Азақстандағы ипотекалық несиелеу жүйесі

Ип-қ н-у халықтың – тұрғын үй жағдайын жақсартудағы, банктің – тиімді және табысты жұмыстағы, құрылыс кешенінің – өндірістің және халықты ип-қ н-уді кеңімен таратуға ықпал ететін эко-қ өсуге мүдделі мем-тің серпінді жұмыс істеуіне деген мүдделерді келісуге мүмкіндік береді.1998 жылдан бастап екінші деңгейдегі банктер азаматтарға ипотекалық несие беруді жүзеге асырады.Бірақ, қазіргі уақытта қызметтің осы түріне ҚР азам-ң жекелеген санатына ғана қол жеткізе алады. Негізгі себептердің бірі - халықта сыйақы мен алғашқы жарнаны төлеу үшін қаражаттың болмауы.Осыған орай, "Қазақстандық ипотекалық компания" ЖАҚ(бұдан әрі - ҚИК) құрылды.2 деңгейдегі банктердің ип-қ несиелерді беру көлемін ұлғайту үшін ип-қ н-у б/ша талаптар құқығын сатып алу арқылы 2 деңгейдегі банктерді кері қарж-ру ҚИК қызметінің мақсаты. ҚИК қатысуымен ип-қ н-ру жүйесінде 8 банк және банктік опер-дың жекелеген түрлерін жүзеге асыратын 2 ұйым жұмыс істейді. ҚИК бағдарламасы б/ша ип-қ несиелерді беру жөніндегі өз қызметін жүзеге асыратын "Каспийский" банкі, "Астана-Финанс", "ЦентрКредит" банкі, АТФ Банк, "БТА-Ипотека", Нұрбанк, Наурыз Банк Қазақстан, ТехакаБанк, Альянс Банк, Цеснабанк сияқты 2деңгейдегі банктер мен қаржы ұйымдары ҚИК серіктестері болып табылады. Ип-қ несиелерді кепілдендіру жүйесі маңызды роль атқарады. Ип-қ несиелерді кепілдендіру жүйесі 2деңгейдегі банктер мен ип-қ несиелерді сақтандыратын ұйымдар арасында несие б/ша несиелік тәуекелдікті бөлу арқылы ип-қ несиеге қол жеткізімдікті арттыру үшін қолайлы жағдайлар жасауға бағытталған.Осыған орай 2003 жылы Қаза-қ ип-қ несиелерді кепі-ру қоры (бұдан әрі – ҚИНКҚ) құрылды.Комп-ң міндеті — тұрғындардың басым көпшілігіне ип-қ несие беру жолымен халықты тұрғын үймен қамз етуді көтеру.

«Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» ҚР заңына сәйкес «ипотека – кепіл берушінің немесе үшінші бір тұлғаның иелігінде және пайдалануына болатын кепілге салынған жылжымайтын мүлік» деп берілген.

Ипотекалық несие – жылжымайтын мүлікті кепілге алып берілетін несиені білдіреді. Жылжымайтын мүлікке жғр, тұрғын үй, өндіріс ғимараты жәек т.с.с жатады. Ипотекалық несие тұтыну несиесінің түрлеріне қарағанда біршама күрделі процесті білдіреді.

Халыққа берілетін ипотекалық несиені үш түрге бөлуге болады:

1)тұрғын үй құрылысына арналған жерді сатып алуға берулетін ипотекалық несиелер;

2)тұрғын үй құрылысына және қайта құруға берілетін ипотекалық несиелер;

3)тұрғын үйді сатып алуға берілетін ипотекалық несиелер.

Ипотекалық несилеу үрдісі бірнеші кезендерден тұрады. Мысалға, Қазақстан ипотекалық компаниясының (ҚИК) бағдарламасы бойынша тұрғын үй несиесін алу мынадай сатыларды қамтиды:

1-кезең. Алдын ала біліктілігін (квалификация) анықтау, яғни бұл кезеңде клиенттің несиелеу шарттары туралы қажетті ақпараттарды алу және ипотекалық несие алуға байланысты мүмкіндігін анықтай жүзеге асады. Алдын ала біліктілікті анықтау үшін клиент ҚИҚ –на (Алматыдағы) барып өтуге немесе Компанияның кез келген серіктес – кассалық бөлімдерінен өтуге болады.

2 – кезең. Несиенің сомасын анықтағаннан кейін және банкке берген ақпаратты тексергеннен кейін қарыз алушының қаржылық мүмкіндігіне қарай және несие берушінің талаптарына сәйкес пәтер таңдалады. Сонымен, тұрғын үйді сатушы мен сатып алушының арасында тұрғын үйді сатып алу, сату туралы алдын ала келісімшарт жасалады. Несие беруші несиенің қайтарылуын қамтамасыз ететіндей етіп, тұрғын үйді бағалайды, сондай – ақ қарыз алушының бастапқы салымы мен берілетін несиенің сомасын есептейді. Егер тұрғын үй банктің барлық талаптарынан шықса, онда оны кепіл заты ретінде қабылдайды. Бағалауды мамлекеттік лицензиясы бар тәуелсіз бағалаушы жүзеге асырады.

Түрғын үйді бағалау, яғни ипотека затының нарықтық кұнын анықтау мақсатында жүзеге асады. Несие алатын тұрғын үй таңдалған соң, бағалаушы өзінің қызметі үшін ақы төленген жағдайда тұрғын ұйге тәуелсңз бағалауды жүргізеді, ал банк бағалау құнын беретін несие сомасымен салыстырады. Банк бұл жерде бағалау құнын есепке ала отырып, оның болашақта әр түрлі факторлардың ықпалына байланысты өзгеруін болжай білу керек.

Жер телімшесі бар үйді бағалауды ғана Жылжымайтын мүлік орталығы РМК жасайды.

Жылжымайтын мүліктің құнын бағалауда үш негізгі әдіс қолданылады:

1. Шығындық әдіс. Бұл әдіс 5 сатыдан тұрады:

жердің құнын бағалау;

ғимараттың, қосымша құрылыс объектілерінің ағымдағы құнын бағалау;

моральдық және заттай тозу шамасын бағалау;

тозу кұнын белгіленген құнынан шегеріп тастау;

жер құнын ғимараттың құнынан қосып, мүліктің жалпы құнын бағалау.

2. Табыстық әдіс. Бұл әдіс күту принципіне негізделеді, яғни жылжымайтын мүлікті сатып алушының алдыға уақытта табыс алатынын есепке алып, мүлікті бағалайды. Мұндай бағалау төмендегідей кезектілікпен жүргізіледі:

жыл сайынғы жалгерлік табысты бағалау;

бос қалған орындарды ұстауға кететін және жалгерлік ақы жинауға жұмсалатын шығындар шегеріліп тасталады;

мүлікті пайдалануға жыл сайын жұмсалатын шығыстарды шегеріп тастап, таза пайдалану табысын анықтайды;

мүліктен алатын табысының бағасын анықтайды; Бұл капиталдану нормасы таза пайдалану табысының мүлікті нарықта сату бағасына қатынасы арқылы анықталады.

Капиталдану нормасы және таза пайдалану табысы негізінде мүліктің құны мынадай формула бойынша есептеледі:

Мүлік құны = Таза пайдалану табысы/Капиталдану нормасы

3. Сатуды тікелеу салыстырмалы талдау әдісі. Бұл әдіс нарықтағы субъекьілерінің жылжымайтын мүлікті сатып алу – сату мәмілесіне негізденеледі. Бағалау процедурасының негізгі кезеңдері төмендегідей:

жылжымайтын мүлікті бағалауға, сатуға байланысты жасалған мәмілелер, ұсыныстар туралы ақпараттар жинау мақсатында нарықты зерттеу;

ақпараттың шынайлығын растау мақсатында акпаратты таңдау;

жылжымайтын мүлікті бағалауға сәйкес келетін өлшем бірлікті таңдау және әр таңдалған өлшем бірлігі бойынша салыстырмалы талдау жүргізу;

нарықта сатылатын сол типтес мүліктің жекелеген элементтерімен бағаланатын объектіні салыстыру

Билет