Право на жилье.. Правовое регулирование жилищных отношений

Договір найму житла є однією з форм реалізації конституційного права людини на житло (ст. 47 Конституції). Це основний договір, що опосередковує його передачу у користування.

Інтеграція житлової сфери у загальну систему ринкових відносин, формування ринку житла та перехід на нові, властиві ринковій еконо­міці засади задоволення житлової потреби, обумовили суттєві зміни у відносинах найму житла. В сучасних умовах договір найму стає засобом задоволення житлової потреби людини як у межах ринкових житлових відносин, так і поза ними - у розподільних житлових відносинах.

Договір найму житла у публічних (державному та комунальному) житлових фондах опосередковує розподільні відносини житлової сфери, врегулювання котрих здійснюється житловим законодав­ством, серед якого основним актом є Житловий кодекс УРСР¹ (далі -ЖК). На сьогодні ЖК встановлює порядок забезпечення громадян житлом та користування ним у зазначених житлових фондах.

Відносини з найму житла у будинках державного та комунального житлових фондів мають певні особливості. Так, житло у цих фондах надається лише громадянам України, які визнаються такими, що по­требують поліпшення житлових умов, і котрі перебувають на відпо­відному обліку. Укладається договір найму тільки на підставі рішен­ня компетентного органу про надання житла та виданого громадяни­нові ордера на житлове приміщення. Права, обов'язки та відповідаль­ність сторін чітко регламентовані ЖК і Типовим договором найму житла у будинках державного і комунального житлового фонду², на підставі яких й укладається договір, тощо³.

В сучасних умовах відносини з найму житла у публічних житло­вих фондах набувають яскраво виражений соціальний відтінок. Від­повідно до Концепції державної житлової політики⁴ основним напря­мом політики держави в житловій сфері є забезпечення житлом за рахунок держави соціально незахищених громадян України, до яких належать ті, які через своє соціальне становище не можуть самостійно вирішити житлову проблему - малозабезпечені, інваліди, ветера­ни Великої Вітчизняної війни, військовослужбовці, особи, що по­страждали внаслідок аварії на Чорнобильській АЕС, тощо. Вказаним категоріям осіб на конституційному рівні гарантовано надання житла державою та органами місцевого самоврядування безоплатно або за доступну для них плату (ч. 2 ст. 47 Конституції).

Слід зазначити, що чинний ЖК не відповідає у повній мірі потре­бам сьогодення і не відображає соціальну спрямованість сучасної житлової політики держави. Між тим нині спостерігається оновлення житлового законодавства шляхом прийняття нового Житлового ко­дексу України¹.

Договір найму житла у приватному житловому фонді опосередко­вує ринкові відносини житлової сфери. У юридичній літературі він отримав назву «договір комерційного найму житла». За допомогою цього договору одночасно реалізується як житловий інтерес користу­вача (наймача), так і комерційний інтерес власника (наймодавця) що­до отримання ним доходу з наявного у нього житла.

На відміну від найму житла у публічних житлових фондах, укла­дення договору найму в приватному житловому фонді не передбачає додаткові передумови, зокрема, рішення будь-якого органу про на­дання житла або видачу розпорядчого документа (ордера) на житло Учасники (сторони) цього договору є вільними у виборі контрагента та предмета договору, у визначенні таких важливих його умов, як: строк, розмір та порядок внесення плати за користування житлом, розподіл обов'язків щодо ремонту житла, переданого у найм, тощо. Будучи ринковими за своєю природою, відносини з найму житла у приватному житловому фонді формуються за принципом свободи до­говору (статті 6, 627 ЦК).

Договір найму житла у приватному житловому фонді є одним з ци­вільно-правових договорів. Він одержав своє правове регулювання в главі 59 «Найм (оренда) житла» (статті 810-826) ЦК. При цьому за­значається, що до договору найму житла застосовуються положення даного Кодексу, якщо інше не встановлено законом (ч. З ст. 810 ЦК)².