Виды стоимостных оценок и принципы оценки

При оценке различных видов активов имущественного комплекса РФ, субъекта РФ и МО могут применяться различные виды стоимостных оценок.

Стоимость (оценочная) – это:

● денежное выражение ценности объекта С;

● текущая стоимость будущих выгод, которые приносит собствен­ность ее владельцу;

● текущая выгода в денежном выражении, которую владелец может получить от продажи С.

Цена - это сумма, выплачиваемая за объект С, отражающая уро­вень себестоимости и прибыли.

В основе всей ОД лежит понятие Р С.

РС - это расчетная величина, равная денежной сумме, за которую предполагается переход имущества из рук в руки на дату оценки в ре­зультате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добро­вольным продавцом после адекватного маркетинга, при этом каждая из сторон действует компетентно, расчетливо и без принуждения.

В теории и практике ОД различают две большие группы:

Стоимость использования носит субъективный характер и отражает наме­рения владельца, арендатора, не связанные с куплей-продажей объекта, сда­чей в субаренду и другими подобными действиями.

К стоимости использова­ния относятся инвестиционная, балансовая и другие стоимости.

Стоимость обмена носит объективный характер и служит проведению опе­раций с оцениваемым имуществом на рынке: купле-продаже, передаче в залог, под кредиты, сдаче в аренду и другим функциям.

К стоимости обмена относятся рыночная, ликвидационная, страховая, арендная и другие виды стоимости.

Теоретической базой процесса оценки имущественного комплекса является набор оценоч­ных принципов, сформулированных в результате многолетнего опыта отечест­венных и зарубежных экспертов-оценщиков.

Как показано на рисунке 5.7, эти прин­ципы взаимосвязаны.

Принципы пользователя имущества

Принципы наилучшего и наиболее эффективного использования имущественного комплекса

полезность

замещение

ожидание

Принципы, связанные с оценкой единого имущественного комплекса предприятия: - остаточная продуктивность; - вклад; - возрастающая и уменьшающаяся отдача; - сбалансированность; - оптимальный размер

Принципы, связанные с внешней рыночной средой: - зависимость; - соответствие; - предложение, спрос; - конкуренция; - изменение

 

Рисунок 5.7 - Взаимосвязь принципов оценки стоимости объекта оценки

 

В процессе ОД целесообразно использовать принципы и стандарты оценки во взаимосвязи с принципами и стандартами бухгалтерского учета, анализа хозяйственной деятельности и ауди­та.

В рыночных условиях существуют многочисленные факторы, оказывающие существенное влияние на стоимость объектов оценки. В целом на величину стоимости объекта оказывают влияние такие обобщающие факторы, как эконо­мические, социальные, физические, политические факторы, месторасположение объекта, физические характеристики, условия продаж, временные факторы, ус­ловия финансирования. Эту систему факторов необходимо учитывать в процессе оценки.

Рассмотрение видов стоимостных оценок, принципов и факторов оценки позволяет перейти к изучению самого процесса оценки.

 

Процесс оценки

Процесс оценки объектов имущественного комплекса, как и других активов, принадлежащих РФ, субъектам РФ или МО, состоит из определенных этапов. Полный цикл оценки состоит из опреде­ленных этапов, которые представлены на рисунке 5.8.

Этап 2. Предварительный осмотр и составление плана □ источники получений данных □ разработка календарного □ определение состава специалистов графика работ □ составление плана работ

Этап 3. Определение стоимости работ и подписание контракта □ гонорар привлекаемых специалистов □ стоимость рыночной □ стоимость работы и подписание контракта информации

Этап 4. Сбор и проверка информации Общие данные Специальные данные □ экономические □ правила зонирования в регионе □ региональные □ данные сопоставимых продаж

Этап 5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Этап 8. Согласование результатов оценки

Этап 7. Применение трех подходов к оценке □ Метод затрат □ Метод САПê □ Доходныйметод

Этап 6. Оценка объекта оценки

Этап 9. Подготовка отчета и сдача заказчику

Этап 1. Определение задачи □ цель оценки □ технические условия □ вид стоимости □ юридическое описание недвижимости □ дата оценки □ ограничительные условия

 

·

 

 

ê -сравнительный анализ продаж

Рисунок 5.8 - Этапы процесса оценки

 

Теоретические основы процесса оценки могут быть использованы в рамках оценки различных видов активов имущественного комплекса ГМС.

В основу определения стоимости объектов недвижимости (как и других ак­тивов) положены:

► затратный;

► рыночный (сравнительный);

► доходный подходы.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Использование трех подходов приводит к получению трех различных величин стоимости одного и того же объекта.

 

После анализа результатов, полученных разными подходами, окончательная оценка стоимости устанавливается, исходя из того, какой подход (ы) наиболее соответствует оцениваемому объекту оценки. Бывает так, что какой-то метод(ы) не используется. В этом случае надо обосновать причины неприменения того или иного метода.

При выведении итоговой величины стоимости объекта оценки следует обратить внимание на полученный результат, соответствие его «здравому смыслу» и экономическому окружению (рисунок 5.9).

Итоговая согласованная величина стоимости объекта оценки

А

Б

В

Г

Сравнительный подход

Доходный подход

Затратный подход

Рисунок 5.9 – Определение итоговой величины стоимости объекта оценки

Методология оценки стоимости основана на фундаментальной экономической теории свободного рынка. Таким образом, существенное значение имеют понимание и отчетливое представление динамики ценового механизма спроса и предложения, и макро- и микроэкономических факторов, которые самым существенным образом оказывают влияние на изменение стоимости.

Стандартные нормативные модели (методики) всегда необходимо проверять на предмет их соответствия экономическим принципам действительных реалий мира.