А.2 Анализ местоположения оцениваемых объектов недвижимости

ПРИЛОЖЕНИЕ 5

к Методическим указаниям по оформлению курсовых и дипломных работ по оценке «Документальное сопровождение оценки недвижимой собственности»

М. Ванзонок.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ В СОСТАВЕ

ОСНОВНЫХ СРЕДСТВ ОАО «……….»

Приложение А к отчету об оценке бизнеса).

Санкт-Петербург

А.1 Сведения об объектах недвижимости

На дату оценки на балансе Предприятия находятся следующие объекты недвижимости, описание которых и расчет рыночной стоимости приведены далее:

Земельный участок.

Производственный корпус.

Контрольно-пропускной пункт (КПП).

Здание бестарного хранения муки (БХМ).

Гараж.

Земельный участок

Описание участка земли приведено ниже в таблице А.1.

Таблица А.1 - Описание земельного участка

Параметр	Значение
Адрес объекта (город, область, район)	СПб, Московский р-н, ***
Собственник (арендаторы)	ОАО "……….."
Оцениваемые права:
на земельный участок	право собственности
на улучшения	право собственности
Правоустанавливающие документы	Свидетельства о регистрации права собственности на ЗУ и на улучшения
Текущее использование объекта	Производство с сопутствующими вспомогательными функциями
Характеристика местоположения	Близость к крупной транспортной магистрали Санкт-Петербурга
Градостроительная зона и соответствие зонированию	ТП1 (в соответствии с Приложением 3 к Правилам землепользования и застройки Санкт-Петербурга). Текущее использование соответствует зонированию
Площадь участка, м2	10 075
Топография	Участок ровный, без перепадов и уклонов
Форма участка	Близкая к прямоугольной
Наличие коммунальных услуг	Все
Транспортная доступность	Хорошая
Подъездные пути	Асфальтированный подъезд
Текущая ставка земельного налога, руб./м2/год	28,785 (= 1,5%*1 919,0)
Улучшения, имеющиеся на земельном участке	Производственный корпус, Контрольно-пропускной пункт, Здание склада БХМ, Гараж

Производственный корпус

Далее (в таблице А.2) приведено описание производственного корпуса.

Таблица А.2 - Описание производственного корпуса

Параметр	Значение
Общая характеристика	Нежилое отдельно стоящее здание – производственный корпус
Год постройки
Площадь общая, м2	9 992,7
Площадь застройки, м2	4 837,2
Строительный объем, м3	49 454,0
Количество этажей
Класс капитальности	I
Строительные характеристики:
Фундамент	Бутовый ленточный
Стены и их наружная отделка	Кирпичные
Перегородки	Гипсолитовые, гипрочные и деревянные
Перекрытия	Монолитные железобетонные
Кровля	Рулонная
Полы	Бетонные, керамическая плитка
Заполнение оконных проемов	Деревянные
Заполнение дверных проемов	Деревянные, металлические
Внутренняя отделка	Побелка, окраска окон и дверей масляной краской
Качество строительства	Эконом-класс
Фактический возраст здания, лет
Нормативный срок службы, лет
Остаточный срок эксплуатации, лет
Системы инженерного обеспечения:
Водопровод	+
Электросети	+
Канализационная сеть	+
Система отопления	+
Вентиляция	Естественная
Сигнализация (охранная, пожарная)	Пожарная
Внешнее благоустройство:
Озеленение	Недостаточное
Стоянка для автомашин	Данные отсутствуют
Уличное освещение	+
Тротуары	+
Действующие арендные договоры:	-
Ценность объекта	Объект производственного назначения
Зона градостроительной ценности территории	7-ая градостроительная зона

Ниже в таблице А.3 приведено описание состояния производственного корпуса.

Таблица А.3 - Состояние производственного корпуса

Наименование	Удельный вес, %	Признаки износа	Диапазон физического износа элемента по 404 Методике, %	Физический износ элемента, принимаемый в расчетах, %	Приведенный износ, %
Фундамент		Выпучивание и заметное искривление цоколя, сквозные трещины в цоколе, с развитием на всю высоту здания, выпучивание полов и стен подвала	41-60	45,0	3,6
Стены и перегородки		Сквозные трещины в перемычках и под оконными проемами, выпадение кирпичей, незначительное отклонение от вертикали и выпучивание стен	41-60	45,0	14,9
Перекрытия		Поперечные трещины в плитах без оголения арматуры	41-60	45,0	3,6
Кровля		Разрушение верхнего и местами нижних слоев покрытия; вздутия	41-60	45,0	3,6
Полы		Материал пола истерт, пробит, порван по всей площади помещения, просадки основания местами до 10% площади пола	41-60	45,0	3,2
Заполнения проемов		Нижний брус оконного переплета и подоконная доска поражены гнилью, древесина расслаивается, переплеты расшатаны. Коробки местами повреждены или поражены гнилью, наличники местами утрачены, обвязка полотен повреждена	41-60	45,0	2,7
Внутренняя отделка		Окрасочный слой растрескался, потемнел и загрязнился; местами отслоения и вздутия	41-60	45,0	2,7
Инженерные коммуникации		Неисправность; следы ремонта трубопроводов и магистралей (хомуты, заплаты, замена отдельных участков); неудовлетворительная работа; значительная коррозия	41-60	40,0	7,2
Прочие		Выбоины, сколы, сквозные трещины	41-60	45,0	2,7
Износ, принимаемый в расчетах	44,0%

Фотографии производственного корпуса представлены на рисунке А.1 далее.


Общий вид здания

Состояние помещений 1-го этажа (погрузочная готовой продукции)


Характерное состояние помещений производственных цехов

Рисунок А.1 – Фотографии производственного корпуса

Контрольно-пропускной пункт (КПП)

Далее (в таблице А.4) приведено описание КПП.

Таблица А.4 - Описание КПП

Параметр	Значение
Общая характеристика	Нежилое одноэтажное здание
Год постройки
Площадь общая, м2	129,2
Площадь застройки, м2	155,9
Строительный объем, м3	664,0
Количество этажей
Класс капитальности	I
Строительные характеристики:
Фундамент	Ж/б
Стены и их наружная отделка	Кирпичные
Перекрытия	Ж/б
Кровля	Рулонная
Полы	Бетонные
Заполнение оконных проемов	Деревянные
Заполнение дверных проемов	Деревянные, металлические
Внутренняя отделка	Побелка, окраска
Качество строительства	Эконом-класс
Фактический возраст здания, лет
Нормативный срок службы, лет
Остаточный срок эксплуатации, лет
Системы инженерного обеспечения:
Водопровод	-
Электросети	+
Канализационная сеть	-
Система отопления	-
Вентиляция	Естественная
Сигнализация (охранная, пожарная)	-
Внешнее благоустройство:
Озеленение	Недостаточное
Стоянка для автомашин	Данные отсутствуют
Уличное освещение	+
Тротуары	+
Действующие арендные договоры:	-
Ценность объекта	Объект вспомогательного назначения
Зона градостроительной ценности территории	7-ая градостроительная зона

Состояние КПП приведено в таблице А.5 ниже.

Таблица А.5 - Состояние КПП

Наименование	Удельный вес, %	Признаки износа	Диапазон физического износа элемента по 404 Методике, %	Физический износ элемента, принимаемый в расчетах, %	Приведенный износ
Фундамент		Мелкие трещины в цоколе	0-20	15,0	2,7
Стены и перегородки		Трещины в местах сопряжения перегородок с потолками, редкие сколы	0-20	20,0	5,2
Перекрытия		Трещины в местах соединения	0-20	15,0	1,7
Кровля		Одиночные мелкие повреждения и пробоины в кровле в местах примыкания к вертикальным поверхностям	0-20	20,0	1,6
Полы		Отдельные мелкие выбоины	0-20	20,0	1,4
Заполнения проемов		Дверные полотна осели, оконные переплеты рассохлись	41-60	50,0	5,5
Внутренняя отделка		Окрасочный слой растрескался, потемнел и загрязнился	21-40	30,0	0,6
Инженерные коммуникации		Неисправность и ослабление закреплений отдельных приборов	0-20	20,0	1,0
Прочие		Выбоины, сколы	41-60	50,0	6,0
Износ, принимаемый в расчетах	26,0%

Фотографии КПП представлены на рисунке А.2 далее.


Общий вид здания

Характерное состояние помещений

Рисунок А.2 – Фотографии КПП

Здание склада бестарного хранения муки (БХМ)

Далее (в таблице А.6) приведено описание склада БХМ.

Таблица А.6 - Описание склада БХМ

Параметр	Значение
Общая характеристика	Нежило одноэтажное здание
Год постройки
Площадь общая, м2	1 423,8
Площадь застройки, м2	433,8
Строительный объем, м3	9 154,0
Количество этажей
Класс капитальности	I
Строительные характеристики:
Фундамент	Ленточный
Стены и их наружная отделка	Кирпичные
Перекрытия	Ж/б
Кровля	Рулонная
Полы	Бетонные
Заполнение оконных проемов	Деревянные
Заполнение дверных проемов	Деревянные, металлические
Внутренняя отделка	Побелка, окраска
Качество строительства	Эконом-класс
Фактический возраст здания, лет
Нормативный срок службы, лет
Остаточный срок эксплуатации, лет
Системы инженерного обеспечения:
Водопровод	+
Электросети	+
Канализационная сеть	+
Система отопления	+
Вентиляция	Естественная
Сигнализация (охранная, пожарная)	Пожарная
Внешнее благоустройство:
Озеленение	Недостаточное
Стоянка для автомашин	Данные отсутствуют
Уличное освещение	+
Тротуары	+
Действующие арендные договоры:	-
Ценность объекта	Объект складского назначения
Зона градостроительной ценности территории	7-ая градостроительная зона

Ниже в таблице А.7 приведено описание состояния склада БХМ.

Таблица А.7 - Состояние склада БХМ

Наименование	Удельный вес, %	Признаки износа	Диапазон физического износа элемента по 404 Методике, %	Физический износ элемента, принимаемый в расчетах, %	Приведенный износ, %
Фундамент		Трещины, выкрошивания	41-60	50,0	7,0
Стены и перегородки		Трещины в местах сопряжения перегородок с потолками, редкие сколы	0-20	20,0	4,2
Перекрытия		Трещины в местах соединения	0-20	15,0	5,6
Кровля		Разрушение верхнего и местами нижних слоев покрытия	41-60	50,0	4,0
Полы		Материал пола истерт, пробит, порван по всей площади помещения, просадки основания местами до 10% площади пола	41-60	60,0	5,5
Заполнения проемов		Дверные полотна осели, оконные переплеты рассохлись	41-60	50,0	1,5
Внутренняя отделка		Окрасочный слой растрескался, потемнел и загрязнился; местами отслоения и вздутия	41-60	60,0	2,4
Инженерные коммуникации		Неисправность и ослабление закреплений отдельных приборов, отсутствие отдельных приборов	41-60	50,0	0,5
Прочие		Выбоины, сколы	41-60	50,0	0,5
Износ, принимаемый в расчетах	31,0

Фотографии склада БХМ представлены на рисунке А.3 далее.


Общий вид здания

Характерное состояние помещений

Рисунок А.2 – Фотографии склада БХМ

Гараж

Далее (в таблице А.8) приведено описание гаража.

Таблица А.8 - Описание склада гаража

Параметр	Значение
Общая характеристика	Нежилое одноэтажное здание
Год постройки
Площадь общая, м2	690,0
Площадь застройки, м2	591,0
Строительный объем, м3	2 377,0
Количество этажей
Класс капитальности	I
Строительные характеристики:
Фундамент	Ж/б
Стены и их наружная отделка	Кирпичные
Перекрытия	Ж/б
Кровля	Рулонная
Полы	Бетонные
Заполнение оконных проемов	Деревянные
Заполнение дверных проемов	Металлические
Внутренняя отделка	-
Качество строительства	Эконом-класс
Фактический возраст здания, лет
Нормативный срок службы, лет
Остаточный срок эксплуатации, лет
Системы инженерного обеспечения:
Водопровод	+
Электросети	+
Канализационная сеть	+
Система отопления	+
Вентиляция	Естественная
Сигнализация (охранная, пожарная)	-
Внешнее благоустройство:
Озеленение	Недостаточное
Стоянка для автомашин	Данные отсутствуют
Уличное освещение	+
Тротуары	+
Действующие арендные договоры:	-
Ценность объекта	Объект вспомогательного назначения
Зона градостроительной ценности территории	7-ая градостроительная зона

Ниже в таблице А.9 приведено описание состояния гаража.

Таблица А.9 - Состояние гаража

Наименование	Удельный вес, %	Признаки износа	Диапазон физического износа элемента по 404 Методике, %	Физический износ элемента, принимаемый в расчетах, %	Приведенный износ, %
Фундамент		Трещины, выкрошивания	41-60	50,0	5,0
Стены и перегородки		Трещины в местах сопряжения перегородок с потолками, редкие сколы	0-20	20,0	4,2
Перекрытия		Трещины в местах соединения	0-20	15,0	3,8
Кровля		Разрушение верхнего и местами нижних слоев покрытия	41-60	50,0	3,5
Полы		Материал пола истерт, пробит, порван по всей площади помещения, просадки основания местами до 10% площади пола	41-60	60,0	5,0
Заполнения проемов		Дверные полотна осели, оконные переплеты рассохлись	41-60	50,0	4,0
Внутренняя отделка		Окрасочный слой растрескался, потемнел и загрязнился; местами отслоения и вздутия	41-60	60,0	2,4
Инженерные коммуникации		Неисправность и ослабление закреплений отдельных приборов, отсутствие отдельных приборов	41-60	50,0	7,0
Прочие		Выбоины, сколы	41-60	50,0	0,5
Износ, принимаемый в расчетах	35,0%

Фотографии гаража представлены на рисунке А.4 далее.


Общий вид здания

Характерное состояние помещений

Рисунок А.4 – Фотографии гаража

А.2 Анализ местоположения оцениваемых объектов недвижимости

Границы анализируемой территории

Оцениваемые объекты недвижимости расположены в границах Московского административного района Санкт-Петербурга. Квартал, в котором расположен объект оценки, ограничен:

С северо-востока – Московским шоссе;

С юга – Железнодорожной веткой;

Ниже приведена карта-схема местоположения объектов недвижимости (рисунок А.5).

Рисунок А.5 – Карта-схема местоположения объектов оценки

Окружающая застройка представлена на рисунке А.6 ниже.

Рисунок А.6 –Окружающая застройка

Плотность окружающей застройки - более 40%. Окружающая застройка представлена в основном производственными зданиями с включением административно-бытовых объектов. Кроме того, вблизи оцениваемых объектов недвижимости расположены следующие объекты:

Областная ветеринарная лаборатория;

ОАО «………….»;

Трест №… (база);

…….. (главное управление);

……. институт;

ОАО «……….»;

АЗС;

и др.

Карта (план застройки) места расположения объектов приведен далее (рисунок А.7)

Рисунок А.7 – План расположения объектов

Местоположение и транспортная доступность объектов

Оцениваемые объекты расположены менее чем в 1,4 км от ст. м. «…….». Непосредственно вдоль объектов недвижимости проходят линии общественного транспорта. Кроме того, местоположение оцениваемых объектов может быть охарактеризовано расположением непосредственно вдоль крупной транспортной магистрали Санкт-Петербурга – Московского шоссе.

Ж/д ст. «………..» расположена на расстоянии около 7 км от объектов оценки.

Развитость инженерной инфраструктуры

Микрорайон, в котором расположены оцениваемые объекты, инженерно обеспечен.

Зонирование, типы землепользования, типичное использование окружающей недвижимости

Объекты оценки расположены в 7-ой зоне градостроительной ценности (из 19 возможных, при наивысшей 1-ой).

Определение возможных функциональных вариантов и технико-экономических показателей застройки участка происходит в соответствии с Законом Санкт-Петербурга «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга» от 16.02.2009 г. №29-10 (ПЗЗ).

В соответствии с ПЗЗ (Приложение 3 - Часть II. Территориальная часть Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга. Градостроительные регламенты. Текстовая часть), территория, в границах которой находится оцениваемый земельный участок, расположена в зоне производственной зоны объектов производства пищевых продуктов, включая напитки и табак, а также объектов производства машин и оборудования, транспортных средств, электронного и оптического оборудования, предприятий информационно-телекоммуникационного сектора, с включением объектов инженерной инфраструктуры - ТП1 (источник - www.kgainfo.spb.ru).

Цели выделения зоны - формирование и развитие зоны пищевой промышленности, включая объекты производства машин и оборудования, транспортных средств, электронного и оптического оборудования, предприятий информационно- телекоммуникационного сектор.

Согласно Закону Санкт-Петербурга «О внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга «О Генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга» (Принят Законодательным Собранием Санкт-Петербурга 30 апреля 2008 года) зона, в которой расположен оцениваемый земельный участок, по функциональному назначению территории относится к зоне объектов производственного, транспортно-логистического, складского назначения инженерной инфраструктуры с включением объектов общественно-деловой застройки, связанных с обслуживанием данной зоны - ПД (источник - www.kgainfo.spb.ru).

Генеральным планом Санкт-Петербурга определено следующее назначение:

«Производственные зоны предназначены для размещения промышленных объектов различных классов вредности в соответствии с санитарной классификацией, указанной в наименованиях зон, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов в соответствии с требованиями технических регламентов. В производственных зонах допускается размещение объектов инженерной и транспортной инфраструктур, складов и иных подобных объектов, связанных с обеспечением деятельности расположенных на территории зоны промышленных объектов. В производственных зонах также допускается размещение объектов общественно-деловой застройки в объемах, не препятствующих реализации производственной функции».

Состояние окружающей среды (локальное)

Состояние окружающей среды, может быть оценено как удовлетворительное (по параметрам: загрязненность воздуха и водоемов, уровень шума, чистота и освещенность территории, близость рекреационных зон).

Выводы

Положительные характеристики территории:

Местоположение вблизи крупной транспортной магистрали Санкт-Петербурга – Московского шоссе.

Достаточная инженерная инфраструктура.

Отрицательные характеристики:

Удовлетворительное экологическое состояние.

Удовлетворительная транспортная доступность.

Неразвитая социальная инфраструктура.

Анализ среды местоположения оцениваемых объектов недвижимости

Оцениваемые объекты недвижимости расположены в границах Московского административного района Санкт‑Петербурга в его северной части. Ниже приведено описание Московского района.

Описание Московского района.

Московский район расположен на юге центральной части Санкт-Петербурга и охватывает территорию, протянувшуюся с севера на юг от Обводного канала до Пулково. Район образован в 1919 г., в современных границах существует с 1965 г.

Московский район является одним из крупнейших районов города и имеет огромный экономический, научно-технический и промышленный потенциал, развитую инфраструктуру, благоустроенную территорию.

Границы района

Московский район граничит со следующими городскими районами:

Адмиралтейским – граница идет на восток от восточной стороны полосы отвода железной дороги Санкт-Петербург – Гатчина по оси Малой Митрофаньевской улицы до оси Московского проспекта, далее на север по оси Московского проспекта до оси Обводного канала, на северо-восток по оси Обводного канала до оси Рузовского моста;

Кировским – граница проходит по оси Лиговского канала, по восточной стороне полосы отвода железной дороги Санкт-Петербург – Сосновый Бор, затем по восточной стороне полосы отвода Варшавской железной дороги до продолжения западной стороны улицы Кубинской, по северной стороне полосы отвода подъездной ветки Новый Порт – Дача Долгорукова, по восточной стороне полосы отвода железной дороги Санкт-Петербург –Гатчина до продолжения оси улицы Малой Митрофаньевской;

Красносельским – граница идет по южной, западной и северной границам территории аэропорта Пулково, далее на северо-восток по оси Лиговского канала до ее пересечения с восточной стороной полосы отвода железной дороги Санкт-Петербург – Сосновый Бор;

Фрунзенским – граница идет от оси Обводного канала по оси Рузовского моста и далее на юг по западной стороне полосы отвода Витебской железной дороги до Южной обходной железнодорожной магистрали;

Пушкинским – граница идет от Витебской железной дороги на юго-запад по северному берегу реки Волковки и по северной границе земель АО «Кока-Кола», затем поворачивает на юг по восточной стороне Пулковского шоссе, включая в границы Московского района транспортную развязку на пересечении с Пушкинским шоссе, а также жилой микрорайон восточнее дороги и памятник зеленого пояса Славы «Пулковский рубеж», далее граница идет на юго-запад по восточной стороне Пулковского шоссе и на северо-запад по южной стороне Волхонского шоссе 600 м до восточной границы Пулковского питомника.

На юге Московский район граничит c Ломоносовским районом Ленинградской области.

Площадь и территориальное деление района

Московский район занимает площадь 7 305 га, что составляет 5,2 % от общей площади Санкт-Петербурга. Земли жилой и общественно-деловой застройки занимают территорию 741 га.

Северная часть Московского района является промышленной зоной. До революции территория между Обводным каналом Московскими воротами называлась Московской заставой.

Южнее, вокруг современной площади Победы, располагается территория с историческим названием Средняя рогатка. В годы Великой Отечественной войны здесь проходила линия обороны Ленинграда. В 1950-е годы была вновь отстроена старая часть территории, а в начале 1970–начале 1980-х гг. – в основном завершена массовая застройка новых микрорайонов.

На крайнем юге Московского района находятся аэропорты Пулково-1 и Пулково-2, авиагородок и созданное в 1960-е годы новое южное кладбище.

Население

В настоящее время, на территории района насчитывается более 280 тыс. человек. В целом, демографическая ситуация в Московском районе не отличается от демографической ситуации в городе.

Транспорт

Московский район называют южными воротами города. На его территории находятся аэропорты «Пулково-1» и «Пулково-2» (международный), проходят две крупные автомагистрали северо-запада России – Московское и Киевское шоссе. Железнодорожные магистрали, отходящие от Витебского и Балтийского вокзалов и идущие вдоль границ Московского района, позволяют быстро добираться до исторических пригородов – Пушкина, Павловска, Петергофа, Ломоносова, Гатчины.

На территории Московского района находится шесть станций «2-й (Московско-Петроградской) линии» метрополитена: «Московские ворота», «Электросила», «Парк Победы», «Московская», «Звездная» и «Купчино».

Основные транспортные магистрали

Автомагистрали, связывающие центр Санкт-Петербурга с пригородами: Московский проспект, переходящий в Пулковское шоссе, Витебский проспект, Московское шоссе и др. Осевая магистраль района – Московский проспект – является прямой транспортной связью между центральными и южными районами города, а также Правительственной трассой. С 2003 г. по району проходит часть Президентской трассы на Константиновский дворец.

Связь с другими районами:

Московский–Адмиралтейский – Московский проспект, Митрофаньевское шоссе, Рыбинская улица;

Московский–Кировский – Краснопутиловская улица, Ленинский проспект;

Московский–Фрунзенский – проспекты Славы, Витебский и Дунайский, улицы Благодатная и Типанова;

Московский–Пушкинский – Московское и Пулковское шоссе.

В декабре 2007 г. «Лендорстрой-2» завершил строительство Митрофаньевское шоссе. Оно построено параллельно Московскому проспекту, что позволяет разгрузить магистраль от большого транспортного потока, а также улучшить связь южных районов города с историческим центром. Кроме того, в ходе строительства были заменены старые и проложены новые инженерные сети.

Для развития и обеспечения транспортных связей в 2008 году открыто движение 2-й очереди КАД, Западного скоростного диаметра от южного участка КАД вокруг Санкт-Петербурга до Морской портово-промышленной зоны; продолжается ведение работ по реализации проекта реконструкции автодороги М-20 «Санкт-Петербург – Киев» на участке от дороги на г. Пушкин до пос. Дони, ведется разработка проекта по строительству нового вида пассажирского транспорта «Надземный экспресс».

В районе хорошо развита сеть наземного пассажирского транспорта, действует 31 автобусный, 10 троллейбусных и шесть трамвайных маршрутов

Экология района

Экологическое состояние жилых кварталов в целом удовлетворительное, но степень загрязненности почв существенно различается в зависимости от микрорайона. В экологическом плане неблагоприятна примыкающая к Обводному каналу северная часть района. По данным Регионального геоэкологического центра «Невскгеология», уровень загрязнения почв в этом микрорайоне колеблется от «опасного» до «чрезвычайно опасного». По мере продвижения на юг вдоль Московского проспекта, в сторону аэропорта, уровень загрязненности почв снижается до допустимого.

Аналогичная картина наблюдается и с загрязнением воздуха. Учитывая преобладающую розу ветров (северо-западные ветры), на Московский район сносятся загрязненные воздушные массы из промышленного Кировского района и северо-западной части Адмиралтейского. Самая грязная часть района: улицы Типанова, Алтайская, Кузнецовская, Благодатная, Решетникова, начало Московского проспекта в пределах района.

Радиационный фон в районе Московского проспекта составляет от 12 до 16 мкР/час (при норме 8–9, максимум 13 мкР/час). В целом по району радиационный фон от 10 до 16 мкР/час, но есть и точечные источники с существенным превышением допустимой нормы (улицы Типанова и Благодатная).

Водные объекты на территории района представлены небольшим участком Обводного канала, прудами в парках Авиаторов и Победы, Лиговским каналом и рекой Волковкой. Все пруды загрязнены умеренно. Наиболее сильно загрязненной является Волковка. Промежуточное положение по классу чистоты занимают Обводный и Лиговский каналы.

По уровню шума выделяется Московское шоссе (в пределах района), начало Пулковского шоссе, конец улицы Типанова. Немного лучше обстановка на Московском и Лиговском проспектах, остальной части улицы Типанова, площади Победы. На большей части территории района уровень шума ниже нормы для мест жилой застройки.

Площадь зеленых насаждений составляет 51 га. В районе три парка, 40 скверов, 17 бульваров, девять садов Общая площадь зеленых насаждений составляет около 1,65 тыс. га. Основные зеленые острова – Московский Парк Победы (заложен в 1945 г.), Парк Авиаторов (1960 г.), сквер у спортивно-концертного комплекса на проспекте Гагарина (1975 г.), Парк городов-героев (1989 г.).

Ежемесячно в Московском районе осуществлялся контроль за качеством очистки от загрязнения и мусора акватории и береговой полосы общего пользования, а также скашивания водной растительности.

Экономика района

Московский район входит в пятерку крупнейших промышленно развитых районов, обеспечивающих около 60% производства промышленной продукции города. Определяющими отраслями для района являются машиностроение (включая станкостроение и приборостроение) и пищевая промышленность.

На данный момент в районе осуществляет деятельность более 140 крупных и средних предприятия, в том числе 52 предприятия промышленности, 24 научной сферы, 21 предприятие транспорта и связи, 24 предприятия оптовой торговли, 16 предприятий розничной торговли, 5 – общественного питания.

Объем выпуска товаров и услуг крупных и средних предприятий Московского района за прошедший год составил 133,9 млрд. руб.

Устойчиво и динамично работали предприятия промышленности, объем производства которых вырос на 46,8%. В районе работают такие крупные промышленные предприятия, как заводы «Элекросила», «Вагонмаш», «Техприбор», научно-исследовательские предприятия – ЦНИИ им. Крылова, «Алмаз», «Малахит». Более 30% промышленных предприятий составляют отрасль пищевой промышленности. Среди них крупнейшие производители продуктов питания «Хлебный Дом», «Масложировой комбинат», «Мельничный комбинат», «1‑ая макаронная фабрика».

За последние пять лет построены и введены в эксплуатацию заводы «Coca-Cola», «Ригли», «Gillette», «Русский Стандарт», дочерний филиал шведской фирмы по производству автобусов «Скания».

В районе около 20 тысяч субъектов малого предпринимательства. Из них более 50% предприятия торговли. Поэтому, особо актуальным является развитие малого предпринимательства в промышленности и инновационной сфере.

Потребительский рынок

В Московском районе уровень обеспеченности населения района услугами торговли, общественного питания и бытового обслуживания соответствует стандартам проживания и превышает среднегородской уровень. За последние 5 лет количество предприятий потребительского рынка выросло на 36%. Уровень обеспеченности населения в услугах предприятий розничной торговли увеличился на 30%, общественного питания – на 12,5%, бытового обслуживания – на 7%. Существенное влияние на структуру потребительского рынка оказал рост крупных сетевых гипер- и супермаркетов, таких как О’КЕЙ, Метро, Радуга, Карусель.

Социальная инфраструктура района

В Московском районе работает 56 школ, среди которых 2 гимназии, лицей, 8 школ с углубленным изучением предметов, 16 средних специальных и профессиональных учебных заведений, 73 детских дошкольных учреждения. Высшее образование предоставляют: Академия гражданской авиации, Санкт-Петербургская государственная академия ветеринарной медицины, Санкт-Петербургский филиал Современного гуманитарного университета, Инженерно-экономический университет (филиал). Научными исследованиями в районе занимаются: Пулковская астрономическая обсерватория, ЦНИИ имени А.Н. Академика Крылова, ВНИИ токов высокой частоты имени В.П. Вологдина, ЦНИ дизельный институт, РНИИ «Электростандарт, ВНИ проектно-конструкторский и технологический институт малых электрических машин и др.

Медицинскую помощь жители района могут получить в четырех больницах, 20 амбулаторно-поликлинических учреждениях, двух стоматологических поликлиниках.

По данным администрации, на территории Московского района действуют 30 учреждений культуры, среди которых: Спортивно-концертный комплекс «Петербургский», Культурно-досуговый центр «Московский», Дворец культуры имени Капранова, Санкт-Петербургский государственный «Кукольный театр сказки», Российская национальная библиотека и др.

К услугам жителей – три парка, четыре кинотеатра, муниципальный выставочный зал, более 300 спортивных объектов и сооружений различного уровня.

В районе работает «Централизованная библиотечная система», включающая 11 библиотек.

Памятники истории и архитектуры Московского района: Чесменская церковь (сейчас – церковь Иоанна Крестителя, 1777–1780 гг., арх. Ю.Ф. Фельтен), Московские триумфальные ворота (1834–1838 гг., арх. В. Стасов, скульптор Б. Орловский), Новодевичий монастырь (бывший) и Новодевичье кладбище (первая половина XIX в., арх. Н. Ефимов); Мемориальный комплекс площади Победы и др.

На Московской площади функционирует фонтанный комплекс. Он был открыт в мае 2006 г. и состоит из 11 фонтанов. Отделка всех фонтанных чаш выполнена из гранита карьера «Возрождение» и карьера «Ладожское». Фонтанный комплекс предусматривает музыкальное сопровождение, концепция которого разработана петербургским композитором Виктором Плешаком.

Жилой фонд

Московский район всегда считался одним из самых дорогих и престижных для проживания. Качественные «сталинские» дома, большие дворы и относительно развитая инфраструктура – все это делает его популярным.

На данный моент жилой фонд Московского района состоит из более чем 1 180 здания, среди них – 1 112 жилых домов муниципального подчинения, 69 – ведомственного. Порядка 35% общего объема составляют дома первых массовых серий, построенные в 1950–60-е годы, четверть приходится на «сталинки». Кроме того, в районе представлено практически все разнообразие жилья – блочные дома, «брежневки», «корабли», 606-я серия и дома индивидуальных проектов.

С точки зрения оценки жилищного фонда в Московском районе можно выделить несколько совершенно разных территориальных зон:

«Ближняя рогатка»,

«Сталинский Московский»,

«Варшавская–Новоизмайловский»,

«Гагарина–Космонавтов».

«Ближняя рогатка» – северная часть района. Жилищный фонд микрорайона – это около сотни домов, сосредоточенных в основном вдоль Московского проспекта. В подавляющем большинстве это ведомственные дома старого фонда, находящиеся в плохом техническом или аварийном состоянии.

Территориальная зона «Сталинский Московский» ограничена улицами Решетникова, Варшавской, Краснопутиловской, площадью Победы, улицами Орджоникидзе, Ленсовета, Алтайской и проспектом Гагарина. Это центральная часть района – середина Московского проспекта, с которой у большинства горожан ассоциируется Московский район. Зона всегда планировалась как жилая. Кварталы, примыкающие непосредственно к Московскому проспекту от улицы Решетникова до Алтайской, застроены номенклатурными «сталинками» преимущественно 1950-х годов постройки, считавшихся эталоном комфорта в советские времена. До конца 1990-х годов эта территория формировалась как один из самых дорогих и престижных районов Санкт-Петербурга, однако с середины 2002 г. она уступила ценовое лидерство так называемому «Золотому треугольнику». Зона обладает однородным жилым фондом и четко позиционируется в дорогом комфортном сегменте, обеспечивая устойчивый дорогой спрос. Наиболее ликвидными здесь являются хорошо спланированные однокомнатные квартиры, наименее – просторные двухкомнатные и небольшие трехкомнатные. Пятен под застройку в зоне практически не осталось.

«Варшавская улица–Новоизмайловский проспект» – располагается между улицами Благодатной, Варшавской, Галстяна, 1-м Предпортовым проездом и Кубинской улицей. Практически весь жилой фонд зоны составляют кирпичные «хрущевки» и панельные «брежневки». Главной положительной доминантой здесь является близость Московского проспекта с его развитой социальной инфраструктурой. Негативное влияние оказывают Варшавская железная дорога и Кубинская улица с промзонами и пустырями. Эта часть района большим спросом не пользуется, за исключением нескольких кварталов вблизи Ленинского проспекта. Новое строительство ведется вдоль Варшавской улицы.

Зона «Гагарина–Космонавтов» ограниченная Витебским и Дунайским проспектами, Московским шоссе, улицей Орджоникидзе, проспектом Космонавтов, улицей Типанова, проспектом Юрия Гагарина и Бассейной улицей. Территория не однородна, жилой фонд наполовину состоит из панельных «хрущевок», есть кирпичные дома 1970–80-х годов постройки. Факторами влияния здесь также является Московский проспект, а на юге – еще и станция метро «Звездная», вокруг которой развивается торговая инфраструктура. Транспортную доступность улучшило создание путепровода из Купчино. В зоне ведется интенсивное жилищное строительство.

В районе достаточно высок как внутренний, так и внешний спрос. По словам риэлтеров, жители Московского района, меняющие жилплощадь, как правило, не хотят из него выезжать. Этим, в частности, объясняется спрос на местные «хрущевки»: их используют для расселения.

За последние годы немного возросла популярность кварталов у метро «Звездная» и вдоль Пулковского шоссе. В последние несколько лет здесь активно развивается торговая инфраструктура, а рядом идет интенсивное жилищное строительство. Быстро появляющееся новое жилье высокого качества превращает кварталы у «Звездной» в престижный спальный район и заметно влияет на общий ценовой уровень территории

В районе можно выделить несколько основных зон нового строительства:

территория между станциями метро «Электросила» и «Парк Победы». Наиболее известные объекты – жилые комплексы Строительной компании «ЛЭК» «Северное сияние» и «Янтарный берег»;

район площади Конституции, где строятся, в основном, кирпично-монолитные здания большой этажности;

территории, прилегающие к станции метро «Звездная». Здесь находится самое большое количество строящихся объектов, например, жилой комплекс «Золотая долина» от «ЛЭК»;

пересечение Пулковского шоссе и Дунайского проспекта – жилой комплекс «Пулковский Посад» (ООО «Гатчинский ДСК»).

Пятен под застройку в районе практически не осталось. Однако благоприятные перспективы могут открыться перед застройщиками, если удастся вывести из района часть производств (особенно вредных). В качестве примера можно привести развитие территорий, прилегающих к Митрофаньевскому шоссе. Новое жилищное строительство планируется вести на бывших промышленных территориях АО «Пигмент», АО «СПАРЗ», завода «СевЗапАвтоматика». В районе ведутся работы по реконструкции домов первых массовых серий.

Коммерческая недвижимость

Торговая недвижимость

В районе работает более 1 300 стационарных предприятий торговли, среди которых 19 розничных и 16 оптовых организаций являются крупными. Количество торговых предприятий существенно превышает действующие нормативы обеспеченности населения торговыми площадями (по торговле промышленными товарами на 91%, продовольственными – на 17%). На территории района находится пять рынков, 28 торговых зон, 317 продовольственных и 424 промтоварных магазина, 310 предприятий общественного питания и 105 учреждений бытового обслуживания населения. При этом некоторые микрорайоны (улицы Кубинская, Костюшко, Витебский проспект) испытывают дефицит услуг потребительского рынка.

Территорию активно осваивают крупные торговые сети. Московский район находится на втором месте в Петербурге по объему предложения качественных торговых площадей. По данным компании Becar Commercial Property SPb, в районе 21 торговый центр общей площадью 373,2 тыс. кв.м. Среди этих комплексов – ТЦ «Балканский» (собственник – холдинг «Адамант»), ТК «Питер» (Коммерческий центр «Питер»), ТРК «Пулково III» (Ассоциация «Арго»), ТРЦ «Радуга» (Vinci Construction Grands Projets), ТЦ «Масштаб» («СВП-Инвест»).

Остальной объем предложения приходится, в основном, на строительные и продовольственные гипермаркеты, такие как «Максидом», «Лента», «Карусель». Каждый из этих брендов имеет по два гипермаркета в районе. Торговая сеть «О`Кей» владеет тремя крупными магазинами. По одному объекту – у «К-Раута», Castorama, Metro Cash&Carry.

В ближайшие годы в Московском районе планируется построить еще пять торговых комплексов общей площадью 485 тыс. кв.м. Это: «Карелия», в составе МФК «Звездный» (собственник – «Адамант»), Галерея «Граф Орлов» («Макромир»), ТРЦ в составе МФК «Адамант парк» («Адамант»), ТЦ на Пулковском шоссе («Европейский банк реконструкции и развития» (ЕБРР) и группа Raiffeisen Zentralbank Osterreih AG), ТЦ «Лето» (ЗАО «Система-Галс Северо-Запад»).

Офисная недвижимость

В Московском районе ощущается дефицит качественных бизнес-центров. Объем предложения офисных объектов района на начало текущего года составил порядка 290,6 тыс. кв.м, из них объем качественных офисных площадей (классы «В» и «В+») достиг 60 274 кв.м.

На сегодняшний день в Московском районе представлено 50 деловых центров различного класса. Объектов класса «А» пока нет. Наиболее качественными являются два комплекса класса «В+» и пять офисных центров класса «В». Остальные объекты относятся к классу «С» или не классифицируются. Большая часть бизнес-центров представляет собой перепрофилированные под офисы административные здания промышленных предприятий. К наиболее крупным относятся: бизнес-центр «Мегапарк-1» (собственник – ООО «ВЭП»), «Ленгипротранс-центр» (ООО «ЛГТ-Центр»), «Маяк» (ЗАО «ВМБ-Траст»), Липсанен Инкорпорэйтед (ЗАО «Липсанен Инкорпорэйтед»), ИНВЭКО (ЗАО «Компания ИНВЭКО»).

В ближайшие годы в Московском районе планируется ввести в эксплуатацию еще 22 бизнес-центра, общей площадью 505,3 тыс. кв.м. Три центра заявлено по классу «А», четыре – по классу «В+» и пять деловых комплексов класса «В». Класс остальных проектов пока не определен. Среди наиболее крупных объектов – бизнес-центр «Адамант-Парк МФК», торгово-офисный центр «Звездный» (оба объекта принадлежат холдингу «Адамант»), «Авиелен» в деловой зоне «Пулково-3» (ОАО «Авиелен А.Г.»).

Производственно-складская недвижимость

В Московском районе получила развитие индустрия автосервиса. Здесь расположено около 30 автозаправочных станций, крупные комплексы по продаже и обслуживанию автомобилей различных марок («Ягуар», «Форд», «Вольво», «Митцубиси», «Нисан», «Тойота», «Лексус»), а также многочисленных мелкие и средние автосервисные предприятия. Строятся паркинги и многоярусные гаражи.

На территории нежилой зоны «Предпортовая-1» возводится комплекс современных промышленных предприятий: логистические комплексы, таможенный терминал и т.п.

Перспективы развития района

В настоящее время в Московском районе на различных стадиях реализации находятся несколько крупных инвестиционных проектов, среди которых можно назвать следующие:

проект планировки территории (ППТ) Измайловская перспектива, ограниченный Московским проспектом, набережной Обводного канала, полосой отвода Балтийской ОЖД, Благодатной ул. Площадь территории составляет 465 га. В настоящее время территория используется неэффективно и характеризуется низким уровнем капитальности, отсутствием благоустройства. Вся территория разбита на 61 квартал, по 16 из которых ведется разработка проектов планировки. В результате развития этой зоны появятся кварталы жилой, общественно-деловой застройки и инженерной инфраструктуры, по которым будет сформирована новая улично-дорожная сеть

территорию, ограниченную Обводным каналом, Витебским направлением Октябрьской ж/д Лиговским и Московским проспектами. Площадь данной зоны – 180 га. В ее границах расположены в основном промышленные и складские предприятия, в том числе «Бадаевские склады». На территории бывших складов (30 га) будут построены объекты общественно-делового назначения с включением жилья и крупный конференц-центр. В результате появится квартал делового и культурного назначения, оформленный в едином архитектурном стиле. Дочерние структуры ОАО «Газпром» совместно с ЗАО «Инвест-Строй» намерены инвестировать в этот проект $300 млн;

территорию, ограниченную Пулковским шоссе, Дунайским пр., Московским шоссе и Южным полукольцом Октябрьской ж/д (246,2 га). В соответствии с функциональным зонированием предусматриваются жилищное строительство с объектами соцкультбыта, торгово-развлекательные зоны, бизнес-центр, гостиница, конференц-холл, технопарк, рекреационные оздоровительные площади, общественно-деловая зона. На части бывшей территории фирмы «Лето» фирмами «Ленстройреконструкция» и «Ленстройтрест» ведется строительство порядка 200 тыс. кв. метров жилья с объектами соцкультбыта, уже введено 50 тыс. кв. метров жилья. Завершена реконструкция здания административного здания «Ленгазспецстрой» на Пулковском шоссе д. 30.

фирма «ЛЭК» ведет разработку единого проекта застройки территории квартала 42-55 (центральная часть Московского района, окруженная улицами Варшавской, Победы, Московским и Ленинским проспектами). На площади 11,2 га планируется строительство зданий высотой 8-35 этажей, жилая площадь – 180 тыс. кв. м, встроенные помещения – 4,5 тыс. кв. м;

ООО «Торговый дом «Менахем», контролирующее сеть супермаркетов «Сезон», планирует построить многофункциональный центр на месте бывшего Дворца культуры им. В.П. Капранова (Московский пр., 97). Площадь земельного участка – 1,6 га, общая площадь комплекса – 80 тыс. кв. м. Основную часть займет гостиница приблизительно на 500 номеров, которую планируют передать в управление одной из крупных международных гостиничных сетей. Помимо отеля будут возведены бизнес-центр площадью около 8 тыс. кв. м, торговая зона и жилой дом. Самое высокое здание комплекса по согласованному с КГИОП проекту будет иметь 20 этажей.

Территория квартала Восточнее проспекта Юрия Гагарина площадью около 36 га, расположенного напротив станции метрополитена «Купчино», остается самым крупным резервом под застройку. Сейчас здесь размещен ряд объектов на правах краткосрочной и долгосрочной аренды. Генеральным планом развития города предусмотрена организация зон многоэтажной многоквартирной жилой и многофункциональной общественно-деловой застройки, а также организация маршрутов городского транспорта и создание инженерной инфраструктуры. В настоящее время «ЛенНИИпроект» ведет разработку проекта планировки квартала. Решение об использовании территории квартала будет принято по результатам заключения «Центра гигиены и эпидемиологии». Кроме того, в квартале будет построен городской автовокзал «Южный», проектируемый институтом «Ленгипроавтотранс».

На территории Московского района реализуются три крупных транспортных проекта:

продолжается ведение работ по реализации проекта реконструкции автодороги М-20 «Санкт-Петербург – Киев» на участке от дороги на г. Пушкин до пос. Дони;

ведется разработка проекта по строительству нового вида пассажирского транспорта «Надземный экспресс».

Стратегическим планом Санкт-Петербурга предусматривается развитие территории международного аэропорта «Пулково», включающего строительство пассажирского терминала, новых причалов для самолетов, новой диспетчерской башни, многоярусного паркинга для автомобилей, офисного здания авиакомпании, гостиницы для транзитных пассажиров и экипажей.

Одна из особенностей Московского района состоит в том, что на его территории могут безболезненно для жилой застройки появляться новые промышленные предприятия. В частности, разрабатываются программы по развитию промзон «Предпортовая» и «Предпортовая-2».

Выводы

Московский район имеет хорошее транспортное сообщение и удачное расположение на пересечении основных магистралей на въезде в город.

Экологическая ситуация в районе лучше, чем в среднем по городу.

Район сбалансирован по жилым и промышленным зонам. Имеются возможности для строительства современных производственных предприятий и складских комплексов.

Несмотря на то, что Московский район является районом сформировавшейся застройки, здесь активно ведется новое жилищное строительство.

В жилищном фонде района велика доля домов первых массовых серий, проблема сноса и реконструкции которых в ближайшее время может стать довольно острой.

В Московском районе практически нет свободных участков под застройку. Однако крупным резервом являются территории промышленных предприятий.

Район обладает большим потенциалом в сфере развития торгово-развлекательных комплексов и гостиничного бизнеса.