Анализ рынка жилой недвижимости на примере города Минска

 

В настоящее время в Республике Беларусь существуют два основных рынка жилой недвижимости: первичный рынок и вторичный рынок жилья.

Названные рынки в определенной степени противостоят друг другу, но в то же время как бы взаимно дополняют друг друга. Такое противоречие обусловлено тем, что, выполняя общую функцию по торговле и обращению жилой недвижимости, они используют специфические методы отбора и реализации. Первичный рынок, как правило, охватывает лишь новую недвижимость, вторичный рынок – старую. В Беларуси преобладает вторичный рынок, хотя в последние 3–4 года после начала строительства коммерческой жилой площади первичный рынок стал набирать обороты.

Рассмотрим рынок жилой недвижимости г. Минска, как наиболее развитый среди регионов Беларуси.

Анализ рынка квартир проводится, как правило, по сегментам рынка. Оценщиками г. Минска при анализе рынка столичного жилья применяются различные системы индексов, которые позволяют яснее и нагляднее представить картину развития событий и тенденции рынка жилой недвижимости. Одни используют для анализа: ценовые (стоимостные) индексы, где ИНЦ – индекс номинальных цен; индекс рыночной активности, где ИРА – индекс отношения объема спроса и предложения на рынке; сводные индексы рынка недвижимости – индексы денежного оборота на рынке, где ИДО – произведение индекса номинальных цен на индекс рыночной активности. Другие пользуются наиболее распространенной сейчас системой индексов БОО: квартирный индекс БОО; показатель структуры рынка; показатели качества спроса и предложения, индекс цены 1 кв. м по спросу. Но и те и другие проводят также анализ цен по районам г. Минска; анализ цен по размеру квартиры, анализ средней цены 1 кв. м по типу планировки, анализ средней цены 1 кв. м по материалу стен.

Приведем данные о рынке недвижимости г. Минска на март 2012.

В марте число поступивших на вторичный рынок жилья предложений квартир возросло на 22,9%. По-прежнему наибольшую долю всего предложения занимает жилье стандартного типа (41%). В общей структуре предложения доля квартир современного типа выросла в марте на 2 п.п. (Рисунок 8.1)

Рисунок 8.1-Структура предложения квартир то типам жилья

 

Структура предложения в разрезе районов в марте изменилась несущественно по сравнению с предыдущими месяцами. По-прежнему наибольшее количество предложений наблюдается во Фрунзенском районе (27%). Далее в марте следуют Московский (12%), Советский и Первомайский районы (по 11% соответственно).(Рисунок 8.2).

 

Рисунок 8.2- Структура поступивших предложений в разрезе районов (ед.)

 

В марте произошел рост величины реализованного спроса жилья на 23,5% по сравнению с предыдущим месяцем. Число зарегистрированных сделок, по данным Национального кадастрового агентства, составило 900 ед.

Наибольшее число сделок в марте было зарегистрировано во Фрунзенском районе.

Рост количества по сравнению с предыдущим месяцем отмечался в марте во всех районах города за исключением Партизанского и Октябрьского. Наиболее значительный рост имел место в Заводском районе (+67,6%) (Рисунок 8.3).

Рисунок 8.3- Динамика числа сделок (ед.)

 

В марте активность покупателей на вторичном рынке повысилась. Индекс покупательской активности составил 0,92, что больше, чем в предыдущем месяце. ИПА в марте вырос на 40,1% по сравнению с предыдущим месяцем. В марте наблюдалось повышение проявленного интереса к двухкомнатным квартирам и снижение к многокомнатным (Рисунок 8.4).

Рисунок 8.4- Динамика изменения ИПА

 

Сравнительный анализ цен предложения и спроса на вторичном рынке жилья показывает, что в марте средняя цена заключенных сделок купли-продажи (по данным Национального кадастрового агентства) снизилась на 2,2% и составила 1207 долл./м.кв. (Рисунок 8.5).

 

 

Рисунок 8.5- Динамика цен предложения и сделки

 

В разрезе комнат видно, что наиболее высокие цены сделок отмечаются для 1- комнатных квартир. Самый значительный разрыв между ценой предложения и сделки наблюдаются в разрезе многокомнатных квартир (Рисунок 8.6).

 

Рисунок 8.6- Цена сделки в разрезе числа комнат

 

В структуре предложения на первичном рынке в территориальном разрезе в марте лидировали Московский, Первомайский и Фрунзенский районы.

Стоимость новостроек в белорусских рублях осталась на прежнем уровне и составила 10,05 бел.руб./м.кв.

При этом средняя цена по схеме долевого строительства составила 1246 долл./кв.м., что на 2,4% выше, чем в предыдущем месяце. Готовые объекты в марте реализовывались в среденм по цене 1316 долл./кв.м. В разрезе реализации по схеме жилищных облигаций цены выросли на 3,8% (Рисунок 8.7).

 

 

Рисунок 8.7- Динамика цен первичного рынка в разрезе схем реализации

 

Бизнес- класс подорожал в марте в среднем на 2,4%. Цена на объекты эконом- и элит- классов изменились незначительно: - 0,4% и + 0,3% (Рисунок 8.8).

 

 

Рисунок 8.8- Динамика цен первичного рынка в разрезе качества жилья

 

На мой взгляд, инфраструктура рынка квартир на сегодняшний день сформировалась. И сегодня на активность покупателей больше влияют рост квартирной платы и коммунальных услуг, приводящий к удорожанию эксплуатации жилья; изменение курса доллара США по отношению к евро; развитие ипотеки и кредитование населения на потребительские нужды и другие факторы.

 

 

Заключение

В республике идет процесс становления рынка недвижимости, сопровождаемый интенсивным вовлечением в экономический оборот различных категорий недвижимого имущества, формированием института новых собственников и созданием предпринимательских структур, профессионально работающих с недвижимостью, — риэлтерских, оценочных и консалтинговых фирм, страховых и кредитных учреждений, инвестиционно-строительных и управляющих компаний.

Вместе с тем, в ходе осуществления преобразований стало очевидным отсутствие надлежащей системы управления недвижимостью: как адекватного инструмента государственного регулирования отношений на рынке недвижимости.
Недвижимое имущество, составляя две третьих национального богатства республики и являясь, по сути, ее основным капиталом, приносит сегодня в государственную казну всего несколько процентов от общих поступлений.
На рынке недвижимости практически отсутствует всякая системная аналитическая деятельность.

Анализ существующих механизмов управления недвижимым имуществом свидетельствует о несовершенстве нормативно-правовой базы учета недвижимого имущества и отсутствии четкой системы гарантий прав на недвижимость.
В деятельности государственных органов, осуществляющих функции учета, регистрации и управления недвижимым имуществом, преобладает отраслевой подход. В результате происходит искусственное деление единого целого — объекта недвижимости — на земельный участок, жилое здание, нежилое строение с установлением различных правовых режимов их использования, включения в гражданский оборот.

Все это влечет за собой неполное использование потенциальных источников пополнения бюджета, недостаточную эффективность использования имущественного и земельного комплексов республики, обострение негативных процессов, связанных в том числе с увеличением числа имущественных правонарушений в сфере недвижимости.

Формирование в Республике Беларусь цивилизованного рынка недвижимости предполагает наличие:

— целостной системы законов и иных нормативных правовых актов Республики Беларусь, объединенных общей концепцией;

— четкого разграничения и координации действий государственных органов, задействованных в процессах учета, регистрации и управления недвижимым имуществом;

— создания ключевых элементов инфраструктуры рынка недвижимости, способных привести в действие рыночные механизмы;

— создания аналитических центров на рынке недвижимости (один из таких центров — центр анализа рынка недвижимости — можно создать при Академии Наук РБ). Стратегические направления государственной политики развития рынка недвижимости: долгосрочные стратегические цели развития экономики требуют от государства и его органов выработки новых подходов к вопросам учета, регистрации и управления недвижимым имуществом, формирования механизмов государственного регулирования отношений на рынке недвижимости.

Приоритетными направлениями развития рынка недвижимости в Республике Беларусь являются формирование комплексной системы управления недвижимостью, совершенствование земельной, жилищной и налоговой политики, внедрение институтов ипотечного кредитования и профессиональной оценки недвижимого имущества, развитие системы подготовки кадров в сфере недвижимости.