженого користування чужою земельною ділянкою однією чи кількома особами. Емфітевзис — право користування чужою земельною ділянкою в повному обсязі без будь-яких обмежень, але в межах прав, визначених договором.

Суб'єкт права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб

1. Ним може бути будь-яка фізична чи юридична особа. Це може бути громадянин України, громадянин іншої держави або особа без громадянства. Юридична особа також може бути суб'єктом цього права незалежно від місця свого знаходження.

2. Об'єктом права користування чужою земельною ділянкою сільськогосподарського призначення може бути лише ділянка, придатна для сільськогосподарського виробництва.

 

Власник земельної ділянки має право:

— вимагати від землекористувача використання ділянки за призначенням, встановленим у договорі. При цьому в самому договорі має бути враховане цільове призначення ділянки (ст.409 ЦК);

- на одержання плати за користування ділянкою. Плата за кокетування, що підлягає сплаті землекористувачем власникові землі не охоплює інших обов'язкових платежів, які встановлюються окремим законом (ч.2 ст.410 ЦК).

ЦК не встановлює розмірів плати за користування, її форми, умови, порядок та строки виплати ці питання вирішуються на розсуд сторін і мають бути закріплені у договорі про емфітевзис,

- на переважне перед іншими особами набуття права користування земельною ділянкою у разі продажу цього права іншій особі (ч.2 ст.411 ЦК);

- на одержання відсотків від ціни продажу емфітевзису іншій особі — лаудемії (ч.5 ст.4И ЦК).

Власник земельної ділянки зобов'язаний:

- надати земельну ділянку в користування;

- не перешкоджати землекористувачеві у здійсненні його прав.

Навіть у разі порушення емфітевтою умов здійснення права користування власник не має права самочинно перешкоджати йому у вчиненні таких дій, а повинен звернутися до суду. Проти порушення власником його прав землекористувач захищений усіма тими засобами захисту, що й власник майна (ст.396 ЦК).

Землекористувач має право:

- користуватися земельною ділянкою у повному обсязі відповідно до договору та утримувати її за собою (ч. І ст.410 ЦК);

- набувати право власності на плоди і доходи від експлуатації наданої у користування ділянки. Це право логічно випливає з права користування земельною ділянкою для власних потреб;

- відчужувати право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, якщо інше не встановлено законом (ч. І ст.411 ЦК).

Землекористувач зобов'язаний:

- вносити плату за користування земельною ділянкою, а також інші платежі, встановлені законом. Плата за користування, яка виплачується власникові ділянки, не включає інші платежі, що підлягають сплаті землекористувачем відповідно до положень закону. Зазначена плата за користування не охоплює обов'язку користувача сплатити власникові землі лаудемію (ч.5 ст.411 ЦК);

- ефективно використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення;

— підвищувати родючість земельної ділянки, застосовувати природоохоронні технології виробництва, утримуватися від дій, які можуть призвести до погіршення екологічної ситуації;

- повідомити власника землі про намір продати право користування земельною ділянкою.

Емфітевзис припиняється у разі:

1) поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача. У цьому випадку суб'єкти права власності і речового права на чужу річ збігаються, а відтак має перевагу більш повне право, тобто право власності;

2) спливу строку, на який було надано емфітевзис, якщо строк було зазначено у договорі про встановлення цього права. У ЦК не передбачений обов'язок власника ділянки подовжити на вимогу землекористувача строк дії емфітевзису.

Такий обов'язок може бути закріплений у договорі про встановлення емфітевзису. В разі досягнення сторонами домовленості про подовження строку йдеться про встановлення нового емфітевзису;

3) викупу земельної ділянки у зв'язку із суспільною необхідністю. У цьому випадку йдеться про викуп саме земельної ділянки, а не права користування нею (ст.350 ЦК);

4) знищення земельної ділянки або такого її пошкодження, що виключає можливість використання для задоволення сільськогосподарських потреб;

5) визнання недійсним правочину, що є підставою встановлення емфітевзису;

6) використання земельної ділянки не за цільовим призначенням (ст.143 ЗК);

7) домовленості власника ділянки та землекористувача про припинення емфітевзису. Така домовленість має бути вчиненою у такій самій формі, як і договір про встановлення емфітевзису. За рішенням суду емфітевзис може бути припинений також у інших випадках, встановлених законом (ст.412 ЦК).

 

3. Право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій)

Особливість суперфіцію полягає в тому, що таке право може відчужуватися землекористувачем або передаватись у порядку спадкування на підставі договору або заповіту, а також дає право землевласнику на прибуток від промислових об'єктів, збудованих на наданій земельній ділянці на умовах суперфіцію.

Право користування чужою земельною ділянкою для забудови може бути встановлено на визначений або на невизначений строк. Проте таке право може бути припинено в разі:

• поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача;
• закінчення строку права користування;
• відмови землекористувача від права користування;
• невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років поспіль;
• за рішенням суду в інших випадках, установлених законом.

Суб'єктами суперфіцію можуть бути будь-які фізичні та юридичні особи.

Об'єктом суперфіцію може бути будівля, надбудова (поверх, мансарда), окрема споруда (або їх сукупність), яка пов'язана спільною господарською метою, розташована на поверхні чужої земельної ділянки або під нею, а також частина ділянки, хоча безпосередньо не призначена під споруду, але необхідна для її обслуговування.

Існуючий суперфіцій також може переходити у спадщину як на підставі заповіту, так і шляхом спадкування за законом.

Строк суперфіцію може бути визначеним або невизначеним. Мінімальний та максимальний строки суперфіцію в Цивільному кодексі не визначено. Якщо суперфіцій установлено на невизначений строк, він вважається безстроковим і може бути припиненим за бажанням сторін у будь-який час.

Чинним законодавством не передбачено окремої форми договору про встановлення суперфіцію, але враховуючи ту обставину, що такий договір не може бути виконано сторонами в момент його вчинення, він має бути лише письмовим.

Власник земельної ділянки, наданої для забудови, має право на:

• одержання плати за користування нею для забудови. Ця плата не є орендною і не є платою за землю, що сплачується окремо до бюджету. Сторони самі визначають розмір плати за користування, періодичність її внесення (разовий або періодичний характер останньої), її форму, умови, порядок і строки виплати тощо. Невнесення плати за користування не є підставою припинення суперфіцію, однак надає власникові землі право вимагати стягнення з суперфіціарія заборгованості у примусовому порядку;
• одержання у випадках, установлених договором, частки доходу землекористувача від збудованих на земельній ділянці промислових об'єктів тощо;
• володіння та користування ділянкою в обсязі, встановленому договором із землекористувачем;

Власник земельної ділянки, наданої для забудови, зобов'язаний:

• надати певну ділянку під забудову у строки, визначені договором про встановлення суперфіцію або заповітом;
• не перешкоджати землекористувачеві у здійсненні ним права користування ділянкою.

Проти порушення власником його прав суперфіціарій може захищатися тими самими засобами цивільно-правового захисту, що й власник майна (ст. 396 Цивільного кодексу).

Суперфіціарій (землекористувач) має право:

• використовувати ділянку для забудови (будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, жилих тощо споруд) відповідно до договору про суперфіцій та вимог закону (ст. 413 Цивільного кодексу);
• користуватися земельною ділянкою в обсязі, встановленому договором (ст. 415 Цивільного кодексу). При цьому йдеться про використання ділянки не лише безпосередньо для будівництва, а й для обслуговування таких робіт (організації під'їзних шляхів, спорудження тимчасового житла для будівельників тощо);
• набувати право власності на будівлі (споруди), споруджені на земельній ділянці, переданій йому для забудови;
• передавати суперфіцій іншим особам шляхом договору або заповіту.

Суперфіціарій (землекористувач) зобов'язаний:

• вносити плату за користування земельною ділянкою, наданою йому для забудови. Слід зазначити, що законодавством не встановлено порядку внесення зазначеної плати, її періодичність і розміри, тому плата за суперфіцій, її розміри та строки внесення мають бути істотними умовами договору про суперфіцій.

Враховуючи, що частиною четвертою ст. 415 Цивільного кодексу визначено, що землекористувач зобов'язаний вносити плату (а не внести), можна дійти висновку, що платежі за суперфіцій мають бути не разовими, а періодичними;

• вносити інші платежі, встановлені законом;
• використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення. При цьому якщо в порушення цієї вимоги здійснюватиметься будівництво споруд промислового призначення, а суперфіцій надавався для житлового будівництва, то це вважатиметься використанням землі не за цільовим призначенням;
• приступити до використання земельної ділянки для забудови протягом трьох років з моменту встановлення суперфіцію.